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1、蓬莱市蓬莱市*项项目目营销营销策划策划报报告告出品出品单单位：蓬莱市位：蓬莱市*房地房地产产中介服中介服务务有限公司有限公司出品日期：二出品日期：二一二年三月一二年三月*项目营销策划报告 蓬莱市*房地产中介服务有限公司- 2 -目目 录录第一章：蓬莱市概况及经济发展情况第一章：蓬莱市概况及经济发展情况 1.1 蓬莱市概况04 1.2 蓬莱市经济状况09 1.3 蓬莱市城市规划16 1.4 本章小结19 第二章：蓬莱是房地产市场情况及分析第二章：蓬莱是房地产市场情况及分析 2.1 蓬莱市房地产市场发展历程20 2.2 蓬莱市房地产市场状况22 2.3 蓬莱市房地产市场特征22 2.4 蓬莱市房地
2、产板块划分及情况分析24 2.5 蓬莱土地市场现状27 2.6 蓬莱住宅市场价格分析及预测27 2.7 蓬莱房地产市场客户消费特征28 2.8 本章小结30 第三章：蓬莱在售项目横向对比分析第三章：蓬莱在售项目横向对比分析 3.1 容积率及规模对比分析31 3.2 建筑风格及形式对比分析32 3.3 主力户型及面积对比分析33 3.4 园林景观对比分析35 3.5 广告主题及主打卖点对比分析36 3.6 物业管理对比分析37 3.7 典型项目售价及销售情况对比分析38 3.8 本章小结39 第四章：项目分析及定位第四章：项目分析及定位 4.1 项目 SWOT 分 析41*项目营销策划报告 蓬莱
3、市*房地产中介服务有限公司- 3 -4.2 项目形象定位43 4.3 项目客户定位44 4.4 户型面积购买群体定位48 4.5 项目价格定位49 第五章：本案营销推广策略第五章：本案营销推广策略 5.1 本案营销推广主思路51 5.2 营销目标策略52 5.3 产品价值策略53 5.4 销售周期策略55 5.5 销售控制策略56 5.6 各销售周期具体执行方案56 5.6.1 市场预热期56 5.6.2 开盘强销期58 5.6.3 持续销售期59 5.6.4 项目尾盘期60 5.7 媒体推广组合策略61 5.7.1 主题推广语62 5.7.2 主力媒体优缺点分析63 5.7.3 各销售周期媒
4、体组合策略64 5.7.4 多渠道推广策略64 5.7.5 销售推广暖场活动66 5.8 销售现场包装67 5.8.1 地盘包装68 5.8.2 建筑施工区包装69 5.8.3 卖场包装70 5.8.4 看房通道包装71 5.8.5 样板间包装72 第六章：风险分析及防范第六章：风险分析及防范*项目营销策划报告 蓬莱市*房地产中介服务有限公司- 4 -第一章：蓬莱市概况及第一章：蓬莱市概况及经济发经济发展情况展情况1.1 蓬莱市概况蓬莱市概况1.1.1 地理位置地理位置蓬莱处山东半岛东部，为烟台市下属县级市。北部面临渤、黄海，东连烟台市开发区，西靠龙口市，南部与栖霞市接壤。蓬莱是中国神仙文化的
5、发源地；古代海上丝绸之路的起点，素以“人间仙境”闻名于世，一直以来以“滨海旅游城市”作为城市定位。先后荣获国家卫生城市、国家环保模范城市、中国优秀旅游城市、中国最佳休闲旅游城市、中国葡萄酒名城、中国人居环境范例奖，中国特色魅力城市、全国节水型城市、首批全国法治市，以及山东省级文明市、最佳投资城市和平安山东建设先进市等荣誉称号。*项目营销策划报告 蓬莱市*房地产中介服务有限公司- 5 -1.1.2 城市城市规规模模辖 7 个镇：刘家沟镇、潮水镇、大柳行镇、小门家镇、大辛店镇、村里集镇、北沟镇；5 个街道办事处（登州街道、紫荆山街道、新港街道、蓬莱阁街道、南王街道）；1 处省级经济开发区及 1 处
6、省级旅游度假区。共计 584 个行政村(居委会)。南北最大间距约 43 公里，东西最大间距约 50 公里。海岸线长 86.28 公里。全市总面积 1280.5 平方公里，耕地 4.56 万公顷。1.1.3 城市人口城市人口2010 年底全市总人口 45 万人，其中城镇人口 17.8 万人。人口出生率 6.59，死亡率 8.88，自然增长率2.29 。17.144.517.344.4917.4244.5517.544.7917.744.7917.84501020304050200520062007200820092010蓬蓬莱莱市市人人口口数数量量变变化化非农业人口 全市总人口*项目营销策划报告
7、 蓬莱市*房地产中介服务有限公司- 6 -（数据来源于历年蓬莱政府年鉴）通过历年蓬莱市人口数量变化统计分析，蓬莱市人口数量每年都有所增加，但增速较慢。蓬莱市人口自然增长极为缓慢，从2005 年开始至 2010 年其间自然增长率均为负值，死亡率大大超过出生率。老龄化越来越严重。1.1.4 交通交通情况情况*项目营销策划报告 蓬莱市*房地产中介服务有限公司- 7 -蓬莱东距烟台机场、烟台港 70 公里，南距青岛机场、青岛港 200 公里；206 国道和 4 条省级公路穿越境内。沿海有中小港口 4个，拥有万吨级泊位 3 个，5000 吨级泊位 2 个，年吞吐能力 1000 万吨以上，现已开通了连接山
8、东半岛与辽东半岛的客货滚装运输航线和通往香港、日本、韩国等国家和地区的货运航线。1996 年蓬莱新港被国家批准为一类对外开放口岸，可与世界各地直接通航。山东航空公司在蓬莱建有飞机场，另将有德龙烟铁路穿越蓬莱境内，形成了海陆空全方位交通网络。公路。公路。境内有 4 条省级公路及 206 国道、威乌高速等高等级公路。206 国道蓬莱至烟台段为双向八车道旅游专线，威乌高速与同三、京福等高速相连。铁铁路。路。即将建成的德（州）龙（口）烟（台）铁路为国家一级铁路，设计时速 160 公里，预留时速 200 公里，初设单线，预留双线设计，铁路通过能力为 1500 万吨。在蓬莱段设北沟、王李、蓬莱、刘家沟、潮水五个站。港口。港口。现有港口 3 处，在建和建成万吨级以上泊位 13 个。拥有蓬莱新港、栾家口港两个国家一类对外开放港口，目前港口年吞吐能力
