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1、泛海建设集团分析泛海建设（000046）泛海建设集团股份有限公司（以下简称泛海建设集团）成立于 1989 年，为上市公众公司，在深圳证券交易所挂牌交易的股票简称“泛海建设” ，股票代码为“000046”。公司为房地产综合开发企业，经营范围为：承办国内外投资开发项目，经营房地产业务及物业管理；投资兴办实业（具体项目另行申报） ；资产管理；建筑设备、建筑装饰材料的购销；自有物业租赁。泛海建设集团控股子公司 15 家，包括武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司、通海建设有限公司、浙江泛海建设投资有限公司、北京泛海信华置业有限公司、北京泛海东风置业有限公司、北京星火房地产开发有限责任公司、深圳市光彩
2、置业有限公司、北京光彩置业有限公司、深圳市泛海三江电子有限公司、泛海物业管理有限公司、泛海建设集团青岛有限公司、山西泛海建设投资有限公司、北京大兴经济开发区建设投资有限公司、北京山海天物资贸易有限公司、大连泛海建设投资有限公司。经过近二十年的努力，泛海建设集团在深圳地区、青岛地区、北京地区、武汉地区、杭州地区开发了大量项目，包括高档写字楼、高级公寓、多层及高层商住楼、住宅小区、工业厂房，已发展为具备相当规模和实力的上市公司，连续 10 年被深圳市工商局评为“重合同守信用企业” ，同时，获广东省工商行政管理局及国家工商行政管理局颁发的“连续 10 年重合同守信用企业” 称号。公司 ISO9001
3、/ISO14001 质量/环境管理体系于 2003 年底获深圳市质量认证中心认证通过。截止 2008 年 4 月，公司总股本达 2,263,695,884 股。泛海建设集团投资兴建并已竣工的房地产项目主要有北京光彩国际公寓、北京泛海国际居住区一期项目、深圳荟芳园高层小区、深圳太子山庄一、二期住宅小区、深圳光彩新世纪家园、深圳光彩新天地公寓、深圳光彩山居岁月家园、青岛泛海名人广场一期等。截止目前，公司在北京、上海、武汉、深圳、浙江等地的项目均按计划开发建设。展望未来，泛海建设集团股份有限公司将继续秉持“敬业、守信、忠诚、奉献、开拓、创新、立志、图强” 的企业精神，遵循“ 绿色物业 精品工程 守法
4、自律 诚信创新 ”的管理方针，不断优化产业结构，拓展投资领域。把公司建设成为中国一流的、知名的、有一定影响力、有一定社会贡献的房地产上市公司。公司在北京东风乡、上海董家渡、武汉王家墩、杭州钱江新城等坐拥二级开发用地权益面积接近 800 万平米（可销售面积估计，不含一级开发等） ，800 万平米属实吗？-深圳小股东。可否予以答复？谢谢！泛海建设:价值山水渐显现泛海建设 000046 房地产业研究机构：银河证券 分析师：潘玮 撰写日期：2011-10-291.事件近日,我们与泛海建设公司管理层就公司情况进行了沟通和交流。2.我们的分析与判断(一)、开发节奏不减慢,争取获下轮周期主动性公司今年开工计
5、划没有收缩,加快开发;公司的项目开发现在开始走上正轨。未来行业走出低谷时候公司希望能够有足够的可售资源进行销售。(二)、各地区项目稳步推进中北京东风乡项目后期拆迁压力较大,当前受市政规划设计的影响,方案可能有调整,未来可能会重新做综合体(京沈高铁火车站周边的商业配套及住宅);上海董家渡项目拆迁还剩余 13%;当前在售的项目包括武汉泛海国际居住区(樱海园)和深圳泛海拉菲花园,受市场调控影响销售速度一般;杭州写字楼项目已经基本完工,销售之后将会成为近两年的主要利润来源;但受信贷控制影响,当前销售也还需要等待。大连项目:报告期内公司成立的大连泛海建设投资有限公司其所属大连“泛海国际旅游度假区”项目
