尚城整合推广方案(北辰世纪)

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1、 一、故城竞争性楼盘分析三、整合营销推广方案二、恒隆尚城项目分析四、设计展示一、故城竞争性楼盘分析本 案杏林名苑龙海园富邦花园香湖美地美林水岸帝奥家园项目名称总建筑 面积绿化 率业态户型面积价格交房 标准电 梯杏林名苑12.8万35%6+1多层 小高层两室：99.4 三室：100.04 、105、117.9 、126、 135.17多层均价1800元毛坯有帝奥家园 10万 5+1多层 小高层70-130二期：多层3楼：1780元 三期：1800元（3楼）简装有龙海园18万 6+1多层 小高层90-170多层均价1700元毛坯有香湖美地50万40%6+1多层 小高层二期： 两室：114 三室：1

2、04、 114、118、 127141 四室：150二期： 多层均价1700元毛坯有富邦家园 12.4万 36%小高层98-101两室 116-152三室均价2100毛坯有美林水岸15万36%5层多层 6层多层 洋房802805层多层均价：1800元 6层多层均价：1900元毛坯有杏林名苑项目地址县医院北200米中华大 街路东开 发 商中房集团故城杏林名 苑置业有限公司户型面积99.4135.17建筑总面积12.8万业 态多层、小高层绿化率35%建设进度准现房价 格多层均价1800元有无电梯有交房标准毛坯销售情况目前一期开发销售3栋多层，小高层尚未开发项目地址康宁路与中华街交界处 （县医院对面

3、）开 发 商衡水忠奥房地产开发公司户型面积70-130建设进度三期：准现房业 态一期：5+1、小高层住宅 二期：5+1住宅 三期：美食街+住宅 地上车库、储藏室价 格二期： 多层3楼：1780元（09年） 租2室 400元/月 物业费：0.2元/ 三期：1800元（3楼） 有无电梯有交房标准简装 项目配套无太阳能、热水集体供给主力卖点位于县中心 位置优越销售情况一二期现房，仅剩少部分130平大户型， 三期：准现房 销售中 帝奥家园项目地址龙湖公园南侧，六岔路 口北行200米开 发 商衡水万源房地产开发公司户型面积90-170建筑总面 积18万业 态多层、小高层绿化率 建设进度期房价 格多层均价

4、1700元 有无电梯有交房标准项目配套靠近龙湖公园 坡屋顶 地热地暖 楼间距28米 层高3米项目定位龙海园给你一个带公园 的家龙海园项目地址顺达路原木材市场开 发 商石家庄华山房地产开发 有限公司 户型面积90、104-150建筑总面积50万 业 态6+1住宅 小高层绿 化 率40%建设进度一期：现房 二期：期房 打地基价 格二期： 多层均价1700元有无电梯有交房标准毛坯项目配套欧式皇家园林 24小时温泉水入户 “空中花园” 30米楼间距项目定位故城配套最为完善、规 模最大的高尚社区！ 销售情况一期销售比例约50%，但对外宣称已售罄，现在二期销售中香湖美地项目地址京杭大街与广交路交口 （汽车

5、站南侧）开 发 商长芦地产（天津）故 城分公司户型面积98-101两室 116-152三室建筑总面积12.4万业 态小高层绿化率36% 建设进度期房价 格均价2100 有无电梯有交房标准毛坯项目配套框剪结构 地暖供暖 欧式皇家园林项目定位县中心地标豪宅销售情况一期仅剩少数底层 一期买房送价值7000元家电， 二期销售中 交 2万元定金 送1万元富邦家园项目地址位于京杭大街中段原郑口棉纺 厂旧址开 发 商衡水信和房地产 开发有限公司 户型面积80280平米建筑总面积15万业 态多层（5层或6层） 电梯宽景洋房绿化率36%有无电梯5层多层：无 6层多层：有价 格5层多层均价： 1800元 6层多层

6、均价： 1900元建设进度期房交房标准毛坯项目配套景观花园、雕塑小品、健身器 材；户外儿童游乐园、高品质 幼儿园、健身园、商务会所项目定位故城首席地中海 风情高尚社区美林水岸故城县住宅特点分析：q 房地产市场火热；2008年，衡水市委、市政府发出“一年一大步，三年大变样”的号召， 为故城县房地产发展带来机遇。q 市场供应量大，竞争激烈；2010年市场在售住宅面积达到130万平，远远超出市场需求。q 老百姓购房意识淡薄，市场不景气； 经济发展水平不高，镇上居民 收入偏低，购房能力受到制约；q 百姓购房已自主为主。q 住宅项目分散，没有形成规模化的住宅区域；q 物业形态单一，以多层为主，辅以少量小

