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1、中国房地产估价师与房地产经纪人学会房地产经纪管理办法与政策导向目录o一、立法的背景和历程o二、办法的特点、意义和影响o三、办法条文释义o四、重点内容梳理o五、贯彻落实办法的后续工作o六、执法检查的重点o七、办法与业务调整与创新一、出台的背景和历程o出台的背景1、房地产经纪行业的发展壮大目前从业人数超过百万，其中取得房地产经纪人资格的人数为36698人 ，23023人注册执业。截止到2010年底，共举办了9次全国房地产经 纪人资格考试，累计报考人数200025人，累计实考人数155896，考 试合格人数36241人，通过率为29.61%。据不完全统计，全国房地产经纪机构达5万余家，其中聘用全国房
2、地产 经纪人的经纪机构数量为18406家。根据2010年对房地产经纪行业的 调研，截止到2010年5月底，在工商管理部门取得营业执照的房地产 经纪机构（含分支）北京：12463家，上海：10000家左右，重庆： 5039家业务范围不断扩大（买卖、租赁、过户、代办贷款等），行业收入超过 300亿成长起一批大公司，有些已经上市（世联、易居、合富以及香港中原、 台湾信义等） 一、出台的背景和历程背景o出台的背景 2、借鉴经验，立法是解决行业发展问题的必由之路（1）国外房地产经纪法律法规和执业规则较为完善。房地产经纪行业 比较发达的国家和地区，都有比较健全的房地产经纪法律体系 ，执业标准，非常明确和具
3、体。如：美国的一般代理法、 全美房地产经纪人从业道德与从业标准，英国的不动产 经纪人法、我国香港地区的地产代理条例、台湾地区的 不动产经纪业管理条例等。 （2）实行行业准入制度。多数国家或地区都有房地产经纪行业 的准入和退出管理。美国、日本、新加坡、我国香港、台湾地 区均对房地产经纪机构和经纪人员实行发牌制度。（3）行业自律组织健全。各国家和地区均成立了房地产行业自 律组织，并在规范房地产经纪市场、提升行业专业水平方面发 挥了重要作用。如：美国的全美房地产经纪人协会（NAR）、 日本的全日本不动产协会和不动产保证协会、我国台湾地区的 房屋中介经纪商业同业工会联合会。一、出台的背景和历程背景o出
4、台的背景 3、房地产市场调控，行业受到空前重视 （1）调控背景下，媒体关注，领导重视 （2）中介行业是调控真空区 （3）中介推高房价 （4）中介推高房租一、出台的背景和历程过程o起草过程1、十年磨一剑2002年启动，房地产经纪管理规定；2006年 ，改为房地产经纪管理办法；历经数次修改 ，多次征求意见2、房地产经纪行业立法任重道远城市房地产管理法修订，房地产中介服务 管理条例立法准备二、特点、意义和影响特点5个特点：o针对性：明确界定不规范行为o创新性：首创网上签约资格o前瞻性：提出建立管理服务网络平台o探索性：为备案机构提供服务o可操作性：明确责任，落实相关规定二、特点、意义和影响意义5个意
5、义：o房地产经纪行业首部专门规章o构建了房地产经纪管理的制度框架o有助于巩固和扩大房地产市场调控 效果o可以有效保护交易当事人合法权益o能够促进房地产市场健康发展二、特点、意义和影响影响3个影响：o1、行业监管加强（1）对不规范行为明确界定并予以处罚（2）引导社会监督，促进服务行为规范o2、加速行业调整（1）黑中介及无资格人员将难以生存（2）开店招人模式的低水平扩张有望终结o3、指明行业发展的方向（1）行业准入制度越来越严格（2）部门协同、业务联动、网络化信息管理三、条文释义第一章o第一条：立法的目的和依据1、3个目的和1个目标2、上位法依据3、房地产交易活动当事人和房地产经纪活 动当事人 o
