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1、蔚蓝海岸开发模式提炼（提纲）一、 总体思路1、模式提炼目的总结蔚蓝海岸的成功开发经验，从中提炼和整合出一种超前的、企业专有或擅长的、值得在后续项目开发中加以贯彻和发扬的开发模式，以促成卓越地产品牌的独特性和连续性。2、提炼方法先发散，后收缩3、提炼程序 开发模式类别分析 开发模式构成要素和特征分析 蔚蓝海岸模式构成要素表现和构成特征符合性分析 对筛选出的特征进行整合，形成卓越地产开发模式二、 房地产开发模式类别分析1、目前流行的模式界定方法 以项目区域定义开发模式：郊区化项目开发模式（市区大型项目开发模式（新都市主义）、景观（海景、湖景等）物业开发模式等 以项目规模定义开发模式：城镇开发模式、
2、创新科技园区开发模式、大盘开发模式（大盘主义）、单体楼盘开发模式等 产品类别定义开发模式：别墅开发模式、酒店开发模式、酒店式公寓开发模式、商务公寓开发模式、旅游地产开发模式、度假物业开发模式、小户型开发模式等 以客户定位定义开发模式：豪宅开发模式、白领概念开发模式、工薪概念开发模式、经济适用房开发模式、老年人住宅开发模式、单身公寓开发模式等 以产品用途定义开发模式：旅游地产开发模式、度假物业开发模式、商务公寓开发模式、产权式酒店开发模式、发模式、发模式等 以市场概念定义开发模式：生态住宅开发模式、环保住宅开发模式、健康住宅开发模式、节能住宅开发模式、宅开发模式、智能化住宅开发模式等 以开发特色
3、定义开发模式：概念先行型开发模式、逆境突破开发模式、精品开发模式、风格创新开发模式、文化、艺术主题地产开发模式等 以复合地产定义开发模式：体育地产开发模式、教育地产开发模式、旅游地产开发模式、农业地产开发模式、 以市场扩张方式定义开发模式：规模化品牌扩张开发模式、专业化连锁开发模式、品牌连锁开发模式（品牌输出，奥龙计划）等 以企业介入开发过程的深度定义开发模式：专业型开发模式（集中于房地产开发管理，也称爱立信式）、全能型开发模式（除开发管理外，成立自己的建筑公司和物业管理公司，也称老福特式）等 以企业或项目成熟运作定义开发模式：万科模式、碧桂园模式、金地模式、奥林匹克模式、现代城模式等2、蔚蓝
4、海岸开发模式属性分析从以上模式归类方法看，此次模式提炼应该属于以企业或项目成熟运作界定开发模式3、可以参照的企业和项目成熟运作模式特征表述 万科地产模式（专业化品牌扩张型，市场领跑者，专业化、品牌化路线，跨区域品牌扩张，塑造全国性品牌，江湖盟主策略） 碧桂园模式（规模化实力扩张型，在强势品牌带动下的规模化生产和规模化营销，纵向一体化的企业运作，模式化、工业化的产品路线，高门槛（现楼）营销策略） 金地模式（专业化精品型，注重企业文化与企业制度建设，精品路线，品牌与企业成长性很强，开始由区域市场向全国市场扩张） 奥林匹克模式（主题与专业开发型，概念地产，复合地产，主题地产，注重速度与创新，注重概念
5、炒作，短期内高度集中市场注意力，实现快速营销，由项目公司到专业化公司，与众不同的是在技术领先、概念领先基础上达到了高度专业化，强调资源整合和战略联盟，面向大众的根本性需求，连锁化全国性品牌扩张，全国性网络） 现代城模式（个性张扬炒作型，差异化策略，前瞻，前卫，求新求异，以奇制胜，注重包装炒作，把某种趋势性的消费需求（如智能化、网络生活、生态化）极端化，攻其一点不计其余，无限夸大，针对精英阶层、前卫一族） 丽江花园模式（积累完善型，从一个项目开始到一个项目结束，一切都以项目运作为中心，企业运作是由项目公司到专业公司，产品成熟，配套完善，做社区文化和生活方式）三、 开发模式构成要素和特征分析1、模
