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1、1 房地产估价房地产估价第四章 市场法崔淑梅崔淑梅市场法 学习内容主要内容 1、市场比较法的基本原理 2、市场比较法估价步骤 3、市场比较法运用举例 市场比较法是将估价对象 与估价时点近期有过交易的类似房地产 进行比较，对这些类似房地产的已知价 格作适当的修正，以此估算估价对象的 客观合理价格或价值的方法，采用比较 法求得的房地产价格又称比准价格。 市场比较法市场比较法市价比较法 现行市价法 市场资料比较法交易实例比较法 买卖实例比较法 交易案例比较法（一）概念一、市场比较法的基本原理一、市场比较法的基本原理基本原理基本原理+ +概念概念 +理论依据 +估价公式 +适用对象 +使用条件 估价步
2、骤 运用举例 市场法市场法关键选择类似房地产类似房地产是指与估价对象处于同一供求 圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构 等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供求圈是指与估价对象具有替代关系 、价格互相影响的适当范围，包括邻近地 区和类似地区。 一、市场比较法的基本原理一、市场比较法的基本原理基本原理基本原理+ +概念概念 +理论依据 +估价公式 +适用对象 +使用条件 估价步骤 运用举例 市场法市场法（二）理论依据：替代原理 一、市场比较法的基本原理一、市场比较法的基本原理替代原理作用于房地产市场，表现 为效用相同、条件相近的房产价格总是 相互牵引，趋于一致。 基本原理基本原理+ +概念概
3、念 +理论依据 +估价公式 +适用对象 +使用条件 估价步骤 运用举例 市场法市场法适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区 ，而且有广泛市场交易的房地产类型。 可选取的交易实例应数量充足，一般 要求理想的交易实例有10个以上，其 中与待估房地产状况最接近的实例要 有34个。 成交实例与待估房地产差异小。 交易实例资料应完整、准确，各种因 素对价格影响易量化。 一、市场比较法的基本原理一、市场比较法的基本原理（三）适用对象（四）使用条件基本原理基本原理+ +概念概念 +理论依据 +估价公式 +适用对象 +使用条件 估价步骤 运用举例 市场法市场法运用市场比较法求取房地产价格 一般分为下列7个步骤
4、：1搜集交易实例；2选取可比实例；3建立价格可比基础；4进行交易情况修正；5进行交易日期修正；6进行房地产状况修正；7求取比准价格。 基本原理估价步骤估价步骤 运用举例 二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤市场法市场法（一）搜集交易实例注重平时 交易实例 的积累1收集交易实例的途径（1）查阅政府有关部门的房地产交易登记等资料如成交价格、交易登记资料，近期政府出让土地价格 ，公布的基础地价、标定地价和房屋重置价格资料等。 （2）查阅报刊上有关房地产出售、出租广告、信息资料 （3）参加房地产交易会，了解房地产价格行情，搜集价 格信息，索取有关资料 （4）向房地产交易当事人、四邻、经纪人
5、、金融机构、 司法机关等调查了解 （5）以房地产购买者的名义，与房地产出售者，如开发 商、代理商等洽谈 （6）同行之间相互提供 （7）其他途径基本原理估价步骤估价步骤+ +搜集交易实例搜集交易实例 +选取可比实例 +建立价格可比基础 +交易情况修正 +交易日期修正 +房地产状况修正 +求取比准价格 运用举例 二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤市场法市场法权益、实物、环境状况等 。如坐落位置、面积、用 途、交通、容积率、使用 年限、环境景观等。 2收集交易实例的内容（1）交易双方的基本情况及交易目的 （2）交易实例房地产状况 （3）成交价格及价格类型 （4）成交日期 （5）付款方式
6、 （6）交易情况 基本原理估价步骤估价步骤+ +搜集交易实例搜集交易实例 +选取可比实例 +建立价格可比基础 +交易情况修正 +交易日期修正 +房地产状况修正 +求取比准价格 运用举例 二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤如总价、房屋总价、土地 总价及相应单价；如拍卖 价格、招标价格、协议价 格；如美元、港币、日元 等。 一次性付款、 分期付款、抵 押贷款的方式 及比例等 。 如交易税费的负担方式 ，有无隐价瞒价情况以 及有无债务清偿、人为 抬价或亲友间交易，合 并土地的买卖等特殊交 易情况。 市场法市场法名 称 坐 落 卖 方 买 方 成交价格货币 种类成交日期 付款方式 房 地
7、 产 状 况 说 明区位状况说明权益状况说明实物状况说明交易情况说明坐落位置图建筑平面图交易实例调查表 房地产类型：调查人员：调查日期： 年 月 日（二）选取可比实例3个以上 ，10个以 下n用途应相同 n权利性质相同 n规模相当 n建筑结构应相同 n所处地段应相同 n估价时点应相近，相差1年以上不 宜采用 n价格类型应相同 n成交价格为正常价格，或可修正为 正常价格基本原理估价步骤估价步骤+搜集交易实例+ +选取可比实例选取可比实例 +建立价格可比基础 +交易情况修正 +交易日期修正 +房地产状况修正 +求取比准价格 运用举例 二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤市场法市场法（三
8、）建立价格可比基础 n n统一付款方式统一付款方式 n n统一采用单价统一采用单价 n n统一币种和货币单位统一币种和货币单位 n n统一面积内涵和面积单位统一面积内涵和面积单位 基本原理估价步骤估价步骤+搜集交易实例+ +选取可比实例选取可比实例 +建立价格可比基础 +交易情况修正 +交易日期修正 +房地产状况修正 +求取比准价格 运用举例 二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤市场法市场法【例3-2】搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积 200 m2，成交总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人 民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于一 年后
