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1、 房地产商域网2008. 6. 16缔造亚奥城市新景 Creating New City Land2008年北京金泉广场项目酒店式公寓部分竞标方案 房地产商域网大纲 ContentsPART 1 市场研究篇PART 2 项目定位篇PART 3 产品建议篇 PART 4 销售执行篇PART 5 营销推广篇 房地产商域网PART 1 市场研究篇一、区域市场动态分析二、酒店式公寓市场专题研究 房地产商域网一、区域市场动态分析1、 亚奥商圈概况2、 区域房产市场概况3、 周边重点竞争项目分析 房地产商域网亚奥商圈概况亚奥商圈概况 房地产商域网（一）总体概况 亚奥商圈主要指北土城东路以北、北五环以南、京
2、昌路以东、 京承路以西，包括亚运村和奥运村的区域范围。 发展至今，亚运村目前的常住人口已超过50万人，流动人口已 超过30万人。（二）商圈定位 亚奥商圈的定位是以文体为核心的综合性城市副中心。 按照北京“两轴-两带-多中心”的城市空间新格局，亚奥区域 将成为与中关村、CBD有同样地位的重点功能区之一。生活配套 完善、国际化的生活社区将成为亚奥地区的最终定位，未来区 域将集体育、文化、会展、休闲等功能于一体。 房地产商域网（四）交通情况 亚奥商圈板块区域内，地铁5 号线、10号线以及奥运支线等 城市轨道和以大屯路、北苑路 、安立路为主要干线的多条城 市道路共同筑成便捷快速的亚 奥立体交通网络。（
3、三）区域形象 亚奥地区在90年代初已经成为北京知名的富人区。而奥运会更是让区域的尊贵地位和富人区形象深入人心。 房地产商域网 区域内的奥林匹克公园位于城市中轴线的北端，容纳了14个奥运 会比赛场馆和为奥运会服务的绝大多数设施。 受奥运会影响，区域内城市基础配套设施趋于完善，交通环境得 到明显改善。区域居住坏境更加成熟，商务氛围逐步浓厚。 “奥运磁极”，吸引来自中国乃至世界的财富在亚奥区域投资。（五）奥运会影响 房地产商域网亚奥商圈总结亚奥商圈总结 经过十几年的建设发展，如今 的亚奥地区已成为时尚生活的 代名词。以亚运村为中心，形成一个集酒店、会展、餐饮、 娱乐、高尔夫、商贸为一体的 大型金融
4、商贸区域。 受奥运会的影响，区域配套设 施逐步完善，居住环境成熟， 商业气息逐渐浓厚。目前亚奥 商圈正处于黄金发展期。 房地产商域网区域房产市场概况区域房产市场概况 房地产商域网写字楼市场概 况 中低档写字楼租金基本在3.5元/天左右龙都国际公寓：1.7元/天阳光广场：3.5元/天汇园国际公寓 ：3.8元/天 中高档写字楼租金普遍在5.0元/天以上名人广场：4.9元/天房地置业大厦：5.0元/天兰华国际大厦：6.0元/天 目前区域内出售的写字楼项目较少，从已经售完的项目来看，均价在20000元/左右洛克时代中心售罄均价：18000 元/风林西奥中心售罄均价：23000 元/ 房地产商域网 在过
5、去几年里亚奥区域写字楼项目并不多，而且缺乏真正的国际5A 级高端写字楼供应，以乙级写字楼和商务公寓为主，租金和售价同 比其他商圈也不是很高。 而随着2008年的两个顶级写字楼项目北辰时代大厦和盘古大观入市 ，以及奥运带来的区域商业氛围凝聚，将会一定程度的带动区域写 字楼市场的发展。相对于快速发展的住宅市场，写字楼市场处于在发展的慢热状态。 房地产商域网住宅市场概况 目前亚奥板块核心区内在售的住宅项目并 不是很多，08年新增商品住宅供应量较少 ，这些项目品质都逐渐趋向高档化。 随着奥运的临近，亚奥区域内商品住宅的 价格保持上涨趋势。亚奥观典二期预计开盘均价20000元/ ， 远洋万和城开盘均价2
