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1、项目整体开发及商业运营方案成都华信大足房地产开发有限公司新津分公司2012年10月 上报前 言“新津中国长街” 与 “新津老码头” 新津老码头 “老码头”是新津文化的根、人民喜闻乐见的建筑载体与根深蒂固的文化图腾，也是项目建筑属性和文化气质的贴切表述。基于以上文化特性，同时综合本项目的建筑特性，在本项目内需寻找到新津老码头的建筑载体，以体现项目对地域文化的挖掘。新津中国长街 文化包容：具有更宏大的体验式文化包容性，更符合“第三代商业”的体验性特质 建筑形态：依水延绵约3公里的古镇主题街区 规模体量：20多万平米气势磅礴的宏大画卷 历史人文：如展开的历史长卷般深邃与恢宏 业态布局：吃喝玩乐住游购
2、一站式万象纷呈 消费体验：穿越唐宋明清民国的24小时梦幻与惬意根据新津传统水码头文化提炼根据项目规划、特质等提炼新津老码头 1新津中国长街 2支持率约10%，微博粉丝502支持率约90%，微博粉丝2644案名通过网络宣传后人气支持度一览“老码头” 已为20多个品牌注册， 多数是餐饮企业。截止2012年10月将富有传统人文风情的案名“新津老码头”也融入项目， 在竹林公园，含5个主题码头这一组团采用新津老码头命名， 作为中国长街核心组成部分。根据项目特质及网络征选结果建议：采用人气最高的“新津中国长街”作为总案名；如此组合，既符合新津当地文化传统，又结合了项目现代时尚的特性。第壹章 新津旅游发展分
3、析Part1：新津旅游发展现状Part2：新津旅游发展展望Part1：新津旅游发展现状旅游产业 发展良好2011年接待游客450余万人次，实现旅游业总收入4.79亿元；现有4A级景区1个，5星级酒店1家；2012年仅上半年，接待游客量、旅游总收入已超过2011全年。123新津旅游产业发展良好，已成为全县经济发展的重要产业之一，正 开启新津划时代的“大旅游”新格局。Part2：新津旅游发展未来 新津2016年文旅发展目标累计完成固定资产投资200亿元以上；成功创建1个国家级旅游度假区；旅游人数达到2011年的3倍以上；1234基本建成4个大型旅游综合体；5旅游业总收入达到2011年的5倍以上。一
4、幅宏图画卷已然展开，新津文化旅游建设必将创造更加辉 煌的明天！Part1：建设新津城市新名片Part2：国家级旅游度假区之一Part3：辐射周边的区域商业新中心Part4：传承和发扬城市文化第贰章 项目定位Part1：建设新津城市新名片 城市形象与城市名片作为新津“南河新城”核心区启动项目，本项目大规模的现代文旅商业集群，加之独特的现代中式建筑群落，将极大提升新津的城市形象，也将成为新津极富个性、张力与传播力的城市名片。促进新津城市旅游发展更加繁荣，增进商业消费力Part2：国家级旅游度假区之一国家级旅游度假区 重要组成部分从地理位置看：项目位于宝姿山、老君山、花舞人间与观音寺的黄金节点，将有
5、效串联整合上述旅游资源；从项目定位看：将有效解决当前新津从过境游、一日游到多日游的旅游消费转型，将极大释放旅游消费力；从未来发展看：项目将快速融入到新津未来创建国家级旅游度假区的战略目标中，形成旅游度假、商业消费的集群化发展。把新津打造成为大成都、重庆周末休闲、家庭自驾出游第一目的地，成为成-乐 （峨眉、乐山）成-雅（雅安、甘孜、阿坝、西昌）及省外、境外旅游热线和中 转枢纽。（省外及境外游客)Part3：辐射周边的区域商业新中心第3代城市集群式商业中心 提升对周边区域辐射影响力优化新津商业格局 培育新津核心商业圈、特色商业街区和城市商业综合体“大商贸”战略体现。升级新津商业消费水平 打造新津人
