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1、房地产企业纳税须知 宁乡县地税局第一税务分局一、 税务登记及财务核算l1、从事房地产开发、房地产交易（包括房地产转让、房屋租赁） 的单位（以下简称纳税人）应当自领取工商营业执照之日起30日 内，持营业执照、验资报告、组织机构代码证、公司章程、有关 合同、协议书、居民身份证、护照或其他有效身份证明以及税务 机关要求提供的其他资料，向主管税务机关申报办理税务登记。l税务登记内容发生变化的，应当自工商行政管理机关办理变更登 记之日起30日内或者在向工商行政管理机关申请办理注销登记之 前，持有关资料向原税务登记机关申报办理变更或者注销税务登 记。l持有外出经营活动税收管理证明的纳税人，应按规定向主管税
2、务 机关及时办理报验登记。l2、纳税人的财务、会计制度或者财务处理办法和会计核算软件， 应当报送税务机关备案。纳税人必须认真执行行业会计制度，规 范企业财务核算。（见附件一：房地产企业财务核算管理）二、开发项目登记l1、纳税人应在签订国有土地使用权出让合同或土地使用权 转让合同之日起30日内，向主管税务机关报送合同复印件及其 它相关资料。l2、纳税人应在取得土地使用证和建设用地规划许可证之 日起30日内，向主管税务机关报送相关资料（具体见附件二： 房地产企业纳税申报管理）。l3、纳税人应在领取建筑施工许可证之日起30日内向主管税务机关 办理项目登记，填写房地产项目登记表（附表一），并报送 房地
3、产开发项目立项批文原件、复印件及其他相关资料（具体见 附件二：房地产企业纳税申报管理）。l4、纳税人取得土地如有涉及拆迁工作，应在规定期限内将拆迁许 可证复印件及相关资料，报主管税务机关备案。三、开发项目建设l1、纳税人应在规定期限内向主管税务机关报送建筑 施工合同、建设工程预（概）算书及房地产项目设计 、规划、勘察、监理、营销策划、广告、服务等合同 或协议，如实填写建安项目登记表（附表二）。l2、纳税人签订的建筑安装合同涉及建设方自购材料 的，应当在签订采购合同或协议、或者购置材料后在 规定期限内向主管税务机关报送相关证明资料，对于 建筑安装成本畸高，又无正当理由的，分局将列入重 点检查范围
4、。l3、如涉及到建安工程分包、转包情形的，纳税人应 及时将分包、转包情况报分局备案。四、开发项目销售（租赁）l1、房地产销售包括转让土地使用权和销售不动产的行为。转让土地使用 权，是指土地使用者转让土地使用权的行为；销售不动产，是指有偿转 让不动产所有权的行为。l2、纳税人销售开发产品取得的全部收入应按“销售不动产”税目缴纳营业 税，销售开发产品包括商品房、商业门面、车库或地下车位、杂屋等。l3、纳税人销售或转让在建项目，不论是否办理立项人和土地使用人的更 名手续，只要双方签订了在建项目销售或转让合同并取得收入，应按以 下规定征收营业税：转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开 发，但尚未进
5、入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土 地使用权”项目征收营业税。转让已进入建筑物施工阶段的在建项目， “按销售不动产”税目征收营业税。l在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。l4、销售不动产的营业额为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。全 部价款包括取得的货币、货物或其他经济利益。四、开发项目销售（租赁）l5、纳税人销售开发产品应根据收入来源的性质和销售方式的不同，分别 确认收入的实现及营业税纳税义务发生时间。（见附件一：房地产企 业财务核算管理）l6、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的， 免征土地增值税。我市普通标准住宅应满足
