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1、淮海中路淮海中路688688号号 项目整改、招商定位建议项目整改、招商定位建议商业环境分析商业环境分析结论：服装餐饮业 态占近半数，购买 力需求造成商品的 趋同性 现状商圈开发模式商圈开发模式 商圈性质商圈性质招商业种设定招商业种设定招商业态定位思路招商业态定位思路开展招商开展招商“ 0 - 1”“ 0 - 1”领导性创造模式领导性创造模式 典例：上海新天地典例：上海新天地商圈开发模式商圈开发模式商圈性质商圈性质招商业种设定招商业种设定“ 1 - “ 1 - A”A”颠覆性创造模式颠覆性创造模式典例：肇嘉浜路沿线典例：肇嘉浜路沿线“化工一条街化工一条街 - 中介服务和科技贸易服务为特中介服务和
2、科技贸易服务为特 色的商务景观大道色的商务景观大道”“1 - 2” “1 - 2”传承原有商圈优化模式传承原有商圈优化模式典例：四川北路新一轮改造典例：四川北路新一轮改造平民商业大街平民商业大街 - 上海首条亲水购物街上海首条亲水购物街“ 0 - 1”领导性创造模式 “ 1 - A”颠覆性创造模式“ 1 - 2”传承原有商圈优化模式淮海中路688号商场Where are weWhere are we领导性创造商圈领导性创造商圈 专业性商圈综合性商圈商圈开发模式商圈开发模式商圈性质商圈性质招商业种设定招商业种设定城隍庙北京东路福州路襄阳路金陵路人民广场南京西路中山公园淮海路商圈综合性商圈 专业性
3、商圈Where are weWhere are we淮海中路淮海中路衣育 服装 鞋类专卖 婚纱店 眼镜店 餐饮 咖啡厅 酒吧 点心房 便利超市 药房商圈开发模式商圈开发模式商圈性质商圈性质招商业种设定招商业种设定食行育乐住银行 保险公司 证券公司 邮局 汽车零售 汽车展示 汽车出租数码广场培训学校书店美容院SPA影院运动用品专卖百货公司各业种可选择品牌各业种可选择品牌第二次整合第二次整合第一次整合第一次整合餐饮优衣库、班尼路、佐丹奴、宝狮龙、威鹏、三-SPIRT、好孩子、申奇、樱桃小丸子、斯努比、青蛙王子、丽婴房、蒙特娇、青山、雅戈尔、杉杉、培罗蒙、良幸、奇妮、NIKE、阿迪达斯、飘马、JEA
4、NSPORT、李宁、真丝大王、金利来、皮尔卡丹、苹果、卡迪乐鳄鱼、花花公子 真锅、星巴克、上岛、丹提、季诺麦当劳、肯得基、美时唐纳滋、莫师汉堡、园缘园、仙踪林、美罗斯、美林阁、王朝、多利、达令港、张生记、沈记、上海人家、天天渔港、必胜客、豪享来、斗牛士、季诺、哈根达斯、和路雪、维纳斯服装咖啡总结目标客户特殊需求总结目标客户特殊需求第三次整合第三次整合常规面积需求入口能见度、外观醒目度、招牌非商铺设施配套进深天花板HVAC(暖气、通风、空调)机电设备（电梯）公共区域。商圈开发模式商圈开发模式 商圈性质商圈性质招商业种设定招商业种设定开展招商开展招商商场未来定位的可能方向1F2F3F4-5F中大型
5、餐饮以服饰成品 为主的大型商场？方案方案方案方案跳脱目前淮海路综合商场 为主的思维方向1楼商场规划为“餐饮” 解析招商成败关键 底楼v没有停车空间v无法满足中大型餐饮大面积“后场”的需求v商场内部为自动扶梯，一楼如果做餐饮，对楼上客流形 成强大阻隔，楼上价值顿减步骤一、购房利息 / 租金（1+行业利润率）= 所需销售额45*990（1+30%）= 5。8万步骤二、需求销售额 / 平均销售单价 = 需求销售量5。8万/50（人均消费） = 1100 人次 ？日成本估算假设：承租1楼990平米，单位日租金45元1楼商场规划为“服装” 解析每个柜面15M2,使用率50%990/7。5=132 柜台日
