《江苏兴化市左岸晶品营销企划建议书》由会员分享，可在线阅读，更多相关《江苏兴化市左岸晶品营销企划建议书（60页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、左岸晶品 营销 企划建 议书 - 1 销 企划建 议书 - 2 - 目 录第一章 项目概况1、 地理位置及区域概况2、 周边配套设施3、 项目规模及性质第二章 项目设计策略分析决策1、 项目设计的市场因素分析2、 项目设计策略第三章 关于项目的市场定位与产品定位一、 市场基本面分析二、 项目市场区域分析三、 项目竞争环境分析与评价四、 项目竞争楼盘分析第四章 投资估算与资金筹措一、 项目总投资估算二、 项目资金计划三、 项目资金筹措及资金平衡分析左岸晶品 营销 企划建 议书 - 3 项目开发建设进度安排一、 项目进度计划说明二、 项目工程计划第六章 关于项目市场导入策略建议1、 项目推广步骤2
2、、 项目销售回款计划3、 总体营销广告预算安排4、 市场推广台阶5、 析第七章 关于市场推广作业1、 左岸晶品形象定位2、 项目的市场推广定位3、 项目包装4、 项目本身素质提升策略5、 物业管理建议6、 动策划左岸晶品 营销 企划建 议书 - 4 项目概况兴化市位于长江三角洲沿江经济带，全市总面积：2393 平方公里，人口 155 万，1987 年撒县建市，是江苏泰州、扬州、南通、盐城经济区的交汇中心，是里下河地区的一颗明珠。一、项目地理位置项目地块位于兴化市城北偏东，南面是水乡大桥及通往城东乡镇等区域的主要公路；西临上官河沿河，河对岸是兴化市新建生态公园和部分拆迁安置区；北靠拖拉机厂及市区
3、过境公路；东与瑞景蓝湾小区相邻，间隔规划新建一条 20 米宽的新城北路延伸市级公路，并与过境公路贯通，距城市中轴线长安路 200 米。详见附图：二、区域概况该市是以农业为基础的产粮、棉大县（市） ，淡水产品也有很好的发展前景，工业和加工业发展较之滞后。2007 年全市实现地区生产总值 元，比上年增长 2006 年城镇居民和农民人均可支配收入分别是 11209 元和 5456 元，2007 年城镇居民和左岸晶品 营销 企划建 议书 - 5 2274 元和 6002 元，年增长率分别是 10%，预计 2010 年人均可支配收入分别达到 16000 元和8000 元，人均居住面积，到 2010 年达
4、到城市 30村 40体经济实力，跻身全国“百强”县（市）行列。农业和农村经济稳定发展，粮食生产连续四年获得国家表彰，淡水产品总量位居全省第一。三、周边配套设施道路交通方面：城市道路配套齐全，地块南面的楚水东路，是通往盐城的主要公路，路南是众多商铺和九顷北路商住区，北面是市区过境公路，东面是规划 20 米宽的新城北路北延，并与过境公路贯通。市内有 2 路、4 路公交车通往市区、市政府和南部经济开发区。教育、医疗方面：地块距兴化中学约 500 米，板桥高级中学约 900 米，板桥初级中学约 700 米，实验小学及幼儿园约 300 米，市中医院约 1300 米。生活机能：九顷路及九顷北路均为人口较多
5、，居住密度大，建有较大的农贸城，各种商铺、超市均有，生活便利。有邮电、移动、联通营业场所及农村合作银行和建设银行。四、项目规模及性质本项目占地面积 平方米，建筑面积 平方米，其中：多层住宅 8 万平方米（含安置房 3 万平方米） 、小高层住宅左岸晶品 营销 企划建 议书 - 6 平方米，商业用房 平方米及其它辅助配套设施。第二章 项目设计策略分析决策一、项目设计的市场因素分析1、目前兴化市开发的楼盘户型设计汇总如下：楼盘名称 二室一厅 二室二厅一卫 三室二厅一卫 三室二厅二卫 四室二厅二卫 五室三厅三卫时代嘉苑 87 116 132上 海 城 82 106 116，126嘉鸿豪庭 109，12
6、1，126124新世纪嘉园 8454 12787 14191 15854左岸晶品 营销 企划建 议书 - 7 15 113 185，188龙 腾 湾 106 126，141 239英武丽都 117 129领 秀 城 87，95 98，112，119 124公元国际 90，98 1402、市场主力户型分析根据兴化市场调查分析，三室二厅一卫及三室二厅二卫为主要消费产品，多层户型建筑面积为 106 平方米及 116 平方米，高层户型建筑面积为 115 平方米及 125 平方米，二室二厅一卫户型占有一定比例，其余户型很少。二、项目设计策略产品内容及定位充分利用沿河绿化带的景观资源，将项目建设成为一个现
