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1、2013年度 地铁2号线站点商业空间 项目定位及经营方案项目定位及经营方案2013-11-22Strategic PlanStrategic Plan商业顾问| Marketing Management长沙-地铁地铁商业业态初步建议目录：一.项目整体定位方案二.项目装修设计方案三.品牌招商管理方案四.服务管理方案商业顾问| Marketing Management长沙-地铁地铁商业业态初步建议一.项目整体定位方案1.地铁商业形态类别分析2.地铁乘坐人群构成分析3.地铁主要商业业态分析4.项目整体定位商业顾问| Marketing Management长沙-地铁地铁商业业态初步建议地铁商业代表城
2、市轨道交通中，与交通动线站点相联接的商业系统。因为地铁是人流的重要集散 地，这与商业的发展需要相符，主要有三类：点式商业、条式商业、立体商业。国内地铁商业形态：点式、条式、立体商业3类。“提升生活空间和便利度”，如今地铁已经成为城市生活的重要组成部分，人们可以通过地铁快速到达，城市的 商业中心，办公地点，以及居住地。在途中，地铁商业也成了地铁重要的组成部分，提升了生活的便利度。在国 外，人们出行，把生活中的事物都交给了地铁商业来完成。如：干洗店，西点店等。“改善城市投资环境”地铁的普及，使城市的距离缩小了，城市规模也因此可以扩大。商圈与商圈中独立的一体 式商业也将会逐步得到完善。“使每天固定人
3、流对其对应的业态”形成一种依赖，每天固定客流，会对地图沿线物业很熟悉，也会产生一定的 依赖、比如：上班族会习惯地铁沿线餐饮，等等。商业顾问| Marketing Management长沙-地铁地铁商业业态初步建议地铁商业形态一：点式商业点式商业：站厅里，多为在地铁的候车点、出入口、过道等公共空间部分设置的商业零售点， 多以应急商品零 售为需要，比如报纸杂志、饮料、电话卡等。 主要特点：方便快捷，便民，平价，针对地铁消费人群。商业顾问| Marketing Management长沙-地铁地铁商业业态初步建议地铁商业形态二：条式商业条式商业：多为一些同一类型物业接在一起的若干家商铺或店面构成的地铁
4、通道商业， 主要的客群目标均是出 入于地铁的客人。其经营的主要有：特色快餐店、服装店、花店、书店等等。 主要特点：通常条式商业更好聚拢人气，目标客群停留的时间长，商业业态很集中，便于管理。商业顾问| Marketing Management长沙-地铁地铁商业业态初步建议地铁商业形态三：立体商业立体化商业：则是位于地铁附近或相联的购物中心、超市等，包括多个楼层的经营空间。其中，大多有一些楼 层是可以直接与地铁的通道相连接的，可以使出入地铁站的客流直接通过专用的通道进入卖场。其经营的品种 很多，范围很广，目标客群也可以包括地面的行人。 主要特点：目标客群广泛，与商场的人气相互带动，其业态也可以与商
5、场相符。自动扶梯垂直升降梯地铁负二层与地铁无缝对接商业顾问| Marketing Management长沙-地铁地铁商业业态初步建议国内地铁乘坐人群18-30岁占比60%商业顾问| Marketing Management长沙-地铁地铁商业业态初步建议国内地铁人群七成为公司白领，企业/公司资源或管理人员的比 例合计达到70.8%商业顾问| Marketing Management长沙-地铁地铁商业业态初步建议地铁人群七成以上拥有高学历商业顾问| Marketing Management长沙-地铁地铁商业业态初步建议地铁人群收入丰富，消费潜力大商业顾问| Marketing Management
