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1、深圳市光明新区整体概括东周片区旧改专项分析报告区域人口:2009年末全市常住人口891万人，其中户籍人口241万人，非户籍人口650万人。区域划分:福田区、罗湖区、南山区、龙岗区、宝安区、盐田区 光明新区、坪山新区 经济地位： 深圳为中国大陆人均国内生产总值最高的城市， 是经济效 益最好的城市之一. 国内生产总值居大中城市第四位;财政收入居大中城市第三 位; 进出口总额占大陆七分之一，连续15年居大中城 市第一。港口集装箱吞吐量居中国大陆第二位，世界第六 位。 深圳机场是中国大陆四大航空港之一，华南航空货运的重 要枢纽。上海杭州深 圳 概 况 地理位置： 深圳市位于广东省中南沿海地区，珠江口之
2、东。东临大鹏湾，西接珠江口，北靠东莞、惠州两市，南邻香港，与香港新 界一河之隔。全市面积2020平方公里，而深圳经济特区是从深 圳市划出的六分之一的狭长地带，总面积327.5平方公里，是 除海南省外最大的经济特区。16.00%2 032 022 018245 18.00%14.7%12.00% 10.00%2861 6.00%19542 092 082 072 062 052 042009年深圳GDP总量达到8245亿元，与2008年同比增长10.7%，经济总量居全国大中城 市第四位2009年深圳人均GDP9.3万元。数据来源：深圳统计局单位：亿元67657807 17.3% 17.3%342
3、315.0% 15.0% 15.0% 13.2%22394927 12.1%1000 09000 80007000600050004000300020000000000002.00% 0.00%5684 14.00%20.00%10.7%8.00%4.00%深圳GDP增长率单位：美元深圳市GDP情况深圳人均GDP情况14000120001000080006000400020000220042006200720082003深圳200北京大连2005折线图 4深圳市经济情况目录1、光明人文地貌环境概括2、近期重点建设的四大项目1、启动奠基仪式2、本案片区地块环境分析3、项目可比案例分析123光 明
4、 新 区 概 括东周片区项目地域 分析概括本案地块历史及交易方案发展 优势招商 引资生活环境 教育医疗光明新区自然 资源光 明 新 区 概 括环境及人文条件介绍 新区 概览光明新区概览深圳市区位行政图 地理位置：光明新区位于深圳西部，东至观澜， 西接松岗，南抵石岩北临东莞市黄江镇。 行政区划：下辖光明、公明两个街道 全区面积：156.1平方公里 至2009年末全区人口约86万人、南 山 区 福田区光明新区概览：罗湖区盐田区宝安区光明新区本 案光明新区 坪山新区龙岗区其中户籍人口约4.4万，新区生态环境良好，土地储备比较丰富，是深圳最具 发展潜力的地区之一。该区的功能定位强调经济、社会、 分别从
5、越南，马来西亚，新加坡，印尼， 城市建设综合开发，按照有关规划，新区将建设为科学 缅甸回国的归侨。 城市化、现代化水平最高的新城区之一。数据来源：光明新区统计局2007年5月31日 光明新区成立新一轮总规修编光明新城中心区被列为深圳市城市副中心光明新区概览生活环境及教育医疗教 育 医 疗光明新区现有各类学校31所， 在校学生4万多人；公明中学、 公明第一小学、光明中学、光明小学、东 周小学均为省一级学校。片区有医院3 家，社康中心32个，健全的医疗网络保证 了人民群众的就医保健需求。公明、光明 街道先后被全国爱国卫生运动委员会授予 “国家卫生镇”的荣誉称号。人 民 生 活2009年，光明新区实
