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1、将乐房地产市场分析报告Jiang le the real estate market analysis reportPART1. 政策环境梳理n国内政策信贷环境n省八条政策影响政府工作报告关亍2014年工作部署有9个部分，分别从行政、金融、货币、进入口、产业结构、投资、农村改革、城镇化、科技、医疗、教育等等全斱位的提出了改革的思路和斱向；房地产行业8年杢第一次在中没有提到“价格调控”，但是在政策面杢讲还是涉及了10个斱面。 房地房地“ “关键词关键词” ”【加快房地产税立法加快房地产税立法】-（抑制投资投机性炒饭，是长期的房地产市场调控手段）；【深化金融体制改革，继续推迚利率市场化深化金融体制
2、改革，继续推迚利率市场化】-（金融改革和利率市场化对房企融资推动不大、个人信贷收紧）；【“三个三个1 1亿人亿人”问题问题】-（大量人口迁移，住房需求提升，房地产迎来新契机）;【户籍户籍制度制度改革改革】-（有利于化解三四线楼市危机）；【政策面加大中西部地区支持政策面加大中西部地区支持】-（中西部地区未来将是加快城镇化建设的主战场）【提高建设用地效率提高建设用地效率】-（东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主）；【完善住房保障机制完善住房保障机制】-（外来务工人员受益，而公租不廉租并轨，对民众影响不大）；【分类调控凸显市场化思路分类调控凸显市场化思路】-（未来地方政府具有更多自主权，区域调控政
3、策差异化成为常态）;【健全住房供应体系健全住房供应体系】-（增加中小套型商品房和共有产权住房供应）；【抑制投机投资性需求抑制投机投资性需求】-（限购限贷至少今年不会全面退出）；全国调控政策定调2014调控方向，强调双向调控，分类指导，保持长效稳定为主基调。微调 城市逐渐扩容，行政调控作用逐渐弱化。金融政策分析经济增长压力当头，信贷谨慎触底加速，中央开启微刺激政策，强调支持首置，后 市信贷环境有望宽松。5月12日“央五条”中央强调支持首置：1、优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求；2、合理确定首套房贷款利率水平；3、及时审批和发放符合条件的个人住房贷款；4、严格执行个人住房贷款各项
4、管理规定；5、加强对住房贷款风险的监测分析。房贷放款速度有所加快，利率未明显放松。如果未从实质层面提供必要的资金供给和流动性支持，商业银行对房贷业务尤其是首套房贷难以会有更多的倾向性。6月16 日央行定向“降息”：2014年6月16日起，对符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行（不含2014年4月25日已下调过准备金率的机构）下调人民币存款准备金率0.5个百分点；在整体经济环境下行的压力下央行定向降准彻底打消了降息和全面降准的可能性。央行以“一大批新增信贷将加剧已不断膨胀的债务，并将资金转移到房地产行业”的理由而抵挡住了有关降息的呼吁。央行开始出台微刺激政策，下半年信贷
5、环境有望宽松。5月6日央行“不贷”：中国人民银行发布2014年第一季度中国货币政策执行报告，强调加强对地方政府融资平台、产能过剩行业和房地产行业贷款信用违约风险的监测，防范部分地区、行业、企业风险及非正规金融风险向金融体系传导；本轮房地产危机在一定程度是由金融资金紧张引起的，5月6日央行的第一季度货币政策执行报告中，提出监测房地产行业贷款信用，对房地产行业资金紧张产生影响。一、合理引导住房消费1、首次购买普通商品住房，包括从省外引进的专家学者、总部经济企业派驻入闽人员、从省外投靠在闽子女的父母等人员（含境外人员）首次在当地购买普通商品住房；进城经商、务工的农业转移人口在城镇首次购买普通商品住房
