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1、2012年5月28号苏宁淮安区九升国际商业广场 拓展报告Page 2 一、宏观经济指标宏观经济观经济 指标标2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年人口总人口（万人）119.49119.46121.1101.49118.7499.598.46城镇人口（万人 ）38.9539.2340.3739.7241.2635.92-城市人口（万人 ）24.4122.7223.423.2823.57-社会消费品零售总额（亿元）-30.3334.3639.5849.2258.8668GDPGDP（亿元）74.5987.12101.67118.2139167.92205增长率（%）
2、-16.816.716.317.620.822.1收入城镇居民人均可 支配收入（元）5214586678499950109151230214200农村居民人均可 支配收入（元）3794419745975095580564557350家电市场容量（亿元）-2.432.753.173.944.715.44家电市场容量按社会消费品零售总额的8%-10%估算Page 3 镇淮楼商圈名称区位已有设施商业业态、业态配置漕运广场区域 商业中心漕运广场周边淮安商场、乐天玛特、 明清步行街、园外苑等百货店2处及若干专业店、专卖店和旅游商业 设施二、镇淮楼商圈商圈整体概况商圈主力店商业街情况业态结构Page 4
3、镇淮楼商圈分布图 淮安区商业分布以漕运广场为中心，呈集聚之势，形成淮安核心商圈； 镇淮楼商圈主要包括5条商业街项目、2个规模超市及1个百货商场，发展历史较长，商业氛围较浓厚。明清步行街上坂街漕运广场淮安商场外苑园 园乐天玛特苏果东长街淮安市肿瘤医院东岳庙楚州中学楚州大道二、镇淮楼商圈商圈整体概况商圈主力店商业街情况业态结构本案Page 5 名 称淮安商场华润苏果乐天玛特位 置镇淮楼路与南门大街交汇 处 西南角东门大街与韩信北路交汇处西 北角南门大街与明清步行街西南 角建筑物特点单体建筑单体建筑单体建筑楼 层433面积/9000约1.5万约7000电梯数量每层一组手扶梯每层一组手扶梯每层一组手扶
4、梯停车便捷度停车极不方便停车方便停车紧张中庭无无无代表商家ONLY、ADIDAS、梦特 娇中国黄金、波司登、KFC老北京布鞋、与狼共舞、 KFC人流量一般旺盛旺盛经营管理水平停留在收租阶段较好一般 采用“高层超市区+低层辅营区”的经营方式，利用超市人流带动辅营区消费商圈主力店集中于漕运广场周边，各主力店距离较近二、镇淮楼商圈商圈整体概况商圈主力店商业街情况业态结构Page 6 名 称漕运广场明清商业步行街上坂街园外苑东门美食街位 置与镇淮楼隔镇淮楼路 对望镇淮楼西路与西 长街交汇处的东 南角位于镇淮楼西 路北侧，毗邻 漕运广场南临镇淮楼东路， 西接总督漕运部院 ，北连漕运小区， 东至汉韩侯祠东
5、门大街的东段部 分楼 层 2层2层1层2层2层面积/约9000约3万约3500约9600约1.6万停车场停车不方便停车极方便停车不方便停车不方便停车不方便代表商家七匹狼、鸿星尔克、 乔丹体育七匹狼、杉杉、 波司登无品牌商家格力电器、苏宁电 器紫罗兰酒店、香辣 虾全国连锁、惠泽 局酒楼动线规划临街划铺主次动线不清晰单一动线主次动线不清晰临街划铺人流量旺盛一般较旺盛一般旺盛商圈商业街分布集中，主要分布于漕运广场周边，人流量较大，商业气氛良好二、镇淮楼商圈商圈整体概况商圈主力店商业街情况业态结构Page 7 业态构成上，超市百货与服饰精品经营面积占比62%，其他业态面积占比均较小； 镇淮楼商圈以购物
