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1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。*公 寓版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它 任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2008.04.10本报告是严格保密的。目前市场上的公寓分类公 寓小户型公寓服务式公寓酒店式公寓城市豪宅青年白领跨国企业的高级员工、经 理和总裁跨国企业的高级员工、经 理和总裁处于社会金字塔顶端的精 英人群2本报告是严格保密的。小户型公寓的成功源于准确的客户定位小户型公寓目标客户特征年龄：2335岁左右学历：大专以上月收入： 5000元以上(不同级别的城市及小
2、户型公寓的不同定位有较大 的差异)阶层：白领家庭类型：单身或新婚夫妇心理特征：处于人生奋斗、成长期，渴望自由、独立，追求时尚、 充满活力，喜好交际及都市夜生活小户型公寓3本报告是严格保密的。小户型公寓的特点小户型公寓的特点地段：多选在交通便捷、生活配套机能完善的CBD(中央商业区) 或靠近 CBD，以迎合目标市场消费者的工作和生活需要面积：面积控制在2055平方米左右，以控制总价，以 迎合目标市场消费者的价格承受能力 配套：小户型公寓采用精装修的交房标准及提供较为完善的生活配套 设施，以适应目标市场消费者快节奏、高效率的现代都市生活 形象：从起名、立面色彩到户型设计、内部装修都突出时尚化的 特
3、点，以契合年轻一族的追逐时尚的心理特征 小户型公寓4本报告是严格保密的。目前市场上的公寓分类公 寓小户型公寓服务式公寓酒店式公寓城市豪宅青年白领跨国企业的高级员工、经 理和总裁跨国企业的高级员工、经 理和总裁处于社会金字塔顶端的精 英人群5本报告是严格保密的。服务式公寓又叫酒店式服务公寓是提供类似酒店软 硬件服务的高档公寓服务式公寓目标客户：由于外国在华投资日益增加，越来越多的外国企业与机构在中国一线城市建立运营单位与代表 处，这构成了对高档服务式公寓的巨大需求，其客户以跨国公司高管、外国机构或政府的重要 职员为主。服务式公寓目标客户特点：据了解，住户除了对项目的地理位置与硬件设施有周详的考虑
4、外，服务亦是他们选址的关键。 服务的“深度”与“宽度”往往对他们的去留起决定性作用，因此，服务式公寓渐渐兴起了一 个“五心级服务”的新概念。服务式公寓：一般位于城市中心或CBD区，有较好的服务质量与物业管理的高档公寓。一般为开发商投资建 设，以出售产权、尽快回笼资金为主要目的的房地产投资项目。 与酒店式公寓相比，服务式公寓更靠近于一般公寓，提供类似酒店的软硬件服务。服务式公寓6本报告是严格保密的。服务式公寓“五心”级服 务 “贴心”的服务： 由于客人来自五湖四海，言语不通是他们沟通的障碍。因此，服务式公寓都设有英文服务。而东 方豪庭公寓还根据住客的实际情况和需求增加了日语及粤语服务。 “热心”
5、的帮助： 住户不舒服了，用轮椅推上楼，甚至由服务人员背上楼；住户生病了，就送到医院；住户出差到 机场发现没带机票，服务人员打车送到。这些对于一个住在普通公寓的人是难以想像的，但在高 档的服务式公寓里却比比皆是。 “舒心”的环境： 公寓周边环境也是住户关心的因素之一。一般高档服务式公寓周围都设有国际级综合性购物商场 、写字楼与酒店，这为住户的生活与办公提供了很大的方便。即使遇上恶劣天气，住户亦可在公 寓、写字楼、商场与酒店中来去自如。能够在这种独特的“城中之城”中生活，住户当然觉得“ 舒心”。 “放心”的设施： 要让客人住得更为安心，公寓必须具备先进、完善的硬件设施和保安系统。所以很多高档服务式
