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1、 如东银河湾项目前期商业沟通案2012年12月18日本次汇报从认知项目本体和区域市场入手，对项目区域环境、自身禀赋加以初步分析研判，同时结合周边市场商业特征，就项目商业定位方向进行讨论，期望能通过本方案对贵公司商业推进有所帮助，并根据项目进展确定进一步合作的事宜。Contents城市发展及周边商圈研究1234本项目地块分析与商业定位的构思商业产品审视商业租售策略5商业推广节点安排商业推广节点安排6P5主城商圈研究主城商圈研究城市发展及周边商圈研究一、长三角两小时 经济圈辐射如东位于江苏省东南部，东临南黄海，南靠长江口，西接苏中平原， 北边欧亚大陆桥，隶属上海2小时城市经济带江海明珠全国百强县高
2、速建设：境内有334、223、221等省道，。规划建设的海启 高速、通如高速。海洋铁路：海安至洋口港，全长77公里，国铁二级。洋口港（建设中）：位于长沙镇，设计码头62座，30万吨级2座。目前可同时停泊船只2500艘，年卸港量达到20万吨，年交易额预计为12亿元。南通机场：距南通兴东机场30公里，现已开通至北京、广州、 深圳、厦门、大连、重庆等航线港 口铁 路高 速兴 东 机 场立体交通逐步打造目前对外联系的交通方式仍较单一，规 划中的两条高速道路、海洋铁路的极大 改善如东交通环境南通面积最大，人口第三多人口输出大市，全市仅一半人口在本市就业最新数据：滨海园区的如东部分人口被纳入通州地域面积广
3、，人口基数大，但城市对人口吸引力较弱同2000年相比， 14岁以下人口比重 下降7.83%，至 9.0% 城市人口外流迹象十分明显，城市人口逐渐下降 14岁以下人口比重下降表明年轻人外流，多选择在外就业结婚 在人口下降的同时，城区掘港镇的人口上升较明显，城区对乡镇的聚集作用提升年轻人口外流，但城区对乡镇的聚集作用正在提升按照政府规划，到2030年，城区人口达到45万，按照人均30 计算，新增人口商品房需求约在450万方，年需求量约25万方远期规划人口翻番，市场年需求约25万方商品房城市经济稳步发展，人均收入提升明显城市发展地位在南通较弱，但城市经济发展速度与人均收入增速保持较稳定的增长三元世纪
4、城商圈是如东历史较久的商圈，整体商业氛围高于其它商圈P12三元世纪城商圈主城商圈三元世纪城商圈江海中路黄海路青 园 北 路人 民 北 路u三元世纪城商圈是如东县 年代较为久远的商业中心区 ，北至江海中路，南到黄海 路，东临人民北路，西靠青 园北路。u人民路、江海路是如东县 三四十年前便已形成的商业 老街，是早期年代县城商业 中心。而青园路、黄海路均 为近二十年内新开辟的商业 街区。u三元世纪城商圈作为如东 县早些年代商业中心扩展而 来的商圈，历史悠久，商业 氛围浓厚，在如东商圈中占 有较高地位。按地段依次排名：黄海路青园北路人民北路P13三元世纪城商圈介绍主城商圈商圈主干道租金 （元/平米/天
5、 ）主要业种商户列举主力店经营状况档次黄海路3.86.3以服装零 售为主安踏、耐克、巴拉 巴拉、真维斯、裤 之都、特步亚萍国际购 物广场、广 隆商城较好中档人民北路0.974.16传统杂货 零售为主百姓礼品、如东三 元医药商场、如东 通达五金机电经营 部、王琴布装、花 花电子、寿衣店一般低档青园北路2.55.5黄金珠宝 、电器零 售为主百灵电器、海澜之 家、苏宁电器、大 娘水饺、上海亚一 金店、上海老庙黄 金银楼、中国黄金 等文峰大世界 、华润苏果较好中高档三元世纪城商圈内拥有如东县规模最大、档次最高的购物中心和超市 卖场以及特色步行街三元世纪城商圈内拥 有如东县规模最大、 档次最高的购物中心