6、长沙-地铁地铁商业业态初步建议地铁人群消费态度积极，每月家庭支出高商业顾问| Marketing Management长沙-地铁地铁商业业态初步建议地铁商业主要瞄准城市大量上班青年及学生人群，主要分餐饮、购物、 服务配套三大类，方便快捷、平价。玩、工作-地铁出行地铁带来的大量人流商业顾问| Marketing Management长沙-地铁地铁商业业态初步建议地铁商业业态及客群分析：国内地铁商业业态中餐饮和购物 占得比重非常多，一部分人群属 于即时性消费，这类消费中主要 针对需求性高的商业，它的目标 客群讲究实效，生活节奏较快的 上班族。主要涉及到报刊杂志， 点心饮品和快餐等。还有一种属于目的
7、性消费，主要 消费为咖啡店、西点店，书店， 便利店，这类消费人群主要来自 时尚的年轻人及白领。第三种属于冲动型消费，这类商 业主要经营时尚服饰，价格多为 中低档，消费人群多为学生。商业顾问| Marketing Management长沙-地铁地铁商业业态初步建议国内地铁商业业态三大类型：餐饮、购物、其他生活服务配套轻餐饮时尚小零售生活服务服装，花店，精品配饰， IT数码， 文具， 烟酒，化妆品超市，快捷超市，精品店、 便利店、精选超市、小商品街等小吃，茶饮，西点轻食，特色快餐，特色熟食等轻餐饮业态自动取款机，书店，干洗店，报刊店，可 移动时尚小铺，手机话费充值等地 铁 商 业 业 态商业顾问|
8、 Marketing Management长沙-地铁地铁商业业态初步建议国内地铁商业业态1：餐饮类面积区间/品牌小吃西点轻食特色快餐店茶饮特色熟食10303010010020020501030良品铺子 来伊份 特产店 优之良品 盼盼零零嘴七 乐食尚 进口小吃店仟吉西饼 罗莎蛋糕 蛋糕魔法师 巴黎贝甜 元祖食品 面包新语 西树泡芙 爱茜茜里麦当劳、KFC、必胜客、 汉堡王、棒约翰、 艾薯夫妇、德克士、 真功夫赛百味、塔可钟 四喜馄饨、永和豆浆、无名 粉店、杨裕兴、 东方既白、麻辣香锅、 外带寿司快乐柠檬、 满记甜品、 芋贵人、 鲜芋仙、 酸奶冰激凌、 开心丽果、 星巴克、 老豆达人 避风塘周黑鸭
9、、 绝味鸭脖、 魔味鬼爪、 童胖子、 呷哺呷哺、商业顾问| Marketing Management长沙-地铁地铁商业业态初步建议国内地铁商业业态1：餐饮类主要商家品牌时尚小零食蛋糕/西点店国际快捷餐饮品牌特色甜品商业顾问| Marketing Management长沙-地铁地铁商业业态初步建议国内地铁商业业态1：餐饮类主要商家品牌商业顾问| Marketing Management长沙-地铁地铁商业业态初步建议国内地铁商业业态2：时尚小零售购物类面积区间/品牌快捷超市精品配饰化妆品超市IT数码烟酒10030010030010030020501030全家、 千惠、 可的、 美宜家、 百里城、玛
10、琦莉、十月妈咪、 酷乐潮玩、 小物家园、 家得乐、Zoff、 乐久久、Kids land、 宝岛眼镜、 韩国帽子、饰品店屈臣氏、 丝芙兰、 可开嘉来、 Olive young、移动营业网点 联通营业网点 电信营业网点 手机贴膜烟酒专卖商业顾问| Marketing Management长沙-地铁地铁商业业态初步建议国内地铁商业业态2：小零售购物类快捷超市商业顾问| Marketing Management长沙-地铁地铁商业业态初步建议国内地铁商业业态2：小零售购物类精品配饰商业顾问| Marketing Management长沙-地铁地铁商业业态初步建议国内地铁商业业态2：小零售购物类化妆品精
11、选超市商业顾问| Marketing Management长沙-地铁地铁商业业态初步建议服务配套类：时尚书报亭、自动取款机、品牌书店书吧、时尚电子售货机、话费 充值点、花店、干洗店、美甲小铺、可移动时尚小铺、移动冲电站等。国内地铁商业业态3：生活服务配套类商业顾问| Marketing Management长沙-地铁地铁商业业态初步建议项目整体定位方案：SWOT分析商业顾问| Marketing Management长沙-地铁地铁商业业态初步建议项目整体定位项目自身的特点 （地铁商业）项目所处的地段 （商圈、配套）主力客户的需求 （区域客户特点）快捷 方便 实用站点较为分散 客源档次不一周边居
