临潼商业区策划

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1、临潼唐文化商业区策划构想目 录：一、临潼旅游发展简单构想 二、对项目的理解 三、投资分析 四、消费分析 五、项目开发基本构想 六、接下来的工作一、临潼旅游发展简单构想一、临潼旅游发展简单构想1、临潼发展大谋划：2006年8月29日30日，中共临潼区委、区政府在骊山脚下 隆重召开了中国西安临潼发展论坛。众多国内外规划、建筑及 经济著名专家、学者应邀齐聚临潼，为临潼谋划未来。论坛规模 之大，规格之高，属临潼首次，专家积极出谋划策，成果颇丰。从论坛的规格可以看出本届临潼政府是胸有大志向、心有大 未来，决心为临潼来一次具有里程碑意义的规划建设，为临潼勾 画出了美好的愿景。（一）背景：一、临潼旅游发展简

2、单构想世界著名旅游胜地中国旅游名城西安旅游第一名片旅游示范区旅游特区中国著名旅游品牌中国疗养胜地中国御汤之都中国著名休闲度假胜地应成为？ 怎么实现？（一）背景：2、临潼旅游大愿景：1、优越的旅游位置：（1）中国代表性旅游品牌之一“西安古都游”的必游景点。中国主要旅游格局：北京首都游、上海都市游、西安古都 游、桂林山水游、海南海滨度假游、西南观光民俗游（四川 、云南）。（2）陕西旅游黄金线路东线的核心。陕西旅游的招牌路线是东线：西安临潼华山，这 条线路即使放到世界上也是颇具魅力的，而东线的核心无疑 是临潼兵马俑、华清池。一、临潼旅游发展简单构想（二）临潼旅游发展优势一、临潼旅游发展简单构想2、旅

3、游资源极为丰富，全国罕见：（1）主要人文资源：兵马俑（世遗+4A） 、秦始皇陵（世遗 +4A） 、华清池（4A）、鸿门宴遗址、姜寨遗址、扁鹊墓、烽 火台遗址、蔺相如墓、西安事变旧址等。 （2）主要自然资源：骊山森林公园（4A）、骊山温泉 、渭河 、芷阳湖、牡丹沟等 。3、政府高度重视：西安市及临潼区十一五规划将旅游休闲度假产业定位分工给临 潼，而临潼将旅游休闲度假产业定为临潼四大产业集群之首。（二）临潼旅游发展优势一、临潼旅游发展简单构想1、国际一流的资源与中国农村化城镇环境形成巨大的落差和发展矛盾 。城区空间布局及形象上无旅游城镇感，无特色，无韵味，无气氛， 留不住人；优越的旅游资源不能有效

4、引用、促进本地经济。2、旅游产业极度薄弱：（1）结构单一：主要以兵马俑、华清池为核心的观光型产品，旅游 收入主要靠最低层次的门票；休闲度假、娱乐、综合服务型产品欠 缺，没有能留住人消费的旅游产业体系。（2）规模弱小：旅游消费性产业没有实现档次和品类的齐全及规模的 突破，没形成集群效应和消费氛围。3、良好的愿景及战略规划，但缺乏策划、战术组合、执行的有效支撑 。（三）临潼旅游面临的问题：一、临潼旅游发展简单构想 临潼旅游的优势和问题非常明显，容易找准，但解决 好非常困难。专家、学者、政府只找出了优势和问题 ，简单回答了“做什么?”（不够清晰明了），更没能 回答“怎么做？”，但这是临潼首先必须要旗

5、帜鲜明地 回答解决的问题。 临潼的旅游产业发展，光靠临潼自身的财力、物力、 人力是肯定不能实现跨越式发展的，必须借助外力来 支持和推动。一方面，勾画前景，争取省市政府的大 力支持；另一方面，深度包装，大范围高规格的招商 引资。（四）总体思路：一、临潼旅游发展简单构想1、打造中国旅游名城魅力临潼（1）以秦唐文化为主题。（2）以四大4A景区为依托。（3）以温泉、骊山森林资源为基础。（4）以恢复建设昭应古城为核心。（5）以经营城市为工具 。（6）以休闲度假和现代体验旅游为市场方向。全面打造一个集旅游参观、休闲度假、温泉洗浴、养 生疗养、文化体验、餐饮娱乐、特色购物于一体的旅游生 活风情城镇。（五）战

