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1、英雄广场商圈现状研究报告经纬房产咨询有限公司2011年7月目 录项目理解区位环境专家研判未来发展区位环境交通人口l项目位于地体一号线地铁上盖，有15条公交线，大部分东西或 西南向，交通便利。l烈士陵园正门为旅游车停泊地，中华广场有1200个停车位。 停靠方便。本案东山海珠天河荔湾注：数据采自2007年区位环境交通人口本案东山海珠天河荔湾l项目位于越秀区，周边以老城区居民为主，人口密度比较 大，核心商圈3公里的范围居民约70万。l项目周边政府部门比较多国家政府事业单位，写字楼高级 白领。商圈内有相当的高档消费群.注：数据来自2007年项目理解商圈概况目前定位业态结构范围：以地铁站烈士陵园为中心
2、，半径3公里。东临东川路，西靠 东濠涌高架路，南面东华西路， 北至东风东路。商圈景气状况：日均人流量：约60万人次商铺面积：22万平方米社会零售总额：约38.5亿元主力终端店：中华广场、流行前线、地王 广场、海印东川名店运动城 海 印 名 店 城流行前线、地王广场中华广场注：本数据采自2010-10英雄广场运营情况良好，每年营业额保持在两位数的增长率，商圈逐渐 成熟，错位经营形成互补。体 育 馆项目理解商圈概况目前定位业态结构租金：商圈内，流行前线租金均 价最高达1088元/月*，地王广 场均价最低只435元/月*海 印 名 店 城流行前线、地王广场中华广场注：本数据来源“搜房网” 不含管理费
3、；海印名店城 暂无数据 。未包含物业管 理费。租金落差比较大，原因：1、错位经营造成成本差异2、内部竞争比较大 ，局部错位经营的策略不成功，比如地王广场。体 育 馆商铺铺租金 元/月*面积积（）流行前线108816-75中华广场84127-128地王广场43516-45项目理解商圈概况目前定位业态结构周边：写字楼、高级小区、省运动场都近在咫尺。流行前线地王广场中华广场项目理解商圈概况目前定位业态结构中华广场流行前线地王广场海印名店运动城l一层：名店城 名店城内汇集了世界各大知名 品牌 ，包括服装、潮流服饰、 鞋、皮具等 ，走年轻潮流路线 。l二层：HM等中高端潮流服装 品牌。l三层：百佳超市、
4、迪士尼旗舰 店l四层：中华数码城、苏宁电器汇集国内外顶尖级数码品牌l五层：中华百货。运动休闲、 珠宝名表等中高端城市白领用 品项目理解商圈概况目前定位业态结构中华广场流行前线地王广场海印名店运动城l六层：凤凰文化城融汇成中华文化产品的一个经典之窗、一个经营中华文化精品 的专业商场、广州传统文化产品爱好者的乐园l七层：中华美食广场集各国菜式大全，可同时容纳1200多位食客，食肆形式的美食 广场l八层：中华广场电影城广州市一线豪华电影城定位中高档，囊括购物、娱乐、文化和饮食等功能，城市一站 式购物中心。在海印集团统一整理后，娱乐功能增强。项目理解商圈概况目前定位业态结构中华广场流行前线地王广场海印
5、名店运动城商品定位中低档经营业态日韩女装、日韩男装、潮流饰品、美容美甲、鞋、箱 包、餐饮娱乐 、银行、便利、通讯等 商品价格主流价格带在10-100元业态 比例餐饮（水果吧 、KFC、日本寿司、 韩国料理）10% ；娱乐 10%；服装 40%；鞋包10%； 饰品、美甲20%； 其他（银行、便 利、通讯）10%业态 比 例 饼 状 图经营 特色餐饮类 主要有无油烟类餐饮（水果吧）、KFC、日本 寿司、韩国料理，娱乐 有南梦宫次主力店，和其他 业态 有效的形成差异化经营 ，人流共享，共创双 赢。项目理解商圈范围目前定位业态结构中华广场流行前线地王广场海印名店运动城l负一层：名牌店。功能包括运动、饮
6、食、服装，如屈臣氏，寿司 店和NIKE。l负二：服装精品店。l负三：小吃、服装、饰品和地下广场。定位比较低端，没有明显的聚点；地下广场发挥的文化娱乐功能比 较有吸引力，但是对商铺发展无明显作用，功能脱节。项目理解商圈范围目前定位业态结构中华广场流行前线地王广场海印名店运动城一、二层设有广州市最大的SEANS、FIN、ICON、ENTER等国 际品牌MIX店以及体现运动时尚及原创文化精髓的顶尖产品NIKE- WHITE LABBLE、ADIDAS三叶草、EVISU、DUSTY、VANS等 众多国际品牌店 三层为女士服饰专区四层为日、韩文化专区。 海印自由闲汇集了众多具地区唯一性的特色店铺，譬如华
7、南区 唯一的LEVIS三层博物馆店，华南区首家顶级时尚品牌“鬼塚虎” 、NEW BALANCE限量版专卖店以及LEE广州旗舰店，为广州 市及周边地区高端消费人群提供了一个有丰富选择性的购物平 台。 项目理解商圈概况目前定位l客户群定位：本地客户群为中坚据统计，英雄广场周边区域家庭年消费4万6万元的中档消费家庭约占 43，家庭年消费6万8万元的中高消费家庭约占15%，家庭年消费8 万元以上的高消费家庭约占7%，中档消费为商圈消费的中坚力量。 再加上周边有省医、中山医等多家省重点医院，医护人员、政府机构、 500强企业人员将成为商圈的主要消费群体，高档消费很有市场空间。据统计地铁为英雄商圈带来60