6、第二条：适用范围1、境内的含义2、房地产经纪活动的含义三、条文释义第一章o第三条：房地产经纪的定义1、完整的定义2、经纪行为主体：房地产经纪机构和人员3、经纪活动当事人：机构、委托人、交易 相对人4、经纪活动的对象：房地产交易5、服务对象和收费对象：委托人7、服务方式：居间或者代理（回避行纪）8、佣金、服务费、报酬的区别三、条文释义第一章o第四条：经纪活动的原则1、自愿：选择和提供服务自愿2、平等：当事人地位平等3、公平：当事人权利义务公平4、诚实信用：经纪人员如实报告房地产交 易状况；委托人如实披露房地产相关信息5、职业规范和职业道德：房地产经纪人员 行为规范三、条文释义第一章o第五条：行政
7、监管部门1、建设（房地产）部门：机构备案、人员 注册、日常行为监督管理2、价格部门：收费监督检查、违规收费处 罚3、人力资源和社会保障部门：人员职业资 格（资格考试、认定等）三、条文释义第一章o第六条：行业组织1、全国房地产经纪行业组织2、地方房地产经纪行业组织3、维护行业利益，代表行业建言献策4、自律管理依据：章程（对会员有约束力 ）5、自理方式：制定行业标准 6、提高人员素质的手段：资格考试和房地 产经纪人员继续教育三、条文释义第二章o第七条：房地产经纪机构的定义1、依法设立：经工商登记，领取营业执照 2、中介服务机构组织形式（公司、合伙企业 ）3、分支机构4、设立的条件、程序5、房地产经
8、纪机构是否包括个体工商户？ 个体工商户条例，工商登记规定，中介服务 收费管理规定三、条文释义第二章o第八条：房地产经纪人员1、房地产经纪人2、房地产经纪人协理3、劳动合同o第九条：人员职业资格制度1、国家职业资格制度2、全国专业技术人员职业资格制度3、统一规划和管理的方式 三、条文释义第二章o第十条：职业资格考试1、房地产经纪人资格考试2、房地产经纪人协理资格考试o第十一条：机构备案时限1、备案时限：领取营业执照30日内2、备案机构：所在地县级房地产管理部门3、备案内容和申请材料4、备案手续三、条文释义第二章o第十二条：备案信息公示1、公示内容：名称、住所、法定代表人（ 执行合伙人）或者负责人
9、、注册资本、房 地产经纪人员（注册信息） 2、公示方式：通过管理服务平台网上公示o第十三条：备案信息变更1、备案信息变更2、房地产经纪机构注销或者撤销3、备案信息动态更新三、条文释义第三章o第十四条：业务承接和费用收取1、房地产经纪业务承接2、房地产经纪服务费用收取3、独立经纪人问题o第十五条：营业场所公示内容1、公示的一般内容2、门店等分支机构公示的内容3、新建商品房销售代理公示的内容三、条文释义第三章o第十六条：房地产经纪服务合同 1、房地产经纪服务合同对应的服务项目和收费2、房地产经纪服务合同的内容3、房地产经纪服务合同示范文本4、必须由房地产经纪人员承办并且签名o第十七条：其他服务合同
10、1、其他服务合同对应的服务项目和收费2、其他服务合同的内容3、其他服务合同示范文本三、条文释义第三章o第十八条：明码标价制度1、明码标价制度2、标价及收费禁止行为o第十九条：禁止收费1、不得收费情况2、业务合作收费o第二十条：合同签名盖章1、机构印章：公章、合同章2、人员签名：一名经纪人或两名协理三、条文释义第三章o第二十一条：签约准备1、解说房地产经纪服务、交易合同内容2、书面告知事项（其他服务告知内容）3、编制房屋状况说明书4、签约前得查验事项（业主、客户）o第二十二条：信息发布的条件1、签订房地产经纪服务合同2、委托人书面同意三、条文释义第三章o第二十三条：委托人的义务1、业主的义务2、
11、客户的义务3、委托人不提供必要的信息和资料，房 地产经纪机构应当拒绝为其提供服务 o第二十四条：交易资金监管1、交易资金：定金、房款（税费、佣金 ）2、专用存款账户3、交易资金的监管模式三、条文释义第三章o第二十五条：房地产经纪禁止行为1、调控：散布谣言、炒房2、群租、阴阳合同3、赚取差价4、不正当竞争行为5、侵害消费者权益（诱骗或强制交易）6、泄露商业秘密或个人隐私7、挪用交易资金8、类行纪行为9、违法违规房屋销售或出租三、条文释义第三章o第二十六条：业务记录制度1、业务记录内容和形式：来客来访信息、 交流洽谈内容，载体可以是纸质表格表单 、也可以是电脑系统的记录2、房地产经纪服务合同保存期
