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1、房地产测量技术 应用与规范管理第四部分内容 第一章 概 述 第二章 房地产调查与测图 第三章 房产面积测算 第四章 房地产测绘管理第一章 概 述内容 第一节 房地产测量的任务与作用 第二节 房地产图的成图方法及特点第一节 房地产测量的任务与作用 房地产测量主要是测定和调查房屋及其用 地状况，为房产产权、房籍管理，房地产 开发利用，征收税费，以及城镇规划建设 提供测量数据和资料，是常规的测绘技术 与房地产管理业务相结合的测量工作。一、房地产测量的任务 房地产测量的任务： 主要是通过测量和调查工作来确定城镇房屋的位 置、权属、界线、质量、数量和现状等，并以文 字、数据及图件表示出来。目的是要搞清楚
2、房地 产的产权、使用权的范围、界线和面积，房屋建 筑物的分布、座落的位置和形状，建筑物的结构 、层数和建成年份，以及建筑物的用途和土地的 使用情况等基础资料，为房地产的产权和产籍管 理、房地产的开发利用以及城镇的规划建设提供 基础依据，促进房屋管理、维修、保养和建设工 作经济效益和社会效益的提高。 归纳起来就是： （1）提供核发房屋所有权证和土地使用权 证的图件，建立产权、产籍档案等房地产 管理基础资料； （2）为房地产的产业管理测制分幅图、分 丘图和分户图； （3）为城镇住宅建设和旧城改造提供规划 设计所需的图纸资料。具体任务包括以下几项 （一）测制分幅图分幅图是全面反映一个城镇的房屋及其用
3、地位置和权属等 状况的基本图，是分丘图和分户图的基础，是全面掌握一 个城镇的房屋建设、土地现状及变化情况的总图。 （二）测制“三产”管理图卡“三产”即产权、产业和产籍。“三产”管理图卡包括：（1） 房地产分丘平面图；（2）房地产分层分户平面图；（3 ）房产部门直管房屋图卡；（4）房产部门直管土地图卡 。 （三）房地产图的修测和补测城镇的基本建设在不断发展，旧城的改造、新建、扩建、 加层等增加的房屋和拆除、焚毁等减少的房屋，在基本分 幅图上都需要及时进行修测和补测。二、房地产测量的作用 由于房地产测量所获得与永久性标志相联 系的房地产权属界址、土地位置、用地面 积、房地质量和数量等，都具有法律效
4、力 ，载入权属证书，所以它是房地产产权发 证和土地税收的重要依据，拥有权属（法 律上） 、财政（税收上）和城建规划三大 基本功能。它的主要作用可以归纳为如下 几方面。 （一）管理方面 （二）经济方面 （三）法制方面第二节 房地产图的成图方法及特点 房地产测量，是常规的测绘技术与房地产管理业 务相结合的专业测绘，其最终目的是测制房地产 图。 一、房地产图的成图方法 （一）平板仪测图 （二）航测法测图 （三）野外数据采集机助成图 （四）编绘成图 二、房地产图的特点 （1）房地产图是平面图，只要求平面位置准确， 不表示高程，不绘等高线。 （2）房地产图对房屋及与房屋、房产有关的要素 ，要求比其它图种
5、要详细得多。 （3）房地产图对房屋及房屋的权界线和用地界线 等要求特别认真，精度要求比较高。 （4）房地产图的主要内容应包括：测量控制点、 界址点、房屋权利界线、用地界线、附属设施、 围护物、产别、结构、用途、用地分类、建筑面 积、用地面积、房产编号、以及各种名称和数字 注记等。第二章 房地产调查与测图内容 第一节 房地产调查 第二节 房地产图的一般知识 第三节 房地产图的测绘第一节 房地产调查 一、一般规定 （一）房产调查的内容房产调查，分房屋调查和房屋用地调查两 部分，包括对每个权属单元的位置、权界 、权属、数量和利用状况等基本情况，以 及地理名称、行政境界和政府机构名称和 大的企事业单位
6、名称的调注。 （二）房产调查表 二、房产单元的分类 三、丘与丘号 （房产区与房产分区） 土地调查单元“丘” 、 “宗地” 、 “地块”比较表 四、幢与幢号 五、房屋用地调查 六、房屋调查第二节 房地产图的一般知识 一、房地产图的比例尺 二、房地产图的分幅 三、房地产图的基本内容及其表示方法（一）分幅图（二）分丘图（三）分户图第三节 房地产图的测绘 一、测图前的准备工作 二、碎部测量 三、房地产图的拼接、检查和整饰第三章 房产面积测算 第一节 一般规定 第二节 面积测算的方法与精度 第三节 房屋建筑面积测算的有关规定 第四节 共有建筑面积第一节 一般规定 一、房产面积测算的内容房产面积测算均指水
7、平面积的测算，分 房屋面积测算和房屋用地面积测算两大部 分。房屋面积测算包括房屋建筑面积测算 、使用面积测算、产权面积测算、共有建 筑面积的测算与分摊。房屋用地面积测算 包括房屋占地面积的测算与用地面积的测 算。 二、房屋建筑面积房屋建筑面积亦称“房屋展开面积” ，是 房屋各层建筑面积的总和。房屋建筑面积 包括使用面积、辅助面积和结构面积三部 分。 三、房屋使用面积房屋的使用面积系指房屋户内全部可 供使用的净空面积，按房屋的内墙线水平 投影计算。 四、房屋产权面积房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋 所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由 直辖市、市、县房地产行政主管部门登记 确权认定。 五、房屋
8、共有建筑面积房屋共有建筑面积系指由多个产权主共 同占有或共同使用的建筑面积。 六、房屋占地面积房屋占地面积是指房屋底层外墙（包括 柱、廓、门、阳台）外围水平面积。七、房屋用地面积 房屋用地面积指房屋占用和使用的全部土 地面积，包括房屋及其附属设施所占用的 土地面积、院落用地面积和共用土地的分 摊面积等全部使用面积。其中包括供休憩 和满足生产或生活需要的空间面积，还包 括出入专用的室外道路、绿化、停车场、 院内空地及其围护物等的全部土地面积， 但不包括下列土地的土地面积。不包括下列土地的土地面积： （1）无明确使用权属的冷巷、巷道和间隙地； （2）市政管辖的公用道路、街道、巷弄等公用 土地； （