6、以下条件：住宅小区建筑容 积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价格低于同 级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。l对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可 售建筑面积的比例在85%以上的，主管地税机关可要求纳税人对已转让 的房地产项目进行土地增值税清算。l7、纳税人应就其销售开发产品所得缴纳企业所得税。企业所得税实行核 定征收，2011年1月1日起核定应税所得率为10%，即纳税人按开发产品 取得的收入的2.5%缴纳企业所得税。l8、纳税人开发的商品房出租的，应按规定征收相关税费。自用和出借的 ，自房屋使用或交付之次月起分别按规定缴纳房产税和城镇土
7、地使用税 。l9、纳税人在销售商品房时，应按月报送“销售情况表”。（见附表三）五、开发项目的成本、费用l1、房地产开发成本是指房地产开发企业在开发过程 中所发生的各项费用支出，包括土地费用、地质勘探 费、工程设计费、政府规费、房屋建安工程费、配套 设施建设费等；房地产开发企业的期间费用是指与开 发房地产项目无直接联系，不能计入某个特定房地产 开发项目的成本费用,包括管理费用、财务费用、销售 费用。l2、纳税人应按照行业会计制度的要求，准确核算房 地产开发成本和期间费用。（具体要求见附件一： 房地产企业财务核算管理）六、开发项目的清算l单个房地产项目可售建筑面积销售完结后，纳 税人应通过“地方各
8、税（费、金）”（见附表四 ）对项目应缴及应代扣代缴的地方各税（费、 金）进行清算。七、纳税申报l1、纳税人必须依照法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、 行政法规的规定确定的申报期限、申报内容如实办理纳税申报， 报送纳税申报表、财务会计报表以及税务机关根据实际需要要求 纳税人报送的其他纳税资料。具体申报要求（见附件二:房地产 企业纳税申报管理）。l2、扣缴义务人必须依照法律、行政法规规定或者税务机关依照法 律、行政法规的规定确定的申报期限、申报内容如实报送代扣代 缴、代收代缴税款报告表以及税务机关根据实际需要要求扣缴义 务人报送的其他有关资料。l3、纳税人应如实申报房地产转让价格，按转让房地
9、产取得的全部 价款和价外费用申报缴纳税款。纳税人申报的房地产转让价格明 显偏低而无正当理由的，我分局有权核定其营业额。l4、纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期 限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起 ，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。八、发票管理l1、纳税人应按照税务机关的规定，领购、开具、保管和取得税务 机关统一印制的发票。l2、对纳税人发票使用实行“分类管理”。l纳税人能够准确核算盈亏，及时进行纳税申报，报送资料齐全 的，由纳税人向税务机关领购销售不动产税控发票，安装税 控收款机自行开具发票；l纳税人财务会计制度不健全，不能准确及时进行纳税申报，或
10、报送资料不齐全的，由纳税人填报代开发票申请单，并按规定附 送相关资料，向主管地税机关申请代开销售不动产发票。l3、纳税人每收取一笔款项均必须按规定向购房者开具销售不动产 税控发票，不能以收款收据代替。l4、纳税人支付建筑安装工程款项时，必须取得主管税务机关开具 的建安发票方可付款。l5、为确保发票的真实性，纳税人对取得的每一张地税发票（包括 税务机关代开的发票）必须进行发票比对，查验后方可列帐。九、违章处罚l1、对纳税人的各类税收违法行为，依照中 华人民共和国税收征收管理法的有关规定予 以处罚。l2、对纳税人未按规定印制、领购、开具、取 得、保管发票的行为，依照中华人民共和国 发票管理办法的相