6、3000元/，奥东18 号开盘均价25000元/。 2008年第一季度亚奥板块住宅租金出现大 幅度上涨。 房地产商域网区域房产市场总结区域房产市场总结虽然2007年年底以来北京市场处于一个振荡、调整期，整体市场交易量下降，房价增速放缓，但亚奥板块在奥运效应的强大推动下，区域内房地产市场受整体市场影响较小，房价保持稳步增长，租金大幅度上涨。目前区域内房地产市场的供求状况基本处于平衡状态。奥运效应给区域带来的完善配套、人口聚集、市场繁荣等实际利好，在今后将逐渐发挥作用，为亚奥区域房产市场的持续发展提供强有力的支持。预计北京奥运会结束后，亚奥板块房产市场仍然会保持良好的增长趋势。 房地产商域网周边重
7、点竞争项目分析周边重点竞争项目分析 房地产商域网楼盘名称总占地( )总建面()产权(年)总套数物业类型奥东18号132257520370306板塔结合 公寓 商业世奥 国际中心8078 11000050351高层 酒店式公寓 写字楼 商业亚奥观典 国际公寓8078 7812170365塔楼、高层 公寓 酒店式公寓 荣尊堡国际 俱乐部公寓2.97万 18万 70840塔楼 公寓远洋万和城17万31万 70374点式、板式高层 公寓 房地产商域网楼盘名称户型面积销售均价 （元/）销售动态一 居二 居三 居奥东18号87124170-19025000 预计6月下旬开盘世奥国际中心69-9512512
8、719200 目前签约162套，销售率约45%亚奥观典国 际公寓48-85酒店式公寓预计20000预计6月中下旬开盘荣尊堡国际俱 乐部公寓102141-169203-23128500目前签约694套，销售率82%远洋万和城89150-18023000 目前签约55套， 销售率15% 房地产商域网周边项目 奥东18号 项目地址：奥体东门向东300米 建筑面积：75203，其中住宅47000 建筑类型：板塔结合 公寓 商业 装修状况：3000元/总套数： 306套，南楼由2栋塔楼和1栋 板楼组成。容积率： 3.16平均价格：25000元/物业公司：戴德梁行 产权年限：70年 项目定位：以简约奢华理
9、念打造传世专属大宅项目卖点：临近地铁、奥体东门 房地产商域网周边项目 世奥国际中心 项目地址：惠新东桥向东200米建筑面积：110000建筑类型：高层 酒店式公寓 写字楼 商业 装修状况：3000元/总套数： 酒店式公寓351户,东座728层平均价格：19200元/物业公司：高力国际酒店管理公司产权年限：50年项目定位：低总价，小户型，北四环私产酒 店式公寓项目卖点：全精装，送品牌家私家电 房地产商域网周边项目 亚奥观典国际公寓 项目地址：慧忠路9号建筑面积：78121建筑类型：塔楼 公寓 酒店式公寓 装修标准：3000元/总套数： 公寓356套，酒店式公寓88套容积率： 6.65平均价格：酒
10、店式公寓价格未定，预计20000元/以上物业公司：达文物业管理有限公司产权年限：70年项目定位：“ 俯瞰”鸟巢的现代都市社区 项目卖点：奥运场馆旁，临地铁，完善配套，可变户型 房地产商域网周边项目荣尊堡国际俱乐部公寓 项目地址：科荟路8号建筑面积：18万平方米建筑类型：塔楼 公寓 装修状况：3500元/总套数： 2274套容积率： 4.6平均价格：28500元/物业公司：美国百年城堡国际公司 产权年限：70年产权项目定位：亚奥板块最有代表性的顶级国际酒店公寓项目卖点：高尔夫景观，高档社区配套，独 特户型设计 房地产商域网周边项目 远洋万和城项目地址：望和桥西北角建筑面积：31万建筑类型：点式高
