2012年1月长沙洋湖湿地公园一期d区前期策划报告

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1、*1*1*1湖南长沙洋湖湿地公园一期D区前期策划报告长长沙思达房地产顾问产顾问有限公司 2012年1月1*2*2*2第一章 项目目标及项目关键问题梳理003第二章 项目基本状况006第三章 项目可利用资源分析007第四章 类似案例项目分析013第五章 项目定位与策略040第六章 项目的方案与规划建议050第七章 项目招商运作思路054第七章 运营静态经济测算062目录 contents2*3*3*3对项目现有状况提出建设性的策划方案整合资源，使项目融入湿地公园的规划和母亲河湘江景观中，成为双重资源的结合点与新起点打造长沙滨江、湖岸旅游休闲标杆，成为长沙市旅游部门的定点项目打造集旅游、休闲、娱乐

2、、餐饮为一体的长沙特色公园式商业服务项目第一章 本项目目标及项目关键问题梳理1.1 项目目标3*4*4*4项目湘江江景和湖景资源丰富，如何利用本项目现有的自然景观资源？长沙类似江景资源或公园资源项目是否存在竞争关系，是选择业态差异化还是竞争？项目现有配套设施如何利用，使其符合项目要求？如何解决项目可持续发展问题，逐步提高项目建筑及地块的价值？1.2 本项目的关键问题梳理第一章 本项目目标及项目关键问题梳理4*5*5*5第二章 项目基本概况 项目位于长沙大河西先导区洋湖垸国际功能区内，是长沙大核心“两型社会”先 导区的起步片区，片区定位为以湿地生态公园为核心的生态总部经济区及宜居社 区；整个湿地

3、公园占地约4.85平方公里，包括约3.12平方公里的核心湿地生态区 、生态廊道以及泛湿地区域。本案位于湿地公园一期休闲区D区，是湿地公园与湘江连接的廊道，占地面积165亩。北起潇湘南大道与潇湘南大道东沿线的交界处，南至洋湖大道及湘府大桥，东临湘江。5*6*6*6第二章 项目基本概况 北东西南项目北临洋湖片区招商服务中心，东临湘江，南靠洋湖大道未来可通过湘府大桥直达河东，西倚湿地公园一期休闲区A、B、C区。项目拟开发不超过4万平米的商业建筑，作为湿地公园集中商业配套服务区，需规划停车位不少于800个，南面距离洋湖大道道路红线留出70米的绿色廊道，北面退让先导区规划展示馆用地红线不少于50米，东面

4、退让潇湘大道南延线东线道路红线不少于10米。6*7*7*7第三章 项目可利用资源分析大学城文化沉淀资源西文东市，千年岳麓书院，大学城依山而建，中南大学、湖南大学、 中医药大学等高校云集，湘江北上，古今文明在这里交集。同时，洋 湖垸片区还将建起国际学校，占地180亩，由加拿大加皇国际教育集 团开发，与湖南大学合作教学，湖南省第一所能授予学生中外双学籍 和双文凭的国际高中预计2012年正式开始招生。7*8*8*8第三章 项目可利用资源分析稀缺资源城市唯一湿地生态公园配套商业在洋湖湿地公园的总体设计中， 是集生态、文化、休闲、教育等 多功能于一体的湿地公园。分湿 地科教区、湿地生物多样性展示 区、湿

5、地生态保育区、湿地休闲 区以及管理服务区等五大区 。 湿地科教区位于湿地公园西端与其他地块分割 。包括人工湿地、湿地植物培育、湿地植物观赏 等内容。 湿地生物多样性展示区位于湿地公园的中部， 是湿地公园的核心景观区域。 湿地生态保育区位于湿地公园的生态核心区域 ，植物层次最丰富的区域以及鸟类与动物栖息的 区域。 湿地休闲区位于湿地公园的东部，包括欢乐花 园、丝竹动心、湿地会所、艺术天地、欢沁田园 、自然展园等生态休闲景区。 管理服务区主要功能是为游客提供休息、餐饮 、购物、娱乐、商务会议、医疗、停车转换等活 动场所，为湿地公园的标志形象。 8*9*9*9景观与交通资源l 无敌江景+岳麓山景l

