商丘市场调研

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1、商丘市场调研报告策划单位：河南创赢地产 策划日期：2010年元月目 录商丘房地产市场分析板块市场分析个案及可行性分析商丘商业分析与总结商丘房地产市场预测123456商丘房地产市场总结商丘经济环境分析商丘经济环境分析Environmental analysis GDP发展稳步增长(数据来源：商丘市统计公报)从2004年中央提出“中部崛起”开始后，商丘市GDP 增长幅度一直保持了较高 增长率，受2008年的经济危机影响近两年经济发展，有所减缓，但仍旧维持在 11.2%的高位运行，高于全国9%的GDP平均水平。从2005-2008年商丘人均GDP平稳持续增长 经济水平的大幅度提升为房地产市场的发展奠

2、定了良好的基础商丘经济环境分析GDP与省内各市比较情况(数据来源：河南省统计公报)2009年商丘市GDP 居于河南省各地市中等 水平，经济实力一般。 但总体经济运行形势良 好，继续保持平稳、较 快的增长势头。商丘经济环境分析可支配收入平稳增长 (数据来源：商丘市统计公报)人均可支配收入平稳增长 ，2008年达到11751元，但仍然 低于全省平均水平（河南2008 年城镇居民人均可支配收入为 13200元），本市区人口消费力 略显有限。商丘经济环境分析产业结构不断完善 (数据来源：商丘市统计公报)第二产业比重较大， 第一产业、第三产业的 比重相当，白领阶层数 量较少，社会体系呈“金 字塔”形，贫

3、富差距较大 。2008年第三产业开 始超越第一产业，并有 良好的发展势头产业结构不断优化， 有利于社会经济稳步增 长，为房地产发展打下 基础商丘经济环境分析城镇化率加速发展商丘市城镇化率较 低，但近几年的高速发 展已经接近全省平均水 平，这说明商丘近年城 市化率正在加速。城镇化率的加速将 有利于商丘房地产的发 展。商丘经济环境分析城市化进程可观按照城市发展理论，商丘的发展正处于“快速城市化进程”的 低速增长期，城市化发展的不断演化，带动房地产市场的发 展商丘经济环境分析发展次序 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 发展阶段 初步城市化 低速增长期 高速增长期 稳定发展期 城市化水平 30%

4、 30-50% 50-90% 90%以上 城市特征 工农业生产水平 较低，工业提供 的就业机会有限 ，农业人口劳动 力过剩 工业基础比较深 厚，影响力明显 增强，工业产业 快速扩大，工业 接收大量农业人 口 工业产业成为城 市的绝对经济支 柱，城市经济的 乘数效应迅速刺 激第三产业发展 ，城市经济进入 高速增长期 城市经济高度发 达，农村人口的 绝对数量已经不 大，城市发展表 现为内部人口由 第二产业向第三 产业转移 小结城市经济发展进入加速期，虽目前人均收入偏低，消 费力有限，但从中长远发展来看发展势头仍就可观。商丘市是一个农业型向工业型过渡的城市，社会体系 呈“金字塔”形，贫富差距较大。按

5、照规划和定位，随着商丘城市发展，城市房地产发 展前景良好，可发展空间巨大。商丘经济环境分析商丘房地产市场现状Market situation 商丘房地产市场现状房地产投资额高速增长 （数据来源：商丘市统计公报 2005年以来商丘市房 地产投资高速发展，投资 额保持在年增长40%左右 以上，上升趋势明显。在 2008年全国房地产市场处 于下行阶段，商丘市依旧 保持着高速增长。 商丘的主力消费人群是 自住型，受调控较小。随 着城市化率的加速，房地 产市场投资增速也将持续 增长。商丘房地产市场现状商品房销售面积剧增（数据来源：商丘市统计公报）2005年之前房地产市场相 对比较低迷，在进入2006年

6、以后，商品房销售有了突飞 猛进的增长，其中2006和 2007年增幅达到了100%以上 ，尤其是进入2009年以后， 随着全国房地产市场的复苏 和发展的带动，增幅达到了 212%，销售量也实现了井喷 式的爆发，达到了333万平 方米。商丘房地产市场一片 火热，市场前景非常可观。商丘房地产市场现状各物业销售比例失调（数据来源：商丘市统计公报）目前商丘房地产市场的 主流需求产品为住宅销售 面积占比到了93%，鉴于城 市产业结构以及经济发展 ，市场上办公物业推出数 量以及需求基本为零。 基本上办公需求在一些商 住楼进行解决。住宅占绝对份额，商业 所占比例失调，住宅业飞 速发展，商业却萎靡不振 ，随着

