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1、水城项目市场研究定位与经营开发计划2008年11月第一部分 青岛房地产市场研究 城市发展线研究 青岛各区市房地产研究分析n城市发展线研究q半岛规划q青岛市城市规划及发展q青岛市宏观房地产市场研究q青岛市房地产政策研究q青岛市各居住板块特征及未来发展预测山东半岛是中国东部，太平洋西岸最具发展潜力的地区。城市发展线研究n山东省半岛规划q山东半岛城市群由济南、青岛、烟台 、淄博、威海、潍坊、东营、日照等 8个设区城市构成的城市地域空间组 合，土地面积近7.4万平方公里，人 口4244万 。q区域经济指标：2007年山东全年完 成GDP25887.67亿元，同比增长 14.3%，其中青岛市完成3786
2、.52亿 元，增长16%。q预计到2010年，山东半岛城市群城 市化水平要达到60%。半岛城市群概况青岛济南烟台战略核心是培养青岛在山东半岛区域的龙头带动作用。区域空间发展结构“双中心、两主轴、两次轴”q龙头城市：青岛q双中心：青岛、济南q副中心：烟台两主轴q济南-淄博-潍坊-青岛q日照-青岛-威海-烟台两次轴q以烟台-莱州-潍坊q日照-五莲-诸城-安丘-潍坊-寿光-东营n山东省半岛规划城市发展线研究n山东省半岛规划q以胶济线、沿海岸线为依托组成T形产业带核心骨架，培育发展东营-淄博、济南、青岛-日照、烟台-威海、潍坊-青岛，日照-青岛-威海-烟台六条优势产业集聚带。q石化医药产业带：东营、淄
3、博q电子信息产业带：济南、青岛q家电制造产业带：青岛、日照q汽车制造产业带：青岛、烟台、威海q纺织服装产业带：青岛、潍坊q海 洋 产 业 带 ：青岛、日照、威海 、烟台六大产业集聚带：产业空间布局城市发展线研究n城市发展线研究q半岛规划q青岛市城市规划及发展q青岛市宏观房地产市场研究q青岛市房地产政策研究q青岛市各居住板块特征及未来发展预测青岛已成为东部沿海重要的国际性金融贸易， 旅游，港口经济于一身的滨海城市。城市功能定位q山东和黄河中下游地区的龙头城市q以港口为主的国际综合交通枢纽q区域金融、贸易、信息中心q国际性海滨旅游城市q现代制造业和服务业发达的国际性港口城市n青岛市城市规划及发展城
4、市发展线研究行政区划及人口q青岛市7区5市，总人口749万，其中城市人口271万q总面积10654平方公里n青岛市城市规划及发展的发展态势q主城：胶州湾东岸q辅城：胶州湾西岸，以黄岛区中心城区为主组成q组团发展：环胶州湾五个发展组团为城市适度分散发展区域城市总体布局结构“三点一环，五组团发展”2010年，全市户籍人口控制在809万人以内，城市化率达到63% 城市发展线研究市区红岛黄岛胶南鳌山湾城市发展线研究n青岛市新一届政府城市规划 拥湾城市规划以往的环胶州湾发展，仅限于港口和工业岸线的建设，结果是，珍贵的土地资源被占用， 珍贵的生态资源被破坏。而此番拥湾发展战略实施的困难在于，胶州湾“内湖”
5、的水质改 善是否能够实现政府打造的一个生态海岸，并进而实现真正意义上的现代化经济岸线、生 活岸线。 从市南老港区到红岛再到西海岸的红石崖 ，沿线可开发建设用地达 400 余平方公 里，胶州湾滨海新城区将建成与老城区风 格呼应、以胶州湾 城市“内 湖”的现代 化中心城区。滨海城区将重点发展成 现代服务业中心 、产业核心 基地和高新园区。在区域内 ，将划分四方国际邮轮港区、海云庵商贸 文化旅 游区、北岭商贸居住休闲区、高 校都市科技产业区、沧口商贸居住区、红 岛新城区和北部高新区等七大板块。 高速提升的经济增长率推动青岛成为全国范围内的经济强市经济发展状况q2006年全市 GDP 3206.58亿
