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1、宏观背景-为抑制房价疯涨，2010年第一波调控415新政出台许昌市房地产市场运行报告2011年11月2011年10月份宏观背景-为抑制房价疯涨，2010年第一波调控415新政出台PART 1 宏观经济、政策PART 2 土地市场PART 3 许昌市重点个案PART 4 总结目 录03081149宏观背景-为抑制房价疯涨，2010年第一波调控415新政出台第一部分： 1宏观经济及政策宏观背景-为抑制房价疯涨，2010年第一波调控415新政出台政策法规十一届全国人大常委会第二十三次会议27日举行联组会议，对国务院关于城镇保障性住房 建设和管理工作情况的报告进行专题询问。财政部部长助理王保安表示，将
2、加快推进房产税 的实施。住建部部长姜伟新表示，“十二五”末以后，住房保障将逐步转向货币补贴为主。 待相关信息系统建立后，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。王保安表示，将加快推进房产税的实施，使它进一步发挥在房地产市场运行过程中的调控 作用。目前上海和重庆已经开始进行房产税试点。下一阶段，有关部门将针对房地产市场发 展的实际情况，完善税制，加快税收政策的制定，抓紧总结两个城市的房产税试点经验，加 快推进房产税的实施。姜伟新表示，当前的住房保障还是以实物保障和货币补贴两种方式，最近两年实物保障较 多，预计“十二五”末以后，住房保障将逐步转向货币补贴为主。财政部：将加快推进房产税实施宏观背景-
3、为抑制房价疯涨，2010年第一波调控415新政出台国务院五项新政策力挺保障房建设 加大信贷支持 增加政府投入 规范利用企业债券融资 加大信贷支持 落实税费减免政策中国政府网30日刊登国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见，意见提出，到“十二五”期末，全国保障性住 房覆盖面要达到20%左右。意见提出从五个方面落实各项支持政策：一、确保用地供应，储备土地和收回使用权的国有土地，优先安排用于保障性住房建设。二、增加政府投入，住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后全部用于廉租住房和公共租赁住房建设，土地出让收益用 于保障性住房建设和棚户区改造的比例不低于10%，中央代发的地方政
4、府债券资金要优先安排用于公共租赁住房等保障性安居工程建设；完不成保障性安居工程建设任务的城市，一律不得兴建和购置政府办公用房。三、规范利用企业债券融资，符合规定的地方政府融资平台公司可发行企业债券或中期票据，专项用于公共租赁住房等保障性安居工程建设。四、加大信贷支持，银行业金融机构可以向实行公司化运作并符合信贷条件的公共租赁住房项目直接发放贷款，公共租赁住房建设贷款利率下浮时其下限为基准利率的0.9倍，贷款期限原则上不超过15年。五、落实税费减免政策。见还要求建立健全分配和运营监管机制。对以虚假资料骗购、骗租保障性住房的，一经查实应立即纠正，并取消其在5年内再次申 请购买或租赁保障性住房的资格
5、。经济适用住房和限价商品住房购买不满5年的，不得上市交易。经济适用住房配售时，要明确界定政府 与购买人的资产份额，并按照政府回购、适当兼顾保障对象合法权益的原则，确定经济适用住房出售所得价款的分配比例。廉租住房、 公共租赁住房承租人不再符合相应的住房保障条件的，应在规定期限内腾退；逾期不腾退的，应当按市场价格交纳租金。经济适用住房 购房人通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房，不再符合经济适用住房保障条件的，应当退出经济适用住房，或者通过补交土地收 益等价款取得完全产权。 政策法规宏观背景-为抑制房价疯涨，2010年第一波调控415新政出台关于住宅70年产权住宅建设用地使用期到期后，如何自动续
