《四川成都青羊项目商业环境调查报告（33页）》由会员分享，可在线阅读，更多相关《四川成都青羊项目商业环境调查报告（33页）（33页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、地址：二环路南四段置信丽都花园 电话：028-85053680 http:/1青羊青羊项目项目商商业环业环境境调查报调查报告告四川置信资产管理有限公司2005 年 3 月地址：二环路南四段置信丽都花园 电话：028-85053680 http:/2前前 言言目目 录录第一部分第一部分 调查说明调查说明青羊项目作为复合地产开发和区域经济开发的一个范例，并且考虑到项目的工业园区，总部基地，住宅，商业等几重功能，决定了本次调查工作的复杂性和复合性。一、调查目的（一）估项目的商业价值，挖掘项目的商业价值，并对项目的整体商业开发思路提供数据和市场支持。（二）为项目商业物业的整体定位，经营定位以及发展定位
2、提供支撑；为后期的商业运营模式，商业规划以及业态组合提供支撑。（三）分析项目与商业的抗性以及可能规避的手段。二、工作思路本次调查主要从项目发展与区域经济的关系，项目发展与区域商业发展的关系，以及基于上述基础上的项目商业发展机会确认等三个方面来展开。四、采用的方法和手段地址：二环路南四段置信丽都花园 电话：028-85053680 http:/3本次市场调查，并从城市发展和文化发展角度来运用相关调查手段，达成调查目标；在调查中采取定向抽样调查，项目比对调查，以及部分问卷普查等方式来完成。五、相关名词界定第二部分第二部分 本次调查相关结论本次调查相关结论第三部分第三部分 项目周边商业调查项目周边商
3、业调查一、项目区域交通状况调查（一）道路交通状况1、已建成道路目前项目周边区域已经建成的道路为：东西走向的成温公路、南北走向的成飞大道（即 A 线大道） 。成温公路向西连接成温邛高速，向东可到金沙片区，双向 8 车道，交通流量较大。成飞大道连接了成温公路和成飞（集团）公司生活区，目前道路尚未画线，估计为双向 6 车道，是目前驶入项目的唯一道路。地址：二环路南四段置信丽都花园 电话：028-85053680 http:/42、规划建设道路（二）人车流量测算1、人车流量统计我们以项目南侧的成温公路作为采样点，以 10 分钟为采样时段，并选择了在交通的高峰期和非高峰期两个时段作为对比参照，相关数据如
4、下：人流量人流量车流量车流量时间段时间段 行人自行车轿车出租车商务、面包车公交车货车数量361082101910230113 1111：31311111：4141 占比25%75%44%4%22%6%24%数量2497177179232101 1515：07071515：1717 占比20%80%42%4%22%8%24%2、相关统计及分析（1） 数据显示：在高峰期采样时段内，10 分钟道路人流量为 144 人，车流量达到 474 人；在非高峰期采样时段内，10 分钟道路人流量为 121 人，车流量为 419 人。由此，以每日交通流量构成中高峰时段：非高峰时段1：1 为依据，同时给予 0.85
5、 的加权值加权值，保守估算出该道路 12 小时的人流量为 8109 人，车流量为 27325 辆。?为了更具直观的比较性，我们采集到的另一组数据是：骡马市青龙街的12 小时人流量约 34500 人，车流量约 27900 辆。（2）相关分析：二、项目接受度试探（一）调查说明为了了解消费者对于本项目区位条件的直观反映，我们就项目的区位条件定地址：二环路南四段置信丽都花园 电话：028-85053680 http:/5向选择样本进行了一次试探性问卷调查，问卷设计为封闭式选择问卷，调查方法为电话调查。定向选择的样本特征为：1、年龄特征：年龄区间为 2645 岁，以 30 岁作为划分中间点。2、收入特征
