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1、-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 一线城市偃旗息鼓 三四线城市警惕风险【各位读友,本文仅供参考,望 各位读者知悉,如若喜欢或者需要本文, 可点击下载下载本文,谢谢!】 2017 年上半年,房地产行业在严 厉的调控之下,呈现出“前高后平”的市 场走势。就商品房销售而言,虽然同比 增速逐月下滑,但销售面积和销售金额 的绝对值在一季度仍保持在近一年的月 均水平之上;进入二季度后,随着调控频 频加码,效果逐渐显现,一二线城市销 售偃旗息鼓,三四线城市热度虽在,但 增长脚步也有放缓迹象。业内人士预计,在热点城市严控 房价的政策之下,下半年其销售价格以 环比小降或“维稳”为主。不
2、过,一二线 城市供不应求格局不变,房价大幅下降-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 几无可能。至于三四线城市,在土地市 场火热以及需求溢出等因素带动下,价 格将维持一段上扬行情,但可持续性不 高,冲高回落的可能性很大。一线城市成交量骤减各地楼市在平静中告别上半年。 在上海(楼盘),刚刚出炉的 6 月成交数 据显示,当月一手商品住宅成交量为 68.61 万平方米,环比减少 3.4%,同比 减少 45%,几近腰斩。从历年来看,由 于牵涉到开发商冲刺半年度业绩,6 月 往往是一年中成交的相对高位。然而, 今年 6 月新房市场成交量创下 2011 年 以来同期最低水平,甚至低于楼
3、市较为 低迷的 2011 年和 2014 年同期。至此, 上半年上海新建商品住宅共计成交 357 万平方米,同比减少 52.8%。创近年来成交新低的并非只有上 海。据伟业我爱我家(博客,微博)集团市-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 场研究院数据统计,上半年,北京(楼 盘)新建商品住宅(不含保障房)共网签 16332 套,同比降 38.6%,创 2010 年以 来同期新低;二手房交易量也减少逾三成, 已跌近谷底,房价也由区域性回落逐步 转为普遍回落。深圳(楼盘)规土委发布的统计数 据也显示,上半年深圳新建商品住宅共 成交 10502 套,同比减少 54.7%,成交 均价
4、 54632 元/平方米,环比下跌 3.9%。广州(楼盘)则是四大一线城市中 表现最为平稳的,上半年一手住宅网签 成交 50774 套,同比降 10.92%;网签均 价为 16566 元/平方米,同比升 4.34%。部分去年表现极为抢眼的热点二 线城市,今年上半年的市场表现亦不乐 观,一些去年高价拿地的开发商以及高 位接盘的购房者,已感受到调控风险。 去年最热的二线城市中,如厦门(楼盘)、 福州(楼盘)、南京(楼盘)等地,预售证-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 审批趋严,新增供应量持续低位运行, 成交量同比跌幅超 50%。此外,苏州 (楼盘)的高房价显著拖累了楼市成交
5、表 现, “有价无市”的格局愈加明显;合肥(楼 盘)则受经济基本面和收入水平相对较 低等多方面因素影响,城市吸附力远不 及其他热点二线城市,自去年 10 月重 启限购后,房地产市场冰火两重天,成 交量持续低位运行。可以看到,今年上半年,四大一 线城市及去年火热的部分二线城市已偃 旗息鼓,楼市调控政策不断施压是主因。 一方面,各地存货减少叠加严格“限价” 导致新增供应锐减,成为制约销售量增 长的关键因素;另一方面,一二线热点城 市“限购、限贷、限价、限售”政策频频 加码,*性需求受到抑制,商品房成交 规模也随之持续降低。房价信息难反映真实情况-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读-
6、 5 从上半年成交情况看,一线城市 最主要的特点是“量缩价平”。与此前每 次房地产调控一二手房的走势基本一致 不同的是,这一轮,二手房市场率先疲 软,一手房仍然平稳,甚至平稳得有些 “不正常”。“由于”限价”因素,目前上海等 一线城市新房成交价格保持平稳。相比 之下,二手房市场随行就市,供需双方 均按照市场价来成交,不存在人为的干 预价格行为。所以,目前二手房市场明 显比去年有大幅回落,价格也出现了一 定回调。 ”克而瑞房地产信息集团执行总 裁丁祖昱表示。由于“限价”、 “限签”等各 种政策因素,目前上海等城市体现出的 房价信息更具复杂性。记者了解到,为控制全市新建商 品房均价,目前上海预售项
7、目获批价格 都较当前市场价偏低,一二手房价格倒 挂的现象在上海已不鲜见。在这种情况-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 下,资金压力不大的开发商多数选择不 去领预售证, “捂盘”不开,而选择开盘 的开发商则通过“装修款”、 “车位款”等各 种名目让购房者补差价,与购房者签订 一份补充协议,购房者须现金补上一部 分被政策“压下去”的差价。如此一来, 网签数据上显示的价格既不会大涨,也 不会大跌,始终保持“平稳”。比如近期上海浦东御桥一家龙头 开发商旗下楼盘就明确表示,因为政府 批下来的价格比较低,装修标准只能下 降,如果想要装修升级,必须另外交一 笔“装修款”。这并非个案,
8、因为售价批 得低于预期而降低装修品质(甚至整个 小区配套设施)的楼盘近期在上海层出 不穷,购房者因此进行维权的案例也不 少见。除了限价,目前上海新建商品住 宅项目还被限制“网签”。比如说,某区 每个项目一个月内的网签总金额不得超-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 过 5 亿元。虽然各个区规定的金额不尽 相同,但目的都是为了控制当月预售商 品住宅的均价。值得注意的是,自今年以来,沪 上各大地产机构提供的交易数据都刻意 淡化甚至回避成交价格。 “一方面,房价 现在尤为敏感,各大机构都心照不宣, 几乎不主动披露价格信息;另一方面,价 格信息不真实,新房价格是被控制的, 二手房
9、价格为了避税几乎都被做低,房 价信息已不具有参考意义。 ”一位沪上知 名房地产研究机构分析师告诉记者。事实也确实如此。根据网上房地 产网签数据显示,今年 6 月,上海全市 商品住宅成交均价为 47278 元/平方米, 同比上升 29%。而记者了解到的实际情 况是,目前上海外环附近的新建住宅项 目基本都已卖到 5 万元/平方米,内环附 近新盘单价基本都在 10 万元以上,只 不过拿不到预售证无法开盘罢了。-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 三四线城市也有隐忧与一二线城市整体偃旗息鼓形成 鲜明对比的,是上半年大多数四线城市 的热火朝天。就成交量来看,今年上半年,三 四线城市
10、表现为涨跌互现。克而瑞房地 产研究中心数据显示,此前热门的珠海 (楼盘)、东莞(楼盘)、中山(楼盘)、无锡 (楼盘)、常熟(楼盘)等市,上半年成交 量同比跌幅超 30%。一方面,受制于 “四限”政策持续发力,购房者观望情绪 渐浓,市场热度较 2016 年下半年相差 甚远;另一方面,前期热点的三四线城市 新增供应量长期维持在较低水平,显著 拖累成交量上行空间。而对大多数政策支持去库存的三 四线城市,如盐城(楼盘)、宜昌(楼盘)、 九江(楼盘)、汕头(楼盘)等,在当前销-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 售窗口期积极推盘,成交量同比均实现 较大比例增长,盐城和宜昌两市同比实 现翻番,汕头更是同比大增 215%。三 四线城市房价更是领涨全国楼