6、 公寓都设置了消防监控、门禁巡更、可视对讲等系统。 “开心”的活动： 由于多数公寓客人来自其它国家及地区，定期组织各种活动可丰富他们的业余生活，有助于他们 进一步了解城市和结识更多新朋友，使他们在这里生活得更开心。服务式公寓7本报告是严格保密的。上海香港广场酒店服务式公寓项 目 上海香港广场酒店服务式公寓基本资料上海香港广场酒店服务式公寓本酒店服务式公寓是上海唯一一家拥 有淮海路门牌的按五星级装修建造的服务式公寓，位于淮海路 核心地带，楼高38层，共有客房总数390间（套）。周边拥有 众多顶级写字楼，大型购物中心餐饮设施等。地铁黄陂南路口 近在咫尺。步行至新天地仅需2分钟。酒店对面就是上海博物
7、馆 ，歌剧院，人民广场等。提供的服务由香港富丽华国际酒店管理集团管理五星级酒店服务公寓面积配比及租金状况一房套间：60平方米、2236层、租金1400元/天 一房商务套间：70平方米、 2236层、租金1500元/天 二房商务套间：95平方米、 2236层、租金1800元/天 二房豪华套房：100平方米、1421层、租金2200元/天 三房套间：120平方米、 2236层、租金2100元/天 三房尊尚套房：110平方米、 1421层、租金2400元/天客户分析主要租客来自各大跨国公司和高级管理人员，几乎全是外籍人士服务式公寓8本报告是严格保密的。嘉里中心公寓项 目嘉里中心公寓基本资料嘉里中心位
8、于国贸中心的正北面，它包括办公大楼、公寓大楼和一个著名 的俱乐部以及购物街。公寓大楼由两座建筑-东楼和西楼组成，31层 建筑大厦中的所有套房均面南，大玻璃窗，阳光十分充足。大空间的 套房设计为你提供了高品质、舒适豪华的生活空间。 提供的服务免费享受设施齐全的俱乐部会所：健身、游泳部分客户享有早餐部分客户享有入户清洁（13次不等）公寓面积配比及租金状况一居室：100.46平方米，60多套，占总套数的24%，20000-27000元/月 二居室：138.82平方米，60多套，占总套数的24%， 28000-36000元/月 二居室：167平方米，60多套，占总套数的24%，36000-45000元
9、/月 三居室：317.26平方米，60多套，占总套数的24%，90000元/月 四居室：420.19平方米，4套，120000元/月 五居室：452.46平方米，2套，130000元/月 五居室：525.93平方米，2套，140000元/月客户分析主要租客来自各大跨国公司和高级管理人员和驻京外交使节，几乎全是外 籍人士和香港人，是公认的北京顶级豪华公寓，客户群同国贸有重叠 。服务式公寓9本报告是严格保密的。目前市场上的公寓分类公 寓小户型公寓服务式公寓酒店式公寓城市豪宅青年白领跨国企业的高级员工、经 理和总裁跨国企业的高级员工、经 理和总裁处于社会金字塔顶端的精 英人群10本报告是严格保密的。
10、酒店式公寓酒店式公寓：能够提供酒店水准服务与管理的高档公寓。目前国内的情形是酒店式公寓一般依托于45星级酒 店而存在，在酒店管理机构的统一管理下经营；这类公寓一般只租不售，租期至少一年左右；酒店式公寓因为不出售产权，故要求投资商要有长期投资实力，一般开发商很少投资此类公寓。酒店式公寓目标客户：从实质上讲，酒店式公寓是酒店长租客房的一个变种；对客户来说，是比较便宜而且可以享受比较自由住家生活的酒店客房；从市场情况看，酒店式公寓的目标客户和服务式公寓的目标客户基本一致。酒店式公寓11本报告是严格保密的。 地址:天津市南开区复康路7号增2号； 天津泰达国际会馆集会馆，五星级酒店，涉外公寓和高档住宅为
11、一体的综合体项目； 建筑面积：6万平米，平层面积：2500平米； 项目共24层，1-5层裙楼为会馆其中3-5层为酒店客房共49套，6-24层分为A、B、C三个楼座，各楼座互不相通。其中AC为住宅，每层3户，B座位涉外公寓每层4户； 2001年开盘均价近8000/平米，高出市场普通住宅近一倍，2005年最后一套单价实现11000元/平方米，仍旧是当今市场单平米的最高；天津泰达国际会馆五星级酒店、涉外公寓统一管理经营A座B座C座酒店式公寓12本报告是严格保密的。 康体娱乐是天津泰达国际 会馆的主要功能之一； 康体娱乐设施包括绿波水 疗中心，室内阳光泳池， 健身中；心，乒乓球-沙狐 球厅，台球厅，游
