张掖红星美凯龙项目项目前期调研策划定位报告

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1、张掖红星美凯龙项 目1张掖宏观经济及宏观房地产市场2项目本体及发展初判3竞争市场分析4核心问题及定位思考张掖GDP近几年来张掖经济水平快速发展，2013年之前一直保持着10%以上的高增长率，随着产业结构的调整以及经济规模的影响，经济增速逐步减缓，但仍然保持在8%以上的经济增速；根据GDP与房地产关系表可以看出，前几年整个房地产行业属于高速发展状况，今年逐渐趋于稳定发展趋势；GDP增速房地产行业发 展状况小于4%萎缩4%-5%停滞5%-8%稳定发展大于8%高速发展GDP与房地产关系表人均GDP发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP(美元)800-30003000-4000

2、4000-80008000以上需求特征生存需求生存改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展/单 纯数量型以数量为主，数量 与质量并重平稳发展，以质 量为主，数量并 重缓慢发展/综合 发展型人均GDP与房地产发展关系表近5年来随着张掖经济的快速发展，人均GDP也不断攀升，在2011年达到最高峰，增长率达30%,随着近3年的经济增速放缓与人口增加，人均GDP增速开始放缓，在14年达到最低谷；根据观察，早期张掖由启动阶段逐步发展到现在的平稳发展阶段，人们购房开始注重品质性；张掖经济发展由早期的“三头并进”逐步改为第二产业规模不断扩大，证明由早期的未确定性的经济发展改为以工业拉动经济，近几

3、年来第一产业增长率的低水平(低于5%)增长，也印证经济结构在不断优化；而随着2013年第三产业的开始超越第二产业成为主力产业后，证明由开始由第二产业改为第三产业的发力，2014年第三产业成为张掖整体经济的支柱性；证明由旅游业、金融业为主导的第三产业正带领张掖经济发展；经济结构固定投资与房地产发展近几年来随着整体经济的发展，张掖房地产行业在前4年里可谓是快速发展，无论是从固定投资额还是房地产开发投资额都呈现爆发式的增长，在2012年达到历年顶峰；而房地产开发占固定投资额的比例也逐年攀升，导致同时拉高整体张掖经济；但在2014年，固定资产投资额回归较为正常的增长水平，而房地产开发投资额的涨幅大幅度

4、下降，开发热情已大幅度下降；房地产发展 从房地产住宅投资额的历年情况分析，受房地产快速发展 刺激下，房地产商往往投资相对比较容易运作的住宅项目 ，房地产住宅投资额逐年增长，在13年达到历史峰值， 而在2014年受市场供需影响，住宅投资额首次出现负增 长，市场对开发住宅项目热情开始减退； 从历年房屋施工与竣工面积分析，施工面积爆炸式的快速 增长，而竣工面积收市场影响导致开发进度急速下滑； 从历年商品房销售面积分析，市场由11年的快速增长后 迅速降温，呈现较为正常的销售水平；状态异常基本正常正常运行基本正常异常房地产开发投 资额增速25%适度投资有利于拉动经济增长；而增长过高将使供给过量，若无需求

5、匹配，将导致供过于求；房地产开发投 资/固定资产投 资37%反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%房地产开发投 资/GDP项目区位优越“出则繁华，入则宁静” 项目处于双主干道交汇处，交通通达性较好； 临近张掖湿地公园及润泉湖公园两大生态系统，生态环境优越； 项目地块方正，混合用地，有利于项目业态多样性； 品牌开发商S-优势 项目区域暂不成熟，周边配套缺乏； 区域认同感不强，周边普遍以刚需性住宅为主；W-劣势 “滨河新区”规划逐步完善，区域政府已入驻，“新区”认同感逐步增强； 项目周边未来规划有“马文化广场”及张掖湿地公园逐步完善将带动项目区域生态性；O-机会 区域周边