11、层、板式高层 公寓装修状况：3000元/总套数： 374套容积率： 2.6平均价格：23000元/物业公司：仲量联行产权年限：70年 项目定位：城市高端综合物业项目卖点：台地叠景华宅，“和”理念 房地产商域网对本项目借鉴：注重户型舒适度、户型的高性价比来满足不同客户的需求。以丰富的户型种类降低项目整体风险。注重精装修品质以及高档物业服务品质，提高产品价值。周边重点竞争项目分析总结 目前周边竞争项目不多，基本上都是高档公寓项目，普遍邀请如戴德梁行 、仲量联行等著名物业公司提供高品质的物业服务。 项目均价基本都在20000元/以上。 户型区间从40400，户型产品较为丰富。 基本都是精装修产品，3
12、000元/标准，送部分或全套品牌家电和家具。 房地产商域网二、酒店式公寓市场专题研究 1、北京酒店式公寓市场分析2、酒店式公寓客户分析3、酒店式公寓需求分析 房地产商域网北京酒店式公寓市场分析北京酒店式公寓市场分析 房地产商域网酒店式公寓发展的影响因素关键性因素1、项目地段是否为商务繁荣区、周边商务氛围是否浓厚；2、项目品质是否足够高，装修及配套是否能吸引高端人群；3、项目规模是否适宜，太大或太小都会影响项目整体品质；4、公寓的管理和服务水平是吸引客户的重要因素，也是长久因素之一；5、公寓管理集团的美誉度、知名度，管理水平和经验也是重要因素之一；6、长期稳定的租赁客群和良好的投资保障模式。终端
13、使用者同时也是酒店式公寓类物业的影响因素北京酒店式公寓的主要终端使用者是在京的外籍人士、企业高层、高级白领等、以及其他从事中短期商务，旅游活动的人员。 房地产商域网北京酒店式公寓的特征主要有以下5点1. 与普通酒店相比，酒店式公寓的单位面积月租金在价格上更加实惠。北京市酒店式公寓，低者月均12美元/，最高的在55美元/左右，大多数定价为20-30美元/。2. 主要用于中长期逗留的客户租住。长期租户则多为跨国公司中高级管理人员和各国驻华使馆人员，他们在京工作时间较长，通常带有家属，租期一般超过3个月。3. 公寓以1居、2居为主，3居以上需求量相对较小。1居的面积主要在50-70之间，2居的面积主
14、要在90-120之间，3居面积主要在120-200之间。4. 酒店式公寓装修标准一般不低于4星级酒店。其大堂及公共区域、卫生间、厨房等方面都有一定的装修要求。5. 酒店式公寓配套设施突出家居需求。健身中心、游泳池、餐饮、小型超市、商务中心、桑拿、银行的配套比例都较高。 房地产商域网酒店式公寓发展的影响因素总结配套功能决定品质形象国际化大都会刚性需求事件影响推动市场繁荣 区域属性影响物业属性 房地产商域网目前北京在售酒店式公寓项目情况分析租售价格继续攀升，需求供应同步增长 北京市酒店式公寓市场虽然起步晚，但短短几年就进入了蓬勃发展时期。主要集中在亚奥、CBD及东二环、中关村等几大商圈。其中朝阳区和东城区为代表的东部区域拥有总供应量的80%以上。 房地产商域网项目鉴赏 瑞士公寓项目地址：港澳中心东侧建筑面积：40358平方米建筑类型：板楼公寓装修状况：5000元/精装修总套数： 198套容积率： 4户型区间：72 -128 一到二居主力户型：91-95一居；120-128二居平均价格：40000元/物业公司：锦江（北方）管理公司产权年限：70 项目卖点：东二环沿线，五星级管家服务，新巴洛克装修