11、关规定予以处罚。 十、项目开发各环节资料报送管 理 l一、纳税人需报送以下涉税管理资料l1、资质证书。l2、土地使用证书。l3、拆迁补偿协议。l4、项目立项批复。l5、建设工程项目登记备案通知。l6、建设工程规划许可证。l7、建设用地规划许可证。l8、施工合同。十、项目开发各环节资料报送管 理l9、建筑工程施工许可证。l10、商品房预售许可证。l11、建筑面积的测绘报告。l12、房地产销售合同清单。l13、竣工决算报告。l14、决算审计报告。l15、税务机关要求报送的其他涉税资料。二、各阶段资料报送时间l（一）土地前期开发阶段l开发企业应在通过拍卖购得土地，缴纳耕地占 用税、契税、印花税等规费
12、，取得土地使用 证和建设用地规划许可证后30日内，向 主管税务分局报送如下资料：l1、土地使用证复印件；l2、建设用地规划许可证复印件；l3、土地平整（三通一平）施工合同复印件；二、各阶段资料报送时间l（二）项目施工阶段l1、项目工程施工环节：开发企业应在取得建设局 建设工程规划许可证和建设工程施工许可证后 30日内，向主管税务分局报送如下资料：l建设工程规划许可证、建设工程施工许可证 复印件；l建设工程设计合同、建设工程勘察合同、 规划设计总平面图复印件；l中标通知书、建设工程施工合同、建安 工程投标文件复印件；l 其他工程施工合同复印件；二、各阶段资料报送时间l2、项目竣工结算环节：开发企
13、业应在主体工 程经建设部门、质量监督部门竣工验收后30日 内，向主管税务机关报送如下资料：l支付工程款发票复印件（包括设计、监理、 桩基、绿化、配套设施等其他工程）；l工程竣工验收报告复印件；l工程竣工决算报告复印件；二、各阶段资料报送时间l（三）项目销售阶段l1、开发企业应在取得建设局核发的商品房 预售许可证后30日内，向项目所在地主管税 务分局报送如下资料：l商品房预售许可证复印件；（按照取得 时间分别报送）l开发企业房源定价明细表；l2、开发企业在销售期间每月15日前向项目所 在地主管税务分局报送如下资料：二、各阶段资料报送时间l销售情况表l税款计算表l 地方各税纳税申报表l 利润及资产
14、负债月报表三、报送及管理要求l1、房地产企业必须依照税务机关的要求和标 准报送相关报表及资料，确保报送报表内容真 实、完整。报送资料必须加盖开发企业公章。 l2、房地产开发企业必须如实、完整、足额申 报缴纳各项税收，确保成本核算、费用支出、 收入核算帐证一致、帐表相符。 四、各税税目税率表l房地产开发业一般涉及到的税种税目、税率、 涉税事项具体见以下表格。税 目税 率涉税事项销售不动产5%销售房屋及配套设施；售房中的代收款项 售房违约 金；房屋赠与；以房抵债或以房换房；合作建房；转让 在 建项目（已进入建筑物施工阶段）转让 无形资产5%转让 土地使用权；赠与土地使用权； 转让 在建项目（已完成
15、或正在进行土地前期开发，尚未进入施工阶 段）；转让 其他无形资产建筑业3%销售自营工程所建房屋；代建工程 服务业 租赁业5%出租房屋、土地；出租其他固定资产其他服 务 业5%兼营物业管理收入；物业管理代收款项； 兼营房地产咨询业 ；将企业或企业部分资产 出包、租赁收取的承 包费、租赁费（一）营业税税率表：（二）城市维护建设税税率表：适用范围税率计税依据备注城市市区7实际缴纳 的增值 税、消费税 、营业 税税 额外商投资企业和 外国企业从 2010年12月 1日起征收县城、建制镇5不在市区、县城 或建制镇1（三）印花税税率表：税 目涉 税 事 项税 率购销 合同购进 建材按购入金额0.3贴花加工
16、承揽合 同装修按装修费0.5贴花建设工程勘 察设计 合同设计按收取费用0.5贴花建筑安装工 程承包合同建筑和安装按建筑费或安装费0.3贴花财产 租赁合 同房屋、设备 、车辆 租赁按租赁费 金额1贴花，税额 不足1元，按1元贴花（三）印花税税率表：货物运输合 同运输按运输费 用0.5贴花借款合同向银行及其他金融组织 借 款按借款金额0.05贴花财产 保险合 同房屋、车辆 保险按保费额 1贴花产权转 移书 据销售商品房、转让 土地使 用权按销售或转让 收入0.5贴花营业账 簿注册公司、增资、增加资本 公积、设置账簿记载资 金的账簿，按实收资本 和资本公积的合计金额 0.5贴花。其他账簿按本 贴花5元权利、 许可证照领取工商营业执 照、房屋 产权证 、土地使用证按证贴 花5元（四）房产税税率表项 目计税依据税 率备 注房产余值按一房产原值次减 除20后的余值1.2房产出租房产租金收入1