12、不少于5年 o第二十七条：行业自律制度1、房地产经纪从业规程 2、资信评价系统3、信息共享系统三、条文释义第四章o第二十八条：监管方式和分工1、监管方式：现场巡查、合同抽查、投诉 受理 2、处理措施：约谈、记信用档案、媒体曝 光o第二十九条：信息共享制度1、机构和人员信息共享制度2、定期通报制度 三、条文释义第四章o第三十条：网上管理和服务平台1、平台的管理功能2、平台的服务功能3、平台的作用和意义o第三十一条：房地产经纪信用档案1、信用档案的内容2、违法违规情况3、查实的投诉情况4、良好信用记录 三、条文释义第四章o第三十二条：信用档案信息提供1、房地产经纪机构的信息填报和维护更新 2、房地
13、产经纪人员的信息填报和维护更新3、信用档案的功能和作用4、信用档案与机构备案系统、人员注册系 统、资信评价系统、房源客源信息共享系 统的关系三、条文释义第五章o第三十三条：不规范行为处罚1、性质：不规范行为2、处罚手段：责令改正，记入信用档案，罚款o第三十四条：违法收费处罚1、性质：违法、违规行为2、处罚手段：责令改正、没收违法所得、罚款 、停业整顿等3、依据：价格违法行为行政处罚规定三、条文释义第五章o第三十五条：违规发布信息处罚1、性质：不规范行为2、处罚手段：责令改正，取消网签资格，记 入信用档案，罚款o第三十六条：擅自划转交易资金处罚1、性质：违法、违规行为2、责令改正，取消网签资格，
14、罚款三、条文释义第五章o第三十七条：禁止行为处罚1、性质：不规范行为2、处罚手段：责令改正，记入信用档案，罚款o第三十八条：行政人员的处罚1、性质：行政违法行为2、承担行政责任，甚至刑事责任3、依据：行政处罚法三、条文释义第六章o第三十九条：实施细则1、县级以上住房和城乡建设（房地产）主管 部门牵头制定实施细则2、不得与本办法冲突，具体对本法中原则性 的规定进行细化，例如对足够数量的房地产经 纪人员进行界定o第四十条：施行日期1、1月20日4月1日，宣传贯彻时间2、不溯既往四、重点内容梳理5种管理制度o1、机构备案制度（备案条件、程序）o2、人员职业资格制度（经纪人、协理）o3、信用档案管理制
15、度（机构、人员）o4、合同网上签约制度（交易合同、服务 合同）o5、交易资金监管制度（监管对象、范围 ）四、重点内容梳理5项管理部门服务o1、机构备案信息公示o2、交易与登记信息查询o3、房地产交易合同网上签订o4、房地产经纪信用档案公示o5、法律、法规和规章规定的其他事项（ 房地产经纪人员的职业资格注册信息公示 等）四、重点内容梳理机构备案的5个条件o房地产经纪机构应当具备的5个条件（1）取得营业执照（2）至少聘用一名全国房地产经纪人（分支机 构也至少聘用一名全国房地产经纪人）（3）取得房地产经纪机构备案证明文件（4）取得网上签约资格（5）建立信用档案四、重点内容梳理2类主体的4种行为规范o
16、两类主体：1、房地产经纪机构2、房地产经纪人员o四种行为规范：1、业务承接行为规范2、合同签订行为规范3、信息发布行为规范4、收费行为规范四、重点内容梳理8+2项经营场所公示内容 o1、营业执照和备案证明文件；o2、服务项目、内容、标准；o3、业务流程；o4、收费项目、依据、标准；o5、交易资金监管方式；o6、信用档案查询方式、投诉电话及12358 价格举报电话；四、重点内容梳理8+2项经营场所公示内容 o7、政府主管部门或者行业组织制定的房地产经 纪服务合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同示 范文本；o8、法律、法规、规章规定的其他事项。 分支机构（门店）还应当公示设立该分支机构的 房地产经纪机构的经营地址及联系方式。 房地产经纪机构代理销售商品房项目的，还应当 在销售现场明显位置明示商品房销售委托书和 批准销售商品房的有关证明文件。四、重点内容梳理3种业务文书
