房地产的基本知识pp

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1、房 地 产 的 基 本 知 识一、土地的概念土地是地球表面陆地部分，包括海洋滩涂和内陆水域。二、土地的特性1、自然特性 2、经济特性第一节 土地的概念及其特性 三、土地用途包括哪些种类？土地分为农用地、建设用地和未利用地。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田 水利用地、养殖水面等； 建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施 用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等； 未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。三产业的划分第一产业是指农、林、牧、渔 业。第二产业是指采矿业，制造业 ，电力、燃气及水的生产和供 应业，建筑业。第三产业是指除

2、第一、二产业 以外的其他行业。第三产业包 括：交通运输、仓储和邮政业 ，信息传输、计算机服务和软 件业，批发和零售业，住宿和 餐饮业，金融业，房地产业， 租赁和商务服务业，科学研究 、技术服务和地质勘查业，水 利、环境和公共设施管理业， 居民服务和其他服务业，教育 ，卫生、社会保障和社会福利 业，文化、体育和娱乐业，公 共管理和社会组织，国际组织 四、什么是土地使用权出让？ 土地使用权出让，是指市人民政府以拍卖、招标、协议 、挂牌的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土 地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出 让金的行为。 5、各类用途的土地使用权出让最高年限是多少？ 土地使用权出

3、让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。 六、土地使用权的出让方式有哪些？ 土地使用权出让包括招标、拍卖、协议、挂牌四种方式 拍卖出让土地使用权：是指在指定的时间、公开场合，在 土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定 的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。 招标出让土地使用权：是指由土地管理部门公开招标或邀 请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土 地使用权的行为。 协议出让土地使用权：是指由

4、土地管理部门代表市政府与 土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定 土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。 土地的挂牌交易：即在一定期限内将土地交易条件在土地 交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。土地使用权 公开挂牌交易的，应公告最低交易价和其他交易条件。公 告期限不少于30日。 七、什么是行政划拨用地？ 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府 依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置 等费用后将该幅土地交付其使用，或者将 土地使用权无偿交付给土地使用者使用的 行为。第二节 城市土地经济及房地产经济 一、城市土地经济1、 含义：城市土地是指建城区和城市规划区范围内的土地，这两类

5、土地是城市土地管理的主要对象。2、城市土地的特性:1）城市土地的位置具有相当的重要性2）城市土地对交通运输和城市基础设施状况具有很大的依赖性3）与农业用地相比，土地面积对城市土地的制约性相对较小4）城市土地在使用方向上具有固定性 5）城市土地具有价值的扩散性和区域整体性的特征二、城市房地产经济1、房地产的概念：房地产是指土地、建筑物及其他地上的附着物，包括物质实体和 依托于物质实体上的权益，房地产又称不动产、物业。包含：（1）土地 （2）建筑物 （3）房地产物权房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务 等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系 ，又有区别。房

6、地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业； 建筑业属于第二产业。2、房地产开发和经营房地产开发是对城镇进行土地和房屋的建设开发。从广义上讲，房地 产开发是以城镇土地资源为对象，按照预定目的，进行改造加工，对 地上进行房屋设施的建筑安装活动，以及为此而进行的规划、设计、 经营管理活动的全过程。狭义的房地产开发是按照预定的目的而进行 的改造土地和建造房屋设施的经营管理活动过程。房地产经营也有广义和狭义之分，广义上讲，它是房地产企业对经营 目标进行科学决策，并使确定的目标得到实现的全部管理活动的总和 ，它包括房地产的投资、开发、出售、出租、维修、服务等全部综合 管理职能活动。狭义上讲，房地产经营

7、主要是指有关房地产产品供销 的管理活动，其中尤其着重于销售活动。上述房地产开发与房地产经 营两个概念一般都是从狭义的角度解释。3、房地产开发具有多种形式：根据划分标准的不同，房地产开发具有多种形式。1）、根据房地产开发内容的不同，可以分为以上三种形式：a、综合开发。是指从规划设计、征地拆迁、土地开发、房屋建设、竣工验收 ，直到建城商品房进行销售、交付使用的整个过程。这是开发公司科学地组 织开发建设、经营管理、服务的一项系统工程。b、土地开发。是指只办理征地拆迁和劳动力安置，搞好水通、电通、路通及 土地平整的“三通一平“的全过程。它与综合开发的区别在于，土地开发不包括 房屋建设的过程，一般是土地

8、开发以后，按照当时的市场价格，通过拍卖、 招标的方式，把已开发的土地转让给有关单位进行房屋建设，并按规定收取 土地开发费。c、房屋开发。是在土地开发的基础上，获得土地使用权后，按照城市规划的 要求，组织房屋设计、施工建设、竣工验收、出售、租赁等经营的全过程。2）、根据房地产开发承担方式的不同，又可分为以下三种形式： （1）独自开发。即房地产开发公司自己负责从本项工程的可行性研究、征地 拆迁直到房屋建成经营的全过程。（2）委托开发。即房地产开发公司接受用户或投资单位的委托，根据 已划定的征地红线，进行规划设计，拆迁安置，组织施工，直到建成 后交付委托单位。开发公司按规定收取开发管理费或承包费。（

9、3）分包开发。即房地产开发公司接受某项开发工程后，根据公司自 身的能力和工程项目的性质、工程量的大小，将该工程分包给有关专 业工程公司3）、根据房地产开发阶段的不同，可分为以下三种形式：（1）前期开发。即指开发区破土动工以前的一切准备工作。包括开发 区的可行性研究，选定开发区的地点，向政府申请建设用地，征用土 地，拆迁安置，规划设计，制定建设方案，施工现场的“三通一平”等 工作。（2）中期开发。即指对房地产的经营管理过程。一般包括房屋建设， 竣工验收，房屋出售，租赁，经营目标，经营决策，经营方式，方法 及综合开发公司自身的专业管理和综合管理等内容。（3）后期开发。即指房屋的售后服务。包括房屋出