6、略构想：2、华清宫、昭应古城价值的全面发挥（1）华清宫分为：昭应县城、离宫、骊山禁苑三部分组成 。离宫、骊山禁苑构成现在的华清宫，供皇上、贵妃、 太子等洗浴、居住、疗养之用；昭应县城主要供随行的 王公大臣及其他随从人员住宿、吃饭、购物及县政府办 公之用。其宫城的布局及功能与唐长安相似。（2）恢复建设昭应古城不是要完全忠于历史的恢复重建， 而是为了发挥昭应古城的历史文化内涵，为临潼的旅游 产业打造一个具有参观和吸引人气价值的容器。（3）华清宫、昭应古城代表的文化价值是古代离宫别苑的 游乐享受文化和爱情文化，在现代则应该演绎为洗浴疗 养、休闲度假、餐饮娱乐、蜜月旅行、第二居所（度假 房产）等产业形

7、态。一、临潼旅游发展简单构想（五）战略构想：一、临潼旅游发展简单构想3、昭应县城投资预算：（1）昭应县城呈不规则矩形，东边长656m，西边长600m，北 边长627m，南边长580m，总面积378998，约568.5亩。（2）按现在地价招商，土地成本50万/亩（可能会更高），土地 成本2.85亿，建安成本按3000元/ ，约11.4亿，主要成本 14.25亿，其他成本占总成本的15%，算出总投资成本16.8亿 。（3）容积率算1.0，可建筑面积378998 ，按总均价6000元/ 算（保守估算）。产出收益22.74亿。（4）盈利5.94亿，盈亏平衡点要求的销售率在73.8%。（5）昭应古城的建

8、设会完全带动周边地价升值。（五）战略构想：华清门永丰门集凤门临潼门广场唐骊山、华清宫、昭应县城的布局及关系骊山环 城 东 路环 城 北 路昭应古城位置示意图一、临潼旅游发展简单构想（1）建成一座景观旅游城镇；形成一体系特色产业；营造一种 别致氛围；来了的人不想走，走了的人还想来！ （2）产生一个全国乃至世界知名旅游品牌魅力临潼，带动 一批全国知名旅游品牌（如：昭应古城、御汤温泉等），对 打造世界旅游名城西安形成强力推动和支撑。 （3）颠覆陕西旅游产业链部分格局（旅游线路行为、游客集散、旅游商品流通、关中城市群休闲度假）。 （4）临潼成为陕西重要的游客集散中心，来西安旅游，住西安临潼旅游区。 （

9、5）预计三年内昭应古城、华清广场周边地价会由50万/亩，攀 升至200万/亩，临潼光土地增值就可达60亿以上。 （6）临潼成为最具魅力的旅游名城。最终实现：旅游兴市、旅游强市！（六）发展效果预估：一、临潼旅游发展简单构想流程：愿景落位愿景战略一批项目战术实现工具：经营城市资源更多资金优化资源资金关键词：土地使用价值、土地价值潜在词：定位、策划、创新、增值（七）执行要点：一、临潼旅游发展简单构想 先做出大体系、高规格的概念规划和详规 将大构想、大规划进行深度包装传播，造势！形成 投资热点，争取与高新、曲江、经发、浐灞等为伍 。 分解包装一体系的项目，大招商，招大商！ 整合一切资源，大力发展消费性

10、旅游休闲度假产业 ，建设临潼旅游经济开发区。 大量营销工具的组合使用。（七）执行要点：二、对项目的理解二、对项目的理解1、唐文化商业街：西起华清路、书院西路交汇处，东至书院路、环东路交汇处 ，全长1.2 Km，沿城市快速干道向北2262米，占地59.562 亩。建设景观大道、历史文化商业街。 2、华清宫遗址恢复区：既华清路、书院路、环东路围成的三角区域（251.29亩）， 除去城市快速干道占地42.3亩及动态影院占地7亩，项目实际 占地201.99亩。建设综合旅游服务步行商业街区。（一）项目简介：二、对项目的理解（一）项目简介：3、项目示意图：二、对项目的理解1、地块基本价值判断（1）地处陕西

11、黄金旅游线路东线的必经之地。（2）骊山、华清宫前，临潼城市对游客展示的窗口地区 。（3）临潼骊山温泉带覆盖区。（4）唐昭应县城所在地。（5）唐文化底蕴深厚，唐皇家离宫洗浴休闲度假之地。（6）具备较高的旅游商业价值，具备发展外向型消费经 济的优越条件，值得内循环经济让位。（二）地块价值判断二、对项目的理解2、三角地的空间价值取向： （1）景观广场：优点：对提升城市形象及土地价值有明显作用；与周边景点和昭应古城高度和谐；城市更大气、更具旅游城市感。缺点：城市需要投入更大的土地资源通盘包装招商，开发商才能赢利。（2）景观广场+商业：优点：兼顾和谐及商业，人流引导容易；项目目前规划的用地即有望盈利。缺

