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1、合同法培训房地产行业相关合同操作实务宝能集团法律部目录一、合同的含义 二、签订合同的作用 三、签订合同的流程 四、合同的内容 五、怎么签订合同 六、合同履行注意事项 七、公司关于合同管理的相关规定宝能集团法律部一、合同的定义o合同也称为契约，我国合同法对其的定义是：平等主 体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止 民事权利义务关系的协议。o备忘录、会议纪要、意向书、框架协议等纲要性文件 不属于合同，但这些文件如果具有了合同所需的主要 内容、有具体的权利义务约定也应当属于合同。宝能集团法律部二、为什么要签订合同o约束合同当事人，保障交易的顺利进行；o合同当事人都能获得合同预期利益；o划清合
2、同当事人各自的权利、义务，减少纷争；o为守法、诚信者寻求法律救济提供依据。宝能集团法律部三、合同签订的程序交易磋商起草合同合同条款 磋商签字盖章宝能集团法律部房地产公司常见的合同有哪些？o工程类合同：建设工程勘察、设计、监理、施工合同（包括装饰 装修合同）及建筑材料设备采购安装合同等o广告类合同：电视广告合同、广播电台广告合同、网络广告合同 、报纸刊物广告合同、户外平面广告合同、公交车体广告合同等o买卖合同：房地产预售合同、房地产现售合同、二手房买卖合同 、办公用品设备采购合同等o承揽类合同：雨伞定制合同、年历制作合同、服装定作合同、网 站建设合同等o租赁合同：房地产租赁合同、经营管理及物业管
3、理合同宝能集团法律部四、合同的内容1、当事人的名称、住所、联系方式； 2、标的； 3、数量； 4、质量； 5、价款或报酬； 6、履行期限、地点和方式； 7、违约责任； 8、解决争议的方法； 9、生效时间； 10、合同附件。宝能集团法律部五、如何签订合同合同格式：合同首部前言(背景情况）合同项目期限价款或报酬质量权利义务违约责任解决争议的方法签字盖章页及附件宝能集团法律部（一）合同首部1、合同名称简明扼要、反映合同主题2、当事人名称、住所、联系方式（1）签订合同的主体是否正确、是否合法、是否具有 相应资质、是否具有履约能力（2）单位的，确认当事人名称与工商注册一致；个人 的，确认当事人姓名与身份
4、证一致（3）住所地具体、真实，可以联系到合同相对方（4）联系电话是否能联系到合同相对方宝能集团法律部（二）前言（背景情况）1、描述合同交易的背景情况建设工程合同：建设工程用地的相关情况、项目名称、规模等股权转让合同：目标公司的成立日期、各股东的持股情况等合作协议：合作各方进行合作的背景、政府的有关批文等2、签订补充协议、变更协议必须有前言部分对主合同签订的时间、主要内容、履行情况进行简要描述，切 忌冗长。3、合同无相关签订背景的可以省略前言部分宝能集团法律部（三）合同项目o含义：即合同的标的，指合同要交易的对象，例如承 包的工程范围、要购买什么货物、租赁什么房产、设 计什么东西、定作什么货物等
5、o是否与合同的名称一致、相符o确定合同项目是否合法（违法建筑不得使用、特种物品不得交易）宝能集团法律部（四）期限o含义：什么时间内完成、租赁多长时间、借款期限、 什么时间交货等o期限须具体明确，有确定的起始时间和终止时间o若签订合同时无法确定，应约定计算期限的方式o约定的期限应当合法、合理，能实现合同目的（房地产租赁期限最长不得超过20年）宝能集团法律部（五）质量o含义：合同项目成果的合格标准，例如建设工程竣工验收标准 、设计成果的验收标准、电器设备是否具有质量安全检验合同 证书、房地产是否符合使用条件、货物是否和样品一致等o质量标准的种类：国家标准、地方标准、行业标准、市场标准 、企业自身标
6、准3. 有明确的国家、地方标准的，应采用国家、地方标准；企业 标准高于国家、地方标准的，应同时采用企业标准。4. 没有明确的标准可以采用的，应约定确定质量标准的方法， 例如指定第三方检测、鉴定，或试用一段时间无故障等5. 质量标准的最终目标：符合合同目标，能实现、满足合同目 的宝能集团法律部（六）价款或报酬o含义：合同一方为完成合同项目，另一方为此支付的相应对价o有政府定价或地方政府有指导价的，应按照规定执行o没有政府定价或指导价的，应参照市场价约定o既可以约定一次性支付，也可以约定分期支付。应注意约定支 付的成就条件，尽量有利于我方。（约定定金的，不得超过合 同总价款的20%）o支付方式：现
7、金、支票、转账o收款收据、发票应与付款数额一致宝能集团法律部（七）权利义务o含义：合同当事人在合同关系中各自应承担的责任和 享有的权利，包括解除、终止合同。o法律法规有明确规定的，不需要重复阐述，若需要重 点强调的，尽量简要。o法律法规没有明确规定的，应尽量详细、具体、具有 可操作性，有利于我方。o不能违反法律法规的禁止性规定，尽量体现公平、公 正。宝能集团法律部（八）违约责任o含义：合同一方违反合同约定对另一方应当承担的法律责任。o违约责任的种类：继续履行、采取补救措施、违约金、赔偿损失、定 金罚则o违约分为一般违约和根本违约（重大违约）一般违约：可以约定要求继续履行、采取补救措施并承担一定
