《吉林亚泰·梧桐公馆项目可行性研究报告20112011-63页》由会员分享，可在线阅读，更多相关《吉林亚泰·梧桐公馆项目可行性研究报告20112011-63页（57页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 创新成就卓越创新成就卓越 远见创造未来远见创造未来亚泰地产亚泰地产亚泰梧桐公馆项目可行性研究报告亚泰梧桐公馆项目可行性研究报告吉林亚泰房地产开发有限公司吉林亚泰房地产开发有限公司二二一一年四月一一年四月创新成就卓越创新成就卓越 远见创造未来远见创造未来项目名称：亚泰梧桐公馆项目名称：亚泰梧桐公馆项目名称释义：梧桐掩映，华美尊荣。身居公馆，怡然自得。项目名称释义：梧桐掩映，华美尊荣。身居公馆，怡然自得。“梧桐”二字意为“梧桐树”，因此，作为项目的鲜明标识物，梧桐树将在景观设计中得到充分体现。通过茂密的梧桐树林，展现独具风情的庭院生活社区，使现代与传统的空间意境得到融合。 “公馆”二字则使人联想
2、起曾经掩映于梧桐树之中，深藏于高墙背后的沧桑岁月与承载着名门望族的盛世春秋，而其本身也凝聚了近代中国的历史风云以及超越建筑本身的文化内涵。本项目采用“公馆”二字，旨在追溯“公馆”的精神象征，传承“公馆”的文化内涵，再现“公馆”品质神韵，反映出项目的品味及档次。该案名在长春市房地产项目中独树一帜，具有非常鲜明的个性，便于推广造势。创新成就卓越创新成就卓越 远见创造未来远见创造未来I目目 录录第一部分：项目概论第一部分：项目概论1一、项目基本情况一、项目基本情况1二、可行性研究依据和范围二、可行性研究依据和范围1三、项目发展依据三、项目发展依据2四、主要技术、经济指标四、主要技术、经济指标3五、结
3、论五、结论3第二部分：土地基本情况第二部分：土地基本情况4一、土地自然情况一、土地自然情况4二、土地性质分析二、土地性质分析6三、土地市场分析三、土地市场分析8第三部分：城市及区域市场分析第三部分：城市及区域市场分析11一、城市宏观经济环境分析一、城市宏观经济环境分析11二、区域宏观经济环境分析二、区域宏观经济环境分析18三、城市房地产市场发展概述三、城市房地产市场发展概述20四、区域房地产市场发展概述四、区域房地产市场发展概述25五、宗地周边区域市场研究五、宗地周边区域市场研究26六、市场分析结论六、市场分析结论28第四部分：项目定位第四部分：项目定位29创新成就卓越创新成就卓越 远见创造未
4、来远见创造未来II一、项目整体定位一、项目整体定位29二、规划布局分析二、规划布局分析31三、产品定位及户型设计三、产品定位及户型设计36四、销售价格定位四、销售价格定位43五、建设标准定位五、建设标准定位45第五部分：经济效益分析第五部分：经济效益分析46一、经济测算依据一、经济测算依据46二、项目开发成本构成二、项目开发成本构成46三、三项费用与税金三、三项费用与税金49四、各类产品销售价格四、各类产品销售价格50五、分期开发、销售设想五、分期开发、销售设想50六、项目资金计划六、项目资金计划51七、经济效益测算结论七、经济效益测算结论52第六部分：结第六部分：结 论论53创新成就卓越创新
5、成就卓越 远见创造未来远见创造未来1第一部分：项目概论第一部分：项目概论一、项目基本情况一、项目基本情况1项目名称：亚泰梧桐公馆建设项目2开发商：长春市政建设（集团）房地产开发有限公司3投资商：吉林亚泰房地产开发有限公司4可行性研究报告编制单位：吉林亚泰房地产开发有限公司二、可行性研究依据和范围二、可行性研究依据和范围1研究的依据国家计委关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法房地产项目经济评价长春绿地建筑设计研究院提供的规划方案长春市规划局下发的该项目的规划设计条件创新成就卓越创新成就卓越 远见创造未来远见创造未来2国家及地方的法律、法规2研究范围建设的必要性市场预测和建设规模项目建设方案投