6、式构成要素 开发管理模式管理理念管理组织构架：直线制、职能制、事业部制、矩阵制等管理优势：投资决策优势、融资优势、成本管理优势、工程技术和质量管理优势、营销管理优势、人才优势等 开发运作模式开发理念土地获取项目定位规划设计：规划布局、建筑设计、环境设计、配套设计营销推广：物业管理：服务内容、社区文化 市场扩张模式企业目标：区域品牌、全国性品牌、世界性品牌融资方式：自有、贷款、垫资、销售回款、企业债券、股票上市等方式选择：直接介入型（激进型）、物业管理先行型（慎重型）人才补给：集团输送、本地化2、要素应该符合的特征 成功项目所表现的：只有成功项目的模式才有提炼的必要 相对比较先进、科学、符合发展
7、潮流的：成功项目中也有不足，对这种缺陷必须剔除 已经取得客户认同的：企业认为是精华，如果未能得到客户认同，迟早会淘汰 比其他项目明显优越的：只有比大部分同行相对优越的，才是自己的模式特征，否则就是别人的 企业比较擅长的：企业擅长，才有模式存在的可能 可以操作的，可以在后续项目中加以贯彻的 不会过于束缚公司的发展方向的四、 蔚蓝海岸模式构成要素表现和构成特征符合性分析1、开发管理 管理理念：追求卓越，不断超越（理念是超前的，可以理解为管理的创新） 管理组织构架：目前为扁平化的职能制（如果企业要扩张，这种组织结构可能会变动） 管理优势：优质高效的决策、管理的创新精神（值得继续发扬的）2、开发实施
8、土地获取：大规模、良好外部景观（后续项目无法保证的） 消费者定位：高素质、高收入的社会精英（如果保留，将限制企业职能走高档路线） 规划设计宗旨：人性化、人文关怀（符合潮流、值得深化的） 规划布局：开放性（人性化的表现之一） 建筑设计：风格：简约、现代、浪漫户型：追求方正（不同消费者会有不同看法）人性化空间：电梯大堂和底层架空 环境设计：地中海风情、海洋文化（只适用于南方沿海，不过可以延伸为园林的唯美和文化内涵的结合）大气与雅致相结合、美观与适用（科学规划与人性化的表现）漫步道、风雨连廊等休闲设施，推崇人与人、人与自然的沟通（的表现） 配套设计：会所智能化教育配套：重点体现全方位的教育配套，而在
9、教育配套中，又以公益性和素质教育为区别于其他项目教育配套的特色（对客户具备吸引的） 营销推广视觉冲击：对营销中心的包装，先建环境，后建房重视口碑传播，以现场生活实景打动人（是项目人性化环境所带来的） 物业管理：社区服务：公信、真诚（在其他企业出现问题而自身没有的前提下可以发扬）社区文化：形式多样化，并且区别于其他企业的是其追求的高品位和文化性3、市场扩张 企业目标：3内成为达成区域品牌的提升，并有做全国性品牌的远期计划 融资方式：目前不明确（能否突破资金瓶颈，还没有提上议事日程） 方式选择：属谨慎型，目前以物业管理为先导，以进入其他热点省会城市 人才补给：在进入全国市场之前，主张自我培养五、
10、卓越地产开发模式提炼1、名称：卓越人文地产开发模式2、模式的个性特征： 人文关怀贯彻始终 建筑设计现代、浪漫，注重细节 环境设计外在美与内涵美相结合 追求均好性和人性化 特色教育与房地产的联姻 营销手段上实多于虚 主张卖生活方式 社区文化突出文化和品位 管理上追求速度和创新 品牌积累期，有创全国性品牌的野心3、模式表述：以消费者需求为中心以全方位的人文关怀为宗旨以均好性、开放性、现代化、人性化的规划设计为载体以一条龙、公益性、高水准、个性化的素质教育为特色以多样化、高品位的社区文化为核心以专业、超前、优质、高效的管理为保证，打造高尚、人文社区以良好的口碑、生动真实的生活场景促进项目销售以项目品牌为基础，成就企业品牌以物业管理品牌为先导，寻求全国性的品牌扩张
