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1、大连湾镇后关村旧区改造规划设计初期成果汇报2010.12大连湾镇后关村旧区改造规划设计2010.12目 录1. 宏观背景分析2. 现状地块解读3. 规划设计4. 产品介绍5. 案例研究-2-大连湾镇后关村旧区改造规划设计2010.121.1 上位规划分析1.2 交通区位分析1.3 影响要素分析1.4 民俗文化分析1 宏观背景分析-3-1 宏观背景分析大连湾镇后关村旧区改造规划设计2010.12-4-上位规划分析大连政策向大连湾的倾斜， 大连湾工业区的未来发展有望带动地块开发随着经济发展，及城市扩大，人口迅速增加市中心逐渐饱和，本地块有更大的发展空间周边地块为待开发区域，潜在供应量巨大，因此未来
2、竞争将极为激烈大连湾近来年发展迅速，会对本地块产生竞争1 宏观背景分析大连湾镇后关村旧区改造规划设计2010.12-5-区域发展条件总结：区域发展相对落后，城区经济收入和人口综合素质偏低，本地人口密度及外来人口进驻量有限，经济能力较差；区内未来发展规划虽有大连湾整体产业、跨海大桥、海底隧道等发展规划，但受市政建设重点工程尚以市内地铁等工程牵制，片区内的发展规划时间必将有所后延，预计在5-10年左右，短期内对本地块的可利用价值并不明显；区域内购房需求基本以自给自足型为主，多数由本地客群及少部分周边农民消化；长远预期大连湾新工业区的建设有望给区域注入新鲜血液，但这必须依赖于整体片区城市规划发展的实
3、施，相对可控及可利用性有限。上位规划分析1 宏观背景分析大连湾镇后关村旧区改造规划设计2010.12-6-交通区位分析1 宏观背景分析大连湾镇后关村旧区改造规划设计2010.12-7- 规划条件占地面积：约50万平建筑面积：约125万平容积率：2.5距（市）中心直线距离14.5公里距开发区直线距离10公里距金州直线距离9公里距大连湾直线距离5公里距南关岭直线距离5公里 地块距各中心位置距离（本数据为大致距离）交通区位分析1 宏观背景分析大连湾镇后关村旧区改造规划设计2010.12-8-交通区位分析沈大高速基地内部现状道路202国道迎金路优势：新机场的规划对地块未来发展起到很大促进作用机场规划同
4、时带动机场周边的交通规划区位交通便利劣势：地块久未发展，交通配套恶劣周边道路等级较高，要考虑隔音处理区域虽为交通“咽喉”地带，距离各个成熟区域都比较远，少有公交线路，出行极为不便大连酒文化博物馆距金州9km距市中心14.5km距大连湾5km1 宏观背景分析大连湾镇后关村旧区改造规划设计2010.12-9-影响要素分析高速公路高压走廊高压走廊高压走廊沈 大 高 速影响要素n 高速公路对地块造成一定 的噪声影响n 高压走廊周边不易建造高 层和大户型住宅区位较远n 规划地块区位离市区较远 配套服务设施缺乏1 宏观背景分析大连湾镇后关村旧区改造规划设计2010.12-10-民俗文化分析大连湾地区的民间
5、活动 丰富多彩，包括窗花、剪 纸、扎纸、彩绘、雕塑、皮 影片在内的民间工艺、民间 舞蹈、曲艺、乐器等，种类 繁多，深受广大人民喜爱。清末以来，大连湾出现 许多以诗词书画见长的文人 画师，如王永江、李义田、 张文海等。文学、戏剧、音 乐、摄影、篆刻等艺术作品 层出不穷。基于大连湾悠久 深厚的文艺创作基础，近年 来，众多文化协会和团体纷 纷成立，如书画协会、音乐 工作者协会等。国内文化展 会也涌现出众多来自大连湾 的文艺作品。1 宏观背景分析大连湾镇后关村旧区改造规划设计2010.12-11-大连地区盛产苹果，山 楂、葡萄和黄桃的产量也较大 ，近年来开展了草莓种植。沿 海藻类共150多种，分属绿