12、民需求 地铁乘客要求站点商圈特征 业态差异定位商业顾问| Marketing Management长沙-地铁地铁商业业态初步建议二.项目装修设计方案1.装修风格建议（参考）商业顾问| Marketing Management长沙-地铁地铁商业业态初步建议商业顾问| Marketing Management长沙-地铁地铁商业业态初步建议三.品牌招商管理方案1.招商思路2.招商管理实施商业顾问| Marketing Management长沙-地铁地铁商业业态初步建议1招商思路：多渠道搭建招商平台渠道一：坐招有效发布项目招商信息，吸引上门客户；渠道二：行招通过网络、专业杂志、自由资源等渠道锁定目标客
13、户，以电话、上门方式实施行招；渠道三：与中介代理行合作，利用其资源，选择优质客户；渠道四：与行业协会或商会、大型商业旗舰等合作，享受行业客户资源。商业顾问| Marketing Management长沙-地铁地铁商业业态初步建议1招商思路：招商模式一对一大客户招商模式实施项目捆绑打包招商打包方式一：市中心站点单独招商非市中心站点与市中心站点捆绑打包打包方式二：整体打包商业顾问| Marketing Management长沙-地铁地铁商业业态初步建议1招商思路：招商周期安排将整个招商周期分为：1、招商筹备期（广告推广、招商资料准备、招商体系完善）2、招商启动（简历客户资源库、筛选并锁定目标客户、
14、初谈客户）3、招商推进（与目标意向客户进行实质性的招商洽谈）4、招商后期（与意向客户签订意向书，并草拟合同）5、招商结束（客户缴纳租金、签定合同）商业顾问| Marketing Management长沙-地铁地铁商业业态初步建议2招商管理实施：招商准备工作（只针对配合招商部分）1、确定宣传包装概念、总体广告宣传用语；2、完成设计制作相关项目招商文告，包含项目功能分布及内部结构图；3、制定上户准入标准、引入原则、操作规则等；4、制定招商并印刷租赁合同、商家意向性协定书、登记表、相关协议、商业管理守则等；5、制定招商工作倒计时计划（包括上户资源、重点目标商户、任务指标完成计划等）；6、公司强有力的
15、宣传、强力造势、招商说明会的筹办，以便招商工作铺路。商业顾问| Marketing Management长沙-地铁地铁商业业态初步建议2招商管理实施：招商资料主要包括招商彩色宣传单、招商彩本（主要内容为卖场整个平面布局、各区域平面布局图）、邀请函、租赁合同、商家合作意向协定书等。商业顾问| Marketing Management长沙-地铁地铁商业业态初步建议2招商管理实施：招商策略及操作流程1、招商策略2、招商操作流程3、招商广告策略4、招商制度及职责5、招商时间计划商业顾问| Marketing Management长沙-地铁地铁商业业态初步建议2招商管理实施：1、招商策略成立招商小组：挑
16、选最优秀的招商人员参加招商土坯小组，选择最有机会进行突破的客户市场，给予招商突破小组必要的权利和资源（系统支持、媒体、资源、补贴），在一定限期内明确大道招商目标。商业顾问| Marketing Management长沙-地铁地铁商业业态初步建议2招商管理实施：2、招商操作流程1）熟悉本招商项目的相关内容，客户问询的准备（统一口径、招商百问）；2）手机目标业态商户的相关资料，进行分类、分区整理；3）通过各种新闻、广告、杂志、媒体或展会发布信息，对招商进行前期渗透；4）充分认识自身优势，做好一份吸引人的招商书及相关宣传资料；5）建立一个良好的招商支持系统，各方面协调支持招商工作；6）适当策划一些专题配套活动，扩大影响，
