物业管理经典案例

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1、物业管理案例某小区设有停车场，收费标准略低于指导价，物 业管理公司虽在车场安排有保安值班，但为防止突 发重大损失，依然在车场入口处用告示牌及在停车 费票据上明示：本车场只负责提供车位，收取的仅 是车位租金，请车主加强防范措施，车辆被盗受损 ，本公司概不负责。一次业主甲的朋友乙开车来访 ，停车于车场，其间下一场暴雨，雨后离开时，发 现自己的车辆丢失，遂与物业管理公司交涉要求赔 偿，物业管理公司以有正式声明在先，收取的停车 费未含看管费为由，拒绝赔偿，乙遂将物业管理公 司告上法院。 案例一：停车场丢车赔不赔观点一：声明在先，不予赔偿理 据：已有声明，尽了告示义务，收费低（未含看管费），不存在保管关

2、系，利益风险不等观点二：单方声明，不予承认。理据：土地是国家的，收的其实是看管费。收了费，保管关系成立。单方声明，强加于人，不合法理。观点三：双方有责，各负一半。 观点四：以责定罚停车丢车案例归纳： 1. 主管部门核准营业收费的停车场，本身就有保管 义务，主管部门检查未有安防、消防措施，不允营 业。 2. 物价部门未核准收费标准，收费违法。 3. 单独签订特约服务事项，可以免责；单方格式合 同无效。 4. 有保管表示行为（扣证、换牌、给票据等），牌 未丢、票未做记号车丢，需负责任。 5. 给人印象明确是无人看管的收费停车场，责任反 而小。提供方便的临时停放点，不收费，不看管（ 最好提醒），丢车

3、可以不赔。案例二:徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好 的房子，被楼上住户跑水搞得厨房、卫生间、 客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主，答复 是他家一点也没有漏，并且很不情愿配合检查 问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解 决了问题，但刘先生心里还是不痛快，认为物 业在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳 物业管理费。对物业公司的服务不满意，是否 可以不交物业管理费？徐先生应该向谁要求索 赔？案例分析： 1楼上跑水可能由两种原因引起：房屋质量不好导 致 水渗漏或者楼上业主过失导致跑水，但无论哪种原 因引 起都与物业管理公司无关，不涉及物业管理公司与 业主 的法律关系。 2.房屋质量不好导致水渗漏

4、涉及业主与开发商之间基 于 房屋买卖合同而产生的合同法律关系，开发商交付 的房 屋存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失，开发 商应 当承担违约赔偿责任。3楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵权 行为 而产生的侵权法律关系，楼上业主的过错导致楼下 业 主房屋遭受损失，该行为已经构成对楼下业主财产 权 利的侵犯，构成侵权应当承担侵权赔偿责任。 4物业管理公司在本案中只涉及对受损业主家内 部 的维护和修缮。由于受损部分不属于公共设施、公 共 区域，该部分的物业服务不属于物业管理费所涵盖 的 服务范围，而属于特殊的物业管理服务，对该部分 维 修应当另行支付费用，业主没有理由拒缴物业管理 费。案例三业

5、主顾某购买了一只巨型浴缸，准备安装在其居住 的第29层的物业内，遭到了周围业主的强烈反对。物业 管理公司向有关专家进行了咨询，以房屋楼板无法承受 浴缸使用时的重量为由，制止顾某吊装巨型浴缸。但顾 某认为自己购置的私有财产可以安置在自己的物业内。 问购置财产是否都可以安置在自己的物业内，为什么？ 案例分析： 并非所有业主购置的财产都可以安置在自己的物业内。 业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按 照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确 处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫 生、环境保护等方面的相邻关系.应当顾及相邻各方的利益， 以不损害公共利益和他人权益为前提，否则应加

6、以必要的 限制。案例四：业主入住拿钥匙，物业管理公司设障合法 吗？ 小王购买了一套期房。住房建成后，在办理入住 手 续时，物业管理公司提出两个要求：第一，签订业 主公 约；第二，签三年的物业管理协议。小王发现业主 公约 中有些条款与开发商的承诺不一样，同时他认为签 订3 年的管理协议也是不合理的，所以他拒绝了物业管 理公 司的要求，结果该物业管理公司却以此为由不给他 房屋 钥匙。 请问： 物业管理公司这种做法合法吗？小王该怎么 办?物业管理公司在为业主办理入住手续时，由于 业 主不签业主公约和管理合同而拒绝交付房屋钥匙的做 法 明显欠妥，也是不合法的。 原因有以下三个： 1.业主在购买房屋时，

