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1、 南昌4月份房地产市场运行情况分析中原地产代理（深圳）有限公司南昌发展部 2011年5月13日第一部分 市场背景第二部分 土地市场第三部分 市场分析第四部分 营销动态第五部分 营销动态目录前言综述、政策经济、市场动态、市政动态综述、土地供应、土地成交、重点地块综述、总体市场运行、住宅市场分析、板块成交、成交排行综述、4月开盘、热点个案、4月活动、热点活动市中心、青山湖、京东、朝阳洲、红谷滩、青云谱、经开区、湾里前言：楼市供求放量，4月南昌房地产市场走出限购冰冷4月份，南昌是房地产市场逐步从限购之后冰冷的市场中恢复过来，整体楼市活跃度上 升，市场需求放量，成交量上涨。4月份，限购政策执行了一个多
2、月，整体宏观环境趋稳，部分刚性需求“难耐”等待， 市场观望氛围出现松动，尤其是房价控制目标变涨价目标之后，楼市下行预期出现变化，刚 性需求进入市场，市场需求放大。4月份，南昌市部分项目因施工积累“等不及”楼市明朗，供应放量。市场经过2月、3 月市场需求的积累，以及受楼市预期变化影响，推盘项目成交业绩逐步走高。尤其是香溢花 城、名门世家、满庭春MOMA等高性价比产品的入市热销，加速了南昌楼市刚性需求的释 放，各周成交量逐步上涨，南昌楼市逐步从限购之后冰冷局面中恢复过来。但限购影响仍在 ，价格较高、产品无特色的项目销售依旧不理想，市场出现两极分化。4月南昌楼市成交的走高，需求的放大，给南昌各开发商
3、增强了推盘信心，进入5月份， 市场营销力度加大，计划推盘项目增多，特别是滨江一号、保利半山国际、绿地新都会等实 力开发商开发的高价产品入市，市场是否回暖，5月份南昌楼市面临市场真正考验。第一部分 市场背景背景综述限购时代，调控继续收紧4月，各地调控目标全部公开，祖国山河一片“涨”，已然成为“调涨”目标， 中央再表调控决心总理续调控、督察抓落实，央企促供给，大有与房价抗 战到底的势头；受 CPI持续高位的影响，银根继续收紧，稳定物价再次成为重 中之重。随着宏观形势的发展，预计5月调控将继续从严。本月 聚焦政策经济行业动态 各地房价控制目标出台，“全国山河一片涨”调控或加码 中央再表决心：总理续调
4、控、督察抓落实，央企促供给 银根继续收紧：央行、住建部联手抓通胀 全国重点城市成交涨多跌少 南昌地王再现、流拍紧随，土地市场冰火两重天 红湾公路通车，沿线迎新机遇；5.1一房一价难执行政策经济3月底4月初，全国各地陆续出台房价控制目标，但除北京房价控制目标为“稳中有降”外，其他地方房价控制目标均变成“房价涨价目标”引发市场热议。各地政府房价控制目标变房价上涨目标，暗示房价上涨，市场预期变化，房价若 再次过快上涨，房地产调控力度或将进一步加码温家宝：各级政府要不折不扣地落实房产调控政策 国务院总理温家宝13日主持召开国务院常务会议，分析一季度经济形势，研究部署下一阶段经济工作。温 家宝在会上强调
5、，房地产调控要真正见到成效，关键要抓落实。各级政府都要不折不扣地贯彻落实中央确 定的各项政策，强化责任，确保调控措施落到实处、取得实效，除了抑制不合理需求外，还要努力增加市 场供应。国务院督查各地落实楼市调控情况 江西省位列其中 从4月上旬开始，国务院派出8个督查组，对16个省(区、市)就贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情 况开展专项督查，江西位列其中 。督查组在江西督查期间，充分肯定了江西省房地产调控政策的贯彻落实 。 解析：在全国各城市房价控制目标公布后，迅速引爆了市场关于地产调控的议论。本次国务院督查组赴各 地的检查充分表明中央政府对地产调控的决心，虽然对改变目前正在转变的预期产生作
