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1、绿城东方建设管理有限公司绿城东方建设管理有限公司南京昆仑润泽置业有限公司 营改增培训与税务筹划汇报汇报人：杨军二一六年五月共同创造城市的美丽绿城东方建设管理有限公司一、营改增培训二、税务筹划汇报共同创造城市的美丽绿城东方建设管理有限公司一、营改增培训营改增的出台背景（一）营业税与增值税的区别（二）增值税的税率和征收率（三）增值税的扣除凭证（四）共同创造城市的美丽绿城东方建设管理有限公司一、营改增培训营改增后招标评选、合同签订注意事项（八）增值税不得抵扣内容（五）房地产特殊规定（六）营改增发票管理（七）共同创造城市的美丽绿城东方建设管理有限公司营改增的出台背景（一）1、有利于完善税制，消除重复征
2、税；2、有利于降低企业税收成本，增强企业发展能力；3、有利于社会专业化分工，支持了服务业发展和制造业转型升级，促进第三产业发展；4、 有利于扩大、优化投资、消费和出口结构，促进国民经济健康协调发展。 共同创造城市的美丽绿城东方建设管理有限公司营业税与增值税的区别（二）1、纳税人的认定营业税不区分一般纳税人与小规模纳税人，增值税区分为一般纳税人与小规模纳税人。2、发票管理要求营业税不区分专用发票与普通发票，发票不作为扣税凭证，开具和取得要求较低增值税区分专用发票与普通发票，增值税专用发票作为进项税额的扣税凭证，发票的开具和取得要求较高共同创造城市的美丽绿城东方建设管理有限公司营业税与增值税的区别
3、（二）3、计税方法的区别营业税增值税一般纳税人增值税小规模纳税人税率5%税率11%税率3%税金与收入相关， 存在重复纳税问题成本中的进项税额准予抵扣 ，但抵扣不充分（如：人工 成本）无进项税抵扣， 只能开具增值税普通发票不涉及税款抵扣的 问题税负较以前有所上升，但能 促进企业升级换代税负较以前有所下降，但承揽业 务的能力也有所下降(房地产企 业全部为一般纳税人)营业额中包含营业 税金营业额中不含增值税营业额中不含增值税共同创造城市的美丽绿城东方建设管理有限公司营业税与增值税的区别（二）案例：以房价100万元、开发成本70万元来算。需缴纳的营业税=销售额*5%=100*5%=5万需缴纳的增值税=
4、销项税额-进项税额=不含税销售额*税率-不含税采购额*税率=100/（1+11%）*11%-70/(1+11%)*11%=2.97万注：营改增以后，企业赋税多少很大程度上取决于进项税的金额。因此要求所有费用要尽量取得增值税专用发票以便抵扣。共同创造城市的美丽绿城东方建设管理有限公司营业税与增值税的区别（二）4、纳税地点营业税：劳务发生地增值税：机构所在地（项目所在地预征）共同创造城市的美丽绿城东方建设管理有限公司增值税的税率和征收率（三）1、税率（一般纳税人）：17%、13%、11%、6%，零税率。（1）17%：销售或进口货物；提供加工、修理、修配劳务；有形动产租赁服务。（甲供材一般试用该税率
5、）（2）13%：粮食、食用植物油；自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、沼气、居民用煤炭制品；图书、报纸、杂志；饲料、化肥、农药、农机、农膜、农产品。（3）11%：交通运输业；邮政；电信；建筑、不动产租赁、销售不动产、转让土地使用权。(我司适用）共同创造城市的美丽绿城东方建设管理有限公司增值税的税率和征收率（三）（4）6%：金融服务；增值电信服务；生活服务；现代服务；销售无形资产。（5）0%：国际运输服务；航天运输服务；向境外单位提供完全在境外消费的相关服务；出口货物；财政部、国税总局规定的其他服务共同创造城市的美丽绿城东方建设管理有限公司增值税的税率和征收率（三）2、征收率（小
6、规模纳税人或者选择简易计税的一般纳税人）：3%、5%。（2）5%：房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择简易计税方法；其他。（营改增后针对不动产销售及租赁新增的增收率）（1）3%：小规模纳税人（营改增前统一的征收率）共同创造城市的美丽绿城东方建设管理有限公司增值税的扣除凭证（四）下列进项税额准予从销项税额中抵扣： 1、从销售方取得的增值税专用发票上注明的增值税额。（小规模纳税人发生应税行为，购买方索取增值税专用发票的，可以向主管税务机关申请代开） 2、从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。 3、购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴
7、款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。 4、从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。 共同创造城市的美丽绿城东方建设管理有限公司增值税不得抵扣内容（五）下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣： 1、用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。2、非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。3、非正常损失的在产品、产成品、不动产、在建工程所耗用的购进
8、货物、加工修理修配劳务和交通运输服务。4、购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。5、财政部和国家税务总局规定的其他情形。备注：房地产开发企业中的一般纳税人缴纳的各项政府规费所取得的各项财政收据不得抵扣。 共同创造城市的美丽绿城东方建设管理有限公司房地产特殊规定（六）1、可以选择简易征收（3%征收率）的情形：建筑服务业（老项目），两个标准：（1）有建筑工程施工许可证，2016年4月30日前；（2）没有，建筑工程承包合同注明的开工日期，2016年4月30日前。 注： 签订时间并且约定开工时间在4月30日之前的合同，营改增选择简易计税方法后，乙方扣除分包款后的余额，按照3%
