昆明百富琪商业广场招商方案

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1、 中国管理资讯网百富琪商业广场招商方案孔雀东南飞，百富琪打造东南时尚消费圈！2006.07.12原动力地产顾问D 中国管理资讯网原动力地产顾问对于本项目商业的理解项目定位 时尚消费圈 东南城市区域商业中心商业形态 住宅商业群楼 内街式小商铺区位环境 城市东南次中心 进出城快速交通枢纽 区域商业中心缺失业态规划 时尚购物 休闲娱乐 商务消费销售方式 产权分割 返租三年D 中国管理资讯网原动力地产顾问对项目商业销售目标的理解高销售率较短的销售周期较高的投资回报通过高销售率形成市场热点高利润率较低的开发风险理想的销售价格D 中国管理资讯网项目可开发方向时尚消费功能休闲功能本项目可能功能界定购物功能百

2、货商场/超市时尚消费餐饮休闲娱乐小型shoping-mailD 中国管理资讯网项目资源因子分析与项目功能定位表影响因子百货时尚 消费休闲 娱乐项目具备情况对地段及昭示性的要求 外 部 因 素高较高一般位于环城南路与春城路交叉口，东 南区域核心地段，昭示性良好对公共交通的要求高高一般交通条件优越对噪音控制的要求一般一般高临靠环城南路，会造成一定的噪音 污染对自然景观的要求一般一般高周边无自然景观对建筑装修档次及配套 设施的要求内 部 因 素高较高较高尚未动工，伸缩性大对公共休闲空间的要求一般较高高公共空间较少对管理服务的要求较高一般高尚未确定，可灵活安排营运及管理购物功能时尚消费休闲功能D 中国

3、管理资讯网项目定位的两个方向餐饮休闲时尚消费定位方向1定位方向2本项目定位方向3百货超市D 中国管理资讯网序号 项目特性购物商场 适应性得 分时尚消费 适应性得 分休闲娱乐 适应性得分位置本项目位于环城南路与 春城路交叉口、东南区 域核心地段。比较适应，区 域辐射性好。 但路宽车快不 易聚人气。2比较适应，区 域辐射性好。3影响不明显3区域功能住宅区、商业商务配套 区.生活配套逐步完善 中，周边商业的发展会 使需求不断放大。区域商业中心 缺失，前景好 。3区域商业中心 缺失，前景好 。3本区域内未形 成有规模的休 闲业态，空间 与风险并存。3交通配套项目东南区域交通可达 性较好，但公共配套不

4、足.对公共配套要 求高，条 件匮乏。2条件相对匮乏2公共配套影响 不大，但 停车条件 不足。3昭示性三面临街.展示面大， 商业昭示性强：利于吸 引人流。强烈的昭示性 是零售业的必 须4有利于吸引年 轻人流4昭示性强，有 利于吸引商务 和游客消费。4环境周边公共环境及轶序较 差.影响商业环境 及消费档次。2对年轻消费者 影响不大3负面影响大于 正面影响。2项目特性与功能适应性比较分析D 中国管理资讯网序号项目特性购物商场 适应性得 分时尚消费 适应性得分餐饮休闲 适应性得分景观周围无自然景观资源 和公共休闲活动空间影响不大3附加值作为较为 明显，项目无优 势。2景观附加值非 常明显，项目 无优势

5、。1噪音春城路、环城路车速 快，汽车噪音较大。影响不大3对噪音不太敏感2对噪音非常敏 感1消费人群居民及上班族较多， 旅游及商务人群较多 。周边居民日常 消费品需求明 显，但总量不 大。2年轻上班族较多 ，但和平商圈比 较近，影响较大 。2旅游及商务人 群较多，需求 较旺。4价格片区内无综合商场， 缺乏销售参照物。百货业售价较 高，但市场相 对饱和、同质 化严重。3市场潜力较大， 商铺规模小易于 销售，但市场总 量小竞争激烈。3区域内市场需 求大，但商铺 规模大单价低 且不易销售。2租金片区内无综合商场， 缺乏销售参照物。租金较高，招 商相对容易。3租金较高，招商 难度较大。2租金较低，招 商

