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1、China LAND 新|港|地|产 顾问 | 策划 | 代理 | 管理 商业市场环境商业市场环境 专题调研报告专题调研报告谨呈： 重 庆 中 科 普 永 奥 地 产 有 限 公 司重庆中科普永奥地重庆中科普永奥地 产永川项目产永川项目For：商业步行街寻找，永川商业的未来;为奥兰半岛，许一个璀璨的明天。【 声 明 】重庆合力新港房地产顾问有限公司创新和差异化是商业发展的永恒主题，也是商业地产提升竞争力的核心。商业地产发展规律必须与时俱进，不能无视环境和市场的变化。该报告仅供贵公司翻阅，不得擅自对外公开、复印、拷贝。版权归重庆合力新港地产顾问有限公司所有。China LAND &n
2、bsp; 新|港|地|产 研究目的Object 1 论证永川 新城区商 业发展前 景Object 2为【奥蘭半 岛商业步行 街】寻找市 场机会ObjectiveObjectiveChina LAND 新|港|地|产 顾问 | 策划 | 代理 | 管理 ContentsContents目 录永川宏观商业环境1永川商业现状调研2新城区商业物业供应及新增预期5本项目商业环境关联性敏感因素分析4新城区商业物业竞争格局6本项目商业市场环境启示7商业消费者及商业客户问卷调查3城市发展定位重庆二级经济圈，西部卫星城。“
3、大重庆”城市经济核心区，重庆1小时经济圈内6大区域性中心城市之一，重庆市规划的职业教育基地。永川，地处重庆西部、川渝黔三区汇点，邻沙坪坝、璧山、大足、荣昌、江津等地。全区幅员1576平方公里，辖16个镇、7个街道，总人口约113万，目前城镇化率58.6%永 川璧山重 庆永川城区 东距重庆市区55公里， 西离成都276公里。数据来源：重庆市统计局网站数据来源：2004-2009年重庆市统计年鉴，20102011年统计局网站 2011年经济增速高达26.72%，高于主城9区平均增速（24.69%）。 2011年，永川区GDP总值预计达到380亿元，在“一小时经济圈”内，排名
4、第四，处于中上水平。社会经济环境近5年GDP平均增速24.7%， GDP绝对值，居全重庆11名，区县第4名。经济上升趋势明显，发展速度全市领先。近年永川区生产总值发展情况（单位：亿元）GDP(亿元) GDP增速 (%)社会经济环境人均GDP高于周边各区县，但增速近两年有所回落， 目前居全重庆13名，区县第4名。虽然人均GDP增速较往年有所振荡回落，但人均GDP绝对值，依然呈现强劲增长态势。20062011年，永川人均GDP衍变情况2011年，永川人均GDP为 5744.64美元，高于重庆全市平均水平，也高于永川周
5、边各区县（璧山、大足、铜梁、荣昌、江津）人均GDP(元） 人均GDP增速势必推动居民消费力及消费需求 呈现上升趋势数据来源：2004-2009年重庆市统计年鉴，20102011年统计局网站数据来源：重庆市统计局网站 第二产业，是永川的支柱产业， 第三产业，是永川主导产业， 第一产业，占比逐步下降。社会经济环境产业结构方面，第三产业是永川的主导产业。从三产配比来看，产业结构发展良好，总体呈上升趋势。第二、三产业，在GDP中所占比例较大；2009年以来，合计占比达到90%以上。n近
6、年永川工业园区的规划和实施，各类规模工业企业的招商引资，带来第二产业的飞速发展，所占比重逐年增加，与第三产业齐头并进，后劲十足；n 永川职教产业（第三产业）发达，是全国著名的职教基地。 第一产业 第二产业 第三产业20062011年，永川区产业结构配比数据来源：永川统计年报数据来源：永川统计年报类别年平均工资月平均工资非私营单位 在岗职工35326元2943.8元/月私营单位 就业人员20790元1732.5元/月2011年，永川区城镇居民人均可支配收入19685元，略低于2011年重庆市城镇居民人均可支配收入（20249.70元）2011年，永川周边区县 城镇居民 / 人均可支配
