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1、-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 一线城市偃旗息鼓 三四线城市警惕风险【各位读友，本文仅供参考，望 各位读者知悉，如若喜欢或者需要本文， 可点击下载下载本文，谢谢！】 2017 年上半年，房地产行业在严 厉的调控之下，呈现出“前高后平”的市 场走势。就商品房销售而言，虽然同比 增速逐月下滑，但销售面积和销售金额 的绝对值在一季度仍保持在近一年的月 均水平之上;进入二季度后，随着调控频 频加码，效果逐渐显现，一二线城市销 售偃旗息鼓，三四线城市热度虽在，但 增长脚步也有放缓迹象。业内人士预计，在热点城市严控 房价的政策之下，下半年其销售价格以 环比小降或“维稳”为主。不
2、过，一二线 城市供不应求格局不变，房价大幅下降-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 几无可能。至于三四线城市，在土地市 场火热以及需求溢出等因素带动下，价 格将维持一段上扬行情，但可持续性不 高，冲高回落的可能性很大。一线城市成交量骤减各地楼市在平静中告别上半年。 在上海(楼盘)，刚刚出炉的 6 月成交数 据显示，当月一手商品住宅成交量为 68.61 万平方米，环比减少 3.4%，同比 减少 45%，几近腰斩。从历年来看，由 于牵涉到开发商冲刺半年度业绩，6 月 往往是一年中成交的相对高位。然而， 今年 6 月新房市场成交量创下 2011 年 以来同期最低水平，甚至低于楼
3、市较为 低迷的 2011 年和 2014 年同期。至此， 上半年上海新建商品住宅共计成交 357 万平方米，同比减少 52.8%。创近年来成交新低的并非只有上 海。据伟业我爱我家(博客,微博)集团市-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 场研究院数据统计，上半年，北京(楼 盘)新建商品住宅(不含保障房)共网签 16332 套，同比降 38.6%，创 2010 年以 来同期新低;二手房交易量也减少逾三成， 已跌近谷底，房价也由区域性回落逐步 转为普遍回落。深圳(楼盘)规土委发布的统计数 据也显示，上半年深圳新建商品住宅共 成交 10502 套，同比减少 54.7%，成交 均价
4、 54632 元/平方米，环比下跌 3.9%。广州(楼盘)则是四大一线城市中 表现最为平稳的，上半年一手住宅网签 成交 50774 套，同比降 10.92%;网签均 价为 16566 元/平方米，同比升 4.34%。部分去年表现极为抢眼的热点二 线城市，今年上半年的市场表现亦不乐 观，一些去年高价拿地的开发商以及高 位接盘的购房者，已感受到调控风险。 去年最热的二线城市中，如厦门(楼盘)、 福州(楼盘)、南京(楼盘)等地，预售证-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 审批趋严，新增供应量持续低位运行， 成交量同比跌幅超 50%。此外，苏州 (楼盘)的高房价显著拖累了楼市成交
5、表 现， “有价无市”的格局愈加明显;合肥(楼 盘)则受经济基本面和收入水平相对较 低等多方面因素影响，城市吸附力远不 及其他热点二线城市，自去年 10 月重 启限购后，房地产市场冰火两重天，成 交量持续低位运行。可以看到，今年上半年，四大一 线城市及去年火热的部分二线城市已偃 旗息鼓，楼市调控政策不断施压是主因。 一方面，各地存货减少叠加严格“限价” 导致新增供应锐减，成为制约销售量增 长的关键因素;另一方面，一二线热点城 市“限购、限贷、限价、限售”政策频频 加码，*性需求受到抑制，商品房成交 规模也随之持续降低。房价信息难反映真实情况-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读-
6、 5 从上半年成交情况看，一线城市 最主要的特点是“量缩价平”。与此前每 次房地产调控一二手房的走势基本一致 不同的是，这一轮，二手房市场率先疲 软，一手房仍然平稳，甚至平稳得有些 “不正常”。“由于”限价”因素，目前上海等 一线城市新房成交价格保持平稳。相比 之下，二手房市场随行就市，供需双方 均按照市场价来成交，不存在人为的干 预价格行为。所以，目前二手房市场明 显比去年有大幅回落，价格也出现了一 定回调。 ”克而瑞房地产信息集团执行总 裁丁祖昱表示。由于“限价”、 “限签”等各 种政策因素，目前上海等城市体现出的 房价信息更具复杂性。记者了解到，为控制全市新建商 品房均价，目前上海预售项
7、目获批价格 都较当前市场价偏低，一二手房价格倒 挂的现象在上海已不鲜见。在这种情况-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 下，资金压力不大的开发商多数选择不 去领预售证， “捂盘”不开，而选择开盘 的开发商则通过“装修款”、 “车位款”等各 种名目让购房者补差价，与购房者签订 一份补充协议，购房者须现金补上一部 分被政策“压下去”的差价。如此一来， 网签数据上显示的价格既不会大涨，也 不会大跌，始终保持“平稳”。比如近期上海浦东御桥一家龙头 开发商旗下楼盘就明确表示，因为政府 批下来的价格比较低，装修标准只能下 降，如果想要装修升级，必须另外交一 笔“装修款”。这并非个案，
8、因为售价批 得低于预期而降低装修品质(甚至整个 小区配套设施)的楼盘近期在上海层出 不穷，购房者因此进行维权的案例也不 少见。除了限价，目前上海新建商品住 宅项目还被限制“网签”。比如说，某区 每个项目一个月内的网签总金额不得超-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 过 5 亿元。虽然各个区规定的金额不尽 相同，但目的都是为了控制当月预售商 品住宅的均价。值得注意的是，自今年以来，沪 上各大地产机构提供的交易数据都刻意 淡化甚至回避成交价格。 “一方面，房价 现在尤为敏感，各大机构都心照不宣， 几乎不主动披露价格信息;另一方面，价 格信息不真实，新房价格是被控制的， 二手房
9、价格为了避税几乎都被做低，房 价信息已不具有参考意义。 ”一位沪上知 名房地产研究机构分析师告诉记者。事实也确实如此。根据网上房地 产网签数据显示，今年 6 月，上海全市 商品住宅成交均价为 47278 元/平方米， 同比上升 29%。而记者了解到的实际情 况是，目前上海外环附近的新建住宅项 目基本都已卖到 5 万元/平方米，内环附 近新盘单价基本都在 10 万元以上，只 不过拿不到预售证无法开盘罢了。-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 三四线城市也有隐忧与一二线城市整体偃旗息鼓形成 鲜明对比的，是上半年大多数四线城市 的热火朝天。就成交量来看，今年上半年，三 四线城市
10、表现为涨跌互现。克而瑞房地 产研究中心数据显示，此前热门的珠海 (楼盘)、东莞(楼盘)、中山(楼盘)、无锡 (楼盘)、常熟(楼盘)等市，上半年成交 量同比跌幅超 30%。一方面，受制于 “四限”政策持续发力，购房者观望情绪 渐浓，市场热度较 2016 年下半年相差 甚远;另一方面，前期热点的三四线城市 新增供应量长期维持在较低水平，显著 拖累成交量上行空间。而对大多数政策支持去库存的三 四线城市，如盐城(楼盘)、宜昌(楼盘)、 九江(楼盘)、汕头(楼盘)等，在当前销-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 售窗口期积极推盘，成交量同比均实现 较大比例增长，盐城和宜昌两市同比实 现翻番，汕头更是同比大增 215%。三 四线城市房价更是领涨全国楼
