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1、-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 上海样本：房地产债性融资转向股权融资 类信贷融资回归银行表内，真股权融资增多【各位读友，本文仅供参考，望 各位读者知悉，如若喜欢或者需要本文， 可点击下载下载本文，谢谢！】 房地产融资从银行表外向表内贷款 回归，从债性融资向股权融资转移的趋 势明显。一组数据值得关注：上海一季度房地 产开发贷款增加 366.9 亿元，同比多增 267.3 亿元。其中，住房开发贷款增加 203.4 亿元，同比多增 506.4 亿元。而过去的 2016 整整一年，上海的房 地产开发贷款减少了 764.2 亿元，同比 多减 704 亿元。-精选财经经济类资料
2、- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 类信贷、名股实债回表后，房地产公 司还有一部分需求从债权向股权转移。 有资管公司人士向 21 世纪经济报道记 者表示，目前“股+债”混合模式更多地 被中小型开发商接受。其中，股权占比 一般在 5%-20%。“类信贷”融资回表央行上海总部 4 月信贷统计显示，当 月上海地区房地产开发贷款增加 1.6 亿 元，环比少增 47.1 亿元。其中，地产开 发贷款减少 8.3 亿元，环比少减 9.3 亿 元；住房开发贷款减少 13.6 亿元，环比 分别多减 36.1 亿元。尽管增量环比有所下降，但整体而言， 今年以来，上海房地产开发贷的回暖趋 势十分明显。去年上海的
3、房地产开发贷款同比多减-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 704 亿元中，住房开发贷款全年减少 473.7 亿元，同比多减高达 420.6 亿元。但这不意味着房地产融资的减少，相 反，去年房地产相关融资可以说是大爆 发。更多融资实际上走了银行表内类信 贷，包括委托贷款和自营投资，以及表 外理财的通道。某国有大行授信相关人士告诉 21 世 纪经济报道记者，今年以来，房地产开 发贷业务量猛增，一个重要原因是房企 融资受政策限制影响，贷款利率很高。“房地产企业还能够有资格拿银行表 内贷款的，价格都不低，我们几乎没有 降基准的，都是上浮。 ”上述人士表示。央行统计显示，3 月一
4、般贷款加权平 均利率为 5.63%，比去年 12 月上升 0.19 个百分点。执行上浮利率的贷款占 比为 58.57%，比去年 12 月上升了 5.84-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 个百分点。另一组值得关注的数据是，4 月委托 贷款减少 48 亿元，同比多减 1742 亿元。 虽然一季度整体委托贷款增加了 6347 亿元，同比多增 862 亿元，但结合微观 银行操作，房地产相关债性融资要通过 委托贷款放款的难度越来越高。从明股实债到“股+债”今年 2 月，中国基金业协会发布证 券期货经营机构私募资产管理计划备案 管理规范第 4 号私募资产管理计划 投资房地产开发企
5、业、项目 （下称“4 号文”） ，对投资于 16 个热点城市的普 通住宅地产项目的私募资产管理计划， 暂不予备案。4 号文还对“名股实债”做了一个定义： 投资回报不与被投资企业的经营业绩挂 钩，不是根据企业的投资收益或亏损进-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 行分配，而是向投资者提供保本保收益 承诺，根据约定定期向投资者支付固定 收益，并在满足特定条件后由被投资企 业赎回股权或者偿还本息的投资方式， 常见形式包括回购、第三方收购、对赌、 定期分红等。21 世纪经济报道记者从信托、基金和 资管公司多方了解，受该政策影响，目 前房地产真股融资被越来越多地接受。“开发商前 5
6、0 强我们肯定没什么机会 合作，谈股权不现实，但中小型开发商 现在融资需求还是比较迫切的，特别是 一些大地产公司高管出来创业的新公司， 我们股+债打包的做法已经很多了。 ”北京某资管公司人士向 21 世纪经济报 道记者表示。据该资管公司人士介绍，其作为 LP（有限合伙人）参与房地产基金，根 据项目具体情况，可能有 5%-20%直接-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 作为股权投入。一般合同约定在 2-3 年 退出，按照模拟清算做估值。“债权部分还是固定收益，是有保障 的，股权部分最多就是没有收益，所以 整体收益是有保障的。 ”上述资管公司人 士也表示，今年以来，资金成本上升明 显，按照目前水平和其所在机构的募资 情况，融资端必须付出的成本在 9%以 上。【各位读友，本文仅供参考，望 各位读者知悉，如若喜欢或者需要本文， 可点击下载下载本文，谢谢！】
