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1、 宏达华阳项目宏达华阳项目 (2#(2#地地) )可行性研究报告可行性研究报告报 告 目 录市域政策经济环境研究宏观政策经济环境研究项目本体研究项目市场研究项目发展策略项目经济估算提交部门：宏达置成市场营销部提交时间：提交时间：20092009年年1010月月2222日日政策、经济、地产环境 2008年上半年，由美国次贷危机引发的全球性经济危机迅速在全 球蔓延，对中国外汇金融、国际贸易、期货股票市场带来严重负 面影响。面对全球性经济衰退，我国政府采取有力措施，确保经济调整平 稳过渡。包括：连续下调人民币贷款基准利率；部署经济刺激措 施；提高粮食收购价格；提高3486项商品出口退税率 ；加大对中
2、 小企业信贷支持力度 等等。综合起来，“扩内需、促增长”成为 应对经济衰退的基本方针。我国政府于08年底推出4万亿经济刺激 方案，受到全球瞩目。2008年12月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议 ，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。会议研究确定 了包括符合条件的第二套住房首贷优惠；购房两年转让的免征营 业税；取消城市房地产税等三项政策措施。 1.1宏观经济环境1.2全国房地产环境08年底，房市新政以来，全国楼市持续升温，异常火爆。数据显示,今年前三季度,全国完成房地产开发投资25050亿元,同比增 长17.7%,增幅比1-8月提高3.0个百分点,比去年同期回落8.8个百分点
3、。 其中,商品住宅完成投资17582亿元,同比增长13.4%,比1-8月提高2.5个 百分点 央行刚刚公布的9月信贷数据显示,当月新增贷款中居民中长期消费 性贷款增长达2000亿元,为2007年以来仅次于今年6月的最高点。 今年前九个月,全国商品房销售面积58371万平方米,同比增长44.8%。 前三季度,房地产开发企业本年资金来源38991亿元,同比增长38.8%。 三季度,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.9%,其中,新建住 宅销售价格上涨1.5%,二手住宅销售价格上涨3.5%;房屋租赁价格同比 下降0.5%;物业管理价格同比上涨0.3%;土地交易价格同比上涨4.7%。 政策、经济
4、、地产环境近期政府各项季度数据表明，我国整体经济发展状况趋向好 转，预计09年GDP“保8”目标基本可以实现。其中内需消费 将成为“保8”实现的最主要推动力。 房地产市场在GDP中占据约10%的份额；同时带动建筑、工程 等相关产业发展，并提供大量就业机会。在整体经济回暖之 前，房地产形势难以出现类似于07年10月后的政策性深度调 整。预计两至三年内，“稳定房地产市场，为国民经济保驾 护航”的整体经济政策不会改变，这为全国及成都地产市场 的蓬勃发展提供机遇！1.3成都社会经济发展现状政策、经济、地产环境为西南地区经济排名第一城市。1.3成都城市发展规划解读政策、经济、地产环境1.3成都楼市环境0
5、8年政府持续的宏观调控，国际金融危机，以及汶川特大地震影响， 成都楼市步入调整期：成交量持续萎靡；价格下跌；客户观望情绪浓重 ；专业机构普遍看低未来楼市。 09年1-8月，成都房地产市场强势复苏，市场信心显著回升，居民置 业积极性空前高涨，商品房和二手房成交量大幅飙升，均超过2007年 同期而创出历史新高；商品房存量得到有效消化，供求关系略显紧张； 房价有所回升，但仍低于去年同期水平；各种套型成交量全面增长，外 地人购房占比恢复常态；商业用房市场同步回暖，办公用房成交量回升 幅度相对较低。 政策、经济、地产环境1.3 0809年成都楼市数据走势商品房成交量创历史同期之最 1-8月，全市累计成交