7、收入（元）社会经济环境城镇居民人均可支配收入，与周边区县相比，处于中等水平。但从历年发展情况来看，呈逐年增长态势，表明居民消费能力逐步提高，目前处于中等偏上水平；2011年永川区城镇居民人均收入永川区历年人均可支配收入情况人均可支配收入(元） 人均可支配收入增速（%）数据来源：2004-2009年重庆市统计年鉴，20102011年统计局网站数据来源：重庆市统计局网站社会经济环境永川社零总额居重庆各区县第8位，为“1小时经济圈” 之冠，消费增长势头强劲。 2011年上半年， 重庆各区县社会消费品零售总额排名p 永川区
8、近年社零总额年均增长约21.56%，呈现加速上升态势。p 2011年永川区社零总额138.5亿元，在全市处于相对较高的水平。p 数据表明：历年居民储蓄余额均高于社零总额，从2011年数据来看，存款余额增幅高于社零总额增幅，表明居民消费意愿有待进一步提升。 社零总额(亿元 ) 社零总额增速(%) 居民存款余额亿元） 存款余额增速( %)数据来源：2004-2009年重庆市统计年鉴，20102011年统计局网站数据来源：重庆市统计局网站中心城区面积从2003年的28平方公里迅
9、速发展到目前的50平方公里，未来，城市中心继续东移。本 案老城 中心区新城 中心区渝西大道，连接新城老城城市发展历程2002年前，永川中心 城区，主要集中在老城 区域；2002年后，东部新城 逐步开发。5.8平方公里中央片区拉开开发序幕新城中央片区形成骨架启动“三湖”建设新城初具规模继续“东进、南拓”北控、西优2003200720082011行政中心东 移东部新城 雏形城市 继续东进中心城区达50 平方公里2005年 城区面积 28平方公里2011年 城区面积 50平方公里2015年 城区面积 75平方公里城市发展 关键词 东移Key Word城市格局老城区传统的商业中心与居民聚居区，人口密集
10、，商业气氛浓厚，但城市发展趋于饱和。渝西 广场商业中心大南门老商业中心名豪老政治中心景观轴线奥蘭 半岛大县城格局，城市发展趋于饱和。虽然目前人口密集，商业气氛浓厚，但受制于陈旧的城市规划，城市拓展空间及未来商业潜力都将大受局限。优势：区域成熟度高、配套完善、商业业态丰富，商业底蕴深厚。劣势：环境脏乱、舒适性差，城区规划陈旧，未来发展空间受限。城市格局新城永川区新的政治、经济、文化、商业中心，众多行政机关已迁入新城，但市政配套尚不完善，区域人气较为不足。人民 广场新政治商业中心景观轴线奥蘭 半岛新城区新增土地供应量巨大，市政规划优于老城区，是永川城区向中大型城市迈进的支点。虽然区委区府、公安、司
11、法、建委等行政机关已迁入新城，但由于尚处发展初期，城市生活的基本配套尚不完善，区域人气较为不足。优势：整体规划优异，道路宽畅、环境优美整洁，市政配套预期良好。劣势：目前入住率较低，人气不足，基础配套滞后，商业氛围的积聚尚待时日。成 渝 高 速渝西大道（中段）城区交通道路网络通达性较好，老城区交通便捷，新城区暂时交通不便。昌州大道（中段 ） 昌州大道（西段 ）渝西大道（中段）渝西大道（西段）萱花路中环北路（西段）中环北路（中段）成 渝 高 速成 渝 高 速昌州大道（东段 ）人民大道兴 龙 大 道本案汇 龙 东 路 汇龙大道人民大道人民南路人 民 西 路红 河 大 道红 河
12、 大 道红 河 南 路 红 河 中 路 学 府 大 道老城区道路狭小，但公交体 系比较健全，并且因为人口 密集因素，出租车大多集中 聚集在老城区范围。新城老城核心商圈之间，相距约15分钟车程。新城区道路规划大大优于老城 区，道路宽敞，且规划有专用 的自行车道，但公交运力有待 提升，目前交通较为不便。永川汽车总站永川火车站高速路下道口永川区/2011年户籍人口数及构成情况类别人口 数量备注永川中心城区 常住人口530000其中重庆文理学院现有教职员工1200余人，目前拥有全日制本专科在校生18000余人。永川大学&职业学院