6、资估算及财务评价三、项目发展依据三、项目发展依据亚泰梧桐公馆地块位于长春市东部的二道区中心地带，东邻规划路（南区丙五路） ，西达东环城路，南邻已建成的东方之珠小区，北至吉林大路，占地面积14.5万平米，2010年4月与长春市政房地产公司签署了乐东棚户区项目合作协议书 ，通过股权收购的方式取得净地。依据对项目的区域环境、土地特征等各项因素的综合分析，将该项目定位为亚泰地产将该项目定位为亚泰地产“产品体系规划产品体系规划”中的品类三中的品类三-城市副城市副中心、中高档住宅产品中心、中高档住宅产品，主力产品为面向中产阶层、青年白领首置型住宅及高收入城市精英的改善型住宅。该项目是亚泰地产首个通过股权收
7、购形式获取土地的项目，对提升亚泰地产此类项目的运作能力具有积极作用，同时，项目开发建设对亚泰地产巩固长春市场， “实现稳居吉林省房地产领军企业”的目标具有极其重要的意义。创新成就卓越创新成就卓越 远见创造未来远见创造未来3四、主要技术、经济指标四、主要技术、经济指标亚泰梧桐公馆项目占地 14.5 万平方米，规划建筑面积 44.5 万平方米，容积率 2.699。亚泰梧桐公馆是以居住为主的现代化居住区，包括多层、小高层、高层住宅以及沿街商业区，总建筑面积 445,592 平方米，其中住宅面积 374,907 平方米，商业面积 8,280 平方米，地上车库 1,796 平方米，地下停车位面积 52,
8、860 平方米，其他配套设施及物业用房面积合计 7,749 平方米，住宅总数 3,766 户。项目的预计经营收入为 28.7 亿元，商品房销售期平均销售价格为 6,809 元/平米（含地下人防车库在内） 。项目总计划投资 23.0 亿元，其中项目开发成本约为 18.7 亿元，投资利润率为 24.8%。五、结论五、结论通过对本项目建设规模、市场情况、工程建设方案、投资及财务分析等几方面进行的研究，得出以下结论：1亚泰梧桐公馆项目处于城市发展的重要位置，紧邻吉林大路，位于二道居住区的核心位置，居住氛围浓厚，地块升值潜力较大。2项目是亚泰花园系列产品的延续和提升，对亚泰地产稳固长春市场，保持市场占有
9、率具有重要作用。3本项目的建成，顺应了市场经济发展的大趋势，符合省情、市情、顺乎民意。建设发展思路客观实际，建设方案布局合理，规划符合长春市总体规划要求，该项目应该具有较好的社会效益，环境效益和经济效益，因此该项目的建设是可行的。创新成就卓越创新成就卓越 远见创造未来远见创造未来4第二部分：土地基本情况第二部分：土地基本情况一、土地自然情况一、土地自然情况1土地位置土地位置亚泰梧桐公馆地块位于长春市东部的二道区中心地带，距离市中心约5 公里。东邻规划路（南区丙五路） ，西达东环城路，北至吉林大路，南邻已建成的东方之珠小区。占地面积 14.5 万，具体位置如图所示：2土地四至土地四至宗地北邻吉林
10、大路、西邻东环城路、南邻东方之珠小区、东侧为南航世纪苑。西侧：紧邻东环城路，双向四车道，经常通过大型运输车辆，路况较好。北侧：吉林大路，双向六车道，离长春市第二热电厂不足 500 米。南侧：南邻东方之珠小区，建成的产品为 13 层小高层。东侧：邻南航世纪苑，之间有规划道路沿河路。高压线两栋居民楼创新成就卓越创新成就卓越 远见创造未来远见创造未来53土地现状土地现状宗地呈“7”字型，地势较为平坦，内部高差较小。沿吉林大路一侧有 2 栋 7 层砖混住宅，地块西侧有一条 220KV 高压线沿本地块西侧南北贯通，将在建设中考虑高压走廊。本项目目前为长春市政集团水泥厂厂区，现正常生产中。4周边环境周边环
11、境空气情况：宗地北侧与长春第二热电公司相距不足 500 米，长春市主导风向为西南风，因此，热电二厂对该地块存在一定的大气污染，但影响程度不大。噪声情况：宗地西侧的东环城路车辆过往频繁，且多为大型货运车辆，对宗地西侧临街一侧产生噪声污染。治安情况：治安情况一般。周边景观：目前无主要景观，但是由于热电二厂的影响，其生产用的凉水塔对视觉产生一定的不良影响。居住氛围：宗地南侧为已经建成的东方之珠小区，各种配套设施基本完善，已形成较为浓厚的居住氛围。5交通条件交通条件宗地西北两侧紧邻城市主干道，交通顺畅。距城市中心人民广场商业圈约 15 分钟车程，距长春龙嘉机场约 30 分钟车程。6社区配套社区配套教育
