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1、 20112011 年滨州市房地产市场年滨州市房地产市场调研报告调研报告20112011 年年 1111 月月 1 1 日日2目目 录录第一部分第一部分 宏观市场分析宏观市场分析 一、滨州市城市概况一、滨州市城市概况3 （一）地理位置及人口分布3 （二）交通概况3 （三）滨州市城市定位4 二、二、滨州市滨州市经济发展经济发展5 （一）20062010 年滨州 GDP 增长情 况5 （二）20062010年滨州产业结构发展情况5（三）20062010年滨州人均可支配收入情况5 （四）滨州市人口规模及增长速度6（五）20062010年滨州房地产投资及增长情况6 三、滨州市城市规划三、滨州市城市规划
2、7 （一）城市性质7 （二）城区规划目标7 （三）远景规划总体布局战略8 （四）滨州市城市发展规划特点8 第二部分第二部分 房地产市场分析房地产市场分析 一、滨州市住宅市场分一、滨州市住宅市场分 析析9（一）滨州市住宅板块划分9（二）滨州市各城市板块优劣势对比9（三）滨州住宅市场分析 10 （四）滨州住宅市场总 结22 二、滨州市商业市场分二、滨州市商业市场分 析析23 （一）滨州商业市场现 状23 （二）滨州商圈分 析24 （三）滨州商业个案分 析25 （四）滨州商业市场总 结30 三、滨州市写字楼市场分三、滨州市写字楼市场分 析析30 （一）滨州写字楼市场板块划分 30 （二）滨州写字楼市
3、场总结 333【第一部分第一部分 宏观市场分析宏观市场分析】一、滨州市城市概况一、滨州市城市概况（一一）地理位置及人口分布地理位置及人口分布滨州市位于黄河下游，地处黄河三角洲腹地，北临渤海，东与东营市接壤，南和淄博市毗邻，西同德州市和济南市搭界，是山东的北大门。现辖滨城区、惠民县、阳信县、无棣县、沾化县、博兴县、邹平县六县一区和经济开发区，版图面积9600平方公里。截至2010年底滨州户籍人口377.92万人。滨城区是一座新兴的县级城市，面积1040平方公里，总人口63万。（二）交通概况（二）交通概况4滨州市处于环渤海经济圈的中间，是济南经济圈、胶东经济圈和京津塘经济圈的交汇处，交通便利，济青
4、高速、滨博高速、京滨高速和205、220国道穿越境内，是连接苏、鲁、京、津的重要通道。津汕高速大高至鲁冀界段、威乌高速辛庄子至邓王段、滨德高速、黄大铁路滨州段、黄河公铁两用桥、中国滨州大高通用航空城、滨州万吨级港口等一大批基础设施建设项目正在加紧建设。1.1.公路：公路：高速：滨大高速（滨州-大高） ，属津汕高速滨州段（天津-汕尾）国道：205国道（秦皇岛-广州） ；220国道（东营-郑州）2.2.海港：海港：至河北黄骅港60公里至青岛300公里，至烟台400公里3.3.机场：机场：济南遥墙机场100公里青岛国际机场400公里4.铁路：目前滨州市铁路运输比较弱，火车站仍然在建设中。（三）（三）
5、滨州市城市定位滨州市城市定位5滨州市制定了特色的自然生态园林型、科技现代工业型、物流旅游开放综合现代型现代化中等城市的总目标，加快实施城市化战略，增强完善城市功能，提高辐射力，把滨州打造成黄河三角洲旅游中心城市。二、滨州市二、滨州市经济发展经济发展（一）（一）2006200620102010年滨州年滨州GDPGDP增长情况增长情况滨州市GDP增长情况05001000150020000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%GDP增长增长率GDP增长829.021030.291236.831350.91551.52增长率17.40%16.90%13.10%13.40%13.50%2
6、006年2007年2008年2009年2010年数据来源：滨州市国民经济和社会发展统计公报2004-2009 年滨州市 GDP 指标均保持整体稳步走高的趋势，2010 年滨州实现生产总值 1551.52 亿元，增长率 13.5%。可以看出，滨州经济的稳定及持续向上发展形成了消费者信心和各种商业投资活动的基础，同时经济稳定性为房地产项目的最终成功提供了先决条件。（二）（二）2006200620102010年滨州产业结构发展情况年滨州产业结构发展情况6时时 间间2006 年2007 年2008 年2009 年2010 年第一产业（亿元）第一产业（亿元）97.21109.57122.69135.93
7、155.48增长比例增长比例4.9%2.2%2.9%5.5%4.9%第二产业（亿元）第二产业（亿元）173.10638.33753.67788.70847.31增长比例增长比例514.8217.4%12.3%12.7%12.4%第三产业（亿元）第三产业（亿元）216.99282.39360.47426.27548.73增长比例增长比例20.3%22.6%18.8%17.4%17.9%数据来源：滨州市国民经济和社会发展统计公报通过图表可以看出，滨州近年来第二产业比重逐步减小，但仍占一半以上，第三产业比重逐步增加，滨州的产业结构有待不断优化，城市功能有待完善。（三）（三）2006200620102