6、功能为主，其他功能占比均小。镇淮楼商圈业态构成图业态主要以超市百货和服饰精品为主，功能以购物为主二、镇淮楼商圈商圈整体概况商圈主力店商业街情况业态结构Page 8 本项目位于淮安区核心商圈镇淮楼 商圈；项目具体地理位置为：镇淮楼东路以北，才路以西东长街以东；项目周边设施有楚州中学、淮安市肿瘤医院、东岳庙。三、项目概况项目区位地块价值项目体量项目周边交通状况项目周边人口估算Page 9 三、项目概况项目区位地块价值项目体量地块商业价值比较：南侧东侧西侧北侧注：未来北侧道路将规划为市政路，但具体建成使用时间未知。东长街镇淮楼东路育才路地块北侧道路地块红线图N位置昭示性易达性人流密集度综合情况西侧
7、东侧 北侧 南侧 地块价值判断项目地南侧和东侧商业价值较高，临街面较长，未来打造商业时可充分利用镇淮楼东路与育才路对外进行展示。项目周边交通状况项目周边人口估算Page 10 项目用地红线图l项目地块总占地面积约23563，计容建筑面 积将超过4万；l退红线项目用地面积1.6万；l规划地下商业面积约2万。项目总体商业经营面积约6万，相比淮安区老城商圈内商业项目，具备明显规模优势。155m100m38m 47m60m45m53m57m78m 49m55m123m76m50m53m55m黑色线条框住范 围表示退红线后 的用地范围本案与淮安区主要商业规模比较项目名称经营面积/步行街漕运广场约9000
8、园外苑约9600上坂街约9000明清步行街约3万东门美食街约1.6万百货淮安商城约9000超市乐天玛特约7000华润苏果约1.5万家得利约3000本项目约6万（包括地下商业面积）三、项目概况项目区位地块价值项目体量项目周边交通状况项目周边人口估算Page 11 镇淮楼路人车流统计时间段（5 min）行人自行车电动车及摩托车三轮摩的汽车10：30-10：35672678646813：50-13：551121158596219：00-19：05978664332合计27645202166162道路等级 双向四车道+双向非机动车道镇淮楼路项目段人车流旺盛，除自行车相对较少外，机动车、电动车、摩托车、
9、三轮摩的、行人承载量均较大。人车流统计三、项目概况项目区位地块价值项目体量项目周边交通状况项目周边人口估算Page 12 东长街人车流统计时间段（5 min）行人自行车电动车及摩托车三轮摩的汽车10：40-10：45171763272213：40-13：4527551403119：10-19：1520535239合计64271499062道路等级双向两车道东长街项目段人车流较旺，其中以电动车或摩托车、三轮摩的为主，机动车、行人次之，自行车最少。人车流统计三、项目概况项目区位地块价值项目体量项目周边交通状况项目周边人口估算Page 13 时间段（5 min）行人自行车电动车及摩托车三轮摩的汽车1
10、0：15-10：201941551113：55-14：00433177419：40-19：45220722合计847391417道路等级双向两车道育才路人车流统计育才路整体人车流量不大，交通顺畅，以行人为主，电动车或摩托车次之，机动车、三轮及自行车很少。人车流统计三、项目概况项目区位地块价值项目体量项目周边交通状况项目周边人口估算Page 14 镇淮楼楚州汽车站南窑村黄码大桥淮城镇沙口村63路68路61路项目位于主干道镇淮楼东路北侧，紧邻人民医院、电视台公交站点，若考虑楚州大道公交线路站点，未来项目辐射范围广阔。三、项目概况项目区位地块价值项目体量项目周边交通状况项目周边人口估算Page 15
11、 通行方式：淮安区老城区主要出行方式有电动车、摩托车、三轮摩的及私家车； 通行量：日均人流量保守估计达到约2万人次。注：按一天10小时营业时间计算，假设商家营业时间8：30-18：30。通行方式与通行量总结项目周边道路总结分析三、项目概况项目区位地块价值项目体量项目周边交通状况项目周边人口估算Page 16 项目周边道路总结分析周边道路等级通行状况镇淮楼路双向四车道+非机动车道较顺畅育才路双向两车道顺畅东长街双向两车道顺畅项目周边道路等级、通行状况项目周边道路状况有利于聚集人气，形成浓厚的商业气息。三、项目概况项目区位地块价值项目体量项目周边交通状况项目周边人口估算Page 17 可统计户数住
