西八路地块策划报告A

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1、南京路与华光路地块项目策划报告2015年7月30日提案之前，我们先搞清楚要做什么？大家都听说过“南辕北辙”的故事，一个错误的方向，会导致我们跑得越快，离正确的目标越远。在市场竞争激烈的今天，我们首先要明确我们的方向，有了方向，我们才能明白自己要做什么，不做什么。在房地产开发过程中，确立目的，实际就是一个项目定位问题。只有解决了项目定位问题，我们才不盲目。因此，我们要有一个明确的定位。做什么，就是我们前进的方向。说什么卖什么做什么传播层面的“定位”营销层面的“定位”战略层面的“定位”定位三个层次的应用房地产项目定位的“四维”分析模型项目企业需求竞争外部因素分析内部因素分析寻找市场 机会点挖掘独特

2、 支撑点寻找竞争 突破点符合战略 发力点定位如何正确定位？雷军：顺势而为，猪也能飞。孙中山：“世界潮流浩浩荡荡，顺之则昌，逆之则亡”。顺势而为，关键在“势 ”。只有明其势，我们才能顺势而为之，轻松达到我们的目标。淄博房地产之“势”在哪？这就是我们要讨论并付之实施的问题。报告结构 中国房地产发展大势 淄博房地产发展大势 周边项目大扫描 本地块特性 本地块价值分析 本地块定位建议 本地块营利测算一、中国房地产发展大势一、中国房地产发展大势几张图看中国房地产发展历史关键词：按需分配一、中国房地产发展大势关键词：改革开始一、中国房地产发展大势关键词：商品房一、中国房地产发展大势关键词：住房货币化，房地

3、产正式进入商品化时代一、中国房地产发展大势关键词：房地产黄金十年，涨一、中国房地产发展大势十年关键人物：温家宝十年关键词：调控十年关注词：涨一、中国房地产发展大势中国房地产发展大势的三大推手M2 出口导向型 经济城镇化 人口红利改革房地产 大势中国M2货币发行总量突破了100万亿大关，是 世界上发行货币最多的国家。中国的外汇储备突破了3万亿美金大关。中国城市化目前刚刚到50%，而全世界平均水 平是70%。中国甚至落后许多非洲国家。没有改革，就没有房地产市场。中国30年来GDP增长速度 。一、中国房地产发展大势一、中国房地产发展大势涨是这十年最为显著的特征。一、中国房地产发展大势2012年全国商

4、品房销售面积111,304万平方米，同比增长1.8%，商品房销售金额64456亿元，增长10%。2011年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%。2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%。 2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。其中，商品住宅销售 面积增长43.9%；办公楼销售面积增长30.8%；商业营业用房销售面积增长24.2%。2009 年，商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。 一、中国房地产发展大势2015的房事与政策息息相关政策一：2015年2月28日，央行2015年来首次降息政策二：各地

5、的公积金首付最低首付调整政策三：2015年3月25日国土部住建部楼市新政落地政策四：2015年3月30日央行宣布二套房款首付可低至四成政策五：2015年3月30日购买2年以上普通住房销售免征营业税一、中国房地产发展大势2015年，全国商品房销售面积回升，新开工企稳步，投资增速仍存放缓压 力。 2015年全国商品房销售面积同比止降回升，同比增长0.5%-2.5%，为12.1-12.4亿平方米；商品房销售均价为6197-6292元/平方米，较2014年微幅下跌0.5%-2.0%；房地产开发投资增速仍存进一步放缓的压力，预计全年为10.4-10.5万亿元，同比增长9.5%-11%；房屋新开工面积为1

6、7.9-18.3亿平方米，较2014年微幅增加0%-2%。一、中国房地产发展大势经过了去年的冷冻期，2015的房地产有了明显的好转。房子是国人的头等大事，国家不会放弃她，因此，在未来的5年，房地产随不会出现大起大落，但仍会稳步的缓慢上涨。小结二、淄博房地产发展大势（一）、淄博城市概况（二）、淄博商业发展概况 （三）、淄博商圈研究（四）、淄博在售商业研究（五）、淄博专业市场研究（六）、淄博商业市场研究小结（七）、淄博写字楼市场（八）、淄博住宅市场 第二部分目录 淄博城市介绍 淄博城市交通 淄博城市规划 淄博人口分析 淄博经济发展 淄博城市概况小结（一）淄博城市概况淄博市城市性质：山东省区域性中心