6、元，比去年增长18.7，经济实力和持续发展能力进一步增强q经济保持增长，近四年增幅稳定在18-20q2010年GDP预计达到4900亿元左右，增幅保持13以上 n青岛市宏观经济发展城市发展线研究q2007年青岛市完成3786.52亿元，增长16%，经济实力和持续发展能力进一步增强q经济保持增长，近四年增幅稳定在18-20社会事业和保障体系进一步发展完善，人民生活水平和质量大幅提高。可支配收入状况q青岛市城市居民可支配收入在山东各主要城市中位居前列，比位居第一的东营少1400元q青岛市居民可支配收入持续增长，2006年城市居民收入达到15328元，农民收入达到6546元，城市居民购买力凸现；（2
7、007年17856元）q2010年，城镇居民人均可支配收入达到20900元左右、农村居民人均纯收入达到9350元左右，年均分别增长10%左右。n青岛市宏观经济发展城市发展线研究数据来源：青岛统计年鉴q2008年第29届奥运会和13 届残奥会帆船比赛在青岛举 行q青岛奥林匹克帆船中心座落 于青岛市东部新区浮山湾畔 ， 毗邻五四广场和东海路 。q据旅游部门预测，奥帆赛将 使青岛海外游客量以年均 16的速度递增n青岛市奥运经济推动城市发展线研究n青岛市城镇体系主城区： 规划主体功能为全市的行政 、文化、科教、旅游、居住 中心；资金流、物资流、信 息流集散中心；集约化现代 工业和高科技产业区。城市框架
8、体系布局：“一个中心城市和五个次中心城市“胶南：规划主体功能为加强纺织 机械工业，加快发展食品饮料、 海洋捕捞、海水养殖、海洋化工 、修造船及旅游度假业胶州：规划主体功能为利用交通 便捷、乡镇企业发达的优势，大 力发展机械、建材、食品加工和 仓储运输业。即墨：规划主体功能为吸收中心 城市工业扩散，重点发展机械、 传统工艺品制造和对外贸易，建 成一定规模的商贸集散中心平度：规划主体功能为食品和农 副产品加工，机械和矿产建材行 业，以及历史文化旅游业。莱西：规划主体功能为发展农副 产品加工及化肥工业等辅城区： 规划主体功能为居住、港口贸易 、大型临港产业、综合开发实验 和旅游度假。以港兴市，发展成
9、环渤海地区和东北亚经济圈中重要的经济中心和贸易口岸。城市发展线研究对外交通系统规划由海港、机场、 铁路、公路和管道五种交通运输方 式组成，形成以港口为主体的高效 、现代化的国际综合交通枢纽。q港口：中心港区规划以前湾港区、大港区、黄岛油港区为主体，以沧口水道北港区、小港区及其它地方港区和专业港为辅助，形成多功能的中心港q飞机：流亭国际机场距市中心32公里，驱车20分钟q铁路：动车青岛与北京时间缩短到6小时；远景高速铁路客站设在城阳q高速公路：青威公路、烟青公路、青德公路、济青公路、薛泰公路、青日公路为六条主要放射线，青黄公路和204 国道为主要联络线。远期建设新烟青公路q青岛有两条国际客运航线
10、，常年开船，发往大连，韩国仁川，日本下关等地。n青岛市交通体系对外交通城市发展线研究通过跨胶州湾的“一环、一桥、一隧”将主城和辅城相连接，青黄相连，加快挺进西海岸的步伐。海底隧道跨海大桥城市主干路网的规划布局形态为“纵横干线联两环”q即以主城和辅城南北向、东西向的快速路和主干路构成的纵横干线q两环：环胶州湾快速路1小时、环崂山主干路q轮渡、快艇：至黄岛、薛家岛20-40分钟q滨海公路：拉近滨海城市组团与中心城区的距离q跨海大桥：2008年奥运前竣工20分钟q海底隧道：2010年竣工10分钟n青岛市交通体系对内交通城市发展线研究n西海岸胶州湾西翼 q开发区q黄岛区q胶南市西海岸意义与作用q是青岛
11、发展制造业、物流业的理想载体。q黄岛是青岛实现“以港兴岛”的重要载体。发展历程：q黄岛区是青岛市对外开放最早的重点区域。q1985年青岛经济技术开发区在黄岛区兴建，规划面积20.02平方公里，是享受中国对外开放政策最集中、功能最完善的区域。q1992年，青岛经济技术开发区与黄岛区两区体制合一后，辖区面积274平方公里，人口50万。青岛市优化调整城市内部空间，将黄岛作为城市西向发展的空间。城市发展线研究城市发展线研究即墨市青岛新东部滨海大道n新东部 崂山鳌海湾东翼q鳌山卫镇q温泉镇q田横镇新东部意义与作用q是青岛旅游、休闲、度假的理想载体。q新东部是青岛实现“旅游深度开发”的重要载体。发展历程：