6、项目临近地铁3号线l长潭西高速近在咫尺l 紧邻湘府跨江大桥3号线将从大河西先导区的莲花镇方向出发,经含浦工业园、洋湖垸生态湿地到达岳麓山大学城,然 后往北在橘子洲大桥以南恰当位置下穿湘江到达长沙主城区, 第三章 项目可利用资源分析9*10*10*10项目地处洋湖垸地块。2010年2月，长沙市政府通过了洋湖垸地块最新控规，洋湖垸地块将获得更快更新的发展。洋湖垸片区将建先导区政府办公中心、商务中心、总部经济区、大型湿地公园。可利用的规划资源 总部经济背景下的洋湖片规划国际化先导规划，区域地标性显著，提升区域价值与品位，更多的带来消费群体的 国际化与高端性。第三章 项目可利用资源分析10*11*11

7、*11可利用的规划资源 总部经济背景下的洋湖片规划 规划作为生态湿地公园的功能服务 区，在区域地位分析为重要节点处， 可以利用其作为滨江长廊及洋湖垸片 区规划的原点 / 起点的特殊性，大作文 章，从而可以吸引游人。如：许愿灯塔、起点纪念碑等第三章 项目可利用资源分析11*12*12*12国际化人文资源未来国外友人的汇集地第三章 项目可利用资源分析12*13*13*13湖湘建筑元素湘西吊脚楼岳麓书院中式围墙特色亭台楼阁特色楼体间连廊第三章 项目可利用资源分析13*14*14*14体现湖湘文化特色采用文化砖墙的形式，记录下长沙、湖湘发展历史，并与公园、与 城市相映成趣。第三章 项目可利用资源分析1

8、4*15*15*15体现历史文化元素，让项目担当起这座城市的历史博物馆，骑楼古朴，拱门通 幽是长沙人历史生活空间的精致再现，是旧时光、国际化和本地风的混搭，是 了解这个城市过往历史一个必要的窗口。追溯湖湘历史第三章 项目可利用资源分析15*16*16*16重庆天地之基本情况重庆天地重庆天地位于重庆市主城区渝 中区化龙桥瑞天路，处于中心地段 ，是集商务、娱乐、购物、居住等 多种功能为一体的大型城市综合体 。 项目占地面积约1900亩，地上 总建筑面积约360万。其中重庆天地商业项目位于整 体项目的中心地段，占地32000平方 米，规划建筑面积约84,000平方米 。第四章 类似案例项目分析案例借

9、鉴重庆天地16*17*17*17重庆天地商业街区由吊脚楼、 高低村落、精品酒店、商业主楼、 文化剧场五个精致建筑群落组成， 集文化、旅游、餐饮、娱乐为一体 。 重庆天地打造的是涪都时期的 风格，项目汲取了重庆浓郁丰富的 山水文化、深厚的人文内涵以及绵 长的历史肌理，将古老的山地村落 、旧时的工业建筑以玻璃和钢结构 的现代元素极致融合。重庆天地之整体规划132451.文化剧场 2.低地村落 3.高地村落 4.精品酒店 5.商业主楼 6.吊脚楼6第四章 类似案例项目分析17*18*18*1888精品酒店共计 89套房间,房间 设计典雅精致、 风格独特,被评 为中国最佳精品 酒店。非洲菠萝格木：紧

10、贴着重庆天地独特 的青砖青瓦，显出 其厚实的质感。保 持木材的自然纹理 与质感，更体现着 天然环保。没有多 余的修饰，在简单 的线条中给人回归 自然的质感。老建筑风格临水的吊脚楼：古 朴而秀雅闲适的庭院幽静的一隅第四章 类似案例项目分析18*19*19*19低 村 商 业高 村 商 业商 业 主 楼吊 脚 楼精 品 酒 店餐饮:1.Bonbon(低村) 2.琳琅(低村) 3.PING会所(低村) 4.铜锣湾(低村) 5.洗衣房西 餐厅(低村) 6.克拉里拉(高村) 7.品越轩(高村) 8.德庄(高村) 9.金璞玉(吊脚楼) 10.香宴(商业主楼)品牌商家落位分布休闲娱乐:1.糖楼(低村) 2.

