《[所有分类]4第四章 市场比较法》由会员分享，可在线阅读，更多相关《[所有分类]4第四章 市场比较法（53页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产估价第四章 市场比较法第四章 市场场比较较法房地产估价4-1 市场场比较较法概述一、基本概念（一）其他名称比较较法 市场场法 市价比较较法 交易实实例比较较法 买卖实买卖实 例比较较法 市场资场资 料比较较法 交易案例比较较法 直接交易案例比较较法 第四章 市场场比较较法房地产估价将待估对对象房地产产与在较较近时时期内已经发经发 生了交易的类类似房地产产加以比较对较对 照，从已经发经发 生了交易的类类似的房地产产的既知价格，通过过交易 情况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别别 因素修正等，最后得出待估房地产产最可能实现实现 的 合理价格。 类类似房地产产指在用途、建筑结结构、所处处
2、地区等方面，与估价对对象房地产产相同或相似的房 地产产。 比准价格用市场场比较较法估价求得的价格一、基本概念第四章 市场场比较较法（二）市场场比较较法概念房地产估价二、理论论依据替代原理 第四章 市场场比较较法房地产估价三、应应用条件1、充分的交易实实例资资料2、资资料具有相关性3、市场场供求关系基本一致4、明确显显示具备备的条件5、资资料必须详实须详实 可靠第四章 市场场比较较法（二）具体条件（一）基本条件1、充分发发展的房地产产市场场、可便捷利用的市场资场资料源2、有充足的、近期的、真实实的房地产产交易资资料房地产估价四、不适用对对象1、非交易性房地产产2、少有交易的房地产产适用对对象：交
3、易性房地 产产 交易性房地产产是否都可使用市场场比较较法？第四章 市场场比较较法房地产估价五、市场场比较较法估价步骤骤第四章 市场场比较较法进进行各项项修正建立价格可比基础础选选取可比实实例搜集交易实实例求出比准价格房地产估价4-2 可比实实例的选择选择一、搜集交易实实例（一）收集资资料的范围围1、按类类似房地产产交易的频频繁程度定交易频频繁 小交易较较少 大2、按房地产产的性质质与类类型定住宅 小厂房 大第四章 市场场比较较法房地产估价（二）收集资资料的内容 1、交易双方情况及交易目的 2、交易实实例房地产产状况 土地繁华华程度、交通便捷程度、环环境、景观观、公共配 套设设施完备备程度、城市
4、规规划限制等区域因素；土地面积积大小 、形状、临临路状况、基础设础设 施完备备程度、土地平整程度、地 势势、地质质水文状况、规规划管制条件、土地使用权权年限 建筑物建筑物新旧程度、装修、设设施设备设备 、平面布置 、工程质质量、建筑结结构、楼层层、朝向3、成交价格、成交日期、付款方式 列表第四章 市场场比较较法房地产估价（三）收集资资料的途径1、查阅查阅政府有关部门门的房地产产交易资资料2、查阅查阅各种报报刊上有关房地产产出售、出租 的广告，查阅查阅有关房地产产交易的信息3、扮装成欲购购房地产产的顾顾客4、参加房地产产展示、交易会，了解各类类房地 产产的信息、行情5、同行之间间随时时交流、互相
5、提供行情资资料6、其他途径第四章 市场场比较较法房地产估价1、用途相同 2、结结构类类同 3、区域类类似 4、规规模相当 5、价格类类型一致 6、时间时间接近 7、正常交易 8、数量足够够二、选选取可比实实例要求0.5 2.01 年 31 0第四章 市场场比较较法房地产估价三、建立价格可比基础础五统统一 （一）统统一付款方式将分期付款的可比实实例的成交价格折算为为在其成交日期时时 一次付清的价值值 例题题（二）统统一采用单单价 土地：土地单单价、楼面地价 建筑物：建筑面积积、套内建筑面积积、使用面积积 仓库仓库：体积积 停车场车场：车车位 旅馆馆：床位 保龄龄球馆馆：球道 码头码头：船泊 网球