12、q青岛温泉旅游度假区于2002年10月被青岛市政府批 准成立,是即墨市在温泉镇的重要旅游开发区域。q2006年由香港嘉禾仲盛置业有限公司投资6亿美元 的“鹤山-豹山-天柱山”运动区域项目启动； 2006年11月，青岛滨海大道正式开通； 2008年下半年港中旅海泉湾旅游综合项目开建。大青岛“东西两翼齐飞”规划中，崂山、鳌山湾必将成为东向发展的保障 。n城市发展线研究q半岛规划q青岛市城市规划及发展q青岛市宏观房地产市场研究q青岛市房地产政策研究q青岛市各居住板块特征及未来发展预测n市区商品房在售项目市场存量目前主要市内四区及市郊三区总市场存量为282万平方米左右，主要集中在城阳区。随着卓越、万科
13、等著名开发商在城阳区的大盘开发，浙江绿城在李沧区的大盘开发，未 来几年城阳和李沧区将有2-3个百万平米供应投放市场，总体供应将达到400万平米。其次是崂山及黄岛区域、即墨东部市场存量较大，同时，海尔、上实、海信、香江等著 名开发商均在崂山、黄岛拿地，即墨东部的港中旅海泉湾、天逸海湾也已启动，住宅用 地总规模约450万平米，总建筑面积将达到600万平米。青岛房地产“东西两翼齐飞，北上重点发展”的格局已经形成青岛市房地产宏观概括n青岛七区五市在售项目均价（2007年青岛房屋均价约5000元/平米）市南区仍属于青岛标杆房价区域，同时崂山区大有赶超之势，未来几年价格将一定 程度赶超市南区域。李沧及城阳
14、两区受到大盘的进入及开发量增多，房价保持稳步 上升态势。目前黄岛及城阳房地产价格相对较低，与城阳和黄岛区房地产发展不成熟相关，随 着城市向西发展，绿城和卓越项目的陆续上市，未来房价上涨潜力大。青岛市房地产宏观概括u青岛市房地产供求分析 1）由统计数据可见，青岛市房地产自2000年以后发展迅猛，各项数据均呈逐年上升趋势， 如房屋施工面积，06年的面积已达99年的三倍多，总体呈连年递增趋势且增幅较大，预计 未来几年里依然会以较高的速度增长。2）新开工面积02年及05年均有明显拐点，分析原因，02、03年正值全国房地产开发高峰 ，形式一片大好，中央尚未出台相关政策，引起开发热潮，06年虽然开始了宏观
15、调控，但 是由于政策的滞后性以及开发公司的合理风险规避，新开工面积依然增长较迅速，预计未 来几年新开工面积会稳步增长。年份199920002001200220032004200520062007 房屋施工面积867.61047.21373.514171747.72101.32362.72781.2新开工面积374.21602.9670.1666.1924.49905.83896.61229.7竣工面积194.61351.6532.2537.3552.23635.2811.2652.5640.7实际销售面积258.5288.4332.04474.28506.35516.3739.9736.583
16、3.3空置面积175.01130.62128.1109.0893.34212.24283.54199.546.94青岛市房地产宏观概括青岛市房地产宏观概括n 08年青岛市四区房地产交易情况分析 2008年2月青岛市推出大量限价房和经济适用房，导致当月普通商品房销 售剧减。进入5月份以后受奥运环境影响，消费群体对房地产市场关注度降 低，导致5月7月成交量递减。 进入8月以后，青岛房地产个项目成交量迅速下降，虽然9月份从统计上有 所回升，但皆因为绿城、万达项目集中购房签约的原因，各区项目销售量 绝大多数在10套以下。2007年青岛房地产市场，前期发展比较平稳，特别进入下半年以后房地产 市场成交面积飞速增长。表明青岛房地产市场需求旺盛，青岛商品房总成交 面积约833万平米，其中一手商品房房大约400万平米，市内七区房屋成交面 积大约270万平米。青岛市房地产宏观概括青岛市房地产宏观概括2008年的青岛房地产并不像左侧图表表现的那样平稳，受整个宏观经济的影响，市 场成交量从8月份起急剧下降，但是因为受政策房（限价房
