《华润置地2006-2008年度 财务绩效、财务政策与财务战略分析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《华润置地2006-2008年度 财务绩效、财务政策与财务战略分析（35页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、华润置地2006-2008年度财务绩效、财务政策与财务战略分析目录n一、华润置地及其财务概况n二、华润置地的盈利能力分析n三、华润置地的资产流动性分析n四、华润置地的负债程度和偿债能力分析n五、华润置地的资产使用效率分析n六、华润置地的现金创造能力分析n七、华润置地的经营风险和财务风险分析n八、华润置地的创值能力分析n九、华润置地的ROE和可持续增长率分解分析n十、华润置地的财务战略矩阵分析n十一、结论n十二、建议一、华润置地及其财务概况n预计2008年度, 华润置地的总资产为716.3亿港元, 权益361.6亿港元, 销 售收入102.3亿港元, 净利润20.6亿港元, 经营净现金-3,70
2、3,562。销售 净利润率20.2%, 净资产收益率 (ROE) 6.9%, 总资产负债率49.7%.n对比2007年, 2008年华润置地的总资产增50.8%, 销售收入增80.0%, 净 利润增39.7%, 经营净现金增加32.7%, 总资产负债率减少2.7%.华润置地2006-2008年主要财务数据（千港元）2008.122008.920072006销售收入 10,225,8493,785,8185,681,0953,936,730经营利润 2,453,8541,103,7281,671,167933,503EBIT2,982,280*1,313,9632,844,5671,435,74
3、9税前利润3,159,674*1,270,0152,771,4341,332,486税后利润2,061,127*994,1261,475,242851,875总负债 35,460,89234,654,00123,872,94715,006,141权益 36,164,61835,369,75323,611,86211,733,174总资产 71,625,51070,023,75447,484,80926,739,315投入资本 (平均)49,816,68948,856,78731,050,96918,342,317经营净现金 -3,703,562-3,812,134-5,505,365-2,66
4、5,356*注：未考虑期末的评估增值及递延税因素。华润置地2006-2008年主要财务数据图表分析二、华润置地的盈利能力分析盈利能力 销售的盈利能力 营业利润率 EBIT利润率 销售净利润率资产的盈利能力 ROA ROE资本的盈利能力 ROIC ROE2008.122008.920072006营业利润率24.00%29.15%29.42%23.71%EBIT 利润率29.20%*34.71%50.07%36.47%销售净利润率20.20%26.26%25.97%21.64%ROA 5.00%2.24%7.66%6.45%ROE 6.90%3.37%8.35%8.49%税前ROIC 6.00%*
5、2.69%9.16%7.83%税后ROIC 4.36%*2.11%4.93%5.07%*注：未考虑期末的评估增值及递延税因素。华润置地2006-2008年盈利能力指标三、华润置地的资产流动性分析资产流动性 流动比率速动比率现金比率2008.122008.920072006流动比率3.9062 3.6286 2.7947 1.9671 速动比率1.0331 0.9499 1.0695 0.8712 现金比率0.5225 0.4651 0.4361 0.4069 华润置地2006-2008年流动性指标四、华润置地的负债分析负债程度贷款资产比长债权益比长债权益比总资产负债率负债程度2008.1220
6、08.920072006总资产负债率49.68%49.81%52.38%54.93%借款比例33.11%32.96%34.39%37.34%长债权益比60.83%57.16%53.41%50.43%负债权益比107.19%105.73%110.00%121.87%华润置地2006-2008年负债程度指标四、华润置地的负债程度和偿债能力分析偿债能力 利润的偿债能力EBIT的利息保障倍数 EBITDA的本息保障倍数经营NCF的偿债能力经营NCF的利息保障倍数 经营NCF的本息保障倍数现金余额的偿债能力现金余额的债务保障倍数 现金余额的贷款保障倍数2008.122008.920072006利息保障倍
7、数2.9216 2.7892 4.0901 4.1909 现金利息保障倍数-8.0765 -10.2521 -9.9690 -10.1054 本息保障倍数0.0918 0.0662 0.2021 0.2496 现金本息保障倍数-0.2537 -0.2435 -0.4926 -0.6018 期末现金总债务比0.2017 0.1917 0.2025 0.2190 期末现金/利息和短债0.4953 0.4476 0.4049 0.3868 华润置地2006-2008年偿债能力指标五、华润置地的资产使用效率分析资产使用效率长期资产 周转次数投入资本 周转次数总资产 周转次数流动资产 周转次数*注：此数
8、据不具参考性，应收款数暂用9月底的数据计算，08年底时应收款数据需调整。2008.122008.920072006资产周转次数0.1712 0.0644 0.1531 0.1769 投入资本周转次数0.2053 0.0775 0.1830 0.2146 长期资产周转次数0.6826 0.2527 0.4782 0.4227 流动资产周转次数0.2286 0.0865 0.2252 0.3041 应收款周转次数22.2568* 8.2399 9.3435 6.0896 存货周转次数0.3123 0.1172 0.3648 0.5459 五、华润置地的资产使用效率分析六、华润置地的现金创造能力分析
9、实际现金/应得现金资本创造现金资产创造现金销售创造现金2008.122008.920072006经营净现金与销售比-0.3622 -1.0070 -0.9691 -0.6770 经营净现金与资产比-0.0620 -0.0649 -0.1483 -0.1198 经营净现金与投入资本比-0.0743 -0.0780 -0.1773 -0.1453 经营净现金与权益比-0.1233 -0.1293 -0.3115 -0.2657 华润置地2006-2008年经营净现金创造能力指标六、华润置地的现金创造能力分析2008.122008.920072006实际经营NCF/EBITDA-1.1124 -2.