6、藻、褐藻和红藻门，其中50多 种具有经济价值，海带、裙带 菜人工养殖大面积开展。沿海 有机碳的年生产能力平均每公 顷1.4吨。 沿海盛产鱼虾，鲍鱼、刺参、 扇贝、紫海胆、螺类等海珍品 资源丰富，海湾大面积放养贻 贝、扇贝等。北部山区开展了 野鸡等野生动物家养。全地区 有无脊椎动物约4850种，野生 脊椎动物约765种。其中，具 有经济价值或常见的无脊椎动 物有132种，野生脊椎动物有 442种。民俗文化分析大连湾镇后关村旧区改造规划设计2010.122 现状地块解读2.1 三维地形模拟2.2 现状高程分析2.3 现状坡度分析2.4 现状坡向分析2.5 住宅限高分析2.6 现状设计研究2.7 周
7、边公共设施分布-12-2 现状地块解读大连湾镇后关村旧区改造规划设计2010.12-13-三维地形模拟2 现状地块解读大连湾镇后关村旧区改造规划设计2010.12-14-现状高程分析规划地块南北走向，北高 南低，东邻沈大高速，北面和 中部各有高压走廊穿过。2 现状地块解读大连湾镇后关村旧区改造规划设计2010.12-15-现状坡度分析规划地块整体地势较为平 坦，坡度多为2到4度，北面有 小山坡坡度较大，但面积较小 可通过后期规划土方平整。2 现状地块解读大连湾镇后关村旧区改造规划设计2010.12-16-现状坡向分析规划地块地势平坦，除北 部小山坡外，大部分区域坡向 较好。2 现状地块解读大连
8、湾镇后关村旧区改造规划设计2010.12-17-住宅限高分析规划地块规划地块规划地块位于大连新机场的净空控制范围内 ，因此对地块的住宅地形与住宅限高进行GIS分 析。2 现状地块解读大连湾镇后关村旧区改造规划设计2010.12-18-住宅限高分析规划地块由于处在大连新机场净空控制区范 围内，因此对净空高低与地块标高进行竖向分析 得出地块内住宅限高高度，对后期规划设计起到 指导作用。净空高度地形高度6F以下区域11F以下区域18F以下区域24F以下区域28F以下区域1 宏观背景分析大连湾镇后关村旧区改造规划设计2010.12-19-地形设计研究规划地块西接沈大高速， 根据远期规划要求，沈大高速
9、将作为快速路成为进入地块的 主要交通干道，根据对现有设 计标高和规划地块内标高进行 坡度分析得出：大部分线路坡 度在2度以内，可选择做为道路 开口进入小区。沈 大 高 速坡度02度1 宏观背景分析大连湾镇后关村旧区改造规划设计2010.12-20-公共设施分布R=5kmR=2km图 例中学医院酒店幼儿园小学大连湾镇后关村旧区改造规划设计2010.123 规划设计3.1 用地规划与布局结构3.2 方案一解析3.3 方案二解析-21-3 规划设计大连湾镇后关村旧区改造规划设计2010.12-22-大连湾镇后关村旧区改造规划设计2010.124 产品介绍4.1 多层产品介绍4.2 高层产品介绍4.3
10、 户型比较-23-4 产品介绍大连湾镇后关村旧区改造规划设计2010.12-24-多层产品介绍4 产品介绍大连湾镇后关村旧区改造规划设计2010.12-25-高层产品介绍4 产品介绍大连湾镇后关村旧区改造规划设计2010.12-26-高层产品介绍4 产品介绍大连湾镇后关村旧区改造规划设计2010.12-27-高层产品介绍4 产品介绍大连湾镇后关村旧区改造规划设计2010.12-28-高层产品介绍4 产品介绍大连湾镇后关村旧区改造规划设计2010.12-29-高层产品介绍4 产品介绍大连湾镇后关村旧区改造规划设计2010.12-30-高层产品介绍4 产品介绍大连湾镇后关村旧区改造规划设计2010
11、.12-31-4 产品介绍大连湾镇后关村旧区改造规划设计2010.12-32-高层产品介绍4 产品介绍大连湾镇后关村旧区改造规划设计2010.12-33-4 产品介绍大连湾镇后关村旧区改造规划设计2010.12-34-高层产品介绍4 产品介绍大连湾镇后关村旧区改造规划设计2010.12-35-户型特点：1 南北通透，采光通风俱佳，中间两户面宽较大， 日照充足；2 两端户型客厅景观面较大， 景观视线佳；中间两户面积100 平内布置了南向 客厅和 南向两卧，比较少见；3 两套交通核，高效且安静，不会出现人流拥堵的现象100+115平方户型比较4 产品介绍大连湾镇后关村旧区改造规划设计2010.12