9、的征收率申报纳税，实际赋税是降低。在申请付款时，需让对方提供增值税专用发票（税务代开），财务不在接受其他发票。共同创造城市的美丽绿城东方建设管理有限公司房地产特殊规定（六）2、可以选择简易征收（5%征收率）的情形：房地产开发（老项目）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许可证但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。注：我司根据税筹要求，建筑工程施工许可证注明合同开工日期为5月1号以后，界定为房地产新项目，适用于一般计税方法，按照11%计算缴纳销项税。收取预售房款时，按
10、照不含税销售额的3%预缴。例：预售房屋，取得预收款100万元，选择一般计税方法，应预缴税款=100（1+11%）3%=2.7万元共同创造城市的美丽绿城东方建设管理有限公司房地产特殊规定（六）共同创造城市的美丽绿城东方建设管理有限公司房地产特殊规定（六）3、个人销售共同创造城市的美丽绿城东方建设管理有限公司房地产特殊规定（六）4、甲供材的博弈：建筑业的规定：一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。甲供材对房地产企业的优势：品质保证、成本控制，17%抵扣。甲供材对房地产企业的劣势：建筑业选择简易计税，
11、11%的进项变为了3%。关键仍在于双方的主动权及价格博弈，可结合项目现金流、甲供材现场管控能力、工程报价等因素综合考虑甲控材。共同创造城市的美丽绿城东方建设管理有限公司营改增发票管理（七）1、营改增发票种类：（1）增值税专用发票：需取得“发票联、抵扣联”；可以抵扣；一般纳税人可自行开具，小规模纳税人不可自行开具，但可找税务机关代开。（2）增值税普通发票：需取得“发票联”；不可以抵扣；一般纳税人、小规模纳税人均可开具。（3）增值税电子普通发票：电子商务平台。（4）普通发票。包括通用定额发票、通用机打卷式发票、通用机打发票、门票。主要指过桥过路费、停车费、门票费、打车费、超市采购费用。注：增值税专
12、用发票抵扣联需在收到后第一时间（3个工作日）送至财务，以便财务及时完成税务认证，进行抵扣。共同创造城市的美丽绿城东方建设管理有限公司增值税专用发票“专专用” 字样样共同创造城市的美丽绿城东方建设管理有限公司增值税普通发票“普通”字 样样共同创造城市的美丽绿城东方建设管理有限公司普通发票共同创造城市的美丽绿城东方建设管理有限公司营改增发票管理（七）2、营改增发票管理要求（1）在付款前，需对方单位提供合法有效的增值税专用发票。增值税不得抵扣的内容可不要求提供增值税专用发票。如有特殊情况，请提前与财务沟通确认。（2）经办人在取得增值税专用发票后，需将收到的增值税专用发票抵扣联在第一时间（3个工作日）
13、送至财务，以便财务及时完成税务认证，进行抵扣。共同创造城市的美丽绿城东方建设管理有限公司营改增发票管理（七）3、虚开增值税专用发票的处罚刑事责任：虚开税款数额1万元以上的或者虚开增值税专用发票或可用于出口退税、抵扣税款的其它发票致使国家税款被骗取5000元以上的，应当依法定罪处罚。 虚开增值税专用发票有下列几种行为：（1）没有货物购销或者没有提供或接受应税劳务而为他人、为自己、让他人为自己、介绍他人开具；（2）有货物购销或者提供或接受民应税劳务但为他人、为自已、让他人为自己、介绍他人开具数量或者金额不实；（3）进行实际经营活动，但他人为自己代开其余的对不能反映纳税情况的有关内容作虚假填写共同创
14、造城市的美丽绿城东方建设管理有限公司营改增后招标评选、合同签订注意事项（八）1、营改增后招标评选要求招标文件上需要求供应商在投标报价时要提供总价（含增值税价）、不含增值税价格、增值税税率、增值税金额。供应商评选要根据不含增值税价格进行评选，优先选择不含增值税报价较低的供应商。共同创造城市的美丽绿城东方建设管理有限公司营改增后招标评选、合同签订注意事项（八）1、营改增后招标评选要求 供应应商评选评选明细A公司B公司含增值税报价（即总价） 100,000.00 101,000.00 增值税率3%17%不含增值税报价 97,087.38 86,324.79 增值税 2,912.62 14,675.2
15、1 营改增前（根据总价选择） 营改增后（根据不含增值税报价选 择） 共同创造城市的美丽绿城东方建设管理有限公司营改增后招标评选、合同签订注意事项（八）2、营改增后合同签订要求（1）明确“本合同总额（含增值税价）为人民币*元（￥*元）。其中：不含增值税价*元、增值税税率*%、增值税金额*元。” （2）明确“甲方在付款前，乙方需提供合法有效的增值税专用发票。如果乙方提供的增值税专用发票不符合税法要求及本合同约定，或者是不能通过税务认证的，甲方有权拒收或于发现问题后将发票退回乙方，乙方应及时更换。”（3）乙方在增值税专用发票开具后15日内应送达甲方，送达日期以甲方签收日期为准，因逾期送达造成甲方无法
16、抵扣的，乙方应重新开具增值税专用发票，造成损失的由乙方承担全部损失。本合同总额为人民币 元（￥ 元），其中：不含税价 元，税率 %，税额 元。本合同总额为人民币 元（￥ 元），其中：不含税价 元，税率 %，税额 元。共同创造城市的美丽绿城东方建设管理有限公司营改增后招标评选、合同签订注意事项（八）2、营改增后合同签订要求（4）违约金条款：违约金为含税价，如果发生违约并收取违约金时，乙方应向甲方开具与本合同主要内容一致的增值税专用发票。（5）在工程、采购等合同中，应明确价外费用为含增值税。价外费用指合同约定的总额（含增值税）以外收取的任何费用，包括但不限于手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、运输装卸费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的费用。（6）在合同中明确“税收政策调整不属于不可抗力”。本合同总额为人民币 元（￥ 元），其中：不含税价 元，税率 %，税额 元。本合同总额为人民币 元（￥ 元），其中：不含