10、8539 -1.9137 -1.8120 实际经营NCF/EBIT(1-T)DA-1.6824 -3.6284 -3.5220 -2.7603 经营净现金 (3,703,563) (3,812,134) (5,505,365) (2,665,356)EBITDA 3,329,383 1,335,753 2,876,883 1,470,987 EBIT(1-T)DA 2,201,299 1,050,635 1,563,139 965,593 七、华润置地的经营风险和财务风险分析风 险销售收入增长率经营利润增长率 EBIT增长率净利润增长率经营风险财务风险2008.122008.920072006
11、 收入增长率80.00%-11.15%44.31%45.43% EBIT增长率16.02%-38.41%98.12%173.79% 经营利润增长率*55.36%179.90%80.16%150.11% 净利润增长率*59.73%221.94%93.90%181.87% 经营风险*上升下降下降下降 财务风险*基本持平下降下降下降*注：未考虑其他收入的影响；另计算风险时采用经营利润增长率而非EBIT增长率，也是为了剔除其他收入对风险的影响。华润置地的经营风险和财务风险分析八、华润置地的创值能力分析资产创值率资本创值率销售创值率创值能力 EVA*WACC的计算假设：权益资本预期收益15%；长短期有息
12、债务利率按每年实际发生平均数计算。2008.122008.920072006税后利润 2,061,127 994,126 1,475,242 851,875 权益比61.68%62.50%81.32%74.07%有息债务比38.32%37.50%18.68%25.93%WACC*10.21%10.10%12.94%11.92%税后ROIC4.36%2.11%4.93%5.07%投入资本 49,816,690 48,856,787 31,050,969 18,342,317 EVA (2,916,226) (3,903,767) (2,486,052) (1,256,502)销售创值率-28.5
13、2%-103.12%-43.76%-31.92%资产创值率-4.88%-6.64%-6.70%-5.65%权益创值率-9.71%-13.24%-14.07%-12.53%华润置地2006-2008年税后ROIC与WACC比较分析华润置地2006-2008年净利润与EVA比较分析华润置地2006-2008年创值能力指标九、华润置地的ROE和自我可持续增长率分解分析EBIT/ 销售收入投入资本/ 权益销售收入/ 投入资本税前利润/ EBIT税前利润/ 税后利润ROE留存 收益 比例g华润置地2006-2008年度ROE影响因素分解分析2008.122008.920072006 EBIT/收入0.3
14、227 0.3471 0.5007 0.3647 收入/投入资本0.2053 0.0775 0.1830 0.2146 投入资本/权益1.6579 1.6567 1.7570 1.8285 税前利润/EBIT0.9574 0.9666 0.9743 0.9281 税后利润/税前利润0.6523 0.7828 0.5323 0.6393 ROE6.86%3.37%8.35%8.49%华润置地2006-2008年自我可持续增长能力2008.122008.920072006税后利润2,061,1 27 994, 126 1,475, 242 851, 875 支付股息440,0 50 160, 29
15、4 388, 655 253, 693 股利支付率21.35%16.12%26.35%29.78%ROE6.86%3.37%8.35%8.49%自我可持续增长率5.40%2.83%6.15%5.96%实际增长率80.00%-11.15%44.31%45.43%预计增长率80.00%-11.15%44.31%45.43%资金状况短缺短缺短缺短缺华润置地2006-2008年自我可持续增长能力华润置地2006-2008年支付股息、净利润和经营现金比较十、华润置地的财务战略矩阵分析EVA0资金剩余资金不足EVA0 降低成本 提高存货周转率 变卖非核心资产2006-2008年使用剩余现金加快增长新投资促
16、进整体增长获取相关业务分配剩余现金增加股利支付减少股利筹集资金 发行新权益 增加长期借贷分配剩余现金提高资产管理效率扩大市场份额、提价或控制费用以提高营业利润率检讨资本结构政策若非最优资本结构，则降低WACCROIC-WACC销售增长自我可持续增长十一、结论n华润置地07年的ROA比06年有所增长，因EBIT利润率按年增幅大于资产周转次数之 减幅； 08年的ROA比07年减少，因EBIT利润率按年减幅大于资产周转次数之增幅 。 n华润置地07年的ROIC比06年有所增长，因EBIT利润率按年增幅大于投入资本周转 次数之减幅；08年的ROIC比07年减少，因EBIT利润率按年减幅大于资本周转次数之增幅。n流动性分析方面, 06-08年度的流动比率有显著上升, 而速动比率及现金