6、商品房2122万平方米，为历年同期最高，比去年 同期增长133%，比2007年同期增长22%；其中商品住宅成交1923万平方 米，比去年同期增长143%，比2007年同期增长22%。中心城区累计成交 商品房1045万平方米，比去年同期增长114%，比2007年同期增长20%； 其中商品住宅910万平方米，比去年同期增长122%，比2007年同期增长 20%。 1-8月，中心城区商品住宅的成交均价为5547元/平方米，同比下降 1.5%，但降幅分别比1-3月、1-6月收窄9.6个、1.3个百分点。8月份， 中心城区商品住房成交均价为5853元/平方米，同比下降0.7%。 首次置业及改善性住房需求
7、积极释放1-8月，全市成交90平方米以下 中小套型商品住房757万平方米，占总成交面积的39%，同比增长 146%；成交90-144平方米中大套型商品住房901万平方米，占总成交 面积的47%，同比增长157%；成交144平方米以上大套型商品住房265 万平方米，占总成交面积的14%，同比增长98%。商品房存量有效消化，供求关系略显紧张，供应量明显不足政策、经济、地产环境作为全国宜居城市，及西部城乡统筹试点特区。09年成都楼市强势 复苏，刚性需求强力释放；外地购房客户恢复信心；物业销售价格 数月连续上涨；商品房销量创出历史最高水平。 各项数据表明，成都楼市已基本恢复至07年10月之前水平。在目
8、前 楼市供应量增长缓慢的前提下，预计1至两年内，成都楼市将出现 供不应求局面，这为我公司华阳项目提供强烈市场信心和入市机遇 ！项目概况（2号地块）2.1项目区位及用地范围项目位于南部新城终端广场区域内,西邻红星路南延线，向北紧靠极地海 洋公园，向西北通向华阳老城区。极地海洋公园天 府 大 道华阳老城区南南 部部 新新 城城项目净用地约248亩 ，较方正。该地块 基本呈浅丘地貌， 水平高度起伏较大 。 2号地块项目概况（2号地）2.2项目用地技术指标 净用地面积：248.18亩 容积率：小于5.0 建筑密度：不大于25% 绿地率：不小于25%2.3红线图项目概况2.4项目四至项目北侧：新鸿基项目
9、； 项目东侧：雅居乐花园 项目南侧：麓山大道 项目西侧：红星路南沿线、 地铁一号线延长线；新鸿基悦城新鸿基悦城麓山大道麓山大道红星路南延线（待建）红星路南延线（待建）项目地块项目地块雅居乐花园地块西面红星路南延线 待建。 地块北面与新鸿基项目 间隔一条规划道路。 东面为2008亩的雅居乐 花园； 本项目交通通达性差， 期待地铁一号线延长线改 善目前交通困难；项目概况2.5道路交通地铁一号线站点分布图区域房地产发展现状3.1区域房地产现状区域范围内因早年规划的市政府南迁，领馆区、航空港而飞速发展。城南 作为未来城市副中心快速跨越发展。且随着软件园等高新产业的兴起，城 南三环至华阳板块的地产开发已
10、经成熟，并成为近期及以后最为热点的地 区之一。目前，区域内项目多达几十个，体量近千万方。汇集了和记黄埔 、九龙仓、中海、华润、嘉里、远大、新鸿基、新世界和雅居乐等外地品 牌开发商。可以预期，目前，及今后的城南，将是竞争最为激烈的重点、 热点开发区域。3.2区域开发特征 区域市场竞争激烈，外地品牌开发商和本地企业各有优势 物业类型多样化,高层电梯成为未来主导开发产品 交通方便，强调地铁效应 以大户型为主，入住率较低，配套有待完善宏达华阳 项目位置区域房地产发展现状3.3区域特征及竞争楼盘调查本案扫描华阳悦城45004200悦城245余亩130-380137-340 5200销售200 余套200
11、9.4完成95%销售350 套，85%130-340M2悦城项目内部顺势打造坡地景观，但远离城区 ，配套不完善，销售一般户型单一，面积过大，整体销售情况较差1325户型方正，面积集中在90120，一期一 千多套销售完毕项项 目名 称新鸿基悦城 项项 目地 址双流县华 阳大道南侧开 盘 时 间09-4-19 周 边边 环环 境描 述紧邻 基地海洋公园，南延线断头市政广场，成都港 销销售 情况占地面积260亩 户型 区间130-380规划形态电梯洋房 规划户数 1期3批1500物业 收费2.1 交房日期1期3批2010年 下半年销售 率4月开盘至今200套左 右 户户 型 设设 计计户型面积 13