8、%的人流量，以年轻白领和学生为主。中 低潮流产品有消费市场。业态结构项目理解商圈概况目前定位l产品定位：中华广场一是本土新新人类的潮流集中地，一是广州最专业的手机数码专业市场 。消费水平中上。流行前线潮流集中地，与中华广场相比，主要策略是：在功能上有差异化，同功 能上的品牌差异化。地王广场潮流集中地。特色是潮流娱乐文化。海印名店城潮流集中地。运动主题特色商城。业态结构功能上错位，品牌上错位，形成互补，构建立体式的商圈。专家研判限制因素发展出路l区位限制因素英雄广场商圈作为北京路商圈和天河商圈东西两个商圈的连接点，具 有畦地连接作用，只能作为次级商圈。l建筑体量受限，无后期规划空间项目位于老城区
9、，周边土地规划已成熟，商圈在进一步扩展上受到地 域空间的限制，再建商业设施几乎是不可能的。目前该商圈基本已经定型，很难再有大的突破 。 专家研判限制因素发展出路l提升品牌海印集团进驻后，对中华广场进行一轮又一轮的调整，先是在3楼引进 百佳超市旗下的高端超市Taste，并在旁边开出1700多平方米的迪士尼 广场；接着将6楼打造成美食新天地，汇集众多中高档美食餐厅；而在 2楼则引进了百丽综合店（包括旗下15个品牌）、丝芙兰SEPHORA、 意大利女装DAZZLE、Bossini Style、香港品牌CMYK、hello kitty等57 个品牌，其中H&M、OVS、Breads Butter、CM
10、YK四个品牌店是首次 进入广州。 l坚持本土化、做出特色广州市商业经济学会副会长彭强 指出，商圈不一定要大，但要继续做 好“特”、“活”，并唱好老城区“文化”调子，结合圈内众多百年老店、老 字号，坚持名城、名店、名牌的总体定位。 内部优化升级，坚持强化本地化定位的基础上，截留其他商圈人 流未来发展经济环境行业情况广州市社会固定投资保持在比较高位的增长速度，最近两年 更保持22%以上的增长速度，有效刺激内需，加快各行业发 展。经济政策个案分析未来发展社会消费品零售总额保持两位数的增长，2010年达到 24.2%，市场前景可观。经济政策经济环境行业情况个案分析未来发展城市居民可支配收入年均增长接近
11、两位数，居民生活改善 ，购物欲望强，消费水平持续提高。经济政策经济环境行业情况个案分析未来发展经济政策l2011年上半调控逐渐加紧，在一线城市实行限购、提高保障房的供 货量，并一再提高银行储备金率。l广州在限购的基础上，要求6月起实施一房一价，在部分地区价格涨 幅不能超过5%，给局部降温。全国范围内，都是打压住宅市场的态势，广州作为一线城市首当其 冲，住宅房产价格增速放缓，房地产资金进一步分配。经济环境行业情况个案分析未来发展世邦魏理仕统计，2011年二季度中国房地产投资市场表现活跃，使得 上半年成交总量达545.24亿人民币。但是住宅市场投资比例约占11%， 与去年同期相比下降约2%。 住房
12、市场投资大量转向商业地产，商业地产资金充足 。 经济环境行业情况个案分析未来发展l2010年广州有超过40万平方米的优质购物中心开业 ，空置率10%以 下。全市优质购物中心首层平均月租金达到1206.7元/平方米，同比上 升5.2%。 市场反应很好。l2011年，购物中心商铺供应将呈井喷，将达139万，而且项目62% 在天河。l2010-2011年，估计会有57万的地铁商铺开业。新提供的商铺都具有相当的竞争力，广州商业地产竞争呈白热化。经济环境行业情况个案分析未来发展新提供的商铺都具有相当的竞争力，广州商业地产竞争呈白热化。经济环境行业情况个案分析地王广场潮流前线中华广场回形设计，精品店一般开
13、间 为23米，开间较小，以8 米为中间地带。相对地理位置较差，一部分 客流被潮流前线截留。规模较小，虽然负三地下广 场文化娱乐功能特色突出， 但是无法为商铺带来实质客 流量，特色商铺无法形成规 模。未来发展新提供的商铺都具有相当的竞争力，广州商业地产竞争呈白热化。经济环境行业情况个案分析地王广场潮流前线中华广场动线设计合理，但是人行道 较窄，商铺开间较大，主打 中档潮流服装。依托地铁定位明确，内部功 能形成互补，各业态又可以 形成一定规模。地理位置佳，位于地铁A出 口，一半以上的游客经过流 行前线。未来发展经济环境行业情况个案分析地王广场潮流前线中华广场海印集团着手调整中华广场 ，娱乐功能有所增加，定位 更加明确，潮流因素更加突 出。租金上扬80%就是市场 对商场的肯定。地理位置突出，而且中华广 场是整个商圈的核心。二层 潮流集中地结 语l英雄广场商圈有着成功的市场定位和错位经营策 略l英雄广场商圈受限于空间，强化配套几无可能， 商圈已趋成熟。l地王广场定位不清晰，业态凌乱，发展比较艰难 。l广州市商业机遇与竞争并存，英雄广场商圈应坚 持本地化的策略，优化内部结构，提高品牌影响力 ，做大商圈聚点。
