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1、-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 优越地块仅溢价 17% 北京土地市场转冷？【各位读友，本文仅供参考，望 各位读者知悉，如若喜欢或者需要本文， 可点击下载下载本文，谢谢！】 今年以来，北京市供地节奏明显 加快。昨日（4 月 11 日） ，北京市规土 委拍卖大厅再次迎来一场土拍，此次拍 卖的分别为丰台区王佐镇青龙湖地块和 平谷区夏各庄新城地块。记者了解到，青龙湖地块由国开 东方万科联合体以 58.5 亿元的价格拿下， 楼面价 42700 元/平方米，总建筑面积为 230355.885 平方米，建筑控制规模 249999 平方米。值得注意的是，上述青龙湖地块-精选财经经济
2、类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 溢价率仅为 17%，在房企普遍高溢价拿 地的今天显得颇为扎眼。那么，这是否 意味着北京房地产市场已经开始由热转 冷呢？对此，有分析指出，由于该地块 规模较大，所以看似溢价率低，但其实 已经接近近期房企拿地的极限了。不过， 也有专家认为，即便考虑到各种不利因 素，国开东方万科联合体此次拿地的价 格仍然低于市场预期。成交价低于市场预期据悉，丰台区王佐镇青龙湖地 区 FT00-0503-0053 等地块，用地性质 为 R2 二类居住用地、B4 综合性商业金 融服务业用地、A61 机构养老设施用地、 A33 基础教育用地、S4 社会停车场用地， 起始竞拍价
3、 50 亿元。虽然该地块处于北京六环，但自 然环境相对优越，且毗邻优质教育资源 人大附中丰台学校，因此吸引了招商、-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 龙湖中海首开保利联合体、华润、远洋 首创联合体、国开东方万科联合体、中 粮天恒旭辉联合体等 10 家企业参与竞 拍。最终，青龙湖地块被万科联合体以 总价 58.5 亿元、溢价 17%拿下。资料显示，国开东方是由国开金 融与上市公司东方集团成立的合资公司， 截至 2015 年底，国开东方总资产 120 亿元，净资产 52 亿元，通过 3 年时间 已在青龙湖区域完成实际投入超过 100 亿元。公开资料显示，青龙湖地块以 “限房
4、价竞地价”方式出让，商品住房销 售均价不超过 41230 元/平方米，且最高 销售单价不得超过 43292 元/平方米，并 执行“90/70”政策，此次拍地未触及土地 合理价格上限。据了解，该区域周边已 有 V7 北海壹号和亿城燕西华府两个项 目，并以大户型产品居多，基本售价在 5 万元/平方米6 万元/平方米。-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 值得一提的是，国开东方万科联 合体此次拿地的溢价率仅有 17%，低于 市场普遍预期。那么，这是否意味着北 京楼市正悄然发生某种趋势转变呢？对此，易居研究院智库中心研究 总监严跃进向记者表示，此类“巨无霸” 土地拿地成本较高，尤
5、其是总价方面， 看似溢价率低，但其实已经接近近期房 企拿地的极限了。所以这个时候高溢价 的现象会比较少，这也是此类土地最终 看似溢价率低于预期的原因。中原地产首席分析师张大伟则指 出，该地块体量较大，且属性复杂，持 有比例较高，其中商办接近 8 万平方米， 实际商品房住宅部分为 13.7 万平方米， 实际可售部分占比仅 55%，平均楼面价 为 2.34 万元/平方米。如果将持有部分 按照 50%价值计算，楼面价为 3.05 万 元/平方米。整体看，虽然持有部分比例-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 较高，但地块最后的成交价格依然低于 市场预期。亚豪机构市场总监郭毅表示，
6、今 年以来，北京土地市场供地节奏明显加 快，密集的土地出让使得房企的“饥渴” 程度有所缓解。不过，在今年新推的土 地当中，自住房等保障型产品占据较大 份额，因此其中含纯商住宅产品的地块 仍然受到较大欢迎。记者注意到，昨日北京推出的平 谷区夏各庄新城 2-11-1 地块，虽然建设 用地面积仅约 20213.146 平方米，建筑 控制规模仅 24255.775 平方米，但最终 却由中弘以 2.04 亿元的价格拿下，溢价 率 180%。资料显示，该地块属性为 A61 机构养老设施用地。房企联合拿地渐成风潮从昨日竞拍方情况来看，房企-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 抱团组成联
7、合体拍地似乎已经成为一种 潮流。记者近期研究众多上市房企 2016 年年报后发现，合作拿地甚至已写入一 些房企 2017 年获取土地储备的重要计 划之中。而据中原地产最新统计，截至 4 月 11 日，北京年内供应的住宅类土地 已达 20 宗。从已成交的 7 宗地看，合 计成交的商品房住宅地块面积为 90.64 万平米。其中，限价商品房住宅为 47.9 万平米，主要分布在房山、平谷、密云， 公建面积 17.5 万平米，这 7 宗住宅用地 中自住房为 22 万平米。7 宗地合计有 4 宗为房企联合体拿地，密云、房山、通 州各有一宗地块为企业独立拿地。针对房企组成联合体拿地，严跃 进表示，由于土地成
8、本增加，企业联合 拿地会减少一定的风险。目前来看，北 京供地还是会增加的，后续也会有很多 企业符合拿地条件。昨日国开东方万科-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 联合体以低溢价拿地，并不代表房企拿 地压力的减少。当然较低的溢价率也使 得房企拍地的节奏相对加快。相对来说， 此类土地交易的价格低于预期，充分说 明当前北京土地监管部门积极管控市场 的决心。对于采取联合体方式拍地，北京 万科相关人士告诉记者，万科在拿地上 一直是比较开放的，此前已经跟首开、 国开、京投发展等有过合作。万科 2016 年年报显示，鉴于土地市场竞争激烈， 将持续探索多元化的土地获取模式，通 过合作、股
9、权收购、代建等确保以合理 价格获取土地资源，2016 年万科集团 59.5%的新增项目是通过合作方式获取。值得一提的是，万科 2016 年年 报显示，期内集团实现营业收入 2404.8 亿元，同比增长 23%；归属净利润 210.2 亿元，同比增长 16%。其中，北-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 京区域主营业务收入 417.89 万元，收入 占比达到 17.85%，结算面积约 414 万 平方米，占比 20.16%。北京万科前述相关人士表示，刘 肖担任北京万科一把手之后，在拿地投 资上很果敢，他推出了一个 A 计划，也 就是曼哈顿计划，涉及像城改、收购、 公开招拍挂
10、等，但强调不拿地王，丰台 这块地也在今年预期当中，与此前相比， 目前拿地储备属于基本持平。记者查阅万科 2016 年年报发现， 期内万科新增加开发项目 173 个，总建 筑面积 3157.3 万平方米，其中北京区域 共新增 7 个项目，88.3%的新增项目位 于一二线城市；而报告期末至该报告披 露日(3 月 27 日)，万科新增开发项目 36 个，规划建筑面积约 438.9 万平方米， 其中北京涉及 2 个，位于朝阳区和门头 沟区。-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 克而瑞地产研究院公布的数据显 示，在 2016 年北京房企销售金额排行 榜中，万科在北京市场销售金额为 248.52 亿元，销售面积 70.66 万平方米， 均排名第三。