7、高层；q 户型面积以100-140三室为主，市场对小户型（70-90）需求量 较小；q 多层均价在1700-1800元/平米之间，交房时多为毛坯房，除个别楼 盘，其余楼盘都配有电梯；q 项目大都无明显特色，形象区隔不明显，这为我们项目确立鲜明的 项目形象，进行差异化竞争提供了契机；q 开发公司大多为当地公司，建筑理念、居住观念相对落后。营销推 广手段单一，且大多数置业顾问的业务素质偏低。综上所述，故城县房地产发展从总体上讲尚处于初 级阶段，主要表现为建筑观念、居住理念、营销推广策 略相对滞后。产品形式单一雷同，缺乏鲜明清晰的项目 定位。恒隆尚城项目要想在故城目前众多房地产项目中 脱颖而出，必须

8、首先确立明确的项目定位，严格执行差 异化竞争路线，方能立于不败之地！二、恒隆尚城项目分析项目一期概况在售楼号：6#、8#、9#总 面 积：32460总 套 数：180套总销售额：5669万销售均价：1737元/实际均价：1687元/ 已售套数：45套销 售 率：25%剩余套数：135套1#3#9#8#6#5#2#7#项目一期销售状况户型户型面积套数A 98 两室9B/D86 两室10C118 三室18E135 三室5F76 两室3合计45从上图可以看出，3、4、5层的销售状况要好于其他三层，这三层位置较好且价格合理 。而1、2层价格较高购买者较少。这在一定程度上反映了当地客户购房主要是自住为

9、主，偏好经济实用性住房，而价格是影响其购买行为的重要因素。6楼则因为楼层相对较高，且没有电梯而暂时滞销。SSWOT分析优势 1、项目位于故城县中心，毗邻主干道中华街和康宁路，位置优越，交通便利； 3、户型设计合理，南北通透，通风采光俱佳，户型面积多样，能满足更大范围 内购房客户的需求。 5、周围市政配套齐全。医院、银行、学校、购物场所一应俱全； 6、五证俱全，准现房销售； 7、性价比高，具有很大的升值潜力； 8、项目经过前期的市场导入已经积累了一定的知名度。对于项目优势，要加以充分利用 。W 劣势：1、无电梯；2、项目容积率达大，景观绿化无特色且绿化面积偏小影响居住质量；3、项目前期销售不利，

10、在一定程度上对项目产生负面影响；4、项目定位不清晰，缺乏规范的形象识别系统，难以给购房客户留下 深刻印象；5、项目缺乏系统的整合营销推广思路，且宣传推广手法单一；对于项目劣势，要及时采取切实有效的改进措施。否则项目销售状 况将很有可能维持原地踏步的局面而最终导致项目成为烂尾。O 机会：1、衡水市委、市政府提出的”三年大变样“号召为故城县房地产业 蓬勃发展提供了契机；2、周边乡镇及郑口镇居民有改善居住条件的主观愿望；3、县城内的拆迁户有购房自住的刚性需求；4、整合形象和资源，加大包装推广力度，采取一些列有特色的营销活动，完全能打开项目的热销局面。T劣势：威胁：1、县城对自建房的拆迁改建在一定程度

11、上激化了被拆迁户对整个 房地产市场的抵触情绪；2、项目周围竞争性项目的逐渐增多，且品质也在逐渐提高（例如 杏林名苑），将加剧市场竞争，尤其会对恒隆尚城的销售带来直接影响，因此销售周期拖得越长对项目越不利。所以必须：加快 销售步伐，快速实现资金回笼，充分保障开发商 的利益。目标客户群分析目标客户在哪里？故城县城（郑口镇）无疑是本案的主要目标客户群来源，而故城县 城市化进程的加快也使得故城县周边乡镇的高收入群体成为本案目 标客户群的主要来源之一。城市化进程总是从距离城区核心最近的区域开始的。因此，距离城 区越近，成为本案业主的可能性就越大，所以根据空间特点将下属 乡镇划分为A、B、C三个圈层。故

