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1、 物 权 法教 学 课 件第一讲 物权法概论 目的要求 掌握物权法的基本原则，了解 我国物权法的立法背景，认识建立和 完善我国物权制度的必要性 重点 物权法的基本原则【引例】房地产公司“一屋二卖”案王某于2001年12月20日，与成远房地产公司签订商品房预售合同，预购“御东花园”商品房一套，向成远公司分3期支付了购房款共计91.7万余元。但随后成远公司将王某选购的商品房以更高价格销售给不知情的张某，并与张某依法办理了房屋所有权证书。2004年7月21日，成远公司告知王某，拒绝继续履行合同出卖房屋。同时，退还王某预付购房款91.7万余元和补偿费，合计117.8万余元。王某不愿接受补偿费，意欲买到
2、所预购的房屋，遂向法院请求和成远公司继续履行合同。 一、物权法的概念和特征 二、我国物权法的制定 三、物权法的价值 四、物权法的基本原则主要内容物权法的概念：广义：调整民事主体对物的直接支配和利用关系的法律规范的总称狭义：形式意义上的物权法物权法的特征： 1、私法同时具有公共性特点 2、强行法但有任意性规定 3、民事普通法 4、固有法一、物权法的形成与发展 以古罗马法为标志的物权法雏形时期 以法国民法典为代表的物权法完善时期 以德国民法典为代表的物权法发达时期 我国1911年大清民律草案、北洋政府1926年完成中 华民国民律草案中均设有“物权”编（第三编）。1929年正式颁布的民国民法物权编，
3、受大陆法系传统的影响很大 。 1994年列入立法计划； 1998年九届人大常委会决定起草； 2001.12人大法工委征求意见稿下发； 2002.12作为民法典草案其中一编； 2004.12第二次审议； 2005.6第三次审议； 2005.10第四次审议； 2006.8第五次审议； 2007.3.16十届五次会议通过；10.1实施。二、我国物权法的制定 13年酝酿 从1994年列入立法规划到2007年3月16日审议通 过，前后历时13年。8次审议 从2002年12月初次审议，到2007年通过，共经过 5年8审，创我国立法史上单部法律草案审议次数之 最。空前关注 2005年6月，十届全国人大常委会
4、第十六次会议 在第三次审议后，将物权法草案向社会全文公布征 求公众意见，共收到11543件意见。 法学学术界的争论也异常激烈。巩献田史上最牛公开信物权法高票通过http:/ 权和继承权。国家为了公共利益的需要，可以依照法 律规定对公民的私有财产实行征收或征用 并给予补偿。保护公民合法的收入、储蓄、房屋和其他 合法财产的所有权。依照法律规定保护公民私有财产的继承权1982年宪法1999年宪法（修正案）在法律规定范围内的个体经济、私 营经济等非公有制经济，是社会主 义市场经济的重要组成部分。国家保护个体经济、私营经济的 合法权利和利益。国家对个体经济 、私营经济实行引导、监督和管理 。国家允许私营
5、经济在法律规 定范围内存在和发展，私营经济 是社会主义公有经济的补充。私有财产保护从非制度化到制度化、从非平等保护到平等保护、从宪法理念到制度架构的历史变迁 私有财产82年写进宪法, “公民的合法的收入、储蓄 、房屋和其他合法财产的所有权” 86年民法通则列举如图书资料、生活用品等,却 并未列举生产资料和投资性资产 04年宪法修正案提出“公民的私有财产不可侵犯” 07年物权法“私人对其合法的收入、房屋、生活 用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权 ”,“私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护” ， 从有形财产到无形财产 立法背景2现实的需要1982年 宪法国家鼓励私人 对财富的进取心