7、城市、现代工业城 市、历史文化名城，鲁中地区经济、科技、信息中心p 淄博位于山东半岛，受环渤海经济圈、京津冀都市圈、济南经济圈山东半岛城市群影响，是这些圈交 叉的中心地带。p 淄博是全国重要的工业基地，工业体系涉及化工、医药、建材、纺织、 陶瓷、机械、电子、轻工、冶金等35个主要工业领域。p 淄博历史悠久，文化灿烂，齐文化是中华文化的重要组成部分，而淄博是齐文化的发祥地 。淄博淄博城市介绍p 胶济铁路横贯东西，淄东铁路、张博铁路纵贯 南北，中南部有铁路密集的张博铁路网，辛泰 铁路南通泰安，与京沪铁路相连。p 205国道、309国道、济青高速公路和济青高速南线同滨莱高速公路在这里交汇，其中滨莱高

8、速南接京沪高速公路，往北直通天津、北京。p 市中心距济南机场70公里，距青岛港210公里。p 淄博汽车总站有市中心主站及各区汽车站，发送班车辐射省内外各大城市。淄博交通便利，是山东省铁路网和公路网密度最高的地 区之一，对外交通铁路、国道等一一具备。淄博交通介绍淄博市规划形成“一核四副”的城市布局结构，以张店 城区为核心，淄川、博山、临淄、周村区为其协调发展。p 城市布局： “一核四副”的城市布局结构，以张 店城区为核心，淄川、博山、临淄、 周村城区为其协调发展，空间布局呈 “T”字形 。p 发展方向：向北（高新区）、向西（新城区）淄博城市规划区县张店淄川博山临淄周村桓台高青沂源人口(万人)99

9、.867.446.360.632.149.736.656.2p 到2012年末，淄博常住总人口为453万人。但是人口形态不对称，其最大的中心城区人口粗略统计有99万左右。p 淄博市因为整体城市布局的原因，流动人口无法形成常驻态势。形成了各人口在各区县相对集中，整体人口居住不集中的态势。淄博人口分析p 到2011年末，淄博市GDP达到3280.23亿元，全省排名第5；p 淄博市人均GDP为72406元，全省排名第五。p 整体经济形势良好，为房地产快速发展提供有力支持。 人均GDP：72406元淄博经济介绍p 2011年完成固定资产投资499.22亿元，比上年增长23.7%。p 2011年房地产开

10、发完成投资197.19亿元，比上年增长18.1% 。p 淄博近几年固定资产投资快速增长，说明淄博的城市建设及生产活跃，整体处于一个上涨趋势。淄博经济发展p 淄博紧邻山东省的省会济南，国民生产总值在山东省排名第五位，经济实力雄厚，自身有陶瓷和化工等产业的支撑，城市经济发展较快，居民收入在山东省相对偏高，房地产市场发展前景较好；p 淄博地处山东半岛中部，受“一群三圈”辐射，将成为济南都市圈的经济副中心，从中长期看，这对淄博当地的房地产市场是一个利好；淄博城市概况小结u淄博商业发展阶段u淄博商业发展现状u淄博商业发展规划（二）淄博商业发展概况p 第一阶段： （1985-1995）有计划的商品经济下的

11、启蒙发展期，淄博商业发展初现雏形；1985至1995年期间，随着淄博百货大楼、淄川商业大厦、博山百货大楼、临淄人民商场等百货公司在淄博各个区域继开业 ，淄博商业市场初具规模。p 第二阶段：（1995-2002）市场经济过渡的突破发展期，淄博商业健康有序的蓬勃发展，各区域核心商圈基本成型；1995至2002年期间,淄博的商业市场健康有序的蓬勃发展, 政府为了增强中心城区的凝聚力和辐射力，制定了以美食街及 淄博商厦为中心的城市核心商圈，并大力推动周边城区的商业发展。至此，淄博各区域核心商圈基本成型。p 第三阶段：（20022010）淄博市商业市场进入高速发展时期，旧商圈改造及新商圈的建设，传统商业

