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1、LOGO2015年A股投资策略和房地产市场预判1报告人： 谢晓冬报告日期：2015-01-31一、市场为什么暴涨 ？2l 理由1：社会财富重新分配（非标 股票）1、之前：老百姓 理财、信托 非标 （地产基建）（1）非标供给下降：14年房地产下行，地方平台被控制，影子银行渠道被控制（2）非标需求下降：刚性兑付逐渐打破（14.03超日债违约，信托14上半违约630亿）2、之后：高等级城投债；老百姓股票（中国家庭3%，美国1/10)一、市场为什么暴涨 ？3l 理由2：流动性充沛（D衰退；S定向降准、非常规、降息）1、经济下行，流动性预期持续升温；2、信用风险下降，再度推升风险偏好l 理由3：各种政策
2、暖风不断，继续推升风险偏好l 理由4：两融业务：融资余额从2014年初3400亿升，超过1万亿u 预判下半场：有赖于“赚钱效应”！但势必震荡加剧！一、市场为什么暴涨 ？4l 牛市“需要论”1、“解决中小融资难”需要论：a、整体直融占比低：12年存量42.3%；间接融资对中小成本难降。b、直融股票占比低：14年增量股债14.8%和2.6% ；c、“股票融资”符合国情，故“注册制”势在必行。一、市场为什么暴涨 ？5l 牛市“需要论”2、“国企改革”需要论：a、提升国资证券化率，政企分离，改变机制，提升ROE；b、附加效果：去杠杆，且不影响“稳增长”3、“抵御资本流出”需要论：a、降低资本外流风险（
3、人民币结束单边、实体ROE低、Rf下降；美元上升趋势）；b、资本外流阻碍进一步宽松二、这次为什么是蓝筹 ？6l 理由1：高分红、低估值l 理由2：各种符合政策导向l 理由3：沪深300股指期货放大效果（2010年推出）u 预判下半场：参考06-07，从蓝筹先涨到普涨（蓝筹精选，小票分化）三、宏观展望：“新常态”也没那么简单7l 2015不乐观：GDP（14,7.3,00）7.2%；CPI（14,2.0,10）1.8% l “新常态”（牺牲速度，提升效率），也并不简单！l 寄希望：“全面深化改革”四、“大改革”的碎片化8l 研究目的：本轮改革如此“碎片化”，如何能够串起来？l 改革逻辑：追求“国
4、家企业”利润的最大化l 利润 =（价格 - 成本 ）X 需求降成本（释放活力）短期更容易见 效的两种做法拉需求（创造风口）（一）降成本（释放活力）9l 利润 = （价格 - 成本）X 需求l 降成本的思路：生产要素（土地、劳动力、资本）资本化、市场化l 系统性改革的两类： 1、结构性降成本：国改、金改、要素价格、财税；2、普降成本：土改和户改（新型城镇化），难度最大。（一）降成本（释放活力）10l 主题1：国企改革（1）国改背景：1、并非所有的垄断都不合理（部分垄断是通过竞争演化而来）； 2、行政垄断需要破除（铁道部高铁例外），损伤社会福利（2）国改定位：非消灭国企，国有资本“合理”利润最大化
5、（良性竞争实现）（3）两个途径：1、优势领域“做大做强”（提升国资证券化）：通过整体上市/资产注入，政企分离，提升效率（如国投电力）；2、低效领域“逐步退出”（加大混合所有制）：让权民营，国资持股（如国投中鲁/中纺投资，保守可选优先股）（4）找票逻辑：“资产重组预期”（一）降成本（释放活力）11l 主题5：土地改革（降低城市土地成本）（1）合法“流转”：农民土地承包经营权流转a、更加规模化、集约化（2）合理“入市”：农村集体“经营性建设用地”a、规模不小，注意节奏：大约0.4%（原先0.6%）b、改变入市方式：破“产值补偿，收归国有+招拍挂”，改“市值补偿，直接入市”（3）找票逻辑：“农地价值
6、重估（合法流转和合理入市）”（二）拉需求（创造风口）12l 利润 = （价格 - 成本）X 需求l 拉需求的思路：对“三驾马车”深化改造l 系统性改革的两方面：1、投资：夯实“马斯洛基座”；2、出口：中国版“马歇尔”（二）拉需求（创造风口）13l 主题7：生态文明建设（1）政策加码：十二五欠账多、环境快速恶化；三中、四中、14年经济工作会议（2）落实迹象：1、最严环保法；2、“水十条”（治理路线、生物膜）；3、PPP出现：a、43号文（未来地方融资将通过省级政府发债和PPP）； b、四川等7省公布469个项目，生态环保项目占据30%（成功案例：碧水源、普邦园林）（3）找票逻辑：水治理、大气治理