12、宅楼 /商品住宅项目总户数 （户）户均人口 （人/户）居住人口（人 ）老城区可统计户数113143.438467新城区（存在一定空置）一品国际10443.43550东方希尔顿7303.42482翡翠城花园11193.43805翔宇花园20833.47082富士花苑3.4世纪佳苑36003.412240紫金花苑5803.41972如意里15003.45100合计21970746981KM范围可估算住宅人口统计表（粗略统计 ）注：依据淮安区人口统计数据，得出 2004-2006年淮安区户均人口数约为 3.4人/户，此表采用该数据作为人口测算依据。项目周边1KM范围内，可统计人口的住宅楼户数保守估算
13、21970户，总计居住人口约7.5万。周边住宅人口统计三、项目概况项目区位地块价值项目体量项目周边交通状况项目周边人口估算Page 18 周边学校人口统计学校班数/班师生总数/人淮安外国语学校493308淮安市楚州中学100余约6060淮安市曙光双语学校1016404淮安市吴承恩中学602931淮安市文通中学935978淮安市楚州实验小学幼儿园80余约4300淮安市淮城镇勺湖中心小学40余约2650淮安市楚州实验中学361800淮安中学约93约6000合计超652约394311KM范围内学校师生人口统计表数据来源各学校网站三、项目概况项目区位地块价值项目体量项目周边交通状况项目周边人口估算Pa
14、ge 19 周边医疗机构人口统计医疗机构职工/人楚州肿瘤医院989妇幼保健院395楚州疾控中心17楚州中医院230合计16311KM范围内医院人口统计表数据来源于相关医疗机构网站三、项目概况项目区位地块价值项目体量项目周边交通状况项目周边人口估算Page 20 通常情况下，商业项目核心商圈为周边3KM以内； 3KM范围基本覆盖淮安区主城区，据统计资料显示，淮安区主城区约有人口25万人； 此外，经调查，项目硬核商圈（1KM范围）拥有约11万人口，消费基础较大。本案3km漕运广场核心商圈三、项目概况项目区位地块价值项目体量项目周边交通状况项目周边人口估算项目周边可统计 人口汇总Page 21 选址
15、概况选址地址淮安市淮安区镇淮楼东路与育才路交汇处商圈主干道（流向、车道数）及主要商业街镇淮楼路：双向四车道+非机动车道 楚州大道：双向四车道+非机动车道 东门大街：双向四车道+非机动车道选址门前道路镇淮楼路：双向四车道 育才路：双向两车道 东长街：双向两车道 北侧小道：非机动车道选址门前道路是否为商圈主要干道是门前道路是否有交通管制否门道道路中央是否有隔离带否选址周边交通线路共3条公交线路：61路、63路、68路 （交通辐射范围：可辐射至市区）选址周边1公里范围内辐射人口约11万人商圈周边小区特点中高档四、选址概况Page 22 选址育才路镇淮楼东路四、选址概况实景图效果图具体方案一具体方案二
16、具体方案三Page 23 四、选址概况实景图效果图具体方案一具体方案二具体方案三育才路选址Page 24 四、选址概况实景图效果图具体方案一具体方案二具体方案三育才路选址Page 25 四、选址概况实景图效果图具体方案一具体方案二具体方案三选址北面小道东长街镇淮楼东路育才路Page 26 四、选址概况实景图效果图具体方案一具体方案二具体方案三选址东长街北面小道镇淮楼东路Page 27 四、选址概况实景图效果图具体方案一具体方案二具体方案三选址东长街镇淮楼东路Page 28 四、选址概况实景图效果图具体方案一具体方案二具体方案三选址东长街镇淮楼东路Page 29 镇淮楼东路育才路选址四、选址概况四、选址概况实景图效果图具体方案一具体方案二具体方案三Page 30 镇淮楼东路东长街四、选址概况四、选址概况实景图
