《2011_05_03_鑫阳家园后期推广建议》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2011_05_03_鑫阳家园后期推广建议（76页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、版权声明：本文仅供客户及内部交流使用，版权归璧合煜章房地产投资顾问有限公司所有，未经璧合煜章房地产投资顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。鑫阳家园2011年营销推广思路1目 录第一章鑫阳家园市场调研报告第二章第三章鑫阳家园市场调研报告鑫阳家园市场调研报告BIHEYUZHANG鑫阳家园市场调研报告第一章中央国际际城新世纪纪家园103步行街金屋地产产鑫港湾碧海蓝蓝天德阳大厦兴兴隆小 学院内安居嘉苑盛华华园圣帝雅阁阁清华华园三期鑫阳家园项目周边市场情况5安居嘉苑安居嘉苑圣帝雅阁清华园三期新世纪家园海天帝景盛华园中央国际城鑫港湾鑫阳家园金屋华
2、府103步行街 兴隆小 学院内德洋大厦项目周边情况汇总表6项目名称开发商开盘时间 项目量体近期推盘 量体剩余量体 户型面积 价格范围优惠条件工程形象 交房时间 销售进度清华园三 期绥中三强4月3日 约12万 约3万约9万 68-1183390- 3990一次性-3%，送 3000-10000家 居券地上3层 2012年底90%新世纪家 园绥中和平已开盘27万约3万约24万 70-903300- 3800别 墅6600一次性-3%，2 户-80元/,3户 -120元/地上2层 2011年底95%碧海蓝天 （海天帝景 +绿野华庭 ）辽宁维远已开盘约14万 （6+8万 ）约2。5万 约11.5万 7
3、6-1383180- 3970一次性-100元/ 未拆迁 2012年底90%圣帝雅阁绥中二建4月6日 约20万5万约15万40-130预计 3300不详地上4层 2012年底98%盛华园葫芦岛三 和3月中下 旬约20万 约8万 约12万70-1003850- 4280一次性-50元/ 未拆迁预计 2012年底85%中央国际 城秦皇岛三 益预计 4月 中下旬90万 约30万30万（ 仅计 一期 ）50-100预计 35001万抵2万，约 3%优惠2011年6 月开工2013年6 月排号150 户左右安居嘉苑葫芦岛安 居家苑预计 6、7 月开盘28万（ 住宅24万 ）约3.5万 住宅约17 万48
4、-116不详不详未拆迁2012年6 月份0鑫港湾葫芦岛泽 鑫不详23万023万预计 90左 右预计 3400不详未拆迁不详0103步行街 2期葫芦岛顺 达二期未定18万（8 万住宅， 10万商业 ）08万不详不详不详未完成拆 迁不详住宅0德阳大厦德阳地产不详约8万0约8万不详不详不详未完成拆 迁不详0金屋华府秦皇岛金 屋预计 5月 中旬约25万不详约25万不详不详不详未完成拆 迁不详0兴隆小学 院内绥中三强不详约1.6万 约1。6万 左右约1.6万 不详不详不详拆迁中不详0合计 约约287万 56.6万约约184万 清华园三期项目概况开发商：绥中三强房地产开发公司 项目位置：一高中斜对面 工程
5、进度：地上3层 交房时间：15 楼2011年底，其余 2012年底交房 产品规划：68 118 （1居3 居） 价格范围：3390元/ 3990元/ 优惠范围：一次性3%，送3000元 10000元家居代金卷 销售状态：4栋楼，去划90%7清华园三期产品特质868 一居，82 需更改二居84 二居，118 三居顶层赠送阁楼清华园三期价格展示9利用优惠条件吸引眼球多层价格定价较低清华园三期营销推广分析n 销售动态： l及时吸收市场有效客源利用鑫阳家园及圣帝雅阁的推广效应 l中间产品优先亮相，保留优质产品先推小高层 l运用多种手段加大折扣力度，吸引眼球一次性优惠及送家居劵 l运用自身关系优势，营造