13、;流动人口113000永川中心城区 人口合计543000人口结构目前永川中心城区常住人口53万，近5年城区人口平均增幅为11%，人口迅猛增长，为商业发展带来潜在消费驱动力。人口基数的迅猛增长由于城市开发建设进程，近几年城区人口呈爆发式增长，且人口增速持续攀升。流动人口 稳步增长常住人口 爆发式增长作为职业教育基地，22所大学及职业学院的在校学生数量，也呈上升趋势。为永川商业带来持续推动力20062011年，永川城区人口增长情况城区人口(万） 人口增速（%）永川区/2011年 人口构成城市发
14、展规划东进，南拓！【远景目标】建成“城区面积100平方公里、城区人口100万”的现代大城市。未来永川城市发展方向东进、南拓、西优、北控人口规模（万） 城区面积（平方公里 ） 20112030年，永川发展目标凤凰湖 电子信息工业园工业 用地远景 发展用地远景 发展用地奥蘭半岛南 拓西优北 控东进宏观商业环境研判结论1st重庆卫星城，大重庆城市经济核心区，统计数据表明，经济上升趋势明 显。2nd人均收入逐年提升，消费力稳步增长，但消费意愿有待加强。3rd人口增长迅速，推动商业消费需求不断增长。4th从城市总体发展规划的角度，未来永
15、川商业的消费人口基数及消费力都将 大幅提升。5th老城区作为传统商业中心，商业底蕴深厚，但陈旧的城区规划，制约其商 业发展潜力。6TH新城区商业发展空间广阔，但商业发展培育期较长。基础市政设施配套以 及交通状况都有待进一步改善。商 业 业 态GDP水平人均GDP4400美元， 城市化率>70%商业处于最初阶 段，是与农业经 济相匹配的原始 状态百货商场、商业街、批 发市场等传统商业取代 了农业时代的庙会、地 摊、集贸市场，商品为 工业化下的城市生活提 供基本保障为适应城市的发展，商 业形态开始出现质的飞 跃，多样化、规模化的 现代商业应运而生，如 大型购物中心、超市、 专卖店、精品店西方
16、经济发展水平及城市化率与商业发展阶段模型n 永川目前城镇化率58.6%,n人均GDP5744.54美元结合西方商业发展阶段模型来看：n 永川正在经历商业业态的第二次升级。超越商业范畴的广义商业 如SHOPPINGMALL、旅 游地产、商务地产、等综 合商业开始涌现，成为推 动城市发展和区域进步的 新动力商业业态面临 第二次升级永川/城市和商业 发展阶段商业业态面临 第一次升级宏 观 环 境 启 示：宏 观 环 境 启 示：就目前而言：永川商业存在较大发展空间，但居民消费观念及消费意愿有待进一步改观。
17、从未来发展观察：新城区的商业发展前景较为广阔，但要充分考虑完善基础配套，改善交通等因素；23从历史历程来看：永川总体经济以及人口近年都呈现较快发展态势，并将保持较高的持续增长速度。1永川商业宏观环境1永川商业现状调研2ContentsContents目 录China LAND 新|港|地|产 顾问 | 策划 | 代理 | 管理 新城区商业物业供应及新增预期5本项目商业环境关联性敏感因素分析4新城区商业物业竞争格局6本项目商业市场环境启示7商业消费者及商业客户问卷调查3商业现状调研永川各大商圈分布情况& 本次数据采集范围名豪人 民 西 路人民南路红河中路人 民 东 路人民大道渝西大道中段红 河 大 道红 河 大 道渝西 广场本案景 观 大 道名豪购物中心渝西广场中央大街红河大道人民东路人民南路红河中路人民西路人民大道帝都红旗广场蜀华商业步行街人民广场老城区市调范围老城区/主要调研项目：渝西广场、俊豪中央大街、名豪购物中心、帝都红旗广场、蜀华商业街。老城区/主要调研板块:渝西广场商圈、名豪广场商圈渝西广场，地理位置优越 业态品质较低。地理位置：位于永川老城区最核心的商业黄金地段，租金情况： 渝西广