12、城 县B 其他乡镇A 郑口镇A圈层：郑口镇-为项目所在地，是本案最大的潜在目标客户群聚居地 。B圈层：周边乡镇-位置上距离郑口镇较近。其中的高收入群体，较热 衷于到县城置业居住，为项目的二级客户群。C圈层：较远乡镇虽然距离城区稍微远点，但空间位置决定了县政府 驻地仍是乡镇置业的首选区域，为项目的潜在客户群集中地之一。B 周边乡镇C 较远乡镇在推广策略上我们遵循消化城区客户，突 破A、牵引B、渗透C的策略。包括泛宣传方 式我们都将以此为指导原则。目标客户是哪些人？客户具有哪些共同的特征？从职业特征看客户：u 公务员u 企事业单位的中、高层领导、技术人员；u 教师、医生、金融等行业的从业人员；u

13、私营业主；u 个体工商户u 故城县各乡镇的富裕农民从购买需求看客户：u拆迁户迫切需要满足自住需求u 二次置业者想要改善居住条件，有一定的经济实力，一般会选择较大户 型。注重居住品质。u 购置婚房者年轻人步入结婚年龄，需要购房作为婚房。三、整合营销推广方案核心问题：如何在故城县众多品质不一、体量不一、特色不一且住宅在售面积供应 量偏大的房地产市场中脱颖而出，并实现迅速去化，实现资金的快速回 笼？这是我们目前应该考虑的核心问题！“分两步走” 对策：从市调的结果来看，我们的市场虽然反应平淡，但并不是没有需求。而 是很大一部分需求被其他项目分流去了。如何有效把握市场需求，促成 销售的实现，这是我们下一

14、步的工作重点。毫无疑问，目标客户是我们的解开所有现有销售桎梏的根本症结所在。 谁能成功抓住目标客户的有效需求，项目的快销热销也就顺理成章。第一步 吸引客户第二步 抓住客户达成购买意向，促成快速消化对项目 进行重 新定位更新视 觉识别 系 统整合宣 传推广 思 路加强置业 顾问职业 素养提升置业 顾问业务 水平提高置业 顾问专业 化素质Attract第一步 吸引客户对项目进行重新定位更新视觉识别系统整合宣传推广思路对项目进行重新定位更新视觉识别系统整合宣传推广思路项目市场定位故城中心最具升值潜力社区明确项目所在地 突出表现项目位置优势项目最大的特色 性价比高，升值潜力巨大 在故城这是一个全新的概

15、念，便于同其他项目进行区隔明确项目性质项目形象定位荣居故城中心 尽享尊贵品质承接项目市场定位，着力展现项目位于县城中心这一最大优势；展现项目非凡品质，定居于此是一种身份的象征，是慧眼独具的上上 之选，是开启尊贵、品质生活的起点。对项目进行重新定位更新视觉识别系统整合宣传推广思路LOGO项目LOGO是整个项目形象及所有营销推广活动的点睛之笔。LOGO 的新颖独特与否、与项目自身形象契合与否、是否具有很强的识 别性，是关系到项目能否给人留下深刻印象的关键质素。因此在充分理解恒隆尚城项目特征的基础上，针对目前项目 LOGO识别性不强，不易给人留下深刻印象等缺陷，我们的设计师 倾心打造了三款同项目形象

16、契合度极高的LOGO。这在第四章的“设计展示”中可以欣赏到。在此不做赘述。对项目进行重新定位更新视觉识别系统整合宣传推广思路绝大部分的成交都是在售楼处完成的，因此售楼处的环境、氛围将在 很大程度上影响客户的购买意愿。而且售楼处是客户与项目有直接接 触的第一环节，售楼处的布置、格调将带给他们关于项目的第一印象 ，而且这种印象将根深蒂固的左右客户对项目品质的认识。同时，售 楼处的形象也是传达项目品质、宣传项目形象、展现开发商实力的核 心之地。所以，售楼处的包装至关重要。售楼处的包装对项目进行重新定位更新视觉识别系统整合宣传推广思路当前售楼处包装存在的问题：1、外立面不醒目，依附在售楼处外的广告不能很好传达项目信息。2、售楼处面积小，容纳客户量有限，内部布置也受到制约；功能分 区不健全，妨碍售楼处在销售过程中的功能发挥。