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1、中华华国际中心中华华国际中心 20122012 年年 6 6 月租售市场研究报告月租售市场研究报告 目录目录 1 1、广州宏观经济分析广州宏观经济分析2 2、广州写字楼交易情况广州写字楼交易情况3 3、中华国际中心现时情况（租售价格）中华国际中心现时情况（租售价格）4 4、周边大厦情况周边大厦情况5 5、未来价格预测未来价格预测一、宏观经济概况一、宏观经济概况2012 年，在世界经济复苏放缓、日本大地震和主权债务危机加剧的国际背景 下，面对国家宏观调控、经济有所放缓以及通胀水平较高的形势，广州市委、市 政府带领全市人民审时度势，科学决策，砥砺奋进，沉着应危机，大力促发展， 呈现出经济平稳增长、
2、物价逐步趋稳、民生不断改善的发展态势，实现了“十二 五”时期经济社会发展良好开局，呈现出生产较快、需求较旺、质量良好、民生 改善的特点。1、经济呈缓中趋稳状态、经济呈缓中趋稳状态随着全市大力开展“暖企行动”等一系列力促经济发展措施的实施，我市经 济运行呈缓中趋稳态势，部分指标增速有所回升，但回升缓慢，总体经济形势依 然严峻。统计数据显示，1-4 月，全市工业生产和固定资产投资增速均有所加快， 工业企业利润降幅收窄、亏损面趋于缩小，消费品市场略有放缓，消费价格同比 升幅收窄，货物运输小幅回落、旅客运输有所加快。（1）、1-4 月累计，全市实现社会消费品零售总额 1795.95 亿元，同比增长 1
3、4.0%，增速比上年同期（15.4%）回落 1.4 个百分点，比 1-3 月累计（14.7%） 回落 0.7 个百分点。其中，批发和零售业、住宿和餐饮业分别实现零售额 1556.16 亿元和 239.79 亿元，同比均增长 14.0%。全市批发零售业商品销售总额 为 8712.61 亿元，同比增长 13.7%，增速比上年同期（18.1%）回落 4.4 个百分点， 比 1-3 月累计（13.5%）加快 0.2 个百分点。（2）、1-4 月累计，全市完成固定资产投资 710.84 亿元，同比增长 5.3%， 增幅较上年同期加快 3.8 个百分点，较 1-3 月累计加快 0.3 个百分点。其中，房
4、地产开发投资 281.44 亿元，同比增长 19.1%，增幅较上年同期（15.1%）提高 4.0 个百分点，但比 1-3 月累计（23.0%）回落 3.9 个百分点。国有投资下降，市 属投资和民间投资增速有所回落。1-4 月累计，全市完成国有固定资产投资 218.93 亿元，同比下降 10.4%，降幅比上年同期（-27.9%）收窄 17.5 个百分点，比 1-3 月累计收窄 5.0 个百分点；市属和民间固定资产投资分别为 579.58 亿元 和 217.65 亿元，同比分别增长 7.2%和 20.7%，增速分别比 1-3 月累计回落 3.3 个和 6.6 个百分点。图 1： 2010 年至今广
5、州市固定资产投资累计增速走势资料来源：广州市统计局2 2、消费价格同比升幅收窄、环比上升、消费价格同比升幅收窄、环比上升根据广州统计局 4 月份数据显示，我市城市居民消费价格总指数（CPI）同比 上升 3.3%，升幅较 3 月份收窄 0.6 个百分点，其中消费品价格同比上升 5.2%， 服务项目价格同比下降 0.7%。4 月份，我市 CPI 环比上升 0.6%，其中消费品价格 和服务项目价格环比分别上升 0.1%和 1.8%。1-4 月累计，CPI 同比上升 3.4%。构 成居民消费价格的八大类商品呈“六升二降”格局，交通和通讯类、娱乐教育文 化用品及服务类同比分别下降 3.5%和 1.9%，
6、同比上升的六大类商品中涨幅居前 三位的依次为食品类（11.0%） 、烟酒及用品（4.4%）和医疗保健和个人用品类 （2.6%） 。二、近期广州写字楼市场概况二、近期广州写字楼市场概况 图 2：广州写字楼的总体租金走势情况（截止到 2012 年 5 月份）数据监控：满堂红商业地产部从图 2 中 2012 年第一季度广州写字楼租金均价 117 元/平方米，累积增长3.91%，其中 1、2 月份四个商务区的价格均处于略升趋势，3 月份除了海珠区， 其他区域均出现微跌现象；4 月份体育中心和越秀区租金环比出现略跌，珠江 新城和琶洲版块写字楼出现微涨；5 月份体育中心和海珠区租金环比略升，珠 江新城和琶