6、租金4.5万= 340元/平米/柜台按照10%盈利率算盈亏平衡点 ：即日销售额达到3400，月营业额10万元？地址位置面积租金/年瞿溪路841号（蒙自路）1F89.8318万长乐路139号C座1F+2F36874万淡水路321号餐厅48055万淮海中路222号2F17233万淮海中路222号110、111 号1F17775万淮海中路222号B1(-1F)87.5$11,178 淮海中路344号1F+2F+ 3F220+380+380370万淮海中路364号1F+2F65+2272万淮海中路381号中环广场1F270$55,188 淮海中路517号1F80170万淮海中路666号甲1F3020万
7、淮海中路768号2F+3F436+700215万淮海中路98号1F106.3761万黄陂南路338号1F561.7$246,024 建国东路320号（黄陂南路 ）1F+2F250+20956万瞿溪路805号底楼东2-3层 （蒙自路）1F+2F+ 3F656.25+911.83+9 11.832.02+2.55+1.83鲁班路166号大同花 园1359.6212万蒙自路495号1F62.2118万瑞金二路237号1F3835万瑞金一路153-155号1F79.4348万餐饮服装综合商场商场未来定位方向小结1F2F3F4-5F+中大型餐饮以服饰为主的百货商场 主题商场为主主题商场为主 跳脱目前综合
8、性商场 为主的思维方向商场主题的寻思大胆假设客层客层男性男性女性女性单身单身 家庭家庭儿童儿童老人老人白领白领学生学生商品商品家电家电家具家具服饰服饰 食品食品电脑电脑饰品饰品视听视听运动运动什么样的定位可以涵盖所有族群 ？ 食衣住行育乐族群1族群2族群3族群4族群5？主题定位与其消费客层分析n主题定位建议1女人女人馆馆男人馆男人馆或虽然消费层涵盖各个收入层， 但易与一般商场商铺雷同主题定位建议2儿童及青少年儿童及青少年馆馆可涵盖各个收入层的家庭，且消费潜力惊 人商场主题寻思的反馈小心求证消费潜力分析n全国白领家庭为8岁以下子女购买相关用品的支出占家庭月收入的30%左右 ，n仅上海2001年的
9、该项消费总额就达192亿人民币n上海12岁以下儿童，月消费额为972元/人，在五大城市中排名第三。（广 州、北京、上海、成都、西安） 儿童及青少年儿童及青少年馆馆协同效应：达到商圈和谐，避免直接竞 争造成对投资项目的损伤 资源共享：错位经营、优势互补 租金承受能力可行性高向阳青少年儿童世界假日青少年儿童世界（简称假日商城）儿童及青少年儿童及青少年馆馆现有参考案例现有参考案例位置：上海市南京西路993号（茂名路口） 近四十年历史， 2000年8月在原址重建开业 面积：5000余平方米 楼层规划：B1层+15楼 其中五楼主要为游憩文化空间 翻斗乐、饮品吧、儿童攀岩 向阳经营模式输出： 对象：宁波天
10、一广场童梦楼青少年儿童世界nB1层：协亨手机城：600600m m2 2儿童用品、特价运动鞋、宠物鸡儿童用品、特价运动鞋、宠物鸡：500500m m2 2儿童服饰儿童服饰：500500m m2 2婴儿用品、儿童服饰婴儿用品、儿童服饰：500500m m2 2儿童图书、玩具、童鞋儿童图书、玩具、童鞋：500500m m2 2翻斗乐乐园、玩具、饮品吧翻斗乐乐园、玩具、饮品吧业种业种主要价格主要价格 （单位：元）（单位：元）租金租金/ /抽成抽成5 5F F StarStar智力玩具智力玩具饮品吧饮品吧 翻斗乐翻斗乐80-30080-300 3-83-8 5 5元元/ /人次人次4 4F F 富乐梦
11、文具富乐梦文具斯乃纳童鞋斯乃纳童鞋巴布豆玩具巴布豆玩具5-505-50 100-150100-150 30-20030-2003 3F F PiYoPiYoPiYoPiYoSNOOPY SNOOPY婴儿用品婴儿用品派克兰蒂婴儿服饰派克兰蒂婴儿服饰PoPstarPoPstar儿童服饰儿童服饰150-300150-300 10-10010-100 10-8010-80 50-12050-1202 2F F 巴布豆巴布豆BailieBailie克蒂克蒂SNOOPYSNOOPY服饰服饰150-300 150-300 100-200100-200 80-15080-150 100-200100-200巴