6、权利 义务 权力1993年 “市场经济”个体义务 强调国家 的无条件至上性 主体地位利益博弈国家根本制 度人民切身利 益三、物权法的价值 （意义） 确认和保护物权 （明确归属、定纷止争） 支持、保障和促进交易（是财产流转的基础、目的和安全保障） 增进财产利用效益（权能实现、物尽其用） 归属、利用、保护一兔走街，百人追之，贪人 具存，人莫之非者，以兔为 未定分也。积兔满市，过而 不顾，非不欲兔也，分定之 后，虽鄙不争。慎子全面理解物权法的“一、二、三、四、五” 一个理念：系统保护民事（私人）财产权的私法 两类财产：动产和不动产 三种物权：所有权、用益物权、担保物权 四项原则：物权法定、物权公示、
7、一物一权、平等保护 五条意义：政治、经济、法律、社会、文化意义1政治意义：深化改革、巩固成果 政治宣言：继续改革开放的决心 物权法是巩固经济体制改革成果的重要法律制度 完善市场经济体制建设、全面建设小康社会离不 开物权法（保护私人财产，鼓励“藏富于民”） 2经济意义：物尽其用、提高效率 现代物权促进对资源的有效率利用，在一个物 上设立的物权越多，权利的分割越细，利用效 率则越高。（用益物权） 保护基本生产资料不受侵占和破坏，保证正常 生产生活秩序。（保护耕地与自然资源） 提高公民投资、建设和生产经营的信心，促进 产业发展。（保护投资） 3社会意义：定分止争、促进和谐 物权法通过界定财产归属，规
8、范财产利用及调整相 邻关系、共有关系、物业管理关系来减少民事财产 纠纷。这是促进“人际和谐” 物权法虽然是私法，但它涉及对公权力的约束，即 规范国家和政府在征收、征用私人财产过程中的公 法行为。这是促进政府与百姓之间的“官民和谐”4法律意义：推进法典、完善法制 是对04年宪法修正案关于保护私有财产的回应 和细化 突破了我国传统立法观念和立法实践当中“重 视公有财产，忽视私有财产”的缺陷;物权法 把分散性物权规则予以有机统一，组合成一个 对财产权完整的保护体系 大大推进了我国制定民法典的进程5文化意义：倡礼明德、淳风化俗 物权法“敢叫日月换新天”，通过界定和保护 私人财产权，破天荒地颠覆了我国千
9、年积淀的忽视 私权保护的传统，开辟了民权文化的新纪元 “仓廪实而知礼节，衣食足而知荣辱” 物权法 的颁行，倡礼明德、淳风化俗、开辟了以保护私 人财产权为荣、以侵犯私人财产权为辱的泱泱礼仪 盛邦新时代四、物权法的基本原则 平等保护原则 物权法定原则 公示公信原则 一物一权原则租赁权是物权还是 债权？国家管理与私有财 产冲突处理？房屋买卖不办理过 户可以吗？一房可以二卖吗？1、物权法定原则指物权的种类和内容只能由法 律规定，而不得由民事主体随意创设的原则 类型强制 物权的类型由法律直接规定，当事 人不得在法律规定之外创设新的物权 内容固定即物权内容的法定性 物权法第5条规定：“物权的种类和内容，由
10、法 律规定。” 【案情简介】 1998年某单位实行公有住房改革，将单位的房子出 售给职工并在合同中约定了限制性条款：“职工出售 房屋时，单位在同等条件下享有优先购买权。”2003 年，购房职工甲欲以20万元的价格出售该房屋给乙 ，单位知道后向法院起诉主张优先购买权。法院受理 后认为约定的优先购买权并非法律规定，认定该条款 不发生物权效力，驳回了单位的诉讼请求。 【问题提出】1单位对出售房屋约定的优先购买权能否产生物权效力？2售房合同中的限制性条款是否有效？ 【法律关系】 1单位与职工甲订立房屋买卖合同并约定“优先购买 权”条款； 2职工甲依法登记取得房屋所有权； 3职工甲与乙订立房屋买卖合同；
11、 4单位向法院起诉主张“优先购买权”。1. 当事人的合同是不能自由创设物权的，因此约定的 优先购买权不能产生物权效力。 2. 双方约定虽然没有产生物权效力，但只要不违反法 律的强制性规定、不损害第三人利益及善良风俗， 则应当认定有效。 3. 单位若提起要求职工承担违约责任的诉讼请求，仍 会得到法律的支持。 2、一物一权原则在同一物上只能成立一个所有权 ，一个所有权的客体只能是一个特定物的立法原则。 一物一权原则的内容 一物之上只能存在一个所有权 ，一个物的部分不能 成立独立的所有权 一个所有权的客体只能是一个特定物，数个物不能 成立一个所有权 同一物上可以并存数个不相矛盾的物权，但不得两 个相