6、期尚无明确规定，是否会影响一些人的以房养老计划？国土部官员认为，不会影响。物权法对住宅建设用地使用期期满后怎么办，只有四个字“自动续期”。这让不少人担忧，以目前普遍 的70年使用期为例，70年后续期是否需要交钱、如果交钱交多少、怎么交这些具体问题目前都没有明确的规定 ，更让有以房养老想法的人心存顾虑。 国土资源部副部长贠小苏昨日表示，虽然目前尚无具体规定，但他认为不会影响到有以房养老想法的人的计划 。不过他亦表示，第一批70年的虽然没到，但不远了。对这个问题，他认为，国务院要总体上设计这个事，“ 除了物权法一句话以外，没别的了，那谁去解决它呢？” 贠小苏说，有些出让期短的土地已经出现了续期问题
7、，都在延续着，谁也没出过钱，“已经到期的，我听说的 ，没有一例交钱。真要有了，我们反倒要赶快研究一下。” 产权续期问题值得研究 但大家的房子陆续到期怎么办？贠小苏认为，这个问题值得研究。不过他亦直言，不是一个部门能说得了的。虽然目前出让期短的续期没有交钱，但贠小苏认为，这并不能理解成自动续期就一定不交钱，“不是国土 部说了算，也不是财政部或者法工委说了算，而应当整体研究。”政策法规宏观背景-为抑制房价疯涨，2010年第一波调控415新政出台国家对楼市的政策面进入密切观察期，通过各种手段加强对房地产的调控，以期望稳定市场。1在国家各项政策的打压下，许多刚性需求的购房者都选择了在观望之中度过黄金十
8、月。2小结：宏观背景-为抑制房价疯涨，2010年第一波调控415新政出台第二部分： 2土地市场情况宏观背景-为抑制房价疯涨，2010年第一波调控415新政出台土地情况许昌国土资源局2011年10月土地情况地块编号土地位置土地用途宗地面积 （平方米、亩）出让面积 （平方米、亩）2011-29#许繁路东侧工业（纺织服装制造业） 31947.6 （47.9）31947.6 （47.9）2011-25#灞陵路西侧（经济开发区 55#-3地局部）工业（通用设备制造业）55156 （82.73）43171.4 （64.76）2011-31#阳光大道北侧（经济开发 区34-1号地）住宅65876 (98.8
9、)62582 （93.9）2011-32#阳光大道北侧（经济开发 区34-2号地）商服11930 (17.9)11930 (17.9)2011-28#劳动路以西、环保局以北住宅7653.2 （11.48）7653.2 （11.48）2011-33#建安大道以南、文峰路以 东住宅3680 （5.52）3680 （5.52）许昌市2011年第五批国有建设用地使用权出让活动于2011年10月13日发布拍卖出让公告，2011年11月3日上午市国土资源局地 产交易大厅举行了拍卖会，共有7家房地产开发企业（单位）参与了出让活动,出让土地6宗，成交6宗。 本次出让总面积16094.2平方米,成交总价款143
10、30万元，较起始价（13354万元）高出976万元。宏观背景-为抑制房价疯涨，2010年第一波调控415新政出台土地情况10月房企拿地意愿骤降 未来土地价格或继续走低全国楼市持续低迷，各大房企开始竞相降价出货。多个城市纷纷下调项目价格。与此同时，土地市场扑朔迷离，不少开 发商在第三季度试探性抄底买地，但10月以来土地市场再次陷入低迷。土地市场经过一年调整，价格逐步触底，底价成交现象在一线城市表现尤为突出。目前土地市场供需比例失衡、成交低 迷，地方政府与开发商之间的博弈将愈演愈烈。预计明年地方政府土地收入将吃紧，土地供应可能放量，如果信贷政策未有 松动，土地价格可能继续走低。小结：宏观背景-为抑
11、制房价疯涨，2010年第一波调控415新政出台第三部分： 3楼盘分布情况及个案宏观背景-为抑制房价疯涨，2010年第一波调控415新政出台健发 御园世纪东城周边竞品基本参数开 发 商:健发置业（许昌）有限公司项目地址：建安大道与魏文路交汇处占地面积：140 亩 建筑面积：309619重点个案研究建筑形态：高层物业类型：住宅、商铺、步行街容 积 率：3.0绿 化 率：35%主力户型：67-195 均价4900/ 三期推出63-100 户型宏观背景-为抑制房价疯涨，2010年第一波调控415新政出台健发 御园世纪东城周边竞品目前情况健发御园是许昌市政府招商引资项目，北依建安大道，东靠魏文路，直面市