6、热销氛围关系户先选房 l工程形象树立信心建设进度，地上3层 l产品配比合理，促进销售户型68 1居-118 3居，顶层送阁楼 n 客源分析： l 多为公司老客户及关系单位 n 自然优势： l紧邻一高中，投资自用两相宜 n 项目劣势 l项目周围竞品较多 l户型设计不合理 10清华园三期综合分析三强公司于4月4日以组合拳的 方式推出清华园三期，无论对 即将开盘的圣帝雅阁、鑫阳家 园、安居嘉苑均有很大冲击 利用优惠、赠送阁楼、面积范 围等手段弱化自身产品缺点 借助市场热度、自身关系及其 它楼盘剩余客源，势必形成现 阶段热销情景11？新世纪家园项目概况开发商：绥中和平房地产开发公司 项目位置：绥中二粮
7、库附近 工程进度：地上2层 交房时间：2011年底 产品规划：70 90 （1居3居 ） 价格范围：3300元/ 3800元/ 优惠范围：一次性3%，2户80元 /,3户120元/ 销售状态：已开栋别去划95%12新世纪家园产品、价格展示高层价格3层6层3600元/ 7层9层3700元/ 10层18层3800元/ 19层3300元/ 别墅6600元/13优惠：两户-80元/ ,三户-120元/ 新世纪家园营销推广分析n 销售动态： l利用地域产品稀缺的机会吸引眼球联排别墅产品 l价格优势、优惠力度占有市场 2户-80元/,3户-120元 / l宽松的贷款政策扩大客源中行无需担保，首付40% n
8、 客源分析： l经济实力较弱，及产品要求较高人群n 项目优势： l产品类型丰富 l价格及付款方式客群容易接受 n 项目劣势： l位置偏远 l户型设计不合理，面宽较窄 l周围生活配套稀缺北京璧合煜章房地产有限公司 14新世纪家园综合分析此案利用别墅，提高项 目调性，弱化位置偏远 问题 利用价格及优惠力度扩 大客源范围 降低首付及贷款条件增 强客户信心，促进其成 交速度北京璧合煜章房地产有限公司 15海天帝景项目概况北京璧合煜章房地产有限公司16开发商：辽宁维远集团 项目位置：塔山路，职业高中 对面 工程进度：未拆迁 交房时间：2012年底 产品规划：76 98 （1居 3居） 价格范围：3180
9、元/ 3970 元/ 优惠范围：一次性100元/ 销售状态：已开栋别去划90%海天帝景价格展示楼层价格 六层3380 五层3680 三层、四层3880 一层、二层门市楼层价格十七层3800十六层3970每层+30一层352017多层高层海天帝景营销推广综合分析18海天帝景无论在位置、项 目形象、产品、推广方式 上均较市场其他项目逊色 ，但因其开发商在当地的 知名度较高，距离实验小 学近，使其销售状况比较 不错圣帝雅阁项目概况19开发商：绥中二建 项目位置：安居嘉苑斜对面 工程进度：地上4层 交房时间：2012年底 产品规划： 40130 价格范围：预计3300元/ 优惠范围：未定 销售状态：已
10、开栋别去划 90%盛华园项目概况20开发商：葫芦岛三和房地产开 发公司 项目位置：火车站西侧塔山路 东侧 工程进度：未动工 交房时间：2012年底 产品规划：70 100 价格范围：3850元/ 4280 元/ 优惠范围：一次性50元/ 销售状态：已开栋别去划85%盛华园价格展示21编号盛华园二 期A段4 楼编号车库六层398042803米10万4.5米12.5 万五层383041303.3 米10.5 万4.8米13万二、 三、 四层388041803.6 米11万5.1米13.5 万一层385041503.9 米11.5 万5.4米14万4.2 米12万5.7米14.5 万门市仓房一层80