7、已与开发商签订了房屋买 卖 合同。作为开发商，按照合同约定收取业主的购房款 ， 就应该履行向业主交付房屋的义务，这与物业管理公 司 是没有关系的。如果开发商或是物业管理公司因为业 主 没有签订业主公约、对物业管理公司协议有意见而拒 绝 给业主办理入住手续、不给业主钥匙等，这种行为构 成 开发商对业主的违约，也是对业主权益的侵害。2.逼迫业主签订3年的物业管理协议是没有道理的， 既不符合国家有关的法律规定，也与目前物业管理市 场的现实格格不入。 物业管理公司要求业主把临时性的 物 业管理服务协议改为3年的物业管理合同，这是荒唐的，也是违反法律规定的，业主当然有权拒绝。 3.如果物业管理公司因为以

8、上原因拒绝交付钥匙，作 为业主，可以直接找开发商交涉，如果不成，可以到 法院起诉开发商违约，并要求其承担违约导致的损失赔 偿。案例五：某小区物业公司对小区内的停车收费做出如下规 定： 1车辆进出小区，一律收费2元； 2车辆在小区内的停车场地停放，收费1元小时 ； 3业主停放在小区停车棚内的车辆，自行车50元 月，助动车150元月，机动车300元月。 车辆停放收益作为物业公司企业利润。请问，物业公司的做法是否合理？案例分析：机动车辆在物业管理区域内行驶、停放及其收费 的 规定，由业主委员会决定。车辆停放收费标准按所在 地 的区、县物价部门的规定执行。车辆停放的收益应当 纳 入物业维修资金，用于公

9、共设施的维修、更新。根据上述规定，物业公司在小区内停车费的收费 标 准由物价主管部门规定。所以，物业公司未经业委会 许 可，自行确定车辆在物业管理区域内行驶、停放规定 及 其收费标准，并且把车辆停放收费收益作为企业利润 所 得的行为，违反了上述规定。根据上述规定，物业公 司 应在收取的停车费中扣除车辆停放发生的管理成本， 所 得的收益归全体业主所有，纳入维修资金。 案例六2003年5月30日，某高校一棵靠近院墙 的国槐的一枝枯枝自行掉落在院墙外，不巧 院墙外有一位女同志和爱人经过，正好砸在 女同志的身上，划破衣服，砸伤背部和手臂 。事发后，其爱人给物业管理中心绿化部打 来电话，告知情况，主管绿

10、化的副主任立即 赶往现场，查看结果与所报事实相符，立即 将女同志送往医院医治，经医院检查无大伤 ，住院休息几天即可。其爱人向校物业管理 中心提出了赔偿要求(医疗费、精神损失费 、营养费等约3400元）。 问题：物业管理中心该不该赔偿？案例分析： 枯枝掉落砸伤行人系绿化管理不到位的问题，全 部责 任在于物业管理中心，应该赔偿。对于受害者的一 些无 理要求，必须持慎重的态度。同时物业管理中心要提高防范意识，勤修剪枯枝 ， 防止意外事故发生。案例七 楼宇玻璃掉落砸坏小车案 2003年9月10日，某高校一位老师将其小车停放 在楼前，中午1 2时40多分钟，楼上的一块玻璃 突然掉落，砸在小车前挡风玻璃上

11、，将挡风玻璃 砸碎，并划伤了小车的前盖。该玻璃系过道窗户 上的，窗户是铁皮钢窗，年久失修。车主认为物 业管理中心对小区进行了物业管理，并收取了物 业管理费，对楼宇负有管理义务，楼宇公共部位 的玻璃掉落砸坏小车，应当予以修理车辆，恢复 小车原貌。 问车主的要求合理吗？案例分析：第一要看物业管理中心是否对小车负有保管的责 任.有的小区在管理中对车辆实行了保管的责任，与 业 主签订了车辆保管合同，收取了车辆保管费，形成了 事 实上的保管合同关系。在合同成立的情况下，物业管 理 中心就形成了对保管车辆负有毁损、丢失的损害责任 。该物业管理中心没有与业主签订保管合同，也没 有 收取保管费用，因此，可以定