12、点：广场不够宏大；商业规模、体量、布局受限制 ；投资收益不丰厚，开发招商难度加大。（二）地块价值判断二、对项目的理解2、三角地的空间价值取向：（3）纯商业：优点：商业规模可观，招商更容易。缺点：对整个城市形象和土地价值提升贡献较小；与旅游景点和谐度降低。（二）地块价值判断二、对项目的理解3、唐文化商业街空间价值取向分析：（1）步行商业内街模式：优点：更有商业韵味，有独立的商业氛围；商铺面积可大可小，二次招商容易；符合人们的逛街购物习惯。缺点：建筑进深小，大商业难兼容，气势稍欠；与三角地可连接性差，引来对面游客较难。（2）沿路商业街模式：优点：建筑进深较大，可建大型商业，建筑有气势；在视觉上，可

13、较好的与快速干道协调；缺点：面临快速干道，被快速干道隔离，难以形成商业氛围 。（二）地块价值判断二、对项目的理解1、唐文化商业街与华清宫遗址恢复区统筹 一体规划开发。2、项目统一重新包装命名，命名为“华清广 场”和“昭应古城” （建议）。（三）项目品牌包装建议:二、对项目的理解1、建设昭应古城的一期工程，揭开打造魅力临潼的序幕。 2、本身就要成为一个旅游景点，一个标志文化景观。 3、全面发挥骊山温泉资源及唐洗浴文化的魅力。 4、满足游客吃、住、购、娱、浴的需求，实现旅游产业链的完 善和产业规模的突破。 5、延长旅客临潼滞留时间，增加消费，使部分旅客住在临潼。 6、实现优质旅游资源作用临潼经济。

14、 7、实现与骊山、华清宫的互相作用，和谐一体。 8、项目对临潼的作用和意义类似于大雁塔北广场或大唐芙蓉园 之于曲江的意义。（四）项目的使命及目标二、对项目的理解 品牌定位：“华清广场”、 “昭应古城” （暂定） 形象定位：温泉休闲度假胜地 功能定位：温泉洗浴疗养胜地，休闲度假旅游产品 ，旅游综合服务产品 性质定位：一个商业地产项目一个提升城市价值的公益项目。（五）项目定位二、对项目的理解1、顺应旅游名城的未来规划，融进“昭应古城”的恢复建设。2、以唐文化为主题；以华清池、骊山两大旅游资源为依托；以 温泉资源和特产资源为基础；以温泉洗浴、休闲度假、餐饮 娱乐、特色购物为产业导向；实现旅游产业结构

15、完善和产业 规模突破。3、空间取向：景观广场+围合式古镇商业。4、视觉上：是一组震撼的宏大唐建筑群。5、感觉上：步入了一个别致古韵的风情古镇。（六）项目总体开发思路二、对项目的理解1、游客游完兵马俑不一定必游华清池！ 2、游客过而不入，怎么办？ 3、仿古建筑怎么与商业氛围融合？ 4、地块不平整地形，怎么利用？ 5、城市快速干道隔离商业氛围和游客，交通怎么 组织和有效连接？ 6、怎么提高项目的投入产出价值以吸引投资？（七）项目面临的挑战:三、项目的投资分析三、项目投资分析1、成本构成：（1）土地成本（2）工程前期费用（勘察测绘、环境评估）（3）基础实施建设费用（七通一平、消防安全）（4）建筑安装

16、工程费用（5）公共配套建设费用（广场、绿地、停车等）（6）管理费用（工程管理、监理、杂费）（7）销售费用7%（策划、广告、推广、代理、营业税5.5%）（8）财务费用（利息、土地契税、土地增值税、所得税等）（9）工程后期费用（质检、验收、产权等）（10）不可预见费用3%（一）成本分析三、项目投资分析2、土地成本：土地成本：1.31亿备注：拆迁建筑补偿12393.6万拆迁装饰及地面附属物补偿 5%=619.68万征用集体土地补偿24.471亩4.1万/亩=100.33万单位土地成本： 1.31亿261.6亩=50.1万元/亩备注：唐华清宫遗址拆出土地201.99亩，容积率0.45唐文化商业街拆出土地59.562亩，容积率1.0（一）成本分析三、项目投资分析3、建安成本：建筑建安成本：100308 3000元/ =3.09 亿拆出容积率0.45 的201.99亩，容积率1.0的59.562亩。建安成本按3000元/ ，含供水、电、气工程；大雁塔 北广场商业