6、现规模以上工业 总产值605.88亿元、农业总产值2.85亿元、 固定资产投资100.11亿元、财政收入6.90亿 元、两税收入27.44亿元。光明片区的主干道路 有松柏路、塘明公路、公黄公路、观光公路、凤 新公路、龙大高速公路、凤楼公路、公明南环、 北环以及正在建设中的南光高速公路。数据来源：光明新区统计局自然资源自 然 资 源光明新区自然条件较好。具有发展生态旅游业和都市农业的资源禀赋 。这里有万亩荔枝 林、千亩花卉基地、奶牛示范场、滑草场、回归亭、天鹅湖等风景区。特别是光明新区下 属的光明集团拥有中国最大的鲜奶出口基地、第一家年出栏达十万头的工厂式生猪养殖基 地、亚洲最大的养鸽企业、广东
7、最大的西式肉制品生产企业。世界第一大牛落成大观园滑 草 场果园滑草奶牛示范场骑 马翠湖公园野 战生产总值 (亿元）工业总 产值 (亿元）Text工业增加 值 (亿元）农业总 产值 (亿元）固定资产 投资 (亿元）进出口总 额 (亿元）社会消费 品零售总 额(亿元）国地税 总额(亿 元）预算内 财力 (亿元）人均生产总值 (元）211.90652.99123.082.85100.11300.0645.4627.446.9350945 TextText招商引资辖区内共有各类大小工业园区66个，其中重点有光明高新技术产业园区和深圳市内衣、 LCD、模具、钟表四大产业集聚基地。包括伟创力、 光明新区厂
8、房先进设备华星光电、研祥科技、吉田拉琏、信泰光学、创维、 世纪晶源、飞音通迅、华映科技、海王英特龙等在 内的一批国内外知名企业在此落户。数据来源：光明新区统计局区位 优势土地资 源优势生态 优势后发 优势一、光明新区在 156.1平方公里的土地 上，可建用地58.01平 方公里，其中未建用 地29.75平方公里， 拥有全市最大的可连 片开发区域（为新区 的各项发展特别是房 地产业的发展提供了 广阔空间）。一、耕地面积 20040亩，其中基 本农田保护用地 10560亩，占全市 的35；二、生态控制区面 积 83.45平方公 里，占新区面积的 53.72； 三、绿地覆盖率高 达53一、从发展经济
9、学角度 讲，后发地区不一定要 经历先发展地区的每一 个发展阶段，它可以凭 借自身的综合条件，吸 取先发地区的发展经验 和教训，打造投资洼 地，承接先发展地区的 信息、技术和资金流， 实现赶超式、跨越式发 展。瞄准国际一流水 平，高规格规划，高标 准建设，实现跨越式、 创新式的科学发展。 发 展起点高，可少走弯 路，降低发展成本。一、光明新区是深圳连接珠 三角城市群的重要门户，区 内道路“九纵八横”，辐射 珠三角的交通四通八达。二、龙大高速公路横贯东 西，与南光、机荷、梅观、 广深高速公路相连，距福田 中心区、宝安国际机场、蛇 口港、大铲湾港约半小时车 程。三、连接光明新区和市中心 区的地铁6号
10、线正抓紧规划建 设，建设中的广深港客运专 线在光明设站，届时新区将 与香港、广州等珠三角主要 城市同处于“30分钟交通圈” 内。 使新区有条件成为承接 香港、辐射东莞的专业先进 制造业和生产服务业中心。城市规划与发展优势光明新城的四大重点项目：光明新城中央公园；广深港客运专线光明站；（本案）光明新城东周旧改项目。招商局科技企业加速器。光明新城近期重点建设的四大项目光明新城是深圳市重点建设的四大新城之一，是市委市政府加快推 进深圳国际化城市建设、拓展城市功能，完善发展布局的重大战略举措。*东周片区作为光明新区第一个启动的旧改项目，作为新区旧改试点，需 “出形 象，出效益，为后继的项目打造一个典范
11、”。光明近期建设行动市政基础设施重点启动广深港客运专线光明城际站建设同光路双明大道周家大道东明大道同观路光侨路高新路十一号路中央公园大道光辉大道塘明路光明城际站（广深港专线） 改造提升现有道路，打造三条景观大道 深圳北站至广州段于2011年5月亚运会前开通 于计2012年福田站建成，2014年全线开通到香港 完善高新城道路、水、电等市政系统广深港客运专线光 明 站本 案光明近期建设行动启动光明老中心旧城改造东周片区旧城改造项目 光明商业中心旧城改造项目东周片区旧城改造 （本案）整治优化工业用地综合整治居住用地升级转型工业用地动能置换工业用地政府主导整体更新地区近期建设公共设施 教育设施：8所学
