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1、 选择可竞争项目，对其影响价格的方面按权重打分进行计算。不同产品类型的价格影响因素不同，且所占权重（经验值）不同。同时，不同的项目由于其竞争系数不同给予不同的参考比重。市场比较法定价 中海.莱茵东郡 中信城 万科兰乔圣菲 天安第一城 融创 保利罗兰香谷 华业玫瑰谷步骤-:界定市场参考项目 影响因素权重比例影响因素细分权重比例细分合计地段价值50%发展潜力40%100%交通现状20%自然景观20%综合配套现状20%产品规划30%建筑立面30%100%户型设计 30%景观规 划20%配套设施10%建筑密度10%品牌价值20%开发品牌50%100%物业品牌30%项目成熟度20%步骤-2:界定价格影响
2、因素及权重比例步骤-3:设定本案系数为1, 制定参考项目系数影响因素权重比例影响因素细分权重比例细分系数本案系数地段价 值50%发展潜力40%11 交通现状20%11 自然景观20%11 综合配套现状20%1.11 建筑规 划30%建筑立面30%0.91 户型设计 30%1.21 景观规 划20%0.81 配套设施10%11 建筑密度10%11 品牌价 值20%开发品牌50%1.21 物业品牌30%1.11 项目成熟度20%1.21参考项目1:中海莱茵东郡莱茵东郡综合系数: 1.041影响因素权重比例影响因素细分权重比例细分系数本案系数地段价 值50%发展潜力40%0.81 交通现状20%0.
3、81 自然景观20%1.21 综合配套现状20%0.81 建筑规 划30%建筑立面30%0.91 户型设计 30%1.21 景观规 划20%1.11 配套设施10%1.11 建筑密度10%11 品牌价 值20%开发品牌50%1.11 物业品牌30%11 项目成熟度20%1.11参考项目2:中信城中信城综合系数: 0.968影响因素权重比例影响因素细分权重比例细分系数本案系数地段价 值50%发展潜力40%0.81 交通现状20%0.81 自然景观20%1.01 综合配套现状20%0.81 建筑规 划30%建筑立面30%1.11 户型设计 30%1.21 景观规 划20%1.11 配套设施10%0
4、.91 建筑密度10%1.21 品牌价 值20%开发品牌50%1.31 物业品牌30%1.21 项目成熟度20%1.21参考项目3:万科兰乔圣菲万科兰乔圣菲综合系数: 1.016影响因素权重比例影响因素细分权重比例细分系数本案系数地段价 值50%发展潜力40%0.91 交通现状20%1.11 自然景观20%11 综合配套现状20%1.11 建筑规 划30%建筑立面30%0.81 户型设计 30%1.11 景观规 划20%0.91 配套设施10%11 建筑密度10%0.91 品牌价 值20%开发品牌50%11 物业品牌30%0.91 项目成熟度20%1.21参考项目4:融创融创综合系数: 0.9
5、84影响因素权重比例影响因素细分权重比例细分系数本案系数地段价 值50%发展潜力40%0.91 交通现状20%1.11 自然景观20%11 综合配套现状20%1.11 建筑规 划30%建筑立面30%0.81 户型设计 30%1.11 景观规 划20%0.91 配套设施10%11 建筑密度10%0.91 品牌价 值20%开发品牌50%11 物业品牌30%0.81 项目成熟度20%1.21参考项目5:天安第一城天安第一城综合系数: 0.978影响因素权重比例影响因素细分权重比例细分系数本案系数地段价 值50%发展潜力40%0.91 交通现状20%1.11 自然景观20%11 综合配套现状20%1.
6、11 建筑规 划30%建筑立面30%0.81 户型设计 30%1.11 景观规 划20%0.81 配套设施10%11 建筑密度10%11 品牌价 值20%开发品牌50%1.11 物业品牌30%1.11 项目成熟度20%11参考项目6:保利罗兰香谷保利罗兰香谷 综合系数: 0.992 影响因素权重比例影响因素细分权重比例细分系数本案系数地段价 值50%发展潜力40%0.81 交通现状20%0.81 自然景观20%1.21 综合配套现状20%0.81 建筑规 划30%建筑立面30%0.81 户型设计 30%1.11 景观规 划20%1.21 配套设施10%0.91 建筑密度10%1.11 品牌价
7、值20%开发品牌50%1.11 物业品牌30%11 项目成熟度20%11参考项目7:华业玫瑰谷华业玫瑰谷综合系数: 0.953 综合系数汇总表影响因素莱茵东郡万科中信天安融创本案地段 价值发展潜力10.80.80.90.91交通现状10.80.81.11.11自然景观111.2111配套现状1.10.80.81.11.11 建筑 规划建筑立面0.91.10.90.80.81户型设计 1.21.21.21.11.11景观规划0.81.11.10.90.91配套设施10.91.1111建筑密度11.210.90.91 品牌 价值开发品牌1.21.31.1111物业品牌1.11.210.80.91项
8、目成熟度1.21.211.21.21综合系数1.0411.0160.9680.9780.9841参考项目市场价格表中海莱茵东郡主力户型G户型销售面积285销售报价8800销售总价2508000赠送面积44赠送面积单价评估2640赠送面积总价116160实际销 售总价2314400修正均价8390中信城主力户型C5户型销售面积350销售报价8000销售总价2800000赠送面积97赠送面积单价评估2400赠送面积总价388000实际销 售总价2412000修正均价7335赠送面积按成本价2640元/预估 赠送面积按成本价2400元/预估 参考项目市场价格表项目名称市场报 价修正价格成交价格说明中
9、海莱茵东郡88008390822298折,赠送面积44平米万科兰乔 圣菲870087008700最后1套,无折扣 中信城80007335711597折,赠送面积97平米天安第一城900090009000 融创850085008245 97折 上述项目多为同一项目后期开发，所列销售价格均为目前市场 报价，价格较高，销售速度低缓本案相对价格 = 各参考项目的成交价格 / 其综合系数项目名称市场报 价成交价格综合系数本案系数本案相对价 格中海莱茵东郡880082221.04117898万科兰乔 圣菲870087001.01618563中信城800071150.96817350天安第一城9000900
10、00.97819202融创850082450.98418379本案相对参考项目的销售价格参考项目权重比例设定项目名称权重比例说明中海莱茵东郡50%与本案处同等区域，竞争激烈万科兰乔 圣菲10%同种风格，品质较 高，但基本售罄，影响不大中信城30%新推大盘，性价比较高，具有较强竞争力天安第一城5%目前别墅产品处滞销状态融创5%基本售罄合计100% 本案目前销售价格 = 本案相对价格 * 其权重比例即 = 7898*50% + 8477*10% + 7350*30% + 9202*5% + 8379*5%= 7889元/平方米项目名称本案相对价 格权重比例中海莱茵东郡789850%万科兰乔 圣菲856310%中信城735030%天安第一城92025%融创83795%本案销售价格计算此价格是通过市场比较法得出的本案市场参考价格