6、住宅、商业处于在售状态，对项目去化形成一定的竞争； 区域未来规划东面规划居住及商业用地对项目造成直接竞争； 未来万达及碧桂园开发商将有可能入驻张掖，对项目带来品牌竞争；T-挑战发展方向初判区域本体市场城市新区，宜居生态旅游区域，实现区域价值周边目前以刚需产品为主，缺乏打造生态宜居项目项目发展机会交通便利，中等规划，商住混合用地，利于开发发展方向初判城市新区宜居生态综合体项目1张掖宏观经济及宏观房地产市场2项目本体及发展初判3竞争市场分析4核心问题及定位思考滨河新区片区市中心区片区润泉湖片区 北延段片区竞争市场住宅分区滨河新区随着近几年城市规划而建成的新 兴住宅片区；目前区域内整体配 套仍然较为

7、不成熟，交通较不便 利；主要消费客群为：公务员、 县移民；普遍为首次置业客户， 也有一部分投资客户；市中心片区传统的住宅片区，区域内以旧住 宅为主，区域内配套成熟，交通 便利；主要消费客群为：公务员 及个体户为主；区域以改善型居 住为主；北延段片区受市中心外扩发作而形成的赞新 片区，区域配套不成熟，但交通 较为便利离市中心距离较劲；主 要消费客群：拆迁户、本地客户 为主；区域内以首次置业刚需客 户为主；润泉湖片区由于早期较为优越的自然生态而 形成的高档住宅片区，区域内自 然景观较好，但配套较不成熟； 主要消费客户：私企业主、个体 户、高级公务员；区域内以复 式、别墅及大面积平层产品为主 ；全市

8、主要形成4大居住片区市中心区片区北延段片区竞争市场住宅项目：御墅龙湾 均价：4550元/项目：馨月湖 均价：4250元/项目：恒嘉中心公园 均价：4300元/项目：绿洲家园 均价：4500元/项目：颐景嘉园 均价：3980元/项目：西宸尚品 均价：5000元/项目：农垦曦华源 均价：4055元/项目：金阳名苑 均价：5530元/项目：德和园 均价：3850元/项目：融泰润泽庭院 均价：4040元/项目：盛世锦园 均价：5000元/项目：皇庭国际 均价：3600元/项目：公园道1号 均价：3400元/ 项目：北新时代广场 均价：3550元/项目：紫豪家园 均价：3600元/项目：东辰瑞景 均价：

9、4000元/项目：北部湾嘉苑 均价：4089元/ 项目：世贸大厦综合体 均价：4040元/项目：华大丰泽园 均价：4430元/项目：滨河小镇二期 均价：3500元/滨河新区片区项目：金安润园 均价：3700元/项目占地建面容积率物业类别物业业态户型御墅龙湾5449396500000.8板塔结合 小高层住宅 三居(135) 三居(122) 三居(120) 馨月湖2577293837721.23板楼 小高层 高层住宅+底商+酒店二居(89) 三居(120) 恒嘉中央公园586661200001.99板楼 多层 小高层 高 层住宅+底商二居(100) 二居(98) 三居(137) 绿洲家园95000

10、1890501.98高层、小高层住宅、商住 二居(110) 颐景嘉园71969950001.32塔楼 高层住宅+底商 二居(104)滨河小镇二期2827405034001.49板楼 多层 小高层住宅二居(97) 三居(122) 三居(107)世贸大厦城市 综合体533332118633.6板楼 多层 高层住宅+集中商业+底商+酒店二居(85) 三居(114) 二居(90) 公园道1号44666730001.60板楼 多层 小高层 高层住宅+底商二居(88) 二居(91) 三居(119) 住宅滨河新区区域在售项目总占地为140万，总建面为222万，普遍以中低开发密度，住宅+底商 的业态组合为主，

11、物业类型以板楼居多，普遍为多层及小高层，户型以100二房及120 左右三房居多；项目占地建面容积率物业类别物业业态户型融泰润泽庭院709262400003.3板楼 多层 高层住宅+底商三居(122) 四居(244) 德和园780662163182.15板塔结合 小高层 高层住宅+底商二居(90) 三居(130) 金阳名邸50000600001.21塔楼 高层住宅+底商 三居(176) 二居(116) 三居(138) 金安润园787001800002.2板楼 多层 高层住宅+底商 二居(106) 三居(111) 三居(120)皇庭国际330001200003.6塔楼 小高层 高层住宅+底商-盛世