6、A、B 区填海工程已经启动。(三)、融资紧缩情况下,大股东将全力支持融资环境不理想,银行开发贷基本很少,信托发行比较困难。下一步还是要依靠销售回笼、信托、大股东委托借款支持,境外融资暂时还没考虑。大股东将全力支持公司的资金需要,以委托贷款的形式支持公司项目建设。(四)、实际控制人卢志强增持提振市场信心 10 月 28 日,公司实际控制人卢志强表示,鉴于目前公司的股票市值已远远低于公司的实际价值,未来公司的价值将逐步呈现。将通过增持公司股份的方式,计划在未来十二个月内通过深圳证券交易所证券交易系统增持公司股份比例不超过公司总股份的 2%。3.投资建议预计公司 2012 年开始可售货量会大幅增加,
7、当前处于开工建设密集期,预计 2011、2012 年的每股收益达 0.12 元、0.18 元,公司是 A 股地产股中资源优势非常明显的企业,无论是土地储备的质量还是大股东的实力都屈指可数,预计未来公司整体收益释放将加速,给予公司“谨慎推荐”投资评级。泛海建设:走出困境仍需时间泛海建设 000046 房地产业研究机构：长江证券 分析师：苏雪晶 撰写日期：2011-10-25泛海建设今日发布 2011 年三季报,前三季度公司实现营业收入 15.37 亿元,同比上涨 1.31%;实现营业利润 2.48 亿元,同比下降 9.5%;实现归属母公司净利润 1.59 亿元,同比下降 12.66%,每股收益
8、0.055 元。业绩符合预期,销售低于预期公司三季度结算金额 11 亿多符合我们前期的预期,结算的项目为武汉王家墩中央商务区泛海国际居住区-樱海园以及杭州项目部分,结算毛利率高达 51%,比去年提高了两个百分点。营业收入上涨但营业利润下滑主要原因为由于本期财务费用大幅度上升,增加了接近 8 千万;此外由于土地增值税等影响本期营业税金及其附加也增加了两千多万。销售方面,公司三季度只完成大约 3 个亿左右的销售,这低于我们前期的预期,主要为深圳泛海拉菲花园贡献两个亿,武汉项目贡献一个亿左右。前三季度公司销售大约 10 亿左右,低于去年同期 15 亿的水平。公司年内目标销售额为 30 亿左右,目前公
9、司杭州整售计划有所调整,完成年初目标难度较大。加快开工,财务压力加大报告期内公司继续加大开工力度,公司前期成立的大连泛海建设投资有限公司其所属大连“泛海国际旅游度假区”项目 A、B 区填海工程正式开工。该项目未来体量预计在 100 万平米左右。公司全年计划新开工 195 万平米,在建面积 412 万平米,由于前三季度销售回款不甚理想,公司短期资金压力较大。目前公司在手货币资金 15 亿,短期借款与一年内到期的非流动负债合计 36 亿,短期压力较大,我们预计公司未来可能通过大股东委托借款的方式贷款。净负债率进一步上升超过 1.2,同时货币资金与存货比值进一步下滑,资金压力凸显。盈利预测与估值一直
10、以来公司以其优质资源获得市场的关注,由于前期开工较慢业绩未能快速释放,年初以来公司加快开工进度,然而受市场调控影响未能在销售方面取得突破。我们预计 12 年后公司其可售货量增长较快,竣工结算自 13 年后增长应该较为明显。公司业绩能否增长取决于杭州项目能否实现整售,预计 11-12 年 EPS 分别为 0.12、0.19 元,维持“谨慎推荐”评级。泛海建设中报点评:结转资源建设,业绩大幅下滑泛海建设 000046 房地产业研究机构：湘财证券 分析师：苏多永 撰写日期：2011-08-30投资要点:当期结转资源稀少致公司业绩大幅下滑报告期内公司实现营收 3.85 亿元,同比下降 51.89%;归
11、属于母公司净利润-0.34 亿元,同比下降 140.54%;稀释每股收益-0.015 元,同比下降 141.76%,公司业绩大幅下滑。2011 年上半年在售项目大多未达到收入确定条件,可供结转资源稀少是公司业绩大幅下滑的主要原因。报告期内公司房地产销售营业收入 2.37 亿元,同比下降 65.76%;公司其他业务稳中有升,物业管理、物业出租、商品销售等营业收入分别为 0.58 亿元、0.05 亿元和 0.84 亿元,分别同比增长 13.15%、9.03%和65.46%。项目获取时间较早致使公司毛利率较高公司所拥有的项目获取时间较早,武汉王家墩中央商务区项目源于 2000 年,大股东介入项目股权