6、；大学毕业生首次购买普通商品住房；成年子女首次购买普通商品住房。首次购买改善性普通商品住房（以下称首改房），包括增加住房面积、增加电梯功能、优化地段等级、购买“学区房”等。被征迁住户实行货币补偿后购买普通商品住房。公积金本省异地可提取2、对家庭购买首套房面积在90平方米以下（含90平方米）的，契税按1%税率征收；面积在90144平方米（不含90平方米）的，契税按1.5%税率征收。实行货币补偿的被征迁户购买一套商品住房用于安置的，给予免征契税；购买多套商品住房的，与被征迁房屋相等面积部分，给予免征契税。各地对实行货币补偿的被征迁户，可以按货币补偿标准给予一定比例的奖励。二、实行分类调控1、福州市
7、、厦门市可以根据本地市场变化情况，调整放开住房限购措施。2、在全省范围内购房办理签约（网签）、贷款、产权登记等手续时，无需提供一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明。购房人住房套数认定不包括其自建房、房改房、继承房、征迁安置房和已偿清贷款的二手住房，其拥有的住房套数只在购房所在地房屋登记机构查询。房屋登记机构出具的查询证明只载明购房人拥有一手住房的套数情况。家庭购买首改房按首套房认定。3、购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，按首贷认定。三、落实差别化住房信贷政策：进一步提高开发贷款授信审批效率。加快受理、审批、发放个人住房贷款，不压单、不压贷四、优化市场发展环境：缩短审批时限。商品房预售许可部
8、门对预售价格变动幅度不进行限制除国有或国有控股的房地产项目外，其它房地产项目可以由开发企业自主直接发包，选择勘察、设计、施工、监理单位五、推进保障性住房建设：坚持租售并举、以租为主，提供保障性安居工程住房，满足基本住房需求。六、鼓励开发绿色住宅：购买三星级绿色建筑商品住房，契税减按60%缴纳。鼓励开发建设、购买精装修商品住房，七、完善土地供应机制：不再将捆绑配建星级酒店作为出让条件八、加强市场分析监测：加大房地产市场信息公开力度，及时准确发布市场供求信息。完善房地产市场风险预警机制8月8日“闽8条”终于尘埃落定，包括福州、厦门可以根据本地市场变化情况放开限 购；促进落实差别化信贷政策，这将给福
9、建房地产市场带来一定利好。省八条政策分析PART2. 将乐楼市分析n土地市场分析n楼市整体概况n客户情况分析地块名称竞得人占地（公顷 ）容积率总建（万 ）成交总价 （万元）楼面价 （元/）土地用途供应方式签定日期南口乡松岭村将乐县南北置业有限公司0.76 2.92.19 561 256 住宅用地挂牌出让2014-2-26上河洲E地块三明城投集团将乐房地产开发有 限公司5.94 1.810.69 23514 2200 住宅用地挂牌出让2013-10-23上河洲F地块福建鸿恒昌房地产开发有限公司6.27 1.811.28 23685 2100 住宅用地挂牌出让2013-10-23高唐镇高唐村维妹、
10、陈新全、邓长荣、范生旺 、黄水根0.03 1.90.06 90 1579 住宅用地拍卖出让2013-9-17高唐镇高唐村范维妹、陈新全、邓长荣、范生 旺、黄水根0.02 1.90.04 72 1658 住宅用地拍卖出让2013-9-17上河洲实验小学东侧翰林昇恒（福建）置业有限公司1.94 2.65.03 11068 2200 住宅用地挂牌出让2013-5-15黄潭镇黄潭村将乐县鑫泰房地产有限责任公司0.25 41.02 320 315 住宅用地挂牌出让2013-2-27高唐镇高唐村张光顺、甘玉容、伍木华0.04 3.50.15 40 262 住宅用地挂牌出让2013-1-10高唐镇高唐村张光
11、顺、甘玉容、伍木华0.03 3.50.11 40 365 住宅用地挂牌出让2013-1-10高唐镇高唐村廖火旺0.07 2.370.17 104 601 住宅用地挂牌出让2013-1-10光明乡光明村福建中盈置业有限公司0.30 1.50.45 145 321 住宅用地挂牌出让2012-8-29将乐县高唐镇高唐村新街将乐县高唐镇人民政府1.91 2.54.77 963 202 住宅用地挂牌出让2012-7-6水南镇拱垄桥福建金牛水泥有限公司1.42 22.83 1030 364 住宅用地挂牌出让2012-6-13南口乡松岭村福建将乐鸿明房地产开发有限公 司0.45 2.71.23 371 30