12、格局发生悄然改变；新形态、多样化、高档次的商业项目一夜之间遍布淄博，外埠商家与本土商家的竞争开始，也随之加快了淄博商业市场的 发展，新老商圈更新换代速度加快。新一轮的商业争夺战开始。p 第四阶段：（2011起）淄博的商业地产将进入大踏步发展时期，大型商业集中进驻，商业地产开发四面开花，商业地产品质 升级换代。 华润置地体育场地块的城市综合体项目、深圳茂业的城市客厅项目、彩世界广场项 目、汇金大厦项目、陕西高强集团的 淄博嘉亿国际财富中心项目 淄博商业发展阶段p 城市经济发展迅速，消费需求旺盛；淄博经济发展迅速，老百姓生活水平提高，消费需求随收入的增加日益多样化。p 人均商业零售面积较国内大中型

13、城市不足，商业市场发展还有较大空间； 淄博人均零售商业面积为0.89，低于国内大中型城市，零售商业市场发展还有较大空间。p 商业网点发展不均衡，商业网点过于集中；商业网点过于集中，众多大型商业项目多分布于张店，淄博其它区域商业市场还处于起步阶段，发展速度慢，档次低、规模小，市场呈现出一种不均衡的发展趋势。p 本土商家在市场竞争中呈现明显优势，外埠商家需要拓展新的发展空间； 本土商家占据大部分市场份额，品牌深入人心，外埠商家欲在淄博市场发展,需开拓新空间。p 淄博商业物业整体经营档次过低，迫切需要中高档商业物业填补市场缺口； 淄博商业市场商业项目整体档次不高，老百姓难以在本地购买到合适的中高档商

14、品，中高档 商业项目将是未来淄博商业市场的发展的必然趋势。p 商业经营业态日臻完备。传统商贸流通业态不断改革提升。大型传统百货商店开始走连锁经营的道路，以各类连锁经营为核心的百货店、超市、仓储式商场、专业店、便利店、折扣店方兴未艾，通过多样化、特色化和差异化经营，适应市场竞争。淄博商业发展现状p 淄博市中心城区商业网点规划的实施，使淄博市商业格局发生天翻地覆的变化规划将分为近期规划（到2010年）和远期规划（2011年2020年）主要规划内容：市、区、社区级商业功能体系、大中型商业零售网点、大中型酒店、商业街、商品交易市场、物流园区等六大部分内容。规划目标：至2020年，将淄博建成立足鲁中、面

15、向山东、辐射华东的区域性现代化商贸中 心和物流中心。淄博商业发展规划p 老城区未来发展远景规划；将以美食街、中心路、共青团西路为依托，提升原有商业物业档次，扩大商业辐射范围。空间形态：形成一个扁平的”口”字形商圈，以淄博商厦、青岛利群、银座商城、金帝购物广场为骨干， 成为服务全区，辐射全市的重要区域。p 新城区未来发展远景规划；将以华光路为骨架、西十路为依托，以新城核心区为磁心，发展规模为20万平方米以上的市级商业副中心。 商圈功能：与老城区市级商业主中心一起，构成了淄博中心城区商业架构的双轮。p 高新区未来发展远景规划；建立城区北部商业中心。地理位置在世纪路与南营路路口附近，中润社区北侧。商

16、圈功能：主要以服务于本地域内居民购物需求为主。商业物业发展方向将以购物、餐饮为主，商业项目功能齐全、档次适中。鼓励设置专卖店、超市、便利店，适度设置专业店、百货店、餐饮店等。淄博商业发展规划 张店商圈分布研究 张店商圈特征研究 张店各商圈研究（三）淄博商圈研究大润发 商圈银座 商圈美食街 商圈张店商圈分布图 p根据张店区商业的发展聚集程度，商圈大致可以划分为美食街商圈、银座商圈、大润发商圈三个商圈。p张店城区有代表性的商业零售企业：淄博商厦、金帝购物广场、银座购物中心、大润发超市、沃尔玛超市等。p张店区的步行街，做为个体工商业户云集之地，已成为张店商业市场不可或缺的一部分。主要商业街：美食街商业街、西二路商业街、中心路商业街、共青团路商业街以及新世界商业步行街。淄博商圈分布分析名称典型商家商圈类型特色与发展方向美食街商圈淄博商厦、利群购物广场、 振华商厦、国美等传统商圈 （核心商圈）淄博最早形成的商业街区、商业网点密集，人流旺 盛，商业气氛浓厚，商圈辐