6、难度大。1合 计272624从项目自身条件角度分析： 百货超市时尚消费餐饮休闲项目特性与功能适应性比较分析D 中国管理资讯网项目区域分析小结从区域市场空间分析 餐饮休闲购物时尚消费从项目特性分析 购物功能时尚消费餐饮休闲从区域人流结构分析 上班族旅游商务居民 过境人流周边居民项目定位建议：1、项目初步定位为城市东南部区域商业中心和区域商务配套 ； 2、以时尚消费品和精品百货为主要业态，层次较高的餐饮休 闲为补充。3、充分考虑区域消费群和目标顾客夜生活需要，填补区域商 业夜场空白。 D 中国管理资讯网目标顾客消费行为特征分析上班族 追求时尚 随机性强 重复频率高 购买力较强游客 追求新奇 随机性

7、强 停留时间短 购买力较弱商务客 追求品味 品牌忠诚度高 重复频率较高 购买力强居民 追求实惠 规律性强 超市购物为主 购买力较强建议：1、项目整体目标消费者重点针对商务项目消费和城市白领即 写字楼上班族，以游客和居民消费为辅。2、项目应充分规划商业及商务配套，如停车场，以便于商务 消费和过境车辆进入。3、项目要充分规划内部小环境，营造一定层次感以适应规划 业态及目标顾客。 D 中国管理资讯网项目定位小型shoping-mail区域时尚消费、购物、休闲娱乐为一休的复合 商业中心。四大价值点区域购物中心；区域商务休闲中心；区域时尚消费中心；最大限度的业态整合打造复合商业中心。项目定位D 中国管理

8、资讯网项目定位小型shoping-mail区域时尚消费、购物、休闲娱乐为一休的复合 商业中心。机会(O) 区域潜在商业需求大 区域商业配套易于接受 区域夜生活场所缺失 轻轨交通增值预期极大项目优劣势分析优势(S) 商业昭示性强 区域辐射性强可达性较好 区域上班族及游客多 区域商业中心缺失劣势(W) 不易形成规模效应 区域商业氛围缺失 过境人流大于固定人流 周边自然及人文环境较差威胁(T) 区域新项目同业态经营可能 快速通道较难聚集人气 居民少夜场消费人气不足 业态混杂管理困难D 中国管理资讯网项目战略选择可选择的SO战略强化商业商务配套,突 出商业层次,重点打造以商 务休闲娱乐及夜生场消费 中

9、心可选择的WO战略强化夜场消费避开环境缺 陷,以特色商品吸引过境人流 ,延长经营时间.可选择的ST战略通过商务消费带动品牌 经营,夜场娱乐与时尚消费 互为补充.商务消费与时尚 消费有所区隔.可选择的WT战略营造内部小环境,弥补外 环境之不足,强化配套以吸 引和留住人流.优 势劣 势机 会威 胁优势机会D 中国管理资讯网项目业态规划品牌服装、鞋类品牌商品机 会品牌皮具品牌文具品牌化妆品品牌礼品品牌电器手机及数码产品时尚消费家居及个人饰品图书音像制品工艺品土特产品体育及户外用品美容保健品大药房配套功能快餐店影像中心美容美发店数码冲印银行咖啡厅茶酒吧西餐厅健身房KTV书吧休闲娱乐D 中国管理资讯网目

10、标行业分析目 标 行 业商品类服装鞋类皮具类饰品文具礼品类餐饮休闲类药品食品茶叶工艺品美容化妆品保健品西餐茶酒吧咖啡健身KTV桑拿数码冲印银行影楼快餐 美容美发药店配套服务类D 中国管理资讯网规划业态面积比例商品类服装鞋类皮具类饰品文具礼品类餐饮休闲类药品食品茶叶工艺品美容化妆品保健品西餐茶酒吧咖啡健身桑拿溜冰场配套服务类KTV慢摇吧迪厅数码影剧院快餐羔点屋花店美容院药店书店音像制品店银行数码影楼D 中国管理资讯网招 商 策 略 总 纲推广攻略活动攻略客户群落定点推广目标行业定向宣传渠道攻略目标行业直销渠道大客户一对一营销社会活动营销造势目标客户集群式推广直销活动招商推广策略D 中国管理资讯网