8、数额的 违约金根本违约（重大违约）：应当约定解除合同并要求对方承担一定数额 的违约金o应针对具体的违约行为约定不同的违约责任，具有可操作性。o违约金的数额应当具体明确赔偿损失的，应当约定计算损失的方法，该计算方法具有可操作性宝能集团法律部（九）解决争议的方法o种类：调解、仲裁、诉讼o仲裁为一裁终局，选择仲裁条款一定要慎重，非必需 不得选择。标的额比较小的合同，不得选择仲裁方式 解决争议。（仲裁费用远高于诉讼费用）o诉讼可以选在合同签订地、合同履行地、当事人住所 地的法院管辖（应选择对我司有利的法院管辖，以公司办公所在地 法院为首选）宝能集团法律部（十）签字盖章页及附件o生效时间：合同自签订之日
9、起生效。若对合同项目有特殊 要求，当事人也可以约定附条件或附期限生效。o送达：通知、文件的接收方式可约定为专人签收、邮寄送 达、公告等o签字盖章：公司应加盖公章或合同专用章（有备案），个 人应当是其本人签名。o附件：无法在合同中描述的或不适合在合同中描述的，应 当作为合同附件。附件与合同具有同等法律效力，应重视。附件的名称与数量应在合同中列明宝能集团法律部六、合同的履行o合同签订生效后，当事人应当按照约定全面、适当地 履行自己的义务。o有先后履行顺序的，在先履行一方未履行时，后履行 一方有权拒绝履行。o没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方不履行， 对方可以拒绝履行。宝能集团法律部合同履行过程
10、中应注意的问题o对方未按合同约定履行，我方接受的，应如何处理？保留对方违约证据，不放弃追究其违约责任的权利（签订补充协议，确认对方的违约行为）o对方未按合同约定履行，我方不接受的，应如何处理？保留对方违约证据，停止履行我方的义务；书面通知对方，告知其已违约，要求其承担违约责任；若对方构成根本违约，书面通知对方，解除合同。（所有通知需由对方签收，若不当面签收，采用EMS邮寄送达 ）出现对方违约的，合同承办部门应在2日内知会法律部，由法 律部提出法律意见，合同承办部门应根据法律意见处理。若对 方构成根本违约的，还应同时上报公司领导。宝能集团法律部3. 我方未按合同约定履行，应当如何处理？采取补救措
11、施，积极和对方协商，请求对方豁免我方的违约责任 。不要让对方掌握我方违约的证据，及时解决违约问题。（签订补充协议，变更合同，消除违约责任）若对方不接受我方的违约行为，要求解除合同，我方应和对方签 订解除合同协议，和平解决纠纷，避免进入诉讼程序。出现我方可能违约或已经违约的，合同承办部门应当在1日内知 会法律部，由法律部提出法律意见，合同承办部门根据法律意见 处理。若出现我方重大违约的，合同承办部门还应同时上报公司 领导。宝能集团法律部4. 合同履行过程中，我方和对方的往来函件应注意哪些事项？（1）对方发给我方的函件须是原件；（2）我方发给对方的函件须由对方签收，签收人须是对方有 权签收人；（3
12、）若是传真件，应同时保留传真机的发送成功回执单；（4）函件内容应先总结合同的履行情况，明确发函的目的；（5）若我方存在违约行为，在往来函件中不能轻易承认，避 免给对方抓住把柄；合同承办部门在合同履行过程中，涉及到违约、合同内容变更 、解除、终止等事项的外来函件，必须经过法律部审查后才能 发给对方，且此类函件必须采用EMS邮寄送达或专人递送由对 方签收送达，不能采用传真、电子邮件等形式送达。宝能集团法律部公司常出现的合同纠纷及其处理程序1. 租赁合同：租户逾期交租金、租户下落不明、合同到期后拒不搬离 (1)欠缴租金：催缴通知 解除合同通知切断水电供给 (2)下落不明：解除合同通知限期搬离通知邀请
13、租赁管理所、社区民警见证清空 租赁物（录像） (3)到期拒不搬离：限期搬离通知切断水电供给邀请租赁管理所、社区民警见证清空 租赁物（录像）2. 设计合同：设计方案不合公司要求、设计成果提交时间拖延、设计成 果修改次数过多 （1）设计方案不合公司要求：解除合同通知结算设计费 （2）设计成果提交时间拖延：限期履行通知暂停支付设计费 （3）设计成果修改次数过多：解除合同通知结算设计费宝能集团法律部3. 承揽合同：逾期完成、质量不合合同约定 （1）逾期完成:限期完成通知解除合同通知 （2）质量不合合同约定：修理、重做、整改通知解除合同通知4. 房地产买卖合同：逾期付款催款通知解除合同通知5. 物业服务
14、合同：欠缴管理费催缴通知起诉6. 广告合同：广告效果不合合同约定联系函（描述事实）签订解除合同协议结算广告费用宝能集团法律部七、公司的合同相关制度1. 文件管理制度：合同审批程序合同承办部门内部审批程序走完才能流转到下一程 序，须严格按照合同审批单的程序进行合同流转。2. 合同管理制度各合同审查职能部门、审查人应独立审查、审核相关 内容，不受外界干扰；合同承办部门应指派专人经办合同管理事项，因合同 产生纠纷致使公司利益受损的，将追究合同承办部门 相关责任人的法律责任；合同承办部门应注意保存合同相关资料.宝能集团法律部3. 法律事务工作操作指引租赁合同实行格式合同，各经营口不得随意改动； 若需改动，应先征询法律部意见。采购合同、工程合同、广告合同等法律部制定有示 范文本的合同，合同承办部门应采用示范文本；无示 范文本的合同，合同承办部门应根据合同项目起草合 同，经法律部审查后采用。未经公司授权，任何员工不得对外签发、签收任何 文件。合同履行过程中出现纠纷，合同承办部门应及时上 报，并知会法律部。宝能集团法律部