7、、PPP（二）拉需求（创造风口）14l 主题8：国防军工（1）主线1：装备建设提速：1、旧的世界格局面临打破（美/中/欧日俄），地缘 摩擦趋势加大；2、我国定位：大国崛起，但军力差距悬殊（一带一路）（2）主线2：资产证券化（科研院所）：中航系、电科系船舶重工集团，中国重工和28家科研院所（净资产占55% ）利润占比22%和40%（3）主线3：军民融合：民参军、军转民（4）找票逻辑：三条主线四、“大改革”的碎片化15l 改革带来的“主题投资”五、2015年基本面确定的行业16l 下游-地产：1、两轮降息周期的示范作用（08.09-09.07；11.12-12.07）； 2、库存包袱大，房价反弹慢
8、，政府诉求大，政策翻脸慢；3、一线复苏快l 下游-白酒：1、库存消化好，一线2014Q2、Q3一批价稳住；2、业绩基数低，容易出业绩；3、一线复苏快（二三线滞后3个季度）l 中游-钢铁：1、产能：a、不进：14年之前，12之后盈利下降；14年之后，产能置换要持续到17年底；b、反出：民营受制融资和环保；2、需求：库存调整、内需、外需；3、观察：产能利用率；4、长期出路：高端化路线提价。关注马钢和宝钢。l 上游-水电：历朝历代的工作重点（农业、灾害、资源）。关注国投电力和长江电力等。六、房地产的慢牛启动17（一）大环境：又到政策“托底”时l 何时托底？何时打压？（在GDP和房价的天平中，侧重GD
9、P ）l 中央最希望看到的：温和增长！（GDP就业、地方债危机、银行危机）六、房地产的慢牛启动18（一）大环境：又到政策“托底”时六、房地产的慢牛启动19（一）大环境：又到政策“托底”时l 本轮：“放松政策”不断加码（1）默许各地松绑限购：从14年中南宁、呼和浩特第一批开始，目前除“北、上、广、深、三亚”五城外全面解除；（2）央行/银监会主动松绑限贷：9月30日，结清首套房贷可申请二套房贷；（3）再次进入降息周期：11月21日宣布l 本轮：“放松政策”难以翻脸（为何是“慢”牛）（1）政府有很强的诉求：a、GDP依然疲弱（就业）； b、土地出让金严重下滑，加剧地方债务危机；（2）房价经过了14年
10、的调整，有足够的上升空间；（3）一线和二三线的各自特点：a、二三线城市库存多；b、最容易上涨的一线依然限购六、房地产的慢牛启动20（二）区域结构：一线的特殊性l 一线房价表现远强于二三线：在没有松绑限购的情况下，一线城市在2014Q4已经恢复正增长，表面特征是“供需合理，库存合理”六、房地产的慢牛启动21（二）区域结构：一线的特殊性l “冰火两重天”的深层原因是“人口流向”:长三角和珠三角（相对成熟）、京津冀（差距、诉求最大）l “京津冀一体化”对北京房价属中性影响因素：1、迁出低端产业：动批为代表的批发业、带有污染的低端制造业；2、迁出部分院校、事业单位、军队。六、房地产的慢牛启动22（三）
11、产品结构：低容积率产品的稀缺性l 高档住宅&普通住宅：不同的受众，不同的市场，不受保障房冲击l 需求角度：富人增多：恩格尔系数2001年后难降；高地收入家庭差距加大l 供给角度：土地紧张：从2006年开始，国土资源部对容积率1.0以下的住宅用地开始趋于谨慎的态度。七、燕西华府之华府跃墅的投资机会23（一）自然和文化资源配套：自然资源丰富，500亿青龙湖国际文化会都l 燕西华府坐落在千灵山下、青龙湖畔，周边还有三大森林公园，是北京城区内数一数二的生态宜居之地。l 投资500亿的青龙湖国际文化会都一期工程已经竣工，包括五星级东方美高美酒店等相关配套都已投入运行，将极大提升区域的经济发展和服务能力。
12、七、燕西华府之华府跃墅的投资机会24（二）教育资源：学区含金量将超过北京99%学区房人大附中丰台学校已在燕西华府北侧800米破土动工，一站式12年精英教育，基本省去小升初和中考的择校之痛 。（三）交通资源：地铁14号线途经燕西华府，带动土地升值预计2015年动工的地铁14号线二期，将西延至青龙湖国际文化会都，在区域内设有四站，且途经燕西华府，即可直接接驳城市交通核心。（四）医疗资源：两所三甲医院落户青龙湖两所医院分别是已经动工的“东花乡天坛医院分院”和“丰台中西医结合医院”（原长辛店医院），助力打造成为养生养老的福地。七、燕西华府之华府跃墅的投资机会25（五）娱乐资源：周边的休闲娱乐配套不胜枚
13、举项目5公里内坐落着高尔夫、地热温泉、水世界等多项配套。亚洲第二家乐高乐园也将落户青龙湖。（六）性价比优势：高l 品质优：得房率高（产权面积280 m2，实得面积能达到350-450 m2, 得房率高达180%)。此外具有双首层、近10米大面宽、高挑空、附赠空间多、上下叠均带花园庭院和地下层等优势。l 价格低：1、参考周边房价：邻近的西山艺镜、润西山等项目都在1000-1800万/套，而燕西华府的叠拼仅售600-700万/套，是北京市场绝无仅有的低总价。别墅。2、参考周边地价，去年4月距离燕西华府仅8公里的长辛店拍出的地块楼面价高达4.5万/m2，而燕西华府的叠拼售价仅2.8万/ ，燕西华府的售价甚至低于周边项目的楼面价。LOGO26