12、校； 文化设施：2个文化中心、1个体育中心； 卫生设施：光明医院扩建、800床新民医院； 市政设施：光明消防中队、光明邮政支局、 东周变电站、光明污水厂、夹子塘水厂扩建、 光明水厂、工业气储气站与凤凰变电站。创意产业展示中心中央公园商业街区级行政中心科技公园光明城铁站科技馆及会展中心大型医疗设施 大型体育设施 长途客运站 整体改造居住用地本 案启动光明中央公园建设； 建立“绿色先锋实验区”； 开展光明大街地上、地下开发统筹和城市设计研究； 与新加坡公共事务对外合作局、市区重建局合作开 展光明中心区开发指导规划； 完善道路、市政设施和市政管网建设； 加强土地整备与控制，启动整体拆迁安置。启动光明
13、高新产业项目 及配套功能区建设招商局科技企业加速器 新区外商投资服务中心 商务园 文体中心 科技公园 五星级酒店 大型居住社区光明近期建设行动启动光明新城中心区建设光明中央公园光明大街绿色先锋实验区光明高新区光明中心区招商局科技 企业加速器光明高新区本案光明中心区本 案东周片区旧改项目启动奠基仪式2008年5月12日深圳市委书记,市长,和市政府人员亲自到来为本项目做奠基仪式（本案）项目区位分析新区规划东周地块 项目概况项目周边配套 设施建设东周地块周边 交通现状旧城改造整体 规划布局东周片区项目地域分析概括东周片区改造光明中心将建设成为商业办公、 商业服务和文化教育中心。规划区位于光明新区一轴
14、、 两心、一环、四点 八片中的两明新中心。功 能 定 位本案项 目 规 划 定 位十一五规划空 间 布 局项目区位分析地 理 位 置 规划区位于光明中心区、光明大街（规划） 光明大道、东周二街（规划）与文枫路（规划） 围合的地块内。 西距龙大高速观光路出入口约1.5公里 距南光高速出入口约5公里现状土地利用 居住用地-分布于东西两侧，约占总用 地的50% 商业服务业用地-主要沿光明大街设立 一类工业用地-只要分布在用地西侧本案轨道6号线东周旧改（本案）旧改区域周边交通道路及公共设施规划光明规划旧改区广深港客运专线政府旧改指导意见根据深圳市光明新区国民经济和社会发展总体规划（2008-2020）
15、政府对光明新区的 旧村改造指导意见如下： 旧城旧村改造 根据城市建设步骤和不同时期建设重点，制定旧城旧村改造计划，近远期结合，统一 规划，分期实施，集中建设，统一配套：针对性的制定改造政策，采取符合个人情况的改造 方式，尊重传统、体现地方特色注重人文精神塑造；立足于无利和微利标准，在满足城市规划 要求，政府相关政策，相关法律法规的基础上，科学制定开发强度、绿地率和拆建比等经济指标， 并严格执行规划用地汇总表市政府对光明新区的规划莞深城际线本案地块轨道交通六号线 （全长51.9公里，连接福 永，深圳机场，沙井，公 明，松岗，龙华，石岩， 并连接地铁1，4和11号线）广深港客运专线 （深圳段到广州段 在2010年底亚运会 前开通）地块编 号主导用地性质代码主导用地性质用地面积(平方米）容积率建筑限高（米）备 注08-11C1商业用地83056.050规 划08-12R2+C1二类居住用地+商业用地99302.536规 划08-13C1商业用地51616.050规 划08-14G1C2文化设施用地62422408-15G1C1行政办公用地7374规 划08-16S2广场用地410408-17C1商业用地87786.010008-18C1商业他用地72756.010008-19R2+C1二类居住