7、城市化进程加速商 业的发展有待加强。商丘房地产市场现状潜在市场预测自2009年至今（附表1），商丘市共出让土地约 868亩，按照其规划容积率计算，至少约157万的潜 在供应，这些出让区域集中在商丘新区以及神火大 道两侧区域，未来这些片区的竞争将会更加激烈， 而商丘的城西以及道北区域土地供应量较小，这些 区域内的竞争相对温和。目前供应土地绝大部分受9070政策和单套面积小 于144的政策限制，未来市场的大户型供应较少 。商丘房地产市场现状板块市场分析Market analysis 板块市场分析城市发展格局及规划 道北片区：老城区，城中村集 中，人口密度极高，众多专业 市场 老城区：人口密度高，集

8、中了 百货、步行街等多种商业业态 神火大道区：住宅集中开发区 域，城市面貌较好 经济开发区：轻工企业集中， 住宅开发兴起，但配套不足 城西区：随着梁园区政府的西 迁，周边小区初具规模，市政 配套有待提高。 总体来说商丘市的城市发展方 向：“南扩东进西移”南扩东进西移商丘房地产市场现状板块划分 为更好对商丘市场发 展趋势进行分析，将城市 分为 道北板块（京九线北）、 城西板块（梁园区政府周 边） 老城区板块（中心城区） 。 神火大道板块（神火大道 两侧）、 经济开发区 五个区域来进行分析研究 。神 火 大 道 版 块城西版块经济开发区道北版块老城区板块市场分析商丘目前主要在售项目一览 上东一品建

9、业桂园东方豫园东方兰亭苑天明第一城联盟新城上海城市花园汇豪天下盛大世纪城水木清华海亚春天 富饶新城国际普罗旺斯帝和水上乐园华联商贸国际天秀城书香人家0370金地绿洲景苑目前在售项目主要集中在 城西板块 经济开发区 神火大道板块板块市场分析华联商贸国际天秀城书香人家0370金地绿洲景苑城西项目分布城西板块项目分析城西区域内项目分析 城西板块项目分析项目名称总建筑面积 （万）主力户型客户主群体目前均价备注华联商贸国际1540-60 公寓 65-75一房一厅 80-90两房本地投资客，看好地段 价值，看好沃尔玛底商18000 住房暂未发售项目开盘当天共推出197 套商铺，当天出售137套 ，开发商停

10、止出售 金地绿洲784两房 89-134三房周边人群 老师政府人员小高层2000 多层1700五月份开的最后一期盘，五 栋高层，现一次性98折按揭 99折景苑898两房 118-138三房工薪阶层 首次置业，待定一期开盘总 共有七栋，五栋8 层多层，两栋16层小高层， 共384套书香人家1179.3两房 110-112 三房投资型，首次置业自住 型周边学校老师暂定开盘现卖 VIP2千抵5千最后一期， 两栋11层小高层约 130套0370308896二房110 140三房区政府周边，道北中低 档消费人群 工薪阶层 首 次置业者1700现在售的共有六栋天秀城4.551-54一房两厅 80两房两厅

11、107三房两厅年轻工薪阶层 置业者， 看好此区域的投资者以 及学校老师待定6月开盘的是一期两栋小高层 ，共176套，现办 理优惠卡5 千抵一万，一万抵一万八由于城市规划和主发展趋势影响，本区域内项目多属于中低档次，多层价格在1700小高层在2000左右，而且以多层为主导产品建筑风格对比项目名称建筑风格项目名称建筑风格金地绿洲现代简约书香人家现代简约0730现代简约天成秀现代景苑现代简约华联国贸中心现代p 普通住宅项目在建筑风格没有什么特色，全部 都是现代风格，产品整体形象略显低档，品质 难以提升。城西板块项目分析区域内客户群体p置业动机投资、工薪阶层首次置业p客户构成梁园辖区内工薪阶层首次置业