6、聚会宴客、购物体验的城市会客厅。强化城市体验式消费模式 以现代商业模式和休闲购物体验，强化新津对周边区域消费的核心辐射力。提升旅游服务及配套水平 如国际论坛、会议配套及服务体系，成为新津接轨世界、对外交流的窗口。Part4：传承和发扬城市文化传统老码头文化的集中、传承发扬新津之根：千年码头 以水为魂，码头文化为根，通过5个码头景观打造，展现新津因水而兴、 五津汇集、商贸繁荣的千年码头盛景。城市民俗：非遗传承 以创建国家级旅游度假风景区，集群，集中式展现、传承发扬赛艇、梨花 节、杜鹃花节、风筝节等民俗非遗文化。人文建筑：会馆文化 以唐宋明清民国等历代建筑风格特色，融合会馆的地域特色，形成丰富的
7、人文建筑文化，集中、升华新津八方通衢、万商汇聚的城市人文气质。Part1：项目建筑规划Part2：项目业态规划Part3：消费客群定位Part4：开发运营节奏第叁章 项目规划发展策略Part1：项目建筑规划文化主线项目鸟瞰效果旅游集散中心市政公园南河小岛 高端餐饮、酒店 休闲娱乐区新津老码头 系列主题文化风情区（竹林公园）2号地块1号地块3号地块4号地块市政广场新津老码头 系列主题文化风情区（竹林公园）延续新津传统码 头文化，以现代手 法打造5个码头景 观人文风情区，加 强文化的传承和发 扬。内街透视效果亲水休闲街效果会馆建筑效果规划理念：具有时空穿越感的文化休闲街区整体建筑规划，萃取人文码头
8、与传统街巷里的设计肌理灵感，并融合了现 代都市商业街区的特色，采用人文风情结合现代中式的表现方式，旨在打 造一个文化休闲商业街区。产品类型设置有商业街区、人文里巷、四合院落、会馆酒店等建筑风格具有唐宋明清民国时代风情的现代中式建筑风格园林景观依托南河水系与码头主题，融小桥流水的中式水乡风情与现代园林的参与 性和体验性于一体。Part2：项目业态规划码头住宅商业（会馆、 酒店、主力店 等）7号（小岛）地块1号地块2号地块3号地块4号地块5号地块6号（竹林公园）地块小岛 高端餐饮、酒店 休闲娱乐区老码头主题文化休闲区民 俗 文 化 风 情 商 业 街水 岸 酒 吧 餐 饮 步 行 街滨 水 休 闲
9、 美 食 步 行 街南河民国风情主题码头清代风情主题码头明代风情主题码头宋代风情主题码头唐代风情主题码头项目整体商业业态规划及商家示意表类别地块业态规划商家示意2号民俗工艺、字画古玩、餐饮休闲、酒店会馆等薛氏祖传玉店、良木缘咖啡、皇城老妈火锅、富侨浴足、竹叶青论道馆、锦里文化客栈等1号大型主力店、影院、俱乐部、酒吧、品牌餐饮等沃尔玛、太平洋影院、肯德基、味千拉面、乡村基、郎酒文化会所、音乐房子主题酒吧、银杏餐厅等3号酒吧、会所、餐饮、娱乐、酒店客栈等啤酒馆、网络会所、电玩城、男士spa、美体会所、瑜伽俱乐部、品牌中西餐厅、各式品牌火锅等4号休闲娱乐、餐饮酒店特色茶坊、精品文化酒店、川北凉粉、砂
10、锅居、万州烤鱼、过桥米线、北京烤鸭等5号创意工作室、酒店客栈影楼、画廊、主题客栈、名酒俱乐部等老码头风情区（竹林公园）老码头主题文化休闲区旅游风情商品走廊、缅甸玉石、峨眉水晶、老房子餐饮等小岛酒店、高端休闲娱乐区瑞吉酒店、中国会所、俏江南概念餐厅等Part3：消费客群定位消费客群来源及消费比例预估模式商务宴请会议接待家庭出游婚庆筵席旅游观光占比新津（邛、蒲）15%2%3%20%大成都10%40%50%省内其他城市及外地30%30%占比15%12%40%3%30%100%来源Part4：开发运营节奏老码头主题文化休闲区 开放时间进度进度 地块开放时间民国主题风情老码头2014年春节清代主题风情老
11、码头2014年6月明代主题风情老码头2014年12月宋代主题风情老码头2015年6月唐代主题风情老码头2015年12月Part4：开发运营节奏特色新中式商业街 开放时间进度进度 地块开放时间2号2014年春节1号2014年6月3号2014年12月4号2015年6月5号2016年1月竹林公园商业街区2016年1月小岛商业区2016年6月Part1：商业定位Part2：商业运营目标Part3：招商运营策略第叁章 项目商业运营目标方及案Part1：商业定位1、商业运营定位中国首例码头主题文化商旅休闲目的地 2、业态经营定位全业态、全时态文旅休闲商业MALL 3、运营推广主题穿越两千年 再现唐宋明清民