12、7340 主力户型1 130主力户型2 170项项 目特 色规划布局：围而不合 环境绿化：39.4% 楼体外檐：点式，板式 局部细节 ：户型中儿童游戏室的设计 新颖，沙盘摆 放错 落有序，渗透性强；隐形门设计 略显多余；南面30万平 方米商业街2010年动工；花园，浴室下沉设计 人性化到 位，可变性丰富；客户渠道以外地客户为 主，售楼人员 服务态 度良好项目定位于高端豪宅，客户 为改置型，外地为主， 目前销售200套左右销售情况分析（较好）1.品牌开发商有较强号召力。如雅居乐花园、新鸿基悦城 2.户型面积区间较大，客户选择性强。如麓港。 3.较好景观打造，强调大盘，生态型生活社区概念。如雅居乐
13、 4.中小户型更受市场及客户青睐。如麓港销售情况分析（较差）1.大户型，且户型可选性差，开发商号召力一般。如宏信南越 2.户型配比脱离市场需要，销售艰难。如宏信南越 3.销售现场缺乏吸引力，销售人员专业素养差。如宏信南越结论结论地块方正。外部资源共有化内部多为高低起伏的 浅丘资源规模较大悦城产品定位生 态 科 技 型 大 型 居 住 社 区规划园林建筑户型配套服务尺度与空间间：舒适、实实用（性价比） 形式与实质实质：入户户花园、可变变空间间、赠赠送空间间、跃层跃层复式项项目独立商业业街区、会所，及周边边商业综业综 合配套提供附加值值，引领领区域市场场科技生态型高层电梯居住社区突出坡地景观观的共
14、享性及社区的私 密性建筑风风格：现现代、时时尚、简约简约 的建筑风风格项目规划及发展策略项目物业功能分区示意图商业广场（商务公寓及会所）社区商业街沿红星路南延线，麓山大道分布； 中心为大型住宅组团 充分利用地块起伏地势，打造坡地景观 建设周期：5年半；销售周期：7年商业住宅组团地块开发分期策略 分期开发策划：项目分四期开发，拟建中高档电梯住宅社区。与麓山国 际、雅居乐花园形成区域高端品质居住区分期原则： 1、昭示性、通达性考虑： 未来1-3年，红星路南延线 建设时间确定，地铁1号线 南延线也将到达项目附近 ，为项目销售提供有力支 撑。 2、商业部分后期开发：由 于项目商业体量较大，本 项目商业
15、部分应在周边较 为成熟时期开发，以降低 初期开发风险，同时为展 示区留出空间； 3、地块东部区域作为住宅 开发，地块方正，利于景 观打造。配套满满足：依靠后期的沿街商业业及会所配套现状：目前周边居住氛围尚未形成，配套缺乏，主要依靠华阳城区零散商业配套市场竞争楼盘配套一览（不含商业配套）项目售价（元/m2 ）均价配套情况悦城4800起价5200极地海洋商业配套双华麓港3900起价4500酒店、20万平米独立商业街区（待建）宏信南越3800起价4200华阳城区商业配套配套建议：利用项目会所，提供健身休闲、餐饮等业主基本生活配套；后期沿街商业、周边项目大型商业配套、极地海洋商业服务均可成为项目后期配
16、套部分 。服务提供附加值值，引领领区域市场场导入国际/国内品牌物管管理或顾问理念 宽网社区小区引入宽频网，实现网上购物、网上银行、宽带VOD点播等; 监控系统实现可视对讲、红外线保安、远程抄表等; 背景音乐会所、园林等地方设置背景音乐系统; 增值配套服务国际顶级物业管理顾问;幼儿托管中心（泛会所）医疗保健服务（会所）高科技智能化管理（一卡通）：物业“一卡通”，小区入口、停车场、住宅入户大 堂均实行IC卡门匙。项目进度及经济性估算项目总体经济技术指标项项目经济经济技术术指标标规规划净净用地面积积248.00亩亩165333.33总总建筑面积积941455地上建筑面积积744000商业业20000电电梯住宅724000地下建筑面积积197455绿绿地面积积49600道路及停车车用地74400绿绿地率30.00%建筑密度25%整体容积积率4.5 项项目总总成本估算土地成本70928万前期费费用16400万建安费费用188000万基础设础