6、场场：球面 租赁赁住宅：每套单单元的租赁赁价格第四章 市场场比较较法房地产估价（三）统统一币币种和货币单货币单 位币币种：人民币币、美元 单单位：元、万元（四）统统一面积积内涵 建筑面积积的价格=使用面积积的价格使用面积积占建筑面积积的比率 使用面积积的价格=建筑面积积的价格使用面积积占建筑面积积的比率 （五）统统一面积单积单位平方米，公顷顷、亩亩、平方英尺、坪 第四章 市场场比较较法三、建立价格可比基础础房地产估价举举例第四章 市场场比较较法将实实例A、B、C统统一为为以人民币币表示的 每平方米建筑面积单积单价 A实实例：建筑面积积：200平方米成交价格：160万元人民币币付款方式：成交日付
7、50万元，半年后付50万元一年后付60万元，月利率0.5% 房地产估价第四章 市场场比较较法举举例B实例： 建筑面积积：3300平方英尺，成交价格：29万美 元汇汇价为为：1美元=8.27元人民币币付款方式：成交日首付10万美元，余款向银银行申请请10年期抵押贷贷款 房地产估价第四章 市场场比较较法举举例C实例： 建筑面积积：144平方米套内建筑面积积：108平方米成交价格：套内建筑面积积价格每平方米10000元付款方式：成交日一次性付款 房地产估价4-3 各项项修正计计算 一、交易情况修正 （一）修正目的将可比实实例的实际实际而可能不是正常的价格修正为为正常价格 第四章 市场场比较较法房地产
8、估价1、有厉厉害关系人之间间的交易2、急于出售或急于购买购买的交易3、不了解市场场行情的交易4、特别动别动机或偏好的交易5、特殊交易方式的交易 （二）造成成交价格偏差的因素房地产估价6、交易税费费非正常负负担的交易 7、相邻邻房地产产的合并交易 例：C 90万元A30万元B 30万元合理价格：45万元 成交区间间：3060万元8、受债权债务债权债务 关系影响的交易 第四章 市场场比较较法（二）造成成交价格偏差的因素房地产估价正常价格（三）交易情况修正的基本公式 =可比实例价格交易情况修正系数第四章 市场场比较较法房地产估价某可比实实例，成交价格为为5000元/平方米，在估价 调查调查中得知是属
9、于熟人之间间的交易，经经分析，此交易 比正常的市场场价格低5%左右，试进试进行交易情况修正。 某可比实实例，成交价格为为5000元/平方米，在估价 调查调查中得知是属于熟人之间间的交易，经经分析，此交易 比正常的市场场价格高5%左右，试进试进行交易情况修正 。第四章 市场场比较较法举举例 房地产估价交易税费费非正常负负担的价格修正买买方付出 = 正常价格+买买方税费费= 正常价格+正常价格买买方税费费率卖卖方净净得 = 正常价格卖卖方税费费= 正常价格正常价格卖卖方税费费率第四章 市场场比较较法房地产估价举举例某可比实实例的建筑面积为积为120平方米，估价中调调 查获查获知其价格是卖卖方净净得
10、50万元。在这这宗交易中， 买卖买卖双方正常情况下的税费费率分别为别为3%和1.5%， 将此可比实实例修正为为正常情况下的单单价。第四章 市场场比较较法房地产估价二、交易日期修正 （二）修正目的将可比实实例在其成交日期时时的价格修正为为在估价时时点时时的价格 （一）修正原因市场变场变 化上升 下降 平稳稳市场场状况修正第四章 市场场比较较法房地产估价估价时时点价格（三）交易日期修正的方法 一般公式：=可比实例价格交易日期修正系数价格指数法、价格变动变动 率 法 第四章 市场场比较较法二、交易日期修正 房地产估价1、价格指数法定基指数例4-5：为评为评 估上海某区一套住宅于2004年3月底的价格
11、，在选选取的可比实实 例中有一可比实实例成交于2003年7月，价格为为5000元/平方米。上海市 2003年7月至2004年3月二手房住宅价格指数如下，试对该试对该 可比实实例进进行 交易日期修正。 03.703.803.903.1003.1103.1204.104.204.3115 0117 3119 4121512361255127 3128 9130 4第四章 市场场比较较法（三）交易日期修正的方法 房地产估价环环比指数例：某地区某类类房地产产2004年9月至2005年3月的价格指数 分别为别为 99.6、94.7、96.7、105.0、109.2、112.5、118.1 （均以上个月为