6、 、超市大卖场以及特 色商业街。 购物中心： 亚萍国际购物广场 文峰大世界 超市： 广隆商场 华润苏果 特色商业街： 财富广场步行街 三元世纪城三元世纪城商圈介绍主城商圈三元世纪城江海中路人民北路黄海路青园北路广隆商场广隆商场亚萍国际购物中心亚萍国际购物中心掘港中心市场掘港中心市场苏果超市苏果超市文峰大世界文峰大世界财富广场步行街财富广场步行街黄海路东西横穿如东中心城区，沿街商 铺多为品牌服饰店，商业氛围浓厚黄海路东西横穿如东县中 心城区，是如东县城区主 要商业地段之一，商业氛 围浓厚，人流量大。黄海路东至人民南路，西 到江海西路，与青园北路 交汇处是主城商圈的核心 地带。黄海路与青园路交汇处
7、的 掘港中心市场是如东县最 大的菜市场，兼营批发、 零售，市场周边配有大量 杂货商铺，全天人流不息 。 黄海路东段沿街商铺业种 多为品牌服饰类。P15黄海路三元世纪城商圈黄海路黄海西路掘港中心市场掘港中心市场黄海路是主城商圈租金最高地段，拥有 亚萍国际购物中心和广隆商城两大项目租金水平： 黄海路东段沿街店铺 ： 3.86.3元/平米/天黄海路西段沿街店铺 ： 5.5元/平米/天百货商场： 亚萍国际购物广 场超市大卖场 广隆商场P16黄海路三元世纪城商圈广隆商场亚萍国际购物广场财富中心步行街商业发展特点：黄海路东段沿街商铺的经营业种以品牌服装为主，多为中档，租 金由东向西逐步递增，为3.86.3
8、元/平米/天。黄海路西段作为新开辟的商业街 ，主要有2010年刚开业的财富中心步行街，其沿街商铺租金普遍高于其它街铺 ，达5.5元/平米/天。黄海路业种、档次比例图由图一可知，黄海路沿街商铺以经营服 装鞋类业种为主，其中服装占到总量的 46%，共有30多家；黄海路超市占比较 少，为2%。其它业种分类分别以广隆商城和掘港中 心菜场为核心，分布在两侧。u如图二，黄海路商铺品牌经营档 次以中档为主，占比过半，主要表 现在服饰品牌上；其它业种分类以 低档次百货、杂货店为主。u由档次可以看出，本地居民整体 消费水平以中层次为主，高层次消 费较少。黄海路三元世纪城商圈图（二）：黄海路沿街商铺业种档次占比情
9、况图（一）：黄海路沿街商铺业种占比情况青园北路三元世纪城商圈青园北路商业街与黄海路、江海中路南北交接，商业氛围浓厚，经营档次较高青园北路南北向纵穿如东县 三元世纪城主城商圈，属于中 心城区核心商业街之一，商业 氛围浓厚。青园北路北面与江海中路衔 接，南与黄海路交汇。从江海 中路到黄海路是青园北路最为 繁华一带，总长413米。青园北路定位为黄金一条街 ，商业以黄金珠宝首饰店为主 ，是如东居民消费金银首饰的 核心区域。青园北路文峰大世界财富广场步行街华润苏果超市青园北路沿街商铺业种、档次比例如图一所示，青园北路沿街商铺 经营业种以黄金珠宝居多，占比 26%；其次为电器类专卖店占比达 13%，以苏宁
10、电器分店为代表。青园北路三元世纪城商圈u如图二所示，青园北路沿街商铺经营的业 种档次明显高于黄海路和人民路，中高端业 态中以黄金首饰店为代表；中档业态以服装 、电器为代表；低档业态占比最小，主要表 现在其它分类上，如小照相馆、复印店上等 。图（一）：青园北路沿街商铺业态比例分布图图（二）：青园北路沿街商铺业态经营档次分布图小结：青园北路商铺租金呈南北纵向上升趋势，经营档次依次由低向高发展1-青园北路租金分布： 以黄海路为界，青园北路以南租金为2.53.3元/平米/天，以北租金约 5.5元/平米/天。由于 北面租金较高，进驻的商铺以黄金首饰类专卖店偏多。2-青园北路商业街经营档次： 作为如东县高
11、档次沿街商铺集中地，中档以上占到80%。青园北路三元世纪城商圈人民北路商铺租金在14元/平米/天不 等，整体租金趋势由南向北逐步递增如东人民北路三园世纪城商圈租金分析： 1-人民北路南段：0.972.08元/平米/天; 2-人民北路北段：3.054.16元/平米/天 3-租金趋势：整体租金趋势向南向北逐步递增，即靠近 广隆商场和三元世纪城的地段租金高。小结：人民北路整体商业发展状况一般，业态档次较低，商业氛围次 于黄海路和青园北路人民北路三元世纪城商圈商业发展特点： 1-人民北路商业发展历史较长，是如东县最早的商业街，但是近年来随着黄海路、青园路的 发展，整体经营状况次于从前。2-沿街商铺以传