9、付清。乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万 美元，于成交时一次付清。如果选取此两宗交易实例为可比实例 ，试进行有关内容的的修正。1 1含义：交易情况修正指排除含义：交易情况修正指排除交易行为交易行为中的中的 特殊因素所造成的可比实例特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差成交价格偏差，将，将 可比实例的可比实例的成交价格调整为正常价格成交价格调整为正常价格。2造成成交价格偏差的原因 u有特殊利害关系人之间的交易 u急于出售或急于购买的交易 u受债权债务关系影响的交易 u交易双方或一方对房地产市场信息了解不充分 u交易双方或者一方有特别动机或者偏好的交易 u相邻房地产的合并交易 u特
10、殊方式交易 u交易税费非正常负担的交易 u特殊政策造成房地产价格的偏差 二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤基本原理估价步骤估价步骤+搜集交易实例 +选取可比实例 +建立价格可比基础+ +交易情况修正交易情况修正 +交易日期修正 +房地产状况修正 +求取比准价格 运用举例 （四）交易情况修正市场法市场法3 3交易情况修正的方法交易情况修正的方法 （1 1）测定种种特殊因素对房地产交易价格的影）测定种种特殊因素对房地产交易价格的影 响程度响程度 （2 2）利用百分率法和差额法进行交易情况修正）利用百分率法和差额法进行交易情况修正 ，求得可比实例的正常价格，实际估价中常采，求得可比实例
11、的正常价格，实际估价中常采 用百分率法进行交易情况修正用百分率法进行交易情况修正 u可比实例价格比正常价 格高（低）多少 u正常价格比可比实例价 格高（低）多少二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤基本原理估价步骤估价步骤+搜集交易实例 +选取可比实例 +建立价格可比基础+ +交易情况修正交易情况修正 +交易日期修正 +房地产状况修正 +求取比准价格 运用举例 市场法市场法例如：已知某一房地产的正常价格为1500元/m2 ，可比 实例价格比正常价格高10%，求可比实例的价格？ 可比实例价格=1500*（1+10%）=1650例如：正常价格比可比实例价格低10%，已知可比实例 价格为1
12、650元/m2 ，求正常价格？ 可比实例价格=正常价格*（1+10%） 可比实例价格*（1-10%）=正常价格 1650*（1-10%）=1485对于交易税费非正常负担的交易 【例3-3】一宗房产的正常成交价格为 2500元/m2，卖方应缴纳的税费为正常 成交价格的7，买方应缴纳的税费为 正常成交价格的5，试计算卖方实际 得到的价格和买方实际付出的价格。买方负担税费时：正常成交价格应由卖 方负担的税费卖方实际得到的价格 卖方负担税费时：正常成交价格+应由买 方负担的税费买方实际付出的价格二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤基本原理估价步骤估价步骤+搜集交易实例 +选取可比实例 +建
13、立价格可比基础+ +交易情况修正交易情况修正 +交易日期修正 +房地产状况修正 +求取比准价格 运用举例 市场法市场法【例3-4】某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖 方2325元/m2，买卖中涉及的税费均由买方来负担。据悉，该地区 房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7，应由买 方缴纳的税费为正常成交价格的5，试计算该宗房地产交易的正 常成交价格。【例3-5】某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方会 给卖方2625元/平方米，买卖中涉及的税费均由卖方来负担。 据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价 格的7，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5，试计算
14、 该宗房地产交易的正常成交价格。将可比实例在其成交日期时的价格调整为在 估价时点的价格的过程称交易日期修正。 采用百分率法修正，其公式为：采用百分率法修正，其公式为：可比实例在成交日期时的价格可比实例在成交日期时的价格交易日期交易日期 修正系数在估价时点时的价格修正系数在估价时点时的价格交易日期修正 系数应以成交 日期时的价格 为基础来确定 假设从成交日期到估价时点时，可比实例 价格涨跌的百分率为T 在估价时点的价格在估价时点的价格 可比实例在成交日期时的价格可比实例在成交日期时的价格（1T1T）或：可比实例在成交日期时的价格或：可比实例在成交日期时的价格 交易期日修正 系数二、市场比较法的估
15、价步骤二、市场比较法的估价步骤（五）交易日期修正基本原理估价步骤估价步骤+搜集交易实例 +选取可比实例 +建立价格可比基础+ +交易情况修正交易情况修正 +交易日期修正 +房地产状况修正 +求取比准价格 运用举例 市场法市场法交易日期修正的具体方法 u利用房地产价格指数进行修正 u利用房地产价格变动率进行修正 u估价人员根据市场情况及自己的经验积累 进行判断修正时间时间价格定基价格指数环环比价格指数1P1P1/ P1100P1/ P02P2P2/ P1P2/ P13P3P3/ P1P3/ P2 nPnPn/ P1Pn/ Pn-1利用房地产价格指数进行修正二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的
16、估价步骤基本原理估价步骤估价步骤+搜集交易实例 +选取可比实例 +建立价格可比基础+ +交易情况修正交易情况修正 +交易日期修正 +房地产状况修正 +求取比准价格 运用举例 市场法市场法采用定基价格指数修正的公式为：在估价时点的价格可比实例在成交日期时的价格【例3-6】某地区某类房地产2002年4月至10月 的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0， 89.2，92.5，98.1（以2002年1月为100）。其 中某宗房地产在2002年6月的价格为1800元/m2 ，试计算修正到2002年10月的价格。二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤基本原理估价步骤估价步骤+搜集交易实例 +选取可比实例 +建立价格可比基础+ +交易情况修正交易情况修正 +交易日期修正 +房地产状况修正 +求取比准价格 运用举例 市