12、国梦Part2：商业运营目标项目商业运营目标示意表商业 运营事项商业组团地块预计运营时间预计接待人次预计人均消费预计旅游收入2号2014年80万/年125元/次1亿元/年1、2、3、4号2015年200万/年150元/次3亿元/年1-7号（老码头）2016年350万/年200元/次7亿元/年（2017年起，项目已完全建成运营，力争按照每年15%旅游人数递增，产值递增。）（2017年起，项目已完全建成运营，力争按照每年15%旅游人数递增，产值递增。）2号地块1-4号地块1-7号地块1、商业运营原则招商先行、品牌优先、专业保障与省、市、县商会合作，重点招入各行业意见领袖型商家，以其行业影响力，形成
13、招商的“头羊效应”。招商先行，以预招商的形式，促进项目的整体开发运营。与专业商业运营机构缔结战略合作联盟，保证项目后期良性运营。123Part3：招商运营策略2、商业运营保障多方并举 全面推进项目商业运营政策扶持项目现场氛围包装宣传推广专项资金预算612宣传推广舆论炒作3人气商气活动5媒体传播通路4运营政策扶持11、科学合理商业业态规划，以提升商家入驻信心；2、招商阶段，针对不同的业态，不同档次的商家，给予差异化的招商政策条件，以吸引多层次的商家入驻；3、自持部分商业物业，与国内知名商业运营机构合作运营，保持项目良性的运营发展。项目整体将以提升城市面貌、构建新津城市的人文风情核心展示区为目标，
14、按照旅游度假区规范标准进行整体包装。设置方式通路导示、氛围形象、景观标志、风情灯光等包装形式精神堡垒、景观式导示、刀旗、灯杆、看板、围墙等优化区域环境，力争国家级旅游区的形象展示现场氛围包装2现场氛围包装效果系列软文炒作，保证项目的市场关注热度宣传推广舆论炒作3城市级高度主题1：新津旅游大格局已成，体验式休闲旅游锦上添花简述：充分体现新津丰富多彩的旅游资源，在最末提出如果拥有体验式消费场所，新津旅游将锦上添花。主题2：新津码头文化应该何去何从，新加坡克拉码头或是上海新天地？简述：从新津的水文化入手，并结合两大经典案例，浅析新津码头文化的发展之路，归结为中国长街的定位方。主题3：星 巴克、麦当劳
15、、沃尔玛新津，你好！简述：从知名品牌商家入手，展示新津消费模式与生活方式的变革。扩张知名度主题1：大动作！大手笔！新津南河新城启航！简述：简介新津发展，重点讲述南河新城。以中国长街项目奠基仪式、接待中心开放事件，展望南河新城未来。主题2：新津梨花节新发现简述：主会场、分会场分别有哪些活动，本次梨花节有哪些亮点。主题3：观新津龙舟竞技，赏中国长街美图简述：在中国长街举办新津图片展，把观龙舟和赏图打造为一年一度的组合节目。主题4：喝啤酒看赛艇，消夏新津，今年大不同简述：展示名校赛艇挑战赛和中国长街的啤酒节的活动亮点主题5：新津风筝节，国庆不去看人海简述：开幕式及分支活动介绍主题6：舌尖上的新津，精
16、彩等你发现简述：以河鲜美食入手，重点讲述各个会场的多姿多彩的活动媒体传播通路41、户外、灯箱、站台、短信、机顶盒广告、今日新津，全方位塑造项目气质内涵，全面覆盖新津及周边。2、商报、华西、航空杂志、广播，制造全域影响力。3、网络、微博、项目网站、宣传片，塑造区域知名度。4、流动售楼车下乡巡展，覆盖周边乡镇及邛崃、蒲江等地。人气商气活动5活动吸引 制造人气商气旺盛金口岸 依托国际名校赛艇挑战赛、梨花节、风筝节等城市资源，借势现有节气及城市化营销活动，项目提供开幕式、闭幕式会场及节日分会场等相关配套服务，提升整体旅游消费力； 其他时段，项目创造系列的活动小节庆，全年不间断提升人气及游客流动量，持续性增加城市旅游消费力。梨花节河鲜美食节杜鹃花节登山节国际名校赛艇挑战赛风筝节原有重点节庆借势啤酒节万圣节狂欢食神大赛国际攀岩挑战赛万人相亲节民俗表演节情趣婚纱写真少儿舞蹈赛青年创意市集码头主题摄影展绿道骑游赛长街玩水节系列主题活动创造示意2012-2013年系列主题活动计划9月网络微博征名微电影选角及路演11月