9、3）公共使用的河涌、沟渠、排水沟道； （4）已征用、划拨或者属于原房地产证记载范 围内，经规划部门核定需要作市政建设的用地； （5）其他按规定不计入用地面积的土地面积。第二节 面积测算的方法与精度 一、坐标解析法 二、实地量距法 三、图解法 四、软件自动计算（坐标解析法）第三节 房屋建筑面积测算的有关规定 一、计算建筑面积的房屋原则上应具备的条件根据计算建筑面积的有关规定和规则，能够计 算建筑面积的房屋原则上应具备以下普遍性的条 件： （1）应具有上盖； （2）应有围护物； （3）结构牢固，属永久性的建筑物； （4）层高在2.2m或2.2m以上； （5）可作为人民生产或生活的场所。二、计算全部
10、建筑面积的范围 （1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑 面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。 （2）房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、 电梯间等其高度在 以上部位计算建筑面积。 （3）穿过房屋的通道、房屋内的门厅、大厅， 不论其层高，均按一层计算建筑面积。 （4）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃 圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。 （5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.2m 以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋 顶高度在 以上的部位，按其外围水平投影面积计 算。 （6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面 积计算。 （7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层 水
11、平投影面积计算。 （8）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖 和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算 。 （9）房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围 水平投影面积计算。 （10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高 在2.2m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮 层及保护墙）外围水平投影面积计算。 （11）有柱或有围护结构的门廊、门斗按其柱或 围护结构的外围水平投影面积计算。 （12）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水 平投影计算。 （13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的 外围水平投影面积计算。 （14）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层， 有围护结构的，按其高度在部位的外围水平面
12、积 计算。 （15）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸 缩缝计算建筑面积。三、计算一半建筑面积的范围 （1）与房屋相连，有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护 结构外围水平投影面积的一半计算。 （2）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影 面积的一半计算。 （3）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建 筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。 （4）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影的一半计算。该 室外楼梯应该是永久性的、结构牢固的、人民生产和生活 正常使用的建筑物。 （5）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投 影面积的一半计算。四、不计算建筑面积的范围 （1）层高小于 以下的夹层、
13、插层、技术层和层 高小于 的地下室和半地下室。 （2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装 饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等 。 （3）房屋之间无上盖的架空通廊。 （4）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池 。 （5）建筑物内的操作平台，上料平台及利用建 筑物的空间安置的箱、罐的平台。 （6）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通 行的部分。 （7）利用引桥、高架桥、高架路、路面作 为顶盖建造的房屋。 （8）活动房屋，临时房屋，简易房屋。 （9）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人 防干、支线。 （10）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝 、沉降缝。第四节 共有建筑面积 一、可以分摊的共有建筑面积 二、不应分摊的建筑面积第四章 房地产测绘管理 第一节 测绘质量管理 第二节 测绘资料管理第一节 测绘质量管理 一、技术设计与新产品的质量管理 二、生产过程中的质量管理 三、产品使用过程中的质量管理第二节 测绘资料管理 一、原图整理 二、绘制结合图 三、图的存放 四、图的调阅 五、图的管理谢谢！