12、布豆服饰商场提成巴布豆服饰商场提成 17%17% （商场宣传费另计）（商场宣传费另计）1 1F F 儿童用品儿童用品A&DA&D专柜专柜特价运动鞋特价运动鞋宠物鸡宠物鸡50-10050-100 100-300100-300 200-400200-400 1212n地理位置：福建省厦门市 位于新兴商业圈-火车站-富山商 圈的中心点n开业日：2001年12月29日 n口号：欢乐欢笑、伴我成长n018岁青少年儿童一站式购物n楼层规划：底层+15楼n开发商：厦门新假日房地产开发n经营商：厦门新假日百货n底层：游戏机、欢乐谷、海洋世界等n楼：少女装、休闲服饰、运动用品、伞具等n楼：童装、童鞋、帽子、休闲
13、吧等n楼：少儿艺术摄影、婴幼服装用品、护眼灯、童车、电脑、儿童DIY区、文具礼品、玩具、学生机、美容区、音像n楼：新华书店、儿童超市、护眼灯、世界儿童画、塑料制品n楼：厦视“小海豚”栏目演播厅、精品家居广场、特卖场本项目商场定位寻求最具商机的市场定位 创造极大的开发价值1F2F3F1212岁岁以下以下儿童儿童 主题商场主题商场食食衣衣 住住行行育育乐乐配合主题的装饰及家具专卖店为辅配合主题的装饰及家具专卖店为辅一个有生命力的商场需要一个响亮的名字商场的案名建议构成系统性 烘托儿童主题商场之全面性、时尚与品位商场的业种业态建议引进知名餐 饮 n除了传统的婴儿、儿童及青少年食品外，建议引进知名 餐
14、饮n主题：与欢乐相关企业，如德克士、麦当劳等。n引进休闲餐饮：提升卖场形象食食衣衣n衣服的消费水平： 定在中等工薪阶层可以消费的价位儿童房设计要 点n牆面：n如五彩繽紛的牆漆，n优雅溫馨的牆紙、壁布n童話色彩較濃。 n地面：一般選較軟的材料，如木地板、地毯等 。n選用這些材料對孩子的安全有一定保障。n色調也應以明快、亮麗為主 n屋頂天花板：造型應有些變化。 n家具儿童房家具的選購：應以圓角為主n這是從安全方面來考慮n盡量避免室內有較尖銳的物品出現住住环保安心 家饰、家具n同时环保安心家具、家饰 ，在此绝对有发展的空间 。n因为“安心”与“健康”是 每个父母为自己的子女优先 考量的重点。住住n从
15、零岁到十二岁儿童青少年的车n婴儿车、自行车、滑板车、小型玩具赛车、学步 车等1F2F3F行行书店、音乐教 室n除了传统的书店外，可引进休闲音乐相关教学n如朱宗庆打击乐团、打击乐教室等育育翻斗乐、互动游戏乐乐其他n如婴儿理发服务中心： 胎毛可制作成胎毛笔 、胎毛画等n手足秀： 国外流行将宝宝的小 手小脚复制成立体模型，犹如 小巧玲珑的艺术品，在欧美的 华人称其为“手足秀 n建筑外观： 如有趣的报时音乐钟 等n还有很多、很多 胎毛画胎毛画手足秀手足秀商场平面建议经过我司上述详尽的分析与商场定位 商场租金基本可满足 1F 40 2-3F 25 4-5F 20只租不售 先租后售 纯出售 以租验售 差异化租金策略 整体出租 大面积分租 散铺分租 合作经营 以租代售 试用租售本案适合确定招商方式确定招商方式先租后带租约出售合作经营招商的方法纯租金纯租金 纯扣率纯扣率按营业额收取比例佣金按营业额收取比例佣金作价（延长租期、免前租金等作价（延长租期、免前租金等 ）+ =招商的主要问题内部报酬率 与售价的矛盾未成型商圈内 的预售阻力商业物业 不允许预租我们的优势-最有效的客户渠道服装餐饮眼镜行汽 车银 行超 市银 楼咖 啡感谢各位莅临指导 Thanks for your attention！制作：上海信义房屋 代理事业部