11、佰酿酒窖(低村) 3.MY COFFEE(高村) 4.苗品记(高村) 5.与 鲨共舞(精品酒店负二楼) 6.SOMEWHERE(高村)第四章 类似案例项目分析19*20*20*20一、重庆天地的设计理念充分体现了涪都时期包容、开放、丰富的城市 气质。二、建筑风格非常有特色，建筑群落不同风格，分吊脚楼、精品酒店、 高低村落、商业主楼、文化广场五处。建筑细节颇费心思，营造了窗花 、菠萝格木、青砖、流水等元素，处处都透露着精致。三、项目的西面有一重点文物保护单位红岩革命纪念馆，为纪念中国 抗日战争时期的革命活动而建。重庆天地也因此蕴含着抗日时期的历史 气息，有了一个沉重的历史故事，让人在欣赏的同时带

12、有一种尊敬的心 情。四、重庆天地的商业氛围营造得比较精致，餐饮的比例占了多数，与休 闲娱乐、精品购物相互融合，但现阶段缺乏人气。来消费的人群并不多 ，参观的人群比较多。重庆天地小结一、重庆天地的设计理念充分体现了涪都时期包容、开放、丰富的城市 气质。二、建筑风格非常有特色，建筑群落不同风格，分吊脚楼、精品酒店、 高低村落、商业主楼、文化广场五处。建筑细节颇费心思，营造了窗花 、菠萝格木、青砖、流水等元素，处处都透露着精致。三、项目的西面有一重点文物保护单位红岩革命纪念馆，为纪念中国 抗日战争时期的革命活动而建。重庆天地也因此蕴含着抗日时期的历史 气息，有了一个沉重的历史故事，让人在欣赏的同时带

13、有一种尊敬的心 情。四、重庆天地的商业氛围营造得比较精致，餐饮的比例占了多数，与休 闲娱乐、精品购物相互融合，但现阶段缺乏人气。来消费的人群并不多 ，参观的人群比较多。第四章 类似案例项目分析20*21*21*21案例借鉴欢乐海岸 服务于全国知名的城市旅游区和深圳豪宅区的集旅游、购物、餐饮、娱乐为一体的都市休闲目的地。项目开发理念2011年8月6日正式开放运营第四章 类似案例项目分析21*22*22*22项目整体规划集零售、餐饮、娱乐、办公、公寓、酒店、别墅、湿地公园等于一体的 滨海生态型商业综合项目第四章 类似案例项目分析22*23*23*23各组成部分情况欢乐海岸购物中心 欢乐海岸购物中心

14、 总建筑面积约8万平方米，以零售、餐饮 、娱乐业态为主。 蓝楹国际商务中心 欢乐海岸购物中心四至七层，紧邻白石路 ，极享交通之便利。办公总建筑面积约 10600平方米 万豪行政公寓 总建筑面积2万多平米，规划设计155间 客房，并配备餐厅、会议室、健身房、 游泳池及儿童游乐室等相关便利设施， 满足客人商务、娱乐等多种需求。 OCT创意展示中心 建筑面积约4000平方米，并配套约3000 平方米创意广场，是深圳首家高端商业 文化创意展示中心。 海洋奇梦馆 占地面积2800平方米，由潜入深海区、 珊瑚及水母活体展示区、珊瑚礁3D剧场 、海狮剧场、生态教室五部分组成，是 一个集科普教育、欣赏娱乐为一

15、体的多 功能水族馆，南中国标志性的世界级海 洋主题乐园。 欢乐海岸购物中心位于 欢乐海岸项目核心位置 ，总建筑面积约19.3万 平方米。 各组成部分情况第四章 类似案例项目分析23*24*24*24第四章 类似案例项目分析24*25*25*25各组成部分情况曲水湾 位于欢乐海岸项目东区，建筑面 积约6.5万平方米。湾区内聚集 了俏江南会所、小南国、柏悦汇 KTV、上本台湾涮涮锅、老房子 水岸元年食府、筵、CJW酒吧、 苏荷酒吧、紫苑等三十余家国内 外高端知名餐饮娱乐品牌旗舰店 ，并囊括中影集团中国最大旗舰 店中影国际影城、深圳首家国 际级创意设计型酒店蓝汐精品 酒店等，融合多层次的中外餐饮 、娱乐演艺、文化创意等项目， 打造高端商务接待、时尚消费新 聚点 曲水街 建筑面积约5.7万平方米，以“临水独栋+外摆 空间+穿街水道”的开放式空间组合，营造出 小桥流水、枕河听橹的诗情画意。建筑立面以 灰色调青砖为主，辅以仿木的钢架结构和有机 竹木建材，既强调其文化特质，又得环保节能 之效。 蓝汐精品酒店 建筑面积约7000平方米 中影国际影城 影院经营面积约11000平方米 第四章 类似案例项目分析25*26*26