12、委、市政府，毗邻许都公园。建成后 的健发御园将是东城区最高的住宅建筑，项目由1栋商务大厦及14栋高层建筑组成，总建筑面积约30万平方米，采用 底层架空、人车分流的方式建设。 小区提供1300余个车位，儿童娱乐设施和健身器材。 小区整体总占地140亩，呈现规整的长方形状，被纬三路一分为二，分为两个地块34#地和45#地，总建筑面积30万 ，建成后将容纳2084户住户。 本项目一期开发4栋楼，其中1栋8层的商务大厦和3栋高层住宅。主要有公寓、办公楼及商铺。标准层：3 m （层高）重点个案研究宏观背景-为抑制房价疯涨，2010年第一波调控415新政出台府西 雅园世纪东城周边竞品基本参数开 发 商:河
13、南三达置业有限公司 项目地址：八龙路以东，八一路以南，三里 桥路以西 占地面积：85 亩 建筑面积：150000 建筑形态：小高层、高层、商住物业类型：住宅、商住容 积 率：2.49绿 化 率：36%主力户型：110145平方米三房二厅 重点个案研究宏观背景-为抑制房价疯涨，2010年第一波调控415新政出台府西 雅园世纪东城周边竞品目前情况位于东城区中心，总占地56646万平米， 总建筑面积15万平米，由13幢楼宇组成，依 北高南低之势围合布局，2.49容积率和36 绿化率， 户型面积从36.11平方米单身公寓到422.86平 方米三层复式，户型多样，以110145平方 米三房二厅为主力户型
14、，大部分户型有工作阳 台和观景阳台。 府西智能安保系统完善，除红外线监控系统外 ，底层大堂有摄像监控系统，每家每户的可视 对讲系统，IC卡车库管理系统，家庭智能报警 （含闯入报警、煤气泄漏报警、烟感报警）， 电子巡更系统。重点个案研究周边配套：许都广场、亨圆通步行街、沃尔玛、胖东来；仁和医院、市人民医院；行政服务中心、国际会展中心、 文博馆；一高、二高、一中、十一中， 健康路小学、东城区实验小学、许昌学院环伺周边 社区配套：活动广场，户外运动休闲区，中央水景休闲区，休息休闲区等多个动能区域！会所、网球场、木栈道、 露天咖啡厅、喷泉；宏观背景-为抑制房价疯涨，2010年第一波调控415新政出台主
15、力宣传语：居于上层，给予上乘 构筑许昌中央奢侈生活蓝本社区 目前情况2011年8月6日， 三达府西雅园星级 接待中心盛大开 放。目前处于储客期。 还未进行大面积宣 传，客户来访基本 依靠路过。府西 雅园世纪东城周边竞品重点个案研究宏观背景-为抑制房价疯涨，2010年第一波调控415新政出台未来东岸华城世纪东城周边竞品基本参数开 发 商：许昌未来房地产开发有限公司地理位置：许昌市建安大道清潩河畔总建面积：128亩总建筑面积：280000 平方米容 积 率：3.28绿 化 率：35 % 园林风格: Art Deco建筑风格: Art Deco产品类型: 别墅、小高层、高层物 业 费：浙江绿城物业管
16、理有限公司主力面积: 120三房 135三房160四房均 价: 别墅 8500元/左右洋房 高层 5000元/重点个案研究宏观背景-为抑制房价疯涨，2010年第一波调控415新政出台户型分析项目包括12别墅，6小高层，10高层 ，共分三期开发完成。当前第一期为 4栋叠加别墅4栋小高层和两栋高层 。二三期尚未确定。别墅为220-230四房260-270四房小高层为130-140三房高层为120-130三房未来东岸华城重点个案研究宏观背景-为抑制房价疯涨，2010年第一波调控415新政出台项目状况8月28日下午3点，未来东岸华城产品推介会于三鼎华悦大酒店举行。当天到访客户近 300组。9月10日开盘，当天销售近7成 均价5000元/未来东岸华城重点个案研究宏观背景-为抑制房价疯涨，2010年第一波调控415新政出台未来东岸华