12、锦园373351000002.6板楼 小高层 高层住宅+底商82-133，二到三房华大丰泽园533332118633.6板楼 多层 高层住宅+集中商业+底商+酒店二居(85) 二居(90) 三居(114) 西宸尚品55000660001.2板楼 多层 小高层住宅 二居(77) 二居(80) 三居(150) 农垦曦华源491631111682.2塔楼 板塔结合 多层 小高层住宅+底商 二居(128) 二居(98) 二居(92) 美联国际2488685500002.21板楼 小高层+高层住宅+商业+办公=酒店二居(93、104) 三居(104、113、132) 住宅市中心片区区域在售项目总占地为7

13、5万，总建面为185万，普遍为中高密度开发，住宅+商业组 合为主，物业类型以板楼居多，普遍为小高层为主，户型以120以上的大三房居多；住宅北延段及其他项目占地建面容积率物业类别物业业态户型北部湾嘉苑502631323582.6塔楼 多层 高层住宅+底商三居(106) 北新时代广场366661012342.7板楼 小高层住宅+底商二居(89)东辰瑞景-板楼 多层 高层住宅+底商 二居(89) 三居(120) 紫豪家园40515644281.6板楼 多层 小高层住宅+底商 二居(97) 三居(120) 区域在售项目总占地约为13万，总建面为30万，普遍为中密度开发，住宅+商业组合为 主，物业类型均

14、为板楼，普遍为多层、小高层为主，户型以100以下的二房120居多；住宅市场总结分布价格产品户型住宅市场主要分布在4大板块，其中以滨河新区板块供应面积及供应项目数量最 大其次为中心区板块；竞争态势异常激励；全市均价在4200元/左右，最低项目均价为3400元/，为公园道1号，最高项 目均价5530元/，为金阳名苑；以纯住宅为主，仅有2个综合体项目；容积率普遍在以下，物业形态以板楼为主 ，普遍以多层+小高层为主，高层项目极少；以90左右的二房，110左右的三房的刚需型产品较多；由少量宽敞型的2到3 房；规模总体市场规模在400万建面；中心商圈泰真建材市场东部建材市场华辰建材市场鸿宇商贸广场市城区商

15、圈发展主要以钟鼓楼标志 建筑为中轴线，东、西、南、北大 街为十字轴线，形成了”一个中心 ，四条主干街”的商业发展模式,商 圈内主要为零售餐饮为主；中心商圈东部建材市场由村里自建，均无产权，采取出租 模式，目前经营情况良好；新张掖国际商贸城华辰建材市场由开发商统一进行运营，只租不售 ，目前经营状况一般；河西建材市场泰真建材市场区域早期的建材专业市场，区域以 板材,壁柜和家装等；档次普遍较低 ，现在经营状况较差；河西建材市场区域早期的建材专业市场，区域以 板材,壁柜和家装等；档次普遍较低 ，现在经营状况较差；天佑家居爱家装饰城新张掖国际商贸城区域较为崭新的建材市场，现第一 期已售完，目前正在招租，市场正 在培育中；鸿宇商贸市场较为陈旧的专业市场，以原材料批 发为主，形象较为低端，经营状况 较差；天佑家居市区内最为高端的专业市场，品牌普 遍较为高端，但经营状况较差，人流 量不足；爱家装饰城区域内较早的“盒子式”专业市 场，主营卫浴、门等家居产品， 目前经营情况一般；竞争市场商业分区商业分区中心商圈鼓楼中心区以鼓楼为主中心，形成一圈商业圈，包 括有新华商城、大明商贸、世纪金花都 市广场等集中式商铺以及一些临街商铺 ，经营氛围：临街商铺较好；南大街商业商业氛围最为浓厚，商业形式为： 商业街、集中商业；商业业态：主要以 零售（服饰）、餐饮为主；，东大街商业氛围一般，商业形式商厦为主，餐 商业