11、00一、二 层75002200盛华园营销推广分析盛华园其占地规模堪称绥中最大， 但因开发速度较慢，遮盖了此优势 此案利用靠近火车站人流，交通优 势，吸引了大量周边村镇人员来此 购房，在无任何推广情况下，仍有 客户看房 因其所受楼盘交房较快，故价格也 一路攀升，由年前的3170元升至现 阶段4280元/,但近阶段销售速度 明显大幅下降 项目周围存在很多不利因素例如： 社区道路未修建，周边配套较低， 火车噪音大等，也造成了很大影响22中央国际城项目概况23开发商：秦皇岛三益房地产 开发公司 项目位置：爬到街至一园小 工程进度：未动工 交房时间：预计2012年6月 产品规划：50 100 价格范围：
12、3100元/ 3700元/ 优惠范围：1万抵2万 销售状态：4月30日排号， 预计6月开盘未确定开盘事宜项目24鑫港湾鑫阳家园德阳大厦安居嘉苑103步行街金屋华府兴隆小学院内本案竞品综合分析产品以上楼盘综合比较，与本案产品产生直接竞争，且 影响较大的项目：新世纪家园别墅产品规划优势、面积配比优势清华园三期面积配比优势盛华园面积配比优势圣帝雅阁价格优势如以社区整体规划来看，能与本案相竞争的项目目 前只有新世纪家园，未来中央国际城、德阳大厦、 金屋华府等可能会对本案造成一定影响，可见本案 在产品规划上还是占据了相对优势25本案竞品综合分析营销推广261、以绥中市场整体环境来看，目前动作最大的项目为
13、“中央国际城 ”，4月30日排号，已排150户左右，预计6月开盘，此案为秦皇岛开 发商，其开发销售理念均较绥中较强，未来定会是我们最大竞争对手 之一 2、绥中本土开发商为目前在售楼盘中活跃分子，“圣帝雅阁”“清 华园三期”“新世界家园”“海天帝景”“盛华园”均与近期开出大 量房屋，吸收大量有效客户；各个项目虽存在诸多问题，但因本土项 目，购房者比较了解，其不利因素在销售中影响不大；且个别项目销 售手段针对本案现象明显，也成了我们最难缠的对手 3、目前市场上竞品项目普遍产品规划类型较多，面积配比较好，故 对本案造成一定冲击力，影响本案销售 4、本案竞品普遍利用价格、优惠条件、付款方式、贷款政策来
14、吸引 客户，也使本案失去了很多意向客户 5、现阶段绥中市场亮相竞品达13个，虽个别项目仍未开盘，但均表 示半年之内会有大的动作，且均在积累意向客户，由此可以看出未来 绥中市场竞争将更加激烈本案竞品综合分析市场需求及建议市场需求调查 绥中消费者因其接触事项较少，对开发商固 有信用非常关注 消费者对产品需求多数停留在80左右的二 居，且对顶层、冷山的排斥仍然很大，不好 扭转 消费者承受能力有限，多数停留在首付15万 左右，一次性付款数量不多 建议： l 加快建设速度，增强消费者信心 l 扩大产品范围，拓展意向客源 l 展示优良建筑材料，树立产品优势 l 提供灵活付款方式，及优惠力度，抢占客源27B
15、IHEYUZHANG鑫阳家园营销思路第二章关于本案的思考二三鑫阳家园2011年全年推盘节盘节 奏一鑫阳家园市场场定位思考鑫阳家园市场定位思考鑫阳家园通过三次市场试水，最高价格已经上涨至3970元/平方米，实际销售均价达到3359.378元/平方米，目前在市场上处于高价位的趋势。但随着A、B地块的产品及金屋地产的产品上市，鑫阳家园的成本明显低于上述两家，而在定价方面而会更加游刃有余。本案的价格在市场上是否存在优势 ？鑫阳家园市场定位思考随着“中央国际城”的面市，以及A、B地块及金屋地产不约而同的将本案作为主要竞争对手，在产品设计上肯定会参考本案而定。产品优势真的还很大吗？鑫阳家园市场定位思考进入2011年以来，绥中市场上放量越来越大，而单凭绥中市场的购买能力很难达到快速消化产品的目的。市场竞争加剧，一块不大的蛋糕是否可以满足所有人的胃 口。关于本案的思考实现：加大宣传力度，深挖项目卖点，在努力争抢本地客户的同时，抢先发掘地方市场。在维护好已成交客户的同时，适时推出“老带新”的优惠政策思考一、市场放量增大，多家地产企业在争抢 一块不大的蛋糕关于本案的思考实现：通过推广及活动的方式大力炒作六股河景观。在适当的时机可以运用政府的力量以及联合金屋地产和A、B地块两个开发商联合炒作。思考二、我们很期待让客户宣传我们的卖点 ！关于本案的思考实