6、：个人年收入不低于 5 万元。3、职业特征：企事业单位中（高）层管理人员/高级技术人员/私营业主/自由职业者。（二）问卷信息统计1、被访者中 53%为男性，47%为女性。2、74%的被访者拥有私家车。3、在不拥有私家车的被访群体中，60%的被访者在近期有购车计划。4、被访者召集家人或朋友外出聚会，其理想状态理想状态下的区域：25%40%35%家或朋友家附近 离家一定距离 郊区5、被访者实际选择实际选择聚会的区域为：26%58%16%家或朋友家附近 离家一定距离 郊区6、影响被访者选择聚会或消费场所最重要的因素：地址：二环路南四段置信丽都花园 电话：028-85053680 http:/636%
7、11%37%5%11%交通路况 档次 特色 停车便利 距离远近7、其次的影响因素是：44%14%7%21%14%交通路况 档次 特色 停车便利 距离远近8、影响被访者最轻的因素为：7%14%43%36%交通路况 档次 停车便利 距离远近9、被访者现在对三环路的印象是：地址：二环路南四段置信丽都花园 电话：028-85053680 http:/75%79%16%郊区 不算远 开发热点10、被访者认为三环路的繁荣需要：8%92%3年以内 35年11、关于三环路的发展，被访问者看好的宏观方向是：4%60%36%东 南 西12、被访者经常在三环路附近消费吗？地址：二环路南四段置信丽都花园 电话：028
8、-85053680 http:/816%63%21%经常 偶尔 没有13、被访者在三环路消费的是：42%35%4%4%15%餐饮 茶楼 家具家居 园林苗木 农家乐14、被访者在三环消费方向是：6%50%44%东 南 西15、如果在成温公路三环外，即金沙片区外沿有一集中商业区，被访者决定是否前往消费的可能性为：地址：二环路南四段置信丽都花园 电话：028-85053680 http:/910%75%15%有吸引力 视情况而定 不考虑16、问及不考虑前往消费的原因时，统计信息为：46%54%离家太远 喜欢熟悉的区域（二）相关分析三、周边商业情况调查从目前现状来看，项目周边可参照性最强的区域是项目地
9、北侧得成都飞机工业（集团）有限责任公司厂区及其生活配套区，所以我们将成飞（集团）公司作为周边调查的重点区域。在本次调查中，调查要素侧重于成飞（集团）公司内的商业配套情况。（一）成飞（集团）公司概况成都飞机工业（集团）有限责任公司隶属于中国航空工业第一集团公司，是我国设计、研制和成批生产现代歼击机的重要基地。该公司占地 500 多万平方米，原名国营 132 厂，始建于 1958 年，建成于 1964 年，1982 年以“成都飞机公司”名义对外开放。1998 年改制组建集团。地址：二环路南四段置信丽都花园 电话：028-85053680 http:/10成飞（集团）公司不仅是国内重要的军工生产企业
10、，同时进行多元化发展。目前该公司是麦道、波音、法国空客、达索等国外著名航空制造企业的民机部件供应商，并且开发了汽车摸具、包装机械、洗涤设备等民用非航空产品。近年来，该公司大力发展第三产业，涉足飞机修理、高科技应用、通用航空、科技咨询、进出口、建筑物业、装饰装修等行业。（二）人口及收入状况1、目前成飞（集团）公司在职职工共 14000 人，若包括离退休职工、职工家属、外来经商人员，总人口近 40000 人。2、根据我们问卷反馈的统计信息：普通职工月收入在 1000 元左右；一般行政人员月收入在 20003000 元不等；中层管理干部月收入在 3000 元以上；高级管理干部和技术工程师月收入可以达