12、-36-户型特点：1 南北通透，采光通风俱佳，中间两户面宽大，南向设置三个房间，日照充足；2 两端户型客厅餐厅分合有秩，不仅面积大，而且景观面也大， 景观视线佳；3 两套交通核，每套服务两户，高效而且安静。100平左右两房户型比较4 产品介绍大连湾镇后关村旧区改造规划设计2010.12-37-户型特点： 1 公摊少，性价比高；2 整体采用T型布局， 采光面和日照房间较多；3 两端户型南北通透；4 面宽小，用地效率高；5 90平米做到小三居， 户型性价比较高；90紧凑三房小高层户型比较4 产品介绍大连湾镇后关村旧区改造规划设计2010.12-38-3房2厅1卫，约85-90户型特点：1 格局方正
13、，通透实用；2 功能空间全玻璃面采光，三面风光无限；3 附送入户花园，空间过渡，自然玄关；户型比较4 产品介绍大连湾镇后关村旧区改造规划设计2010.12-39-户型特点：1 西端户型客厅景观面较大， 西向景观视线佳；2 南北通透，日照通风俱佳；3 两套交通核，每套服务两户，高效且安静；户型比较大连湾镇后关村旧区改造规划设计2010.125 案例研究5.1 公建配套指标研究5.2 公建配套参考无锡魅力之城5.3 公建配套参考上海春申万科城5.4 大连远洋时代城5.5 大连海创半山壹号5.6 无锡绿地波士顿公馆-40-5 案例研究大连湾镇后关村旧区改造规划设计2010.12公建配套指标研究公共服
14、务设务设 施控制指标标（m2/千人）居住规模类别 居住区小区组团建筑面积用地面积建筑面积用地面积建筑面积用地面积总指标16683293 (22284213 )21725559 (27626329 )9682397 (13382977 )10913835 (14914585 )362856 (7031356 )4881058 (8681578 )其中 教育60012001000240033012007002400160400300500医疗卫生（含医院）78198 (178398)138378(29 8548)3898782286201240文体1252452256454575651051824
15、4060商业服务700910600940450570100600150370100400社区服务5946476668592927632819321628金融邮电（含银行、邮电局）2030 (6080)255016222234-市政公用（含居民存车处）40150 (460820)70360 (500960)30140 (400720)50140 (450760)910 (350510)2030 (400550)行政管理及其他46963772-居住区用地平衡控制指标标（%） 用地构成居住区小区组团 1、住宅用地（R01)556055657080 2、公建用地（R02）15251222612 3、道路用地（R03）1018917715 4、公共绿地（R04）7.51851536 居住区用地（R）100100100注：1、居住区级指标含小区和组团级指标，小区级含组团级指标；2、公共服务设施总用地的控制指标应符合居住区用地平衡控制指标表规定3、总指标未含其他类，使用时应根据规划设计要求确定本类面积指标4、小区医疗卫生类未含门诊所5、市政公用类未含锅炉房，在采暖地区应自选确定5 案例研究大连湾镇后关村旧区改造规划设计2010.12公建配套指标研究公共服务设务设 施配套指标标表（按规规划人口约约2万人计计算）项目