6、用有限，但中央通 过这种方式释放了中央政府调控到底的态度，限购政策可能还将长期的执行，调控政策可能继续加码。 国务院国有资产监督管理委员会办公厅 4月2日，国资委发出通知，要求各央企要积极配合地方政府，在地方政府的领导下，按照市场化运作方式 ，通过多种途径参与保障性住房开发建设。房地产开发企业要抓住各地在保障性住房土地供应、投资补助 、财政贴息、融资、税费等方面出台优惠政策的机会，将保障性住房与商业性房地产开发有机结合起来。 解析：央企参与保障房的建设，将一定程度的缓解我国房地产市场的供求矛盾，冲击房地产过快上涨势头 ，对稳定房价利好。中央再表调控决心总理续调控、督察抓落实，央企促供给政策经济
7、收紧银根 控制币源央行、住建部联手抓通胀中国人民银行4月5日，中国人民银行决定，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融 机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公 积金贷款利率相应调整，这已是央行年内第二次加息。4月17日，中国人民银行决定，从2011年4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金 率0.5个百分点,至此存款准备金率达20.5%。住房和城乡建设部4月6日，住建部上调住房公积金存贷款利率：1.从4月6日起，上调个人住房公积金存款利率。 当年归集的个人住房公积金存款利率由0.40%上调至0.50%；上年结转的个人
8、住房公积金存款 利率由2.60%上调至2.85%。2.从2011年4月6日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以 上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.50%上调至4.70%；五年期以下（含五年 ）个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.00%上调至4.20%。 3.从2011年4月6日起 ，开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的城市，贷款利率按照五年期以上个 人住房公积金贷款利率上浮10%执行。 解析：控制物价是政府今年当前的首要任务。央行4月做出上调存款准备金率、加息等决定，意在应对当前可能再度恶化的通胀，但对房地产市场的影响正逐渐显现，加息意味着购房
9、者购房成本的继续增加，给购房群体带来更大的经济压力和更高的购房门槛，同时目前南京、武汉、成都等城市已有银行信贷额度匮乏，个别银行已停止首套或二手房贷。 政策经济解析：4月，全国重点城市监测数据显示，涨跌各异。其中，深圳跌幅最大，达29.83%，上海涨幅最大，涨幅为39.86%；从全国来看，大多数城市成交面积环比上涨。4月由于政策影响逐步被市场消化，市场供应加大，刚性需求开始入市，成交量有所上升。4月全国重点城市成交面积涨多跌少，深圳、上海分列“NO.1” 市场动态2011年南昌新地王 红谷滩商业地块1500万元/亩撼动洪城 。4月11日上午10：00时国有建设用地使用权拍卖会上金赣置业有限公司
10、以1500万/亩的天价成交JDP1117号地块，楼面地价达到5000元/。1500万/亩的天价无可厚非的获得2011年南昌地王的殊荣。在沉寂许久的土地市场，JDP1117号地块的成交，铁证般的证明着一个事实：地王再现“江湖”。朝阳洲商住用地流拍 开发商拿地谨慎。4月22日，朝阳新城两地块JDP1110号、JDP1119号地块，都因无一开放商报名竞价已宣告流拍，再次拍卖时间未定，这是今年南昌朝阳洲板块首次商住用地流拍。地王再现、流拍重蹈，土地市场冰火两重天 观点：地王的再现无疑表明了开发商对地段的看好和对未来市场的看好，给在限购实施后正缓慢恢复的南昌市场注入了一剂强心剂。可能将会带动红谷滩区域房
11、价逆市上涨，而且如此高价地王可能加速南昌房地产市场下行预期的转变。在调控不断、沿湖城市土地市场相对沉寂没有爆出新地王的情况下，南昌拍出新地王，并且此次参与竞拍的开发商中，传统的地产巨头抬价的局面没有上演，两知名度不大的江西本土开发商之间即石破天惊的拍出了新地王，就在11天后朝阳新城两宗土地流拍，因此4月地王只是“惊鸿一现”。市场动态4月29日红湾公路终于通车4月29日上午，在一片片铿锵的锣鼓声和礼炮声中，南昌红湾公路通车典礼隆重举行。红湾公路西起湾里区招贤镇磨山路，途经新建县县城工业大道、文化路，东至红谷滩碟子湖大道，与会展路连接，全路程长10.6公里。红湾公路通车后，市民开车从红谷滩新区到新