11、到 5000 元甚至更高。（三）成飞商业构成1、主要街道商业业态采样根据现场实地走访，我们发现成飞集团的生活配套区在商业业态上具有较强的共性，现截取四条街道作为数据采样说明。街道及店铺数成飞大道业态及数量超市百货 1/宾馆酒店 1/服饰鞋帽 11/体育服饰及产品 1/副食烟酒茶叶 5/糕饼西点 1/小吃面馆腌卤 4/水果鲜花植物 1/洗衣店 1/银行金融保险 2/化妆品、美容美发 4/五金建材 1/医药诊所 6/摄影冲印、文印 1/书店音像影碟 2/钟表眼镜 3/电子产品通信 1/家私家居布艺 1/送水 1/车行 1/燃具 2/电器 1/园林 1特色/品牌/规模商家建行、农行/红旗/成飞宾馆/
12、成飞医院/长宽街道及店铺数成飞幼儿园（店铺总数 84）业态及数量超市百货 3/服饰鞋帽 35/皮具箱包 1/时尚饰品 2/体育服饰及产品 5/副食烟酒茶叶 11/糕饼西点1/小吃面馆腌卤 3/健身保健按摩 2/水果鲜花植物 2/银行金融保险 1/化妆品、美容美发 7/医药诊所 1/摄影冲印文印 1/书店音像影碟 1/钟表眼镜 1/电子产品通信 1/家私家居布艺 1/锁业金银加工2/母婴 1/毛线 1特色/品牌/规模商家交行/李宁、爱乐、助乐/成飞社区卫生服务中心地址：二环路南四段置信丽都花园 电话：028-85053680 http:/11街道及店铺数纬四路（）业态及数量超市百货 1/服饰鞋帽
13、 12/时尚饰品 1/副食烟酒茶叶 5/糕饼西点 5/小吃面馆腌卤 10/餐饮 1/茶楼1/健身保健按摩 1/洗衣店 1/化妆品、美容美发 6/摄影冲印文印 2/办公文具、保险箱柜 2/书店音像影碟 6/电子产品 2/通信学校 2/燃具 2特色/品牌/规模商家廖排骨/诗丽堂/文轩/中国电信、中国移动/成飞小学、成都理工大学成飞校区、成飞集团职业技术学校街道及店铺数成飞（）业态及数量超市百货 1/服饰鞋帽 5/糕饼西点 2/小吃面馆腌卤 1/餐饮 2/洗衣店 1/银行金融保险 2/化妆品、美容美发 2/医药 1/诊所摄影冲印、文印/书店音像影碟 2/旅行社票务 1/电子产品 3/培训驾校 2/家
14、私家居布艺 1特色/品牌/规模商家工行、中国人寿/倍顺超市/蓝天山西原记面点、中田豆业/绿风环保干洗/移动营业厅/长城驾校2、信息归纳统计第四部分第四部分 区域经济及环境调查区域经济及环境调查一、成都市社会经济发展情况（一）成都市经济概况1、本地生产总值：2003 年全市地区生产总值达到 1871 亿元，在全国 15 个副省级城市中，仅次于广州、深圳和杭州，位居第四。GDP 年平均增长 11.6%。其中，第一产业完成150 亿元，第二产业完成 859 亿元，第三产业 862 亿元。分别占本地生产总值的8%、45.9%、46.1%。人均本地生产总值 18052 元。地址：二环路南四段置信丽都花园
15、 电话：028-85053680 http:/122001 年2003 年本地生产总值构成及增长速度为：（单位%）第一产业增长率第二产业增长率第三产业增长率2001 年9.14.345.31545.613.12002 年8.65.345.514.845.912.92003 年8.05.645.915.646.111.72、固定资产投资：2001 年2003 年全社会固定资产投资分别为 582 亿元，702 亿元，863 亿元。细分变化情况如下：基建投资更改投资房地产投资2001 年281537164909117075542002 年335627590638820331042003 年4014091130644024539913、企业景气指数（二）成都市人口及相关情况1、整体情况成都市全市 2001 年年末2003 年年末总人口分别为 1019.9 万人、1028.48万人，1044.31 万人。自然增长率分别为 1.6、0.2、0.5。2003 年年末，成都市农业人口 658.08 万人，非农业人口 386.23 万人。成都市市区人口 452.57 万人，其中农业人口 171.17 万人，非农业人口 281.4 万人。自然增长率为 1.03。市区迁入人口 183129 人，迁出人口 6