12、互矛盾冲突的物权 3、公示公信原则物权的各种变动必须采法律许可 的方式向社会予以展示、以获得社会的承认和法律保 护的原则 是为物权的变动提供法律基础 所提供的法律基础是具有普遍信服的公信力 在物权变动中具有决定物权变动的效力、物权权利 正确性推定的效力、善意保护的效力物权法第6条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消 灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依 照法律规定交付。”甲乙丙夫妻关系房屋买卖合同要求返还房屋买方卖方过户登记【案情简介】甲、乙为夫妻关系，共有一处价 值100万元房产无人居住，购房时以甲的名义办理房产登记，房屋 产权证书与房屋管理部门的不动 产登记簿上均只有
13、甲一人的名字 。甲、乙因感情不和现欲离婚， 甲即背着乙与不知情的第三人丙 签订了一份房屋买卖合同，丙将 房款100万元交于甲后，与甲一起办理了房产过户登记。后乙得知 此事，遂诉至人民法院，要求丙 返还该房屋。 【问题提出】 1. 第三人丙能否取得该房屋的 所有权？ 2乙的损害如何得到救济？ 【法律关系】 1甲、乙为夫妻关系； 2该房屋真实权利为夫妻共有，公示的权利状态为甲一人 所有； 3甲与丙订立房屋买卖合同并进行了产权登记 【参考答案】 1.丙可依公示公信原则，善意取得房屋所有权 2.乙虽然作为房屋共同共有人享有的所有权，但其权利因 为未公示，所以不能对抗已付相应对价且已依法登记的善 意第三
14、人丙。因此，其合法权利受到损害只能要求甲予以 赔偿，即其物权请求权丧失，仅享有债权请求权。 物权主体的平等 对各个主体应适用平等的规则解决纠纷 物权受到侵害各个主体均受到平等的保护 国家公权力为“公共利益”征收、征用时，应对被处分物权的主体尽到特殊的保护 4、平等保护原则物权主体的法律地位平等，其享有的所有权和其 他物权在受到侵害以后，应当受到物权法的平等保护物权法第3条：“国家实行社会主义市场经济，保障一切市场 主体的平等法律地位和发展权利。”第4条关于国家、集体、私人 财产平等保护的规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人 的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。” 【案情简介】 重庆
15、某房屋产权人吴某夫妻自有一栋219平方米二层小楼，因未能与开发商达成拆迁协 议而拒绝搬迁。开发商与吴某进行了数十次 协商，但她始终没有接受安置方案。一个被 挖成10米深大坑的楼盘地基正中央，孤零零地立着这栋二层小楼，如大海中的孤岛，随 时都有倾覆的危险，被网民和许多媒体称为 “最牛钉子户”。开发商向当地房屋管理部门提出行政裁定，房屋管理部门向重庆市九龙 坡区人民法院提出司法强拆的申请，人民法 院举行听证后，裁定支持房屋管理部门关于 搬迁的裁决，并发出限期履行通知，如不履 行法院将强制执行。宜黄官员“强拆拆出一个新中国” 江西万载的县委书记 “要不是我们拆迁，你们知识分子吃什么”公正的司法程序，公允补偿，公共利益 当今世界绝大多数国家，法律都规定，在特定的情境下针对公民 的私有财产政府有“国家征用权”。美国宪法第五修正案规定：“不 经正当法律程序，不得被剥夺生命、自由或财产，不给于公平赔 偿，私有财产不得充作公用。”这句话换一种表述，就是“经过正 当法律程序，和公允补偿，政府有权出于公用的目的征用公民的 财产”。美国宪法的核心在于分权，这不但意味着政府的权力要明 确受到