7、代、简约、科技、智能、人文的风景居住区，并成为城市东北部的地标性建筑。安置房按六层设计，无架空层，层高 ，设集中自行车库的安置房设架空层。多层及小高层住宅底层架空，层高 层，多层按 5+1 层、小高层按 11+1 层设计，最北侧做 18 层住宅。商铺按二层、局部三层设计。户型设计分配比例原则如下：左岸晶品 营销 企划建 议书 - 8 型面积 户型比例 建筑类型 户型面积 户型比例8590 15% 9095 20%106，116 65% 116 25%125 125 45%多层住宅150180 高层住宅150180 10%（1） 建筑材料及设备外墙材料采用面砖为主，局部采用涂料和仿毛石石材。窗采
8、用塑钢窗。多层住宅配置太阳能热水器。（2） 建筑色彩采用中性偏冷色彩，以保证与环境和内容的统一。（3） 交通组织小区东侧以安置房南端为界，设小区主入口，南、北各设一个次入口。汽车库分为地下、地上两部分，原池塘部分做地下汽车库，多层及小高层住宅底层南侧做汽车库，北侧做自行车库。安置房不做汽车库。集中设置自行车库。左岸晶品 营销 企划建 议书 - 9 关于项目的市场定位与产品定位一、市场基本面分析随着兴化经济不断发展，城市规划的不断完善，新建道路、旧城区改造、商业发展等等都给房地产业带来新的契机和发展空间。1、土地使用权出让概况：2007 年土地使用权出让情况表：序号 出让时间 出让地块面积（亩）
9、占地面积成交价（万元亩）容积率1 临路西侧，药沈西路北侧 销 企划建 议书 - 10 里东路南侧，丰收南路西侧 州路西侧，车路河路南侧 乡东路北侧，兴西公路西侧 兴东路南侧，兴化大道东侧 乡路北侧，长安北路北侧 武南路西侧，创业路北侧 计 场供需概况：截止 2007 年底兴化市开发总规模为 平方米2006 年销售许可证发放总量 平方米2007 年销售许可证发放总量 平方米其中新区 平方米、新世纪嘉园三期 5 万平方米，合计 平方米。二、项目市场区域分析左岸晶品 营销 企划建 议书 - 11 高层住宅还处于初级阶段向接受阶段的过渡期，多层住宅仍占较大比重。住宅：（以中央广场为中心）东面是 200
10、4 年开发的瑞景蓝湾一期住宅小区，二期正在规划中。南面是时代嘉园、楚水湾雅居、城投国际、开发新区诸多已开发和正在建设中的小高层、多层住宅小区。西面是已规划建设的君铂府邸、龙腾湾、英武丽都等楼盘。北面是九顷北路老城商住区和近两年开发的富康花园、新世纪嘉园住宅小区。市中心主要有金港公园国际、都市华庭及金富商业街。商铺：已建设的主要是长安中路富康花园、楚水路的新世纪嘉园、金富商业街商铺和规划建设中的城投国际街区及其它配套设施。由此可以看出住宅小区的开发，主要集中在城区南部新区和中心区域，北面开发量较少，已开发的商铺空置率较多，销售并不乐观。三、项目竞争环境分析与评价1、竞争环境分析：价格：房价是每个
11、置业者首先要考虑的问题，新世纪嘉园三期多层开盘价：2800 元/m 2，均价在 3300 元/m 2以上，城投国际小高层预售价均价在 3300 元/m 2，龙腾湾小高层预售均价在 3500 元/m 2。地理环境：瑞景蓝湾二期在城乡结合部最近点，并间隔新城北路、富康花园、新世纪嘉园略近于主城区，交通较为方便。本项目左岸晶品 营销 企划建 议书 - 12 城区依水而建的较大住宅区目前还没有，而且小高层群楼立于“北面”门户，更是独树一帜。教育、医疗环境：城南新区开发的住宅区，目前是置业者的热点，但学校、医院、交通和其它生活配套设施不到位。 户型：本项目经市场调研和分析后，规划建筑面积在 9095m
12、2/套，106116m 2/套、 ，125m 2/套的户型为主力户型。竞争客源：市政府规划发展新区，逐步改造老城区，因此，人们普遍看好“南部”的住宅区，由于南部乡镇经济较发达，有就近置业的传统观念，而且小高层为主体的住宅小区刚起步，还处在过渡阶段。2、竞争环境评价：通过分析，周边楼盘竞争情况是：本案价格定位准确，符合城北及周边地区、置业投资者的心理价位。地理位置与其它开发的住宅小区相比各有长短，而且教育、医疗、环境优于其它开发小区。本项目发展前景较好，只要在规划设计中充分利用地理上的有利条件，建成现代化的景观小区，树立兴化第一高档楼盘的形象，只要产品定位准确，广告宣传力度到位，一定能在竞争中胜
13、出，尤其在北区开发中树立自己的霸主地位。四、项目竞争楼盘分析项目竞争楼盘分析表楼 盘 地理位置 项目规模（万 力户型（m 2/套）售价（元/m 2）瑞景蓝湾（二期） 项目以东约 600 米 销 企划建 议书 - 13 期） 楚水路与水乡路交汇处 5 1065080开盘价：2800最高价：3600龙腾湾（小高层） 楚水路与丰收路间 10 105127均价：3500，每层50 元递增时代嘉园（二期） 长安南路与兴东路交汇处 15 均价：3350城投国际（一期小高层）英武南路与五里东路交汇处 25129均价：3300 元东方明珠 直港河畔、五时东路以南 22 106起价：2348均价：2600左岸晶品 营销 企划建 议书