11、推广攻略客户群落定点推广目的：集中信息、有效投、最低成本行业：茶叶、服装、化妆品、名优特产品、工艺品、时尚消费品、休闲餐饮业渠道：行业客户定向宣传、客户群落定向推广、大客户重点诉求区域：百胜、螺蛳湾、昆都、和平路、吴井路、翠湖、茶叶市场、景星、南窑形式：海报、招商手册、杂志长期投放、报纸重点突破、短信重复提示目标行业定向宣传D 中国管理资讯网渠道攻略目的：行业客户集群式直销、品牌大客户一对一公关渠道：行业客户资源整合、重点客户专人拜访形式：酒会、论坛、交流会、登门拜访目标行业直销渠道大客户一对一营销行业：茶叶、服装、化妆品、名优特产品、工艺品、时尚消费品、休闲餐饮业区域：百胜、螺蛳湾、昆都、和

12、平路、吴井路、翠湖、茶叶市场、景星、南窑D 中国管理资讯网招商推广活动攻略目的：营造项目品牌和知名度、建立实效营销售传播和直销渠道.渠道：行业协会、主管部门、商业管理机构、地方政府.形式：区域商业发展论坛、交流会、招商会、联谊会、行业研讨会社会活动营销造势目标客户集群式推广直销活动行业：茶叶、服装、化妆品、名优特产品、工艺品、时尚消费品、休闲餐饮业区域：百胜、螺蛳湾、昆都、和平路、吴井路、翠湖、茶叶市场、景星、南窑D 中国管理资讯网商业形象包装策略形 象 包 装 策 略 总 纲市场认知:区域复合商业中心(小型shopingmail)功能定位:商务休闲和时尚消费中心形象定位展示面华丽高雅,商务休

13、闲与时尚消费人群区隔.购物区与休闲区分隔,动静分离.现场氛围大众媒体营造声势,建立品牌公众形象,动态宣传.目标行业重点诉求,专业杂志重复推荐,强化记忆. 媒介包装专业招商手册全面展示,详解优势,深入人心.商业海报宣传单广泛投放,吸引关注.D 中国管理资讯网形象推广策略公共关系策略开展片区商业规划发展论谈行业经济研讨会广告推广策略完善区域商业配套-区域商业整体升级中从和平路到百富琪昆明第三代时尚消费业态出现小型shopingmail完整业态,区域复合商业中心完美呈现争取入驻商户的优惠政策经营导向策略“统一招商、统一营运、统一管理”,增强投资信心销售和招商以利于项目的整体经营成功为出发点。 D 中

14、国管理资讯网商业规划建议负一层规划建议分割大开间开放式柜台分割小开间青年娱乐区(迪厅)人流配套工程(停车场)青年娱乐区(溜冰场) 车流人流D 中国管理资讯网商业规划建议休闲餐饮区时尚消费区配套服务区品牌商品区一层规划建议分割大开间开放式柜台分割小开间人流人流人流人流人流D 中国管理资讯网商业规划建议休闲餐饮区时尚消费区时尚 消 费 区品牌商品区二层规划建议分割大开间开放式柜台分割小开间人流人流D 中国管理资讯网商业规划建议健身会所区商务消费区夜场娱乐区(KTV)三层规划建议分割大开间开放式柜台分割小开间人流人流公共服务区 时尚消费区D 中国管理资讯网项目商业营销策略主力店前期只租不售不可分割小产权先销售开业后带租约销售先招商后销售餐饮休闲娱乐业态品牌店边销售边招商三年原价回购即返两年租金统一返租三年餐饮休闲娱乐业态D 中国管理资讯网招商工作周期销售工作周期:06.08-08.09筹备期开盘强销期现房清盘期八月O七年三月五月O八年三月十二月持续销售期认筹期十二月主体工程动工商业销售开盘主体工程完工商场交付装修九月筹备期推广认知期签约入住期全面招商期主力店开业期地下工程开工商业认筹开始招商