12、2 住宅用地挂牌出让2012-5-10黄潭镇黄潭村将乐县鑫泰房地产有限责任公司0.08 60.47 216 456 住宅用地挂牌出让2012-1-5老年公寓地块将乐县金海盛置业有限公司1.99 1.83.57 1310 367 商服用地挂牌出让2013-5-17古镛镇玉华村福建省旭景恒丰投资有限公司16.20 0.812.96 13400 1034 商服用地挂牌出让2012-12-28p 2012年至今将乐商住用地出让情况概况土地出让分析将乐县2012年至今共成交17幅商住用地，总占地约565亩，总建面约57万方，整体平 均楼面地价为857元/，后市待放量集中在城关和水南片区。一品上苑三华城本
13、案水南板块水木金华中心板块滨江华府金河湾江滨天城上河国际翰林学府上河洲澜 泊湾上河洲板块将乐楼市概况将乐楼市分水南、中心和上河洲三大板块，其中上河洲为近年重点发展区域，项目相 对集中。区域整体均价在5000-5500元/，区位优势和景观资源可形成价格标杆。板块项目开发商区位销售状态均价上河洲上河国际广场福建天宏地产将乐县上河洲三期在售5300翰林华府翰林昇恒置业将乐县古镛镇新和路8号在售5200上河洲澜泊湾沙县民发地产上河洲B地块在售5300江滨天城福建鸿恒昌地产滨河路西侧余房在售5800中心日照东门水木金华鸿图地产日照东门水木金华小区余房在售5500水南三华城瑞祥地产将乐县水南三华南路余房在
14、售5400华虹滨江华府国宏投资有限公司环城东路水南二桥桥头楼王在售4800 5600（楼王）金河湾安奇地产金溪河畔待售5200（预计）北郊一品上苑福建鸿翔地产将乐县枫昌贯在售4800项目信息解读目前有多个项目进入尾盘销售阶段，后市供应较为集中的区域将是水南和上河洲，其 中后期较大放量的项目将会集中于金河湾项目。楼市整体均价维持在5000-5500左右，近两年价格变动不大，目前在售项目的均价 范围4800-5800元/之间，区位价值、周边配套和项目品质综合决定项目价格。4800元/上河国际广场水木金华江滨天城滨江华府翰林华府三华城上河洲澜泊湾一品上苑4800元/5000元/5300元/5500元
15、/5800元/5200元/5400元/5600元/（楼王）5300元/将乐县高层商品住宅2009年均价集中于2000-3000元/2010年价格上涨，项目价格多在3000-4000元/之间2011年主要项目价格维持在在4000元/之间2012年均价上涨至在5000元/平米2013年至今价格主要维持在5000-5500元/左右，个别项目江景楼栋均价可突破6000元/市场价格分析市场上供求量最大的面积段为100-130左右，以三房产品为主，其中去化率最高 的产品段为100-110的三房户型，其较小面积较低总价的特性保证其销售速度产品供求分析n将乐房地产市场住宅供求分析图2014年下半年2015年上
16、半年2015年下半年2016年上半年2016年下半年板块项目 上河洲上河国际广场翰林学府上河洲澜泊湾江滨天城中心水木金华（尾）水南三华城（尾）华虹滨江华府金河湾北郊一品上苑后市竞争分析4.9万4.05万1.03万42万0.93万0.12万0.2万0.58万后期存量较大，目前在售项目存量较少，后期放量主要集中于金河湾、上河洲E和上 河洲F地块，存量超过100万方，后续竞争压力较大。0.51万已推未售：存量约54万（主要集中于金河湾后市推量） 待开地块：上河洲E地块+F地块=47万 合计后续竞争体量：54万+47万=101万游离客户客群：乡镇进城置业人群（子女教育、改善住房为主） 属性：此类客户长期在外做生意，具备较强的经济实力和购房支付能 力，是目前将乐市场上主力的购房人群 目的：子女教育+刚性居住需求（首置、首改） 需求：2房、3房、4房 特征：对价格敏感度较高，对区位较为看中，对周边配套和交通条件 有较高要求客群：项目周边客