12、为100）。某宗房地产产2004年11月的价格为为6000元/m2，试试其修正到 2005年3月。60001.051.0921.1251.1819140.4元/m2第四章 市场场比较较法（三）交易日期修正的方法 房地产估价2、价格变动变动 率法逐期递递增或递递减估价时时点价格=可比实实例价格 （1价格变动变动 率）期数期内平均上升或下降估价时时点价格=可比实实例价格 （1 价格变动变动 率 期数）第四章 市场场比较较法（三）交易日期修正的方法 房地产估价举举例1年前某投资资人以20万美元购买购买了一套房产产， 假设设当时汇时汇率为为1：8.0，合人民币币160万元。1年后该类该类房产产以人民币
13、为币为基准上涨涨了15， 达到184万元，假设设目前汇汇率为为1:10.0，合美元 18.4万元。如果以美元为为基准，则该类则该类 房地产产价格下跌8第四章 市场场比较较法房地产估价例4-6：需要评评估某房地产产于2004年3月1日的价格，所选选取的 某一可比实实例成交于2003年5月1日，价格为为1000美元/平 方米。经经市场调查场调查 分析，该类该类房地产产以人民币为币为基准的价格在 2003年间间平均每月比上月递递增1.2%，2004年以来平均每 月比上月递递减0.2%；人民币币与美元的市场汇场汇价2003年5月1日为为1美元=8.29 元人民币币，2004年3月1日为为1美元=8.2
14、5元人民币币。试对试对 该该可比实实例进进行交易日期修正，并以美元表示。第四章 市场场比较较法房地产估价例4-7：需要评评估某房地产产于2004年3月1日的价格。所选选取的某一可比实实例成交于2003年4月30日， 价格为为人民币币15000元/平方米。经经市场调查场调查 分析，该类该类房地产产以人民币为币为基准的 价格2003年间间平均每月上涨涨1.5%，2004年以来平 均每月下跌0.5%。试对该试对该 可比实实例进进行交易日期修正。第四章 市场场比较较法房地产估价三、区域因素与个别别因素修正（一）修正的内容1、区域因素交通、繁华华程度、噪声、景观观、城市规规划2、个别别因素面积积、建筑结
15、结构、形状、临临街状态态、位置、地势势、土地使用权权年限 第四章 市场场比较较法房地产估价（二）修正的目的使可比实实例价格成为为估价对对象房地产产 所处处地区的区域因素和其个别别因素下的价格（三）修正的方法区域因素修正的公式：对对象区域下的价格=可比实实例价格区域因素修正系数个别别因素修正的公式：对对象个别别因素下的价格=可比实实例价格个别别因素修正系数第四章 市场场比较较法三、区域因素与个别别因素修正房地产估价1、直接比较较法区域因素与个别别因素直接比较较分值值表因素估价对对象可比实实例 A可比实实例 B可比实实例 C区 域 因 素商服繁华华度100交通通达性100环环境景观观100100小
16、计计100个 别别 因 素建筑物结结构100建筑物成新100临临街状况100100小计计100第四章 市场场比较较法房地产估价区域因素修正具体修正公式： 个别别因素修正具体修正公式： 第四章 市场场比较较法房地产估价例 题题4-8:有一可比实实例，成交价格为为5000元/平方米，该该可比实实例所处处区域 的环环境优优于待估对对象。经经分析，可比实实例在商服繁华华、交通条件、基础设础设 施、规规划条件、文体设设施等方面综综合起来比估价对对象好2%，求经过经过 区域 因素修正后的可比实实例价格。4-9:有一可比实实例，成交价格为为5000元/平方米，该该可比实实例的个别别因 素综综合起来劣于待估对对象
