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1、雅居乐白鹭湖营销浅析超五星 级酒店娱 乐 购 物 区别墅区别墅区别墅区高层住宅高层住宅高层商务区高层住宅高层住宅游艇码头别墅区白鹭湖 自然保 护区项目经济指标：总占地:16000亩湖面面积:4000亩总建筑面积约：201.2万 总户数：约11820户其中别墅约：2248户高层约：8300户 喜来登白金五星级酒店2500亩山水GOLF4000亩湖面湖滨商业街体育生态公园国际名牌学校水上乐园/人工沙滩水上培训基地游艇俱乐部马术俱乐部雅居乐白鹭湖项目几乎覆盖所有类型物业，分8-10期， 将在近十年内分组团、批次开发雅居乐集团进驻惠州首个项目，以万亩湖山资源为卖点， 在项目起势期即确定项目惠州首席资源
2、大盘的地位。雅居乐白鹭湖：“原生态度假式生活区”“大盘”、“百万亩”、“投资商务度假”“4000亩原生 湖泊“等概念，吸引了众多深圳香港客户纷纷买单。超五星级酒店游艇码头娱乐购物区拓展活动基地休闲生态山庄白鹭湖配套： 五星级以上酒店、游艇码头、人 工沙滩、休闲生态园、拓展活动 基地、马术俱乐部、郊游经营、 娱乐购物区、休闲度假山庄等水岸商业街此文件内容保密13.3分期规模主力户型时间轴2007.82007.112008.9第一期第二 期第三期第四期 2008.1112.310.513.4万M2君湖会别墅/挪威森林 一期浅水湾ABC区君湖会洋房挪威森林二期153-288的联排/ 独栋120-28
3、3的3-5房120-189的3-4房 150-360/89-200物业类型高层豪宅、townhouse、house、独栋别墅首期配置：湖景区码头 区沙滩区会所TOWNHOUSE4townhouse独栋15000120002500014000-180006750 320014000-16000价格走势20000-2800012000-15000总规模约201.2万，首期启动12.3万，1-4期开发规模基本近似，首期配置较为充分。受市 场影响（07年10月之前）开发量较大，后续规模逐渐递增，销售速度加快。07年10月份 以后，宏观调控后08年主要以高层洋房与townhouse为主。A.开发过程简析
4、时间轴2009.42009.62009.8第五期第六 期第七期第八期 2009.1115.9分期规模 4.5万M2迪斯卡沃国际公寓峰会 别墅白鹭岛3.2鹭湖会 2009.9溪谷别墅83-208的1-4房234的纯独栋174-416的联排/双 拼/独栋8.77.3物业类型国际公寓、高层洋房、townhouse、双拼、纯独栋730-1500160-180的4-5房主力户型价格走势8900起3800起 毛坯，4200 精装，6100800万-2500万/套580016000-18000随着前期社区环境的成功营造，09年3月后市场回暖，项目多线产品分类开发，加快了开 销售节奏，分期开发的规模与节奏以市
5、场可以接受的容量和房地产开发的一般规律进行 开发，项目价值逐步提升，有效保证项目的可持续发展。目前在售产品户型建面价格销售4联排1538000-12000售罄 TOWNHOUSE153-28814000-15000 售罄 170-378双拼150-36018000约20% 独栋200-150020000-30000仅剩3套 国际公寓83-2084300售罄高层洋房90-243 5800-6600售罄 深圳 龙岗福田罗湖 惠州 淡水惠城区n雅居乐白鹭湖，整体定位 为休闲商务，投资度假于一 体的多功能社区；n主流客户阶层，均在40岁 以上，其中主流客户群体主 要以深圳、淡水以及惠城区 客户为主；n
6、职业主要为在深圳以及惠 州等地开设公司及工厂的私 营企业老板或大型企业的高 管为主，置业目的均为投资 或度假之用。以上数据均来源于雅居乐置业顾问B.销售及客户简析C.营销过程简析-占位世界回到自然时 原生 湖泊 未来之城 占位：绝对高端的形象占 位，充分利用自然 稀缺资源，制造强 力的身份等级划分 与客户心里需求的 构建。支撑点：稀缺资源的极致化利用充分利用4000亩原生湖泊等自然稀缺资源 ，完善且高端的硬件配置，凸显社会上流 阶层投资度假的置业需求。独特且差异化的概念包装浅水湾君湖会鹭湖会白鹭岛 DISCOVER迪斯卡沃国际公寓峰会等渠道： 路旗：惠城-汝湖 全程覆盖 户外：惠城区覆盖+惠城
7、-淡水高速深惠高速覆盖（惠州段+深圳段）C.营销过程简析-占位占位：绝对高端的形象占位，充分利 用自然稀缺资源，制造强力的 身份等级划分与客户心里需求 的构建。原生 湖泊 未来之城 C.营销过程简析-造景游乐场湖景区游艇码头区人工沙滩销售中心及会所湖滨商业街浅水湾区溪谷别墅区C.营销过程简析-造势山地车赛道试骑宝马MIN COOPER试驾狂飙经济论坛欢乐嘉年华戏水狂欢节新闻发布会喜来登签约梅赛德斯 奔驰车展世界名犬展三八妇女节07年，9.29 销售中心正式开放10月 梅赛德斯 奔驰车展 08年，8月 世界名犬展9.13 白鹭湖水上乐园开启“激情夏日，嬉水狂欢节”9.29 水上嘉年华，夏日激 情
8、享11.15-16 宝马MIN COOPER试驾狂飙12.20 山地车赛道试骑 09年 1.9 喜来登白金酒店签约2月 首届汤圆节开启3.6 关爱女性，幸福家庭3.13 看房有礼，幸运抽大奖C.营销过程简析-通路l惠州、东莞、深圳、香港四地同期公开接受预约登记；l香港展场开设专线看楼；l深圳特区报（看楼团）每周六周日不间断看楼专线；C.营销过程简析-展示峰会 组团 样板峰会 组团 样板发展阶段第1阶段第2阶段第3阶段第4阶段高端形象的建立稀缺资源的占有 情与境的实际体验l资源价值与项目价值的核心定义 l强势资源牵引的概念组合 l（休闲度假商务投资等） l区域价值的认知与认同 l造景，前期启动的
9、配置要求（重要） l渠道的覆盖（推广）l核心配置的展示 l喜来登白金五星级酒店 l4000亩自然湖泊 l湖滨商业街 l水上乐园 l人工沙滩游艇码头 l体育公园 l销售中心与会所l组团样板展示l2500亩山水高尔夫 l喜来登白金五星级酒店 l4000亩自然湖泊 l商务休闲居住度假资源组合l概念式营销 l情景营销 l区域联动营销 l事件与活动营销 l口碑营销 l服务式营销等强势的营销组合D.白鹭湖营销小结一切从客户需求出发u晓之以景打造差异化气质与品质u动之以情勾勒独特且差异化的生活愿景u诱之以利建立独有的营销体系配置要求营销启示VARIATION： 差异化VERSATILIY：功能弹性化VALUE：附加值化VIBRATION：共鸣