12、建县城中心只需要5分钟，至湾里区只需要15分钟。不过，受地铁施工影响，从湾里、新建县暂不能直通红谷滩中心区，还得绕点路从碟子湖大道转入。解析：红湾公路一端始于湾里，贯穿新建县，终端抵至红谷滩，连线湾里、新建县、红谷滩新区三大板块。拖了8年之久的红湾公路正式通车，意味着湾里板块和新建县板块升值潜力被引爆，湾里房地产市场迎来崭新的发展机遇。 红湾公路沿线楼盘，将直面红谷滩客户和市区客户。一房一价制度正式实施，执行尚未到位 发改委要求自5月1日起正式执行一房一价。江西规定全省商品房销售要全部实施明码标价，在楼盘 公示表内，但是通过走访发现，市场上多家开发商售楼部对“一房一价”规定执行不彻底，有楼盘售
13、 楼部根本没有任何价格公示；而满堂红、中环、江投、凤凰、天锋等南昌主要的二手房中介门店，无 一中介按照价监部门要求执行。有中介表示，并未接到要求公示二手房价格的通知，也有中介表示， 二手房“一房一价”执行难度非常大。解析：一房一价的执行，有利于消费者合法利益，但对开发商而言较为被动，不利于其后期价格的上调，因此部分开发商拒不执行，或者干脆 “虚高”报价，低价出售。红湾公路正式通车，沿线迎来新机遇；一房一价执行难 市政动态第二部分 土地市场土地综述： 2011年4月份南昌市供应土地7宗，共530.10亩，合计353401 2011年4月份南昌市成交土地5宗，共371.42亩，合计247617 2
14、011年4月份南昌市流拍土地2总，共82.86亩，合计55240土地市场供应和成交水平均保持在低位，政策风险大，市场局势不明朗，开发商购 买土地相对谨慎。2011年商品住宅用地供应422.1万，同比上涨78%，中小户型和保障性住宅用地 供应达到72%，保证未来楼市住宅供应水平，有利于缓解近两年南昌市住宅供小于求带 动价格快速上涨的局面。土地供应本月新增供应土地7宗，总占地面积 353401，从供应宗数看比3月减少了3宗，供应 面积下降11%。中央调控频提，南昌市政府土地供应趋稳谨慎。用地性质分类，居住用地1宗，土地面积4.69万，旅馆业用地1宗，面积0.83万， 工业用地5宗，面积29.82万
15、。 分区域看，朝阳洲2宗，面积5.52万，英雄开发区2宗，面积1.32万，京东3宗，面 积28.49万。供应结构分析土地供应主要集中于京东区域，本月居住用地供应少土地供应计划南昌市城区2011年度国有建设用地供应计划公告2011年南昌市主城区将供应土地共1504.26万，其中工矿仓储用地484.66万，商服 用地187.80万，住宅用地510.1万，公共服务用地133.39万，其他用地187.73万；住宅用地中商品房用地422.1万，同比上涨78%，中小户型及保障性住房用地368万 ，占住宅用地72%，具体如：2011年不需新增经济适用房用地，计划从历年已供的经济适用房用地上实物建设1360套
16、冲抵今年计划。 土地成交本月成交土地5宗，总占地面积 24.76万，从成交宗数看比3月减少了3宗，成交面积下降 54%，其中商、住用地两宗，面积2.27万，流拍土地两宗，面积5.52万地块编号经济技术指标宗地面 积起始价成交价总价土地 性质地址区域竞得人JDP1117R4.5；M38； L15%;宗地内不得兴建 任何形式的住宅，办公 建筑面积不小于总建筑 面积的60%13.41 3301500 20115 办公 、商 业、 宾馆红谷滩中央商务 区世贸路与凤凰 中大道交汇处B- 4-2地块内土地红谷滩江西金赣置业 有限公司JDP1118R3.2M28% L30% 90面积以下户型 80%20.573003006172.2居住 、商 业南京西路小学以 东、二七北路以 南市中心江西省龙牌置 业投资有限公 司四月地王与流拍同现，土地市场两重天，开发商对市场预期走向两极用地性质分类，商住用地1宗，土地面积1.37万，商业