12、统杂货店为主，业态差次不齐，整体档次偏低。3-消费客群主要以周边社区居民为主，过往人群消费欲望不强。三元世纪城商圈整体商业氛围较浓，以本地客群为主， 百货餐饮业态居多，休闲娱乐业态极其有限总结三元世纪城商圈1-三元世纪城是如东县主城商圈，整体商业氛围浓厚，聚集了区域内档次最高的购物商场与超 市卖场。2-三元世纪城商圈以本地居民为主要客群，以周边居民、外来人员为辅。3-三元世纪城商圈沿街商铺供不应求，尤其黄海路商铺，租金仍呈上涨趋势，且整体租金达到 县城最高；而三元世纪城、财富广场步行街以及文峰大世界、华润苏果商场内均有少量空铺招 租，空置率约为10%。反映出商圈内沿街商铺更受亲睐。4-商圈内经
13、营业态以百货、餐饮为主，休闲、娱乐类业态极其有限。5-业态种类存在稀缺，商业服务功能不完善，目前经营状况良好。本项目地块分析与商业定位的构思二、1、交通情况黄海路青园路江海路人 民 路规 划 路道路系统：项目位于黄海路与青园路交叉口东南青园路为市中心南北向主干道，双向四车道，受周边学校影响，交通高峰期极为拥堵公交系统：目前仅有5条公交线路，站点全部设在青园路与黄海路交汇处的西北角（文峰大世界前）本项目区位项目地块分析2、资源配套实验中学实验小学人民医院人民公园中心商业区中医院汽车站项目位于如东中心商业区，区域1公里内汇集了如东最好的教育、医疗、商业资源，高层可远眺人民公园生态景观项目地块分析地
14、块属于旧城改造 ，较不规整，但地 理位置优越，地块 东侧仍为破旧厂房 ，感官较差发挥优势弥补劣势利用机会规避威胁S SWWOOT T本项目SWOT分析项项目优势优势分析（S）项项目机会分析（0）1、项目处于核心商业区,地理位置优越,交 通便利,配套齐全将是本项目商业成功发展 的基础之所在。 2、商业体量适中，避免商业过于集中化导 致空置率上升。 3、凭借民生地产在本市乃至全省文明诚信企 业的口碑相传，屡次得到市场与消费者的一 致好评，企业形象深入民心。1、周边新建项目居民陆续入住，消费力将逐步体 现。2、通过对项目内街的定位来填补市场空白，使竞 争减少，消费分流小，才能在现阶段的市场中突出 重
15、围。项项目劣势势分析（W）项项目威胁胁分析（T）1、周边各类档次商业层出不穷，市场对商铺 态度疲软，影响后续商业的销售。 2、商铺面积虽小，但从结构上看依然不利于 招商，一旦影响招商必然给后续商铺销售带 来困惑。 3、商业属于U字形内街，并且只有一个主入 口，4、5、6号楼商业存在一定的招商及去化 难度。1、地处如东核心商业区，本商业区在业态定位上 必须具备错位发展,避免同质化。2、地处核心商圈附近，商业市场过度竞争，使招商和经营面临极大的威胁。3、项目周边现有综合商业与特色商业分流消费情况明显。商业案例盛世华城 总建面24.2万方 商铺面积5.7万方 建筑形态住宅、商铺、酒店 公寓、写字楼
16、规划户数1471户 车位1070个 开发商南通世新房地产 住宅销售7000元/（尾盘） 商业销售1.5万-6万3517978 18 1910 15221221169办公酒店式公寓自持u项目区位优势优越，为中心商业区内唯一在售项目u目前住宅销售已进入尾盘，大约还有几十套的库存，前期销售小户型销售速度较快，整个销售周期较稳定u社区基本为开放式，90%的住宅底部都设置了商业，享受商业便利的同时，未来的居住舒适度也大受影响u客户主要对于周边的教育配套（实验小学、初中）商业配套较满意u商业销售与招商同时进行对 本 项 目 具 有 参 考 价 值 案 例1 、实验小学商业街区分布于整个社 区，共有4个出入口车流方向实验中学中 心社区内部南北主动线两侧商业（底商售价在3-4万/）青园北路西侧内街（4-5万元/），乐天玛特两侧5-6万/一层分割后在48-96，二、三层商业的产证为 1000-2000黄海路社区西侧商业及黄海路西侧学区商业商业5.7万方，租售并举，总价高，销售难度大商业销售价格： 乐