12、也要追溯至 2002 年。其他项目如杭州钱江新城、上海董家渡、深圳泛海拉菲和北京东风乡取得时间较早,土地成本低廉。随着这些项目开始预售并结转,公司项目均价和毛利率依然会维持在较高的水平上,报告期内房地产销售业务毛利率 64.51%,远高于行业平均水平。但我们认为随着这些项目的日益消化,公司毛利率将逐年下降,回归行业平均水平。新开工量大幅增加带动可售资源增加上半年,公司新开工量大幅增加,北京泛海国际居住区、武汉王家墩中央商务区、浙江泛海国际中心、上海董家渡项目、青岛泛海名人广场二期等项目实现开工。在新开工量的带动下,可售资源显著增加,深圳泛海拉菲花园二期实现预售,销售情况良好。但由于总的可售资源
13、相对较少,公司业绩锁定性不强,公司每股预收账款仅 0.46 元,处于行业较低水平。因此,我们对公司全年业绩保持审慎态度,全年业绩下滑已成定局。大股东减持加剧了公司股价波动风险公司大股东中国泛海控股集团有限公司与泛海能源投资股份有限公司计划在年内通过证券交易系统以大宗交易方式出售所持本公司股份,出售股份占本公司总股本比例预计在 5%以上。两大股东累计持有公司 76.39%的股份,上半年泛海能源投资股份有限公司连续两次减持公司股份 7858 万股,减持后仍持有公司股份 6200 万股。同时,中国泛海控股集团有限公司 16.79 亿股,预计下半年两大股东仍将继续减持公司股份,减持进一步加剧公司股价波
14、动风险。估值和投资建议:预计 2011-2013 年公司 EPS 分别为 0.06 元、0.13 元和 0.19 元,对应 2011 年 8 月 29 日的收盘价 PE分别为 69.63 倍、32.08 倍和 21.36 倍,PB 分别为 2.30 倍、2.20 倍和 2.10 倍。结合公司基本面,参照同类地产公司平均估值,给予公司“增持”评级。泛海建设:业绩释放有待下半年泛海建设 000046 房地产业研究机构：天相投资 分析师：石磊 撰写日期：2011-08-302011 年上半年业绩概述:公司实现营业收入 3.85 亿元,同比下降 51.89%;营业利润亏损 2837.67 万元(上年同
15、期为 1.25 亿元);归属母公司所有者净利润亏损 3373.15 万元(上年同期为 8321.14 万元);基本每股收益-0.0150 元/股。可结转项目较少致上半年亏损。上半年公司在售项目大多未达到可交付条件导致结算收入大幅下降,仅实现房地产销售收入 2.37 亿元,同比下降 65.76%,而期间费用相对刚性,导致上半年业绩亏损,其中财务费用较去年同期增加 3084 万元,主要为无法资本化的利息支出增加所致。上半年的销售商品、提供劳务收到现金为 6.37 亿元,同比下降 33.30%,销售情况有所下降。资金面依然较为紧张。截至 2011 年 6 月末公司账面现金为 26.29 亿元,不足以
16、覆盖短期负债和一年内到期非流动负债的 44.72 亿元,经营性净现金流为-8.14 亿元,去年同期为-20.43 亿元,公司目前在建项目较多,资金压力依然较大。预收款项为 10.45 亿元,较年初增加 3.52 亿元。真实负债率为 61.42%,长期财务杠杆尚属合理。项目稳步推进,业绩释放有待下半年。上半年公司可结转资源较少,下半年随着北京泛海国际居住区、武汉王家墩中央商务区项目、杭州泛海国际中心、深圳泛海拉菲花园二期等部分项目达到可结转条件,业绩将会有所释放。未来看点在于商业地产和股权投资。公司年初曾表示,未来将加大商业地产项目的开发建设力度,并有计划底选择持有其中的优质项目,以增加自持物业比例。另外公司还表示为了培育新的利润增长点,将积极探索房地产金融运作模式,将采取股权投资等多种投资方式以支撑公司业绩,平滑单一地产业务的风险,值得关注的是公司实际控制人卢志强旗下的“泛海系”持有多家金融股权资产和金融牌照,未来可关注实际控制人对于公司拓展金融股权投资业务的扶持情况。盈利预测及投资评级。我们预计公司 2011 年-2012 年 EPS 为 0.07