12、戏机房 ，棋牌室，影视视听室和 阅览室； 酒店客户客房主要在3-5 层，共49套。12345678910112F1F3F4F5F 2:绿波水疗中心1:阳光游泳池3:健身中心5:乒乓球-沙狐球厅6:游戏机房4:儿童看护室8:台球厅9:棋牌室10:影视视听室7:罗马夜总会11:阅览室客房层客房层天津泰达国际会馆五星级酒店、涉外公寓统一管理经营酒店式公寓13本报告是严格保密的。北京柏悦居（银泰中心A座）由美国凯悦国际酒店管理集团统一管理 地址:国贸南侧，长安街与东三环交汇处； 总建筑面积350000平方米，主楼（A座）63层，高达249.9米，其中包括美国凯悦国际酒店管理集团投资并管理的五星级酒店柏
13、悦酒店、柏悦居和柏悦府； 大楼的侧翼是两座186米高的国际高智能化写字楼； 配套：周边顶级写字楼、公寓、酒店和高档购物中心聚集。如国贸公寓、嘉里中心、雅诗阁，赛特购物中心、国际俱乐部和友谊商店等； 柏悦居2005年底开盘，均价4万/平米，销售速度月均11套。 位置酒店式公寓14本报告是严格保密的。A座50-58F柏悦府：面积为550-860m2共21套37-49F柏悦酒店，客房237间，在顶层 check-in7-36F柏悦居，面积132-242m2，共216套北京柏悦居（银泰中心A座）酒店式公寓15本报告是严格保密的。目前市场上的公寓分类公 寓小户型公寓服务式公寓酒店式公寓城市豪宅青年白领跨
14、国企业的高级员工、经 理和总裁跨国企业的高级员工、经 理和总裁处于社会金字塔顶端的精 英人群16本报告是严格保密的。城市豪宅与独栋别墅的主要区别城市豪宅独栋别墅位置一般离城市中心区很近， 有的甚至就在市中心。 交通、配套较为完善， 便于安排工作和日常生 活，适合作为第一居所 。 一般在城市郊区，由 于配套等往往不足 ，只能适合度假， 或者买了之后放着 不动，等待一段时 间之后的升值。 景观珍贵性主要体现在土地的 稀缺价值、特殊资源价 值、景观价值、建筑特 色和城市的人文价值上 ，如特殊的海景资源、 湖景资源、河景资源、 区域在城市中的不可替 代的人文资源等等。 城市独栋周边有很好 的自然环境，
15、社区 里力求户户有景、 家家临水，并经常 配有高尔夫球俱乐 部。 形态为了观景需要，城市豪宅 都是高层建筑，楼层越 高价格越贵。而且，经 常会在顶层设计五六百 ，甚至上千平方米超大 面积的空中别墅。产品是独门独户独院 的独栋形态，社区 规模一般不超过 200户，容积率控 制在0.3左右，能 满足客户“私景私 享”的独特需求。城市豪宅的目标客户：处于社会金字塔顶端的精英人群 城市豪宅的特点：一是地段稀缺性、二是楼盘不可复制性、三是品质极具舒适性 城市豪宅17本报告是严格保密的。北京GOLF公寓 形象与整体规划北京 朝阳公园旁市区高尔夫景观豪宅代表共三栋板楼，成优美的弧形聚合状态，15层到20层不
16、等小区规划总图户户都能观景城市豪宅18本报告是严格保密的。北京GOLF公寓 园林特色 除了享受高尔夫球场和朝阳公园带来的风光，内部园林也颇具特色 贵族级3000平米私家会所，设在区内地下一层及地下二层。有游泳池、健身房、精品超市、高级美容店、棋牌室等功能城市豪宅19本报告是严格保密的。北京棕榈泉国际公寓 形象与整体规划 北京 朝阳公园旁 北京新一代豪宅代表作 11栋23-33层的板楼、塔楼组成 内设万豪商务公寓城市豪宅20本报告是严格保密的。北京棕榈泉国际公寓 园林特色 棕榈泉的园林 覆盖率达50% 11栋建筑构成 围合式的中庭主 题花园，面积 38000平方米 园林的设计具 有欧洲古典特色 园林内移植了 不少从美国来的 棕榈树城市豪宅21本报告是严格保密的。北京棕榈泉国际