7、洲版块写字楼出现微跌，整体租金趋于稳定状态。累计到 5 月份为 止广州主要写字楼累计上涨约 4.26%。三、三、2011 年至年至 2012 年年 5 月越秀区写字楼租金走势图月越秀区写字楼租金走势图 图 3：2011 年至 2012 年 5 月越秀区写字楼租金数据监控：满堂红商业地产部数据监控：满堂红商业地产部 越秀区热点写字楼 5 月份平均租价为 91.38 元/，同比上涨了 5.8%；环 比下跌了 1.14%。越秀区版块 2012 年 5 月份截止累计略跌 1.22%。越秀区楼盘 略升的有、越秀新都会、达信大厦、时代地产中心；略降的有美国银行中心、 宜安广场、中华国际中心、越秀城市广场。
8、三、中华国际中心周边字楼分析三、中华国际中心周边字楼分析 图 3：2011-2012 年中华国际中心周边对手租金成交均价走势年中华国际中心周边对手租金成交均价走势数据监控：满堂红商业地产部数据监控：满堂红商业地产部 越秀区的价格从 2010 年开始稳步上涨，一是受广州本土新开公司增多影响， 二是因近二三年珠江新城租金价格的飞涨，受经济不景色影响，不少中小型企业 支撑不住租金成本而搬迁至越秀区，主要受这两大因素影响越秀区近两年写字楼 租金稳步上涨。 中华国际中心以及上图所列其周边的写字楼，是越秀区较为知名的楼盘，由 走势图可看出，大部分的楼盘租金都是走上升趋势。越秀区大业主盘源居多，目 前大业主
9、所剩货量也不多。中华国际中心今年 5 月份平均租金 116 元/平方米/月， 与去年同期 120 元/平方米/月对比微降 3.3%，其租金下调原因主要是因目前的货 量以小业的货量为主，小业主的租金因单位的楼层、方位、面积、装修情况等不 同因素导至价格相对差距大，从而整体拉低大厦的租金。2、空置单位与客户量情况分析、空置单位与客户量情况分析图 4：2012 年 6 月中华国际中心周边写字楼空置总面积情况数据来源：满堂红商业地产部 2012 年 5-6 月份越秀区写字楼空置率走低稍微走高，主要表现在中华国际中心、时代地产中心、越秀新都会大厦这个大厦近两个月有吉置单位。而珠江国际大厦也剩数层高层单位
10、，目前所剩单位主要是在 41 楼至 44 楼，每层面积 1896 平方米；时代地产中心在 2012 年吉也不少单位，均在 200-350 平方米之间为多； 而中华国际中心大业主本身货量所剩无几，主要是其它小业主吉多单位较多，且 面积较大，价格差异相对也大。另外一个致使越秀区空置率走高的原因是，原本 满租捷泰广场、东山广场、广州国际电子大厦这几个大厦近两个月也有单位吉出， 吉出的单位面积在 100-300 平方米之间占大部分，目前越秀区楼盘如好世界广场、 达信大厦、华信中心、汇华商贸大厦交易广场暂时是满租的。4、2012 年下半年中华国际中心周边写字楼租金会维持稳定年下半年中华国际中心周边写字楼
11、租金会维持稳定 2012 年下半年随着广州经济的发展，本土企业仍有不少（根据满堂红商业地产部监控数据表示 2012 年 5 月份广州新开公司占 47%） ，对于越秀区中等价位的 写字楼，刚好是填补了这类新开企业所需，2012 年下半年，越秀区整体的租金走 势仍趋于平稳。 预测中华国际中心周边写字楼租金趋势，如下表：楼盘名称楼盘名称目前业主市场报价目前业主市场报价2012 年上半年租金走势年上半年租金走势中华国际中心100-140P持平珠江国际大厦100-140P持平东山广场100-120P持平捷泰广场135-145P持平宜安广场90-110P略升 2%好世界广场115-135P略升 2-3% 时代地产中心90-110P持平广州国际电子大厦90-120P略升 2%越秀新都会大厦85-105P持平5、中华国际中心售价走势情况中华国际中心售价走势情况 图 5：中华国际中心 2010 年至 2012 年 5 月平均售价走势中华国际中心 2012 年以来中华国际中心的售价一直比较平稳，价格在 23000-30000 元/平方米/月，均价在 25167 元/平方米/月，2012 年 5 月市场均价 23000 元/平方米，与去年同期均价 24601 元/平方米相比下降 6.5%。
