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1、蔡晓晗 胡梅梅 宋丽 周琳近年济南小型住区 容积率与居住形态浅析Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.近年济南小型住区容积率与居住形态浅析研究背景近几年来，城市住区逐步趋于小型化
2、，特别是 城市的中心区。例如近年来济南市山大路周边开发的42个住区 ，平均用地面积仅为2.7公顷，其中用地规模 在2.0公顷以下的有20个，占总量的47.6%， 5.0公顷以上的只有7个，占总量的16.7%。2论题引出济南市规划局网站公示2006年以来的修建性 详细规划住区项目共46个，其中住区项目共 28个，而相对独立完整的、规划用地接近 10ha及小于10ha的小型住区16个，百分比超 过57%。Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Cr
3、eated with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.3图示为济南市规划局网站公示2006年以来的修建性详细规划住区项目共46个研究背景近年济南小型住区容积率与居住形态浅析论题引出Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Created w
4、ith Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.42007年第6期 城市问题 城市住宅区用地规模控制研究以济南市为例 崔东旭 陈有川 孙 博 提出我国自城市建设投资主体多元化以来, 住宅区逐步趋于小型化的现象，从物 业管理的经济性、公建规模的合理性、绿地系统的功能性、绿地系统的功能性和城 市更新的整体性多方面分析住宅区用地规模控制的依据，得出“济南市住宅区用地 规模一般不宜小于10公顷”的结论。
5、该问题引起我们的对用地规模接近小于10公顷的小型住区的关注和思考，结合课程 作业，以济南市为例，分析研究近年济南市小型住区的容积率与居住形态现状和规 律，从而得出一定结论作为当前住区主要组成部分的小型住区的未来发展前景的建 议。研究背景近年济南小型住区容积率与居住形态浅析论题引出Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.
6、Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.5图示为本文重点研究分析的14个小型居住区在济南市的分布情况研究背景近年济南小型住区容积率与居住形态浅析资料搜集Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004
7、-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.近年济南小型住区容积率与居住形态浅析研究背景6资料搜集2006年以来济南市规划局网站公示的修建性详 细规划住区项目中的占地接近10ha及小于10ha 的主要住区规划净用地分布图。Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.
8、0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.近年济南小型住区容积率与居住形态浅析研究背景7资料搜集2006年以来济 南市规划局网 站公示的修建 性详细规划住 区项目中的占 地接近10ha及 小于10ha的主 要住区容积率 分布图。由图表可见， 所列住区中的 多数容积率在 2.03.0区间 内。Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Crea
9、ted with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.近年济南小型住区容积率与居住形态浅析研究背景城市居住区规划设计规范中对容积率的定义为:“建筑面积毛密度也称容积率，是每公顷居住区用地 上拥有的各类建筑的建筑面积(万平方米/公顷)或以居住区总建筑面积(万平方米)与居住区用地(万平方 米)的比值。”本文中的容积率主要是指地上容积率，地下容积率暂不作考虑。8相关概念住区容积率居住形态居住形态可
10、分为广义和狭义两种。 广义的居住形态指的是人类在寻求生存和发展的居住活动过程中，不断充实和丰富居住生活内涵，形成 和修正对特定环境条件下居住本质及规律的认知抽象关于定居的意识和观念，并通过建造行为将这些 观念意识及生活内涵等非实体方面反映到居住空间实体当中，这一内容、过程及其结果的综合。 狭义的居住形态特指居住空间形态，简单地说就是人类的居住生活作用于空间而产生的结果，是一种空 间实体，所反映的是居住空间形状一结构一功能的三位一体及其变化。居住形态的概念的内涵非常宽泛，本文所涉及的居住形态是指狭义的住区规划形态，着重从以下几个方 面进行研究:住区用地条件、住区规划设计、住宅建筑单体设计。Eva
11、luation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.9近年济南小型住区容积率与居住形态浅析住区用地条件用地规模在住宅层数相同的情况下，小地块的容积率往往会高于规模较大的地块；而在容积率相同的情 况下
12、，小地块的住宅层数往往会低于规模较大的地块。近些年来，城市住区逐步趋于小型化，特别是城市的中心区。主要原因有：房地产企业数量过 多及其规避风险的本性，城市空间增长方式的转变与国家调控房地产政策的出台，都迫使开发商倾 向于选择短平快的小楼盘策略。因为不需要设置大型的公共服务设施，道路占地面积也较少，往往不考虑大块的公共绿地,所 以规模小的地块能做出较大的容积率。城市住宅区用地规模控制研究以济 南市为例文中提出济南市山大路片区的实例表明： 用地规 模小于2公顷的住宅区，基本不建设公共 空间；用地规模在2- 5公顷的住宅区，通 常依靠稍稍加大日照间距来构造公共空间 ；用地规模大于5公顷的住宅区，才可
13、能 建设相对独立的公共空间。Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.10近年济南小型住区容积率与居住形态浅析用地规模项目名称用地面积(公顷)容积率和平路47号地块1.343.6文华
14、园小区3.403.5鑫苑国际城市花园9.392.4盛景家园11.232.4山景舜园1.512.05泉景天沅仁园智园4.821.92鑫苑碧水尚景6.151.6用地条件重点分析案例容积率 32 容积率31.5 容积率2住区用地条件Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose
15、Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.11近年济南小型住区容积率与居住形态浅析用地规模容积率如图所示，当用地面积较小（小于5 公顷）时，容积率的变化较为剧烈。 原因是过小的地块受到现状条件和周 边条件的制约影响比较大。尤其是旧 城区更新改造、安置房项目等，受到 地形限制及建成面积限制的双重制约 ，不得不想尽办法提高容积率。而一 些正常开发的小地块项目，也常受到 周边条件的制约，尤其是过小的地块 必须留出足够的道路、绿化、停车用 地，而使建筑只能有有限的几棟。再 加上同时受到区位地理条件的制约， 使得过高层数的建筑并不可行，有些 地块容积率较为偏低
16、。 而当居住区的用地面积接近于10公顷 这一数值时，住宅建筑的规模、房型 户型的种类、公共建筑的类型和所占 总建筑面积的比例、道路的结构层次 、绿地系统和公共空间的丰富多样化 才得到一定的保障，容积率也趋于稳 定。住区用地条件Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.12近年济南小型住区容积率与居住形态浅析用地规模泉景天 沅仁园 智园盛景家 园用地面积4.8211.23地上建筑面积9.28万26.96万地上容积率1.922.4建筑密度15.3%14%停车率86%100%绿化率35%35%分析可知,后者的用地面积为前者的2.3