12、者，附近政府工作人员、师院老师、工厂管理层人员，投资者、道北居民以及靠近梁园乡镇居民城西板块项目分析小结p周边产品同质化比较严重，户型配比相差不大p由于此区域楼盘均价不高，总价控制合理，被中低档消费人群看好，尤其是梁园区政府周边以及道北消费者。p各项目风格同质化非常高，无差异化。p客户层次，非常雷同，客源截流比较严重。城西板块项目分析神火大道板块项目分布神火大道板块项目分析项目名称总建筑面积 （万）主力户型客户主群体目前均价备注联盟新城29113-143三房 170-298 四房 别墅追求高品质住宅，对生 活要求非常高的高端消 费群体待定目前正在预约登记汇豪天下1296-110两房 117-1

13、57三房 145-152四房对生活品质讲究的高端 消费群体待定采用地源热泵、天棚辐射、 新风置换等系统，打造就是 恒温恒湿科技豪宅，6月10号 开始进行VIP登记上海城市花园17104两房 127-143三房看好该地段的投资客、 商人，改善性住房客户3500二期由五栋高层组成共三百 套，现销售率已达到85%盛大世纪城11 53-55一房 94两房 108-154三房 155-166四房改善住房条件，公司管 理层，投资客2900在售最后一栋四号栋，一次 性98折海亚春天5556 一房 96 两房 118-132 三房 153 四房中档消费群体改善性住 房，周边企事业单位员 工28001.1期差不

14、多售完，一次性90 折按揭92折神火大道板块项目分析项目数量是全市最多，平均规模也是全市最大。此 区域项目发展出现两个极端趋势，一是趋于规模化：比如 帝和、海亚春天等大盘，打造的就是配套齐全的大社区， 核心竞争力在于“大”“齐”。二是趋于个性化：具有自 身核心竞争力的项目，就应当具备不可复制的特色，比如 汇豪天下打造的就是恒温恒湿的科技豪宅，联盟新城打造 的是中式低密度宽景豪宅。从价格上来看均价在三千左右，但是特色鲜明、品 质较高的项目价格相对较高，在售项目水木清华达到了五 千，成为目前价格最高项目。神火大道板块项目分析建筑风格对比项目名称建筑风格项目名称建筑风格项目名称建筑风格帝和水上乐 园

15、现代简约新城国际现代简约上海城市花园欧式风格东方兰亭苑中式风格联盟新城中式风格盛大世纪城现代水木清华欧式风格汇豪天下西班牙欧式 风格海亚春天现代简约p建筑风格的个性化有助于提升项目的品质，在规模化的基础 上提高个性化的建筑园林风格能够提升项目的核心竞争力，也 更加能准确的把握住项目本身的目标客户群。神火大道板块项目分析区域客户群体p置业动机投资、改善居住条件、享受高品质生活p客户构成商丘本地投资客，企业政府管理层、生意人等，周边县定居商丘人群神火大道板块项目分析小结神火大道板块项目分析有利的政策导向和土地供应使区域内的开发量较大， 房地产市场开发建设比较火爆，未来竞争激烈。民主路至北海路段的项

16、目基本都是以18层以上高层为 主，销售价格在3000-3200元/，是市区房价最高的区域 。该片区由于项目档次较高，住宅开发项目较多，已聚集 成为目前商丘的中高档住宅片区。此区域的楼盘注重楼盘品质的打造，无论是从建筑风 格、园林设计、建筑结构都比较讲究，项目规格也都是全 市最高，此区域也必将引领整个商丘房地产市场。经济开发区项目分布经开区板块项目分析经济开发区板块项目分析项目名称总建筑面 积 （万）主力户型客户主群体目前均价备注建业桂园1555.42一房 85-86两房 109-135三房 189四房 226五房投资客，高速路管 理局工作人员，学 校老师2900开盘当天一次性89折按 揭92折，开盘当天销售 率达到75%左右东方豫苑970-103两房 120-140三房 160四房周边首次置业工薪 阶层2400一期已经销售完毕，现 准备销售二期，预计在 7月份开盘上东一品789-104两房 120140三房 160四房公路管理局职工、 周边居民改善型住 房以及看好此区域的 投资客2400楼盘销售已经进入尾盘