12、为无偿停靠，可以不赔 偿.第二要看物业管理中心对掉落的玻璃是否负有 管 理责任。 民法通则第126条规定“建筑物或者其他设施 以 及建筑物上的搁置物、置挂物发生倒塌、脱落、坠 落 造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担 民 事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”规定中 明 确了所有人和管理人的责任。该玻璃是公共过道窗 户 上的，系物业管理中心管理的场所，物业管理中心 应 当尽到一个管理人应当尽到的义务，有责任去消除 这 种隐患，尽快地对窗户进行维修，由于年久失修， 造 成玻璃掉落，砸坏小车前挡风玻璃和前车盖，物业 管 理中心应当承担不可推卸的过错责任，应当赔偿车 主 修理费用。案例八业

13、主李某经过其所住的商住楼大堂时，因潮湿地滑 而摔倒在地，造成骨折住院一个多月，花费医药费数千 元。李某认为其摔倒主要是因为地滑，因此物业公司应 负担一定责任，物业公司应当补偿其医药费、误工费和 精神损失费。 请问此事物业公司是否需承担责任？谈谈你的看法。 案例分析：物业管理公司是否要负责赔偿的关键是看法律有没 有规定要承担民事责任。中华人民共和国民法通则第一百二十五条规 定：在公共场所、道路旁或者通道上挖坑、修缮安装地 下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人 损害的，施工人员应承担民事责任。 在本案例中，如果物业公司对地面潮湿既没有警示性标志又 没有采取防范措施，则应承担民事赔偿责任

14、。否则就不应 承担民事赔偿责任。案例九方圆物业管理公司承接了流连花园多层住宅小区的管 理，做到了环境清洁卫生，公共场地每天清扫，无乱堆乱 放，下水道通畅，公共用水池定期清洗；保安人员24小 时 值班、巡逻；公共配套设施维护良好，水、电、消防设施 保 障有效。经过方圆物业管理公司一年的努力，小区内绿地 覆 盖由原来的20提高到26%，园林绿化维护良好，增加 了社 区活动场所，开展了正常的社区文体活动，因此，方圆物 业 管理公司向流连花园业主委员会提出：物业管理费由原来 的 每平方米1.4元提高到每平方米2.6元，但遭到业主委员会 的 拒绝。 请问：方圆物业管理公司的要求是否合理？你有什么建议 ？

15、案例分析： 1、要求是否合理应视其具体情况。如果物业管理公 司 事先和业主委员会协商和沟通了，提高物业管理服务 的 水平和服务质量，增加了物化劳动和活劳动的投入， 则 要求提高收费标准是合理合法的。但如果该公司事先 没 有和业主委员会协商和沟通，自作主张增加各种投入 来 提高小区的质量档次和服务水准，事后要求提高管理 费 就不合理了。 2、建议该公司真诚地与业主委员会商量，将每一个 支 出项目请业主委员会审定，看那些是必要的，那些是 多 余的，那些是可要可不要的，在得到业主委员会认可 以 后，才确定实际要增加的物业管理费的幅度和标准。案例十某小区共有1000套住房，还有200套尚未售出 ， 为

16、了进一步搞好物业管理工作，发展商委托物业公 司 成立了业主委员会筹备小组，经过一段时间的准备 工 作，筹备小组召开了业主大会，并通过差额选举， 选 举出了业主委员会委员。但在公布业主委员会当选 委 员名单前，有部分业主提出发展商将未出售的200 套房 屋计算为自己的投票权，是侵犯了业主选举的合法 权 益，坚决反对选举结果，并要求进行重新选举。 请问：、发展商是否可以将未出售的200套房屋 计算 为自己的投票权，为什么？ 、物业公司应如何协调本案的这个矛盾？案例分析：发展商可以将末出售的200套房屋计算为自己的 投票权。根据物权法的建筑物区分所有权理论，任何建 筑物 区分所有权的取得都只有两种方式，就是原始取得 和 继受取得。原始取得是指建筑物的发展商取得土地使用权 后通 过开发建造了建筑物整体，从而取得了建筑物所有 权 的方式。继受取得是指在建筑物原始取得的基础上，建 筑 物发展商通过买卖、赠与、继承、交换或者其他合 法 方式将建筑物区分所有权依法转移给建筑物区分所 有 权人的方式。 因此，是建筑物发展商依法创设了建筑物区分所