8、010年滨州人均可支配收入情况年滨州人均可支配收入情况滨州人均可支配收入情况01000020000300000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%人均可支配收入增长率人均可支配收入1172613888205101750027725增长率14.00%18.40%14.60%9.60%16.20%2006年2007年2008年2009年2010年数据来源：滨州市国民经济和社会发展统计公报通过图表可以看出，滨州近年人均可支配收入有所波动，但总体呈上涨趋势，2010 年滨州实现人均可支配收入 27725 元，增长率 16.2%。由此可见，滨州居民购买力逐步增强，为房地产市场发展提供良
9、好基础。（四）滨州市人口规模及增长速度（四）滨州市人口规模及增长速度人口增长情况3703723743763783800.00%0.50%1.00%1.50%2.00%2.50%3.00%3.50%4.00%4.50%人口数量（万人）增长率人口数量（万人）373.16374.48375.68377.5377.92增长率4.00%3.20%2.40%3.40%0.20%2006年2007年2008年2009年2010年7数据来源：滨州市国民经济和社会发展统计公报通过图表可以看出，20062010 年滨州人口数量保持低速缓慢增长的趋势。截至 2010 年底滨州户籍人口 377.92 万人，自然增长率
10、 0.2（五）（五）2006200620102010年滨州房地产投资及增长情况年滨州房地产投资及增长情况滨州房地产投资增长情况0501001500%20%40%60%80%100%120%140%房地产投资额（亿元）增长率房地产投资额（亿元）15.523.4150.6769.8396.55增长率0%77.10%116.50%37.80%38.30%2006年2007年2008年2009年2010年数据来源：滨州市国民经济和社会发展统计公报2006-2010 年滨州房地产投资额逐年快速增加，且增长速度较快，年均增长幅度为 53%。房地产投资以住宅为主，住宅开发投资额约占房地产开发投资额的 8 成
11、左右，写字楼与商业开发投资所占比例小。三、滨州市城市规划三、滨州市城市规划随着市政府于 2005 年 5 月完成搬迁，滨州城市发展正式向西区拓展滨州新城区。新城区已逐渐成为滨州的新行政中心、文化中心，同时已是滨州人居住的热点区域。8（一）城市性质：（一）城市性质：南融山东半岛城市群、济南城市圈，北接天津滨海新区，面向环渤海，服务京津济，努力打造成黄河三角洲中心城市、全国棉纺家纺之都、现代化生态园林旅游城市。（二）城区规划目标：（二）城区规划目标：规划近期 2010 年城市人口规模为 60 万，用地规模为 72平方公里；远期（2020 年） ，人口 100 万以上，用地 108 平方公里。（三）
12、远景规划总体布局战略：（三）远景规划总体布局战略：南跨、北扩、东连、西进。形成“一心、两轴、四区、一个基面”的总体布局。 “一心”为滨州市主城区由商务中心、行政中心、文化中心、体育中心等构成；“两轴”为南北城市功能轴和东西城市景观轴；“四区”为滨东旅游居住区、滨南居住区、滨西工业区、滨北工业区；“一个基面”是指以绕滨州主城区的“四环五海”生态工程为基础，利用城区外围良好的生态环境景观和田园风光，形成整个滨州城区的绿色基面，使滨州城区成为真正的生态城市。（四）滨州市城市发展规划特点（四）滨州市城市发展规划特点1 1以组团式连带型的方式规划城市以组团式连带型的方式规划城市9围绕“一个中心，一个龙头
13、、南北城市带”组团式、连带型城市群的建设，全方位推进城市建设，将老城区的改造和新区建设紧密结合，实现区域功能互补。2 2城市行政中心西移，城区规划面城市行政中心西移，城区规划面积的不断扩展积的不断扩展滨州市城区进行新一轮规划，制定城市中心西移的发展方向，拓展了城市发展空间，滨州市以“四环五海” 、 “生态滨州”的城市建设理念为指导,在短短的二、三年内建成了面积为老城区两倍的新城区,并以新代老,使整个城市面貌和城市功能发生了革命性变化,提升了城市品牌价值和对经济建设的承载力。 3 3西部新区基础设施建设西部新区基础设施建设以中海景区为中心，文化广场、齐鲁绿地、市政大楼、国际会展中心、新滨公园、黄河小区、滨州学院等一大批别具特色的建设项目相继竣工。西区崛起的新城，已经成为充分展现新滨州、新滨州人形象的活教材，令滨州人为之自豪，外地人刮目相看，滨州市入选中国特色魅力城市 200 强、全国水土保持生态环境建设示范城市【第二部分第二部分 房地产市场分析房地产市场分析】一、滨州市住宅市场分析一、滨州市住宅市场分析（一）滨州住宅板块划分（一）滨州住宅板块划分10老城区：老城区：东起 205 国道，南至南外环路，西到渤海十一