12、情况：82 中、108 中学、八道街小学、春城小学、吉林小学、亚泰小学、52 中、34 中、岭东小学等。创新成就卓越创新成就卓越 远见创造未来远见创造未来6医疗情况：北侧紧邻延安医院，西南 1 公里范围内有吉大医院分院，周边的其他医院有二道区医院、中日联谊医院、烧伤医院等。购物娱乐：项目西行 1 公里为二道国贸商都，吉林大路特色餐饮等，商业配套较好。生活情况：紧邻东方之珠小区，目前生活较便利，仍需进一步完善。7市政配套市政配套给水引自南区丙五街给水管网。排水园区内雨水和污水直接排至市政的雨水和污水管道。供热小区采用集中供热。燃气引自东环城路燃气管网。电力引自东环城路电力线路。弱电电视、电话、宽
13、带、智能等引自东环城路线路。8规划控制要点规划控制要点规划用地面积 14.51 万，容积率小于 2.7，建筑密度小于 30%，建筑限高 100 米，绿地率大于 25%；规划建筑日照间距系数按照长春市建筑日照间距规定和城市居住区规划设计规范执行，多层对内 1.7，对外 1.97。创新成就卓越创新成就卓越 远见创造未来远见创造未来7二、土地性质分析二、土地性质分析1土地权属土地权属该块土地隶属于长春市政建设（集团）房地产开发有限公司（下简称“市政房地产” ） ，并于 2010 年 5 月由长春市发改委于确认为“乐东棚户区改造项目” 。2土地合作背景土地合作背景2010 年 4 月，亚泰地产与长春市
14、政建设（集团）房地产开发有限公司（以下简称“市政地产” ）签署了股权转让协议 ，协议主要约定，亚泰地产 800 万元人民币平价收购该公司 100%股权，并在收购工作结后， “市政地产”做为亚泰地产全资子公司，拥有合法、独立的开发权，亚泰地产向“市政地产”注入资金，用以完成乐东区棚改项目的开发。截至 2010 年底，该地块已经完成拆迁工作，项目取得了国有土地使用权证 、 建设用地规划许可证 、 建设工程规划许可证 ，目前正在办理项目开工许可证。3规划性质规划性质二类居住用地。4城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响长春市主城区空间发展方向为“南拓北优
15、、西控东展”。主城区空间结构为“双心三翼、多组团”：“双心”分别指人民广场一带主中心和创新成就卓越创新成就卓越 远见创造未来远见创造未来8人民大街南端的南部副中心；“三翼”分别指西南、东南和东北三个主要城市发展方向；多组团是指城市的空间拓展采取组团的布局模式。规划期内重点发展城市东北、西南两翼。二道旧城区开发改造全面铺开。主要是以远达、八里堡区域和吉林大路、东盛大街、自由大路沿线为重点，形成了“一面三线”的开发格局。因此，项目所在地为二道区重点开发区域，同时也是长春市主要居住区和发展方向，已经形成了浓厚的居住氛围，有利于项目今后的推广与销售。三、土地市场分析三、土地市场分析1周边待推竞争项目周
16、边待推竞争项目项目一：万科蓝山项目项目一：万科蓝山项目该项目“东邻东盛大街、西至发电设备总厂、南起长电紫盈花园、北至四通路”，占地面积 25 万，建筑面积约为 50 万。项目主打“新都市主义”德式简约风格，由专业德国建筑设计团队打造，建筑类别为高层、小高层。项目现已开盘上市，该项目将是亚泰梧桐公馆项目主要的竞品之一。项目二：保利百合香湾项目二：保利百合香湾创新成就卓越创新成就卓越 远见创造未来远见创造未来9该项目位于远达大街与同康路交汇处西北，占地面积 23 万，建筑面积 50 万，规划有多层、小高层和高层，主力户型为 90-148，项目一期产品为框架结构，包括 7、8、9、10 层的电梯洋房、11 层的小高层宽景洋房和 13 层的瞰景洋房，其中多