10、售或租赁以后，对 各种建筑物、构筑物和设备安装工作的保修、维修、使用等房屋的维 护管理工作。后期开发对解决用户的后顾之忧尤为重要2、房地产的特征：自然特征和经济特征自 然 特 征经 济 特 征1、生产周期长2、使用的耐久性2、资金密集性3、资源的有限性3、相互影响性4、物业的差异性4、易受政策限制性1、位置的固定性 5、房地产的增值性3、房地产的类型 ：按用途分：1、居住房地产 2、商业房地产 3、办公房地产 4、工业房地产按收益划分： 5、营利性房地产 6、非营利性房地产按市场交易划分：7、出售的房地产 8、出租的房地产 9、抵押、典当的房地产 10、自用的房地产第三节 房地产价格一、房地产

11、价格是土地价格和建筑物及其附着物价格的统一，是土地价值和房屋价 值的货币表现形式。二、房地产价格的特征1、房地产价格的两重性：既有房屋建筑价格又有土地价格。2、房地产个别性:容易受交易者个别因素的影响 3、房地产价格的高额性。4、房地产价格的权益性:所有权、使用权或其他权益。 5、房地产价格的趋升性。第四节 房地产价格的影响因素 一、一般因素社会因素经济因素行政因素人口因素国际因素1、政治安定情况 1、经济发展情况1、土地制度1、人口密度国际经济状况2、社会治安情况2、储蓄和投资水平2、住房制度2、人口素质国际政治因素3、房地产投机3、财政收支与 金融状况3、城市发展战略、城 市规划、土地利用

12、规划3、家庭人口4、城市化进程4、居民收入和消费水平4、房地产价格政策5、物价变动5、税收6、利率水平6、行政隶属变更 7、其他相关政策 二、区域因素住宅区区域因素商业区区域因素工业区区域因素1、基础设施1、城市商服中心影响2、 基础设施2、市内交通条件3、市内交通条件3、公用配套4、对外交通条件港口、车站、机场4、环境条件3、对外交通条件港口、 车站、机场5、区域城市规划限制5、城市商业服务中心影响6、区域规划限制4、区域城市规划限制1、 基础设施2、市内交通条件第五节 房地产价格构成一、土地价格的构成1、土地出让金 2、土地开发费3、市政配套费二、房屋价格的构成1、房屋建筑成本2、流通费用

13、3、税金4、利润三、房地产价格的构成1、土地费用2、前期工程费3、房屋开发费4、管理费5、销售费用：（1）代理费（2）广告费6、财务费用7、其他费用：（1）设计费（2）监理费：a.建设方b.承建方c.监理方8、不可预见费9、税金10、利润第六节 建筑名词解释1、 土地使用权: 使用国有土地所使用的权利,主要指建筑内容,使用年限.2、 房产证:是房屋竣工验收后,由房管部门合法拥有房产的最主要证明材料.3、宗地图：宗地图包括土地使用合同书附图及房地产登记附图。它反映一宗地的基本情况。包括 ：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等4、红线图：是规划局确定的项目建筑总平面

14、图，或城市规范管理部门正式确定的项目建筑的总用 地面积的示意图，其中红线是用来表示建筑物的边界外沿界限，即实际可使用土地的边界图。5、 三通一平: 水,电,路(通).场地平整.6、 五通一平：通水、通电、路(通)、通气、通讯，场地平整7、 七通一平：通水、通电、路(通)、通气、通讯、通邮、排污畅通，场地平整8、 九通一平：通水、通电、路(通)、通气、通讯、通邮、通热、通暖、排污畅通，场地平整9、 容积率: 总建筑面积与土地总面积之比.10、 占地面积: 小区所占的所有土地面积,包括走廊,花园,基地线以内.11、 基地面积: 建筑物整体在地面的正投影面积.一、基本术语12、 建筑面积: 整个建筑

15、每一层加起来的面积总和. 13、实用率(得房率）: 是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率套内建 筑面积分摊的共有共用建筑面积. 14、绿化率: 是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比.15、绿地率：描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（% ）。地 率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿 地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。16、建筑密度，即建筑覆盖率：是指在一定用地范围内所有建筑物的基底面积与基地面积 之比，通俗说，就是在一土地上除了建筑物外，还有多少的空间能够留出来做

16、绿化， 造园林，进行各种生活设施的配套。17、结构转换层：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采 用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层18、建筑高度：是指自建筑物散水外缘处的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度。19、层高: 本层地面至上一层地面的高度,标准层高为2.8米.20、净高: 本层楼地面与本层顶的高度.净高+楼板厚度=层高.21、承重墙:是指在砌体结构中支撑着上部楼层重量的墙体，在工程图上为黑色墙体，打掉 会破坏整个建筑结构；承重墙是经过科学计算的，如果在承重墙上打孔装修，就会影 响建筑结构稳定性，改变了建筑结构的体系。是非常危险的事情，非专业设计人员最好不要改变承重墙。 22、非承重墙: 指不支撑着上部楼层重量的墙体,只起到把一个房间和另一个房间隔开的作 用,在工程图上为中空墙体,对建筑结构没什么大的影响. 23、户型: 指几房几厅几卫几阳台. 24、预置板: 指预先按照尺寸统一制作的楼板,到时候再直接铺上去,这样可以使施 工速度加快,造价低,但整体抗